Sentenças de Julgados De Paz

Jurisprudência de Julgados de Paz
Sentença de Julgado de Paz

Processo: 16/2009-JP

Relator: LUIS FILIPE GUERRA

Descritores: DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS

Data da sentença: 11/12/2010

Julgado de Paz de : PORTO

Decisão Texto Integral: SENTENÇA

A, na qualidade de administradora do condomínio do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no Porto, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B – Em liquidação, melhor identificada a fls. 88, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 490,00 €, acrescida dos respectivos juros vincendos sobre o capital até ao efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que é administradora do condomínio do prédio urbano acima identificado, onde a demandada é proprietária da fracção “BX”, tendo esta deixado por pagar as contribuições para as despesas comuns referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008, no total de 479,07 €, apesar das mesmas se terem vencido ao fim do primeiro mês de cada trimestre e da demandada ter sido contactada no sentido de efectuar o pagamento em falta.
Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou um documento aos autos, tendo vindo ainda a apresentar outro ainda antes do início da audiência de julgamento.
Regularmente citada na pessoa do seu representante especial (cfr. fls. 111 a 113), atendendo ao facto de estar ausente em parte incerta e não ter sido possível localizar o seu representante legal, a demandada não apresentou contestação, tendo vindo, contudo, a juntar documentos com vista a demonstrar que já não era a proprietária da fracção autónoma em causa.
Não se realizou a pré-mediação, dado o paradeiro desconhecido da demandada.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS:
1. A demandante é uma sociedade cuja actividade compreende a administração de propriedades, bens e direitos imobiliários, direitos de propriedade, de compropriedade, de propriedade horizontal e de usufruto.
2. Na assembleia de condóminos de 17/01/2008, a demandante foi eleita administradora do condomínio do edifício sito no Porto.
3. A demandada está inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto como a proprietária da fracção autónoma identificada pelas letras “BX” do prédio urbano acima identificado.
4. Nos anos de 2006 e 2007, a soma do valor das contribuições trimestrais para as despesas comuns era, no que respeita à fracção autónoma da demandada, de 151,13 € por cada ano, e no ano de 2008, o valor somado das mesmas contribuições trimestrais era de 176,81 €.
5. A demandada não pagou as contribuições respeitantes a cada um dos trimestres dos anos de 2006, 2007 e 2008 acima aludidos.
6. Essas contribuições deviam ter sido pagas trinta dias após a emissão dos respectivos pedidos de pagamento, os quais são emitidos no primeiro dia do primeiro mês de cada trimestre.
7. Em .../.../... no x Cartório Notarial de Lisboa, C, outorgando na qualidade de gestora de negócios da demandada, declarou vender a D, NIPC x, com sede em Lisboa, a fracção autónoma acima identificada, tendo esta aceite comprar a mesma.
8. Em .../.../..., o Conselho de Administração da demandada decidiu por unanimidade ratificar a gestão de negócios exercida por C, na referida escritura notarial de compra e venda.
CONVICÇÃO PROBATÓRIA:
Os factos provados assentam quer no acordo das partes (factos n.os 1 a 6) quer nos documentos juntos pelas partes, nomeadamente a acta da assembleia de condóminos de 17/01/2008 (factos n.os 2 e 4 – parte final), a certidão do registo predial alusiva à fracção autónoma em causa, a escritura de compra e venda da mesma fracção e a acta da reunião de .../.../... do Conselho de Administração da demandada, os quais não foram impugnados por nenhuma das partes.
DO DIREITO:
A questão central a dirimir é se a escritura de compra e venda celebrada pela gestora de negócios da demandada teve ou não o seu efeito translativo normal, no que respeita ao direito de propriedade sobre a fracção autónoma aqui em causa, uma vez que na hipótese negativa, a demandante terá provado todos os factos constitutivos do seu direito de crédito.
Ora, como decorre dos artigos 268º, nº 1 e 471º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados pelo gestor de negócios estão sujeitos a ratificação, sob pena de ineficácia dos mesmos em relação ao representado. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva (cfr. artigo 268º, nº 2 do Cód. Civil). Por sua vez, a procuração pode ser lavrada por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado (cfr. artigo 116º, nº 1 do Código do Notariado). Mas a ratificação pode ser feita por averbamento ao instrumento notarial a que respeite, como decorre do artigo 131º, nº 1 g) do Código do Notariado, pela forma prevista no artigo 133º, n.os 1 e 2 do mesmo código. No caso dos autos, ficou provado que o Conselho de Administração da demandada ratificou por unanimidade a referida escritura de compra e venda em reunião havida em .../.../..., mas nada foi demonstrado quanto à prática subsequente do acto ou instrumento notarial formalmente exigido pela lei. Assim sendo, na prática, em face dos elementos apurados, essa ratificação é nula por falta de forma (cfr. artigo 220º do Cód. Civil), continuando aquele negócio a ser ineficaz em relação à demandada.
A ineficácia relativa não põe em causa a validade do negócio nem coloca em crise a sua eficácia em relação ao comprador e, por tabela, a terceiros (o negócio jurídico em si só tem eficácia inter-partes, mas o direito de propriedade que é transmitido tem eficácia erga omnes). Na verdade, o negócio produz os seus efeitos normais, salvo quanto ao representado sem poderes, neste caso a demandada, em relação à qual os mesmos ficam como que suspensos. Deste modo, a demandante não se pode aproveitar da falta de ratificação do referido negócio, já que em relação ao comprador e, por tabela, a si (enquanto administradora do condomínio), o mesmo é válido e eficaz, tendo produzido os seus efeitos normais, designadamente a transmissão da propriedade da coisa (cfr. artigo 879º a) do Cód. Civil). De facto, a ineficácia relativa só aproveita à demandada, que a poderia invocar para efeitos de se manter na propriedade e na posse da coisa, sendo certo que a mesma vem justamente fazer o contrário.
A demandada era proprietária de uma fracção autónoma no prédio urbano acima identificado, constituído em propriedade horizontal. Nessa medida, a demandada era também comproprietária das partes comuns do mesmo imóvel, sendo ambos os direitos incindíveis (cfr. artigo 1420º do Código Civil). Por isso, a demandada estava obrigada a contribuir para as despesas relativas à limpeza e conservação das partes comuns do referido prédio urbano, sendo essa uma obrigação real ou propter rem, decorrente da sua condição de condómina.
O artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz, efectivamente, recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
Porém, no caso dos autos, a demandada já não era condómina nos anos de 2006, 2007 e 2008, cujas comparticipações ficaram em dívida por parte do proprietário da fracção autónoma “BX” e que são aqui peticionadas. E nem se diga que a demandada consta no registo predial como a titular da referida fracção autónoma. Na verdade, na ordem jurídica portuguesa, o registo predial não tem natureza constitutiva, mas sim meramente declarativa (cfr. artigo 1º do Código do Registo Predial), e faz nascer apenas uma presunção da existência e titularidade do direito (cfr. artigo 7º do CRP), ilidível a todo o tempo. Ora, neste caso, a demandada logrou afastar a presunção registral, demonstrando que alienou oportunamente a referida fracção autónoma.
Assim sendo, a demandante terá que exigir o pagamento das comparticipações em dívida à pessoa jurídica que tenha sido titular do direito de propriedade correspondente à referida fracção autónoma nos anos em causa.
DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção improcedente e não provada e, por via disso, absolvo a demandada do pedido.
Custas pela demandante, que declaro parte vencida (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Porto, 12 de Novembro de 2010
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)

Jurisprudência de Julgados de Paz	Sentença de Julgado de Paz
Processo:	16/2009-JP
Relator:	LUIS FILIPE GUERRA
Descritores:	DIREITOS E DEVERES DE CONDÓMINOS

Data da sentença:	11/12/2010
Julgado de Paz de :	PORTO

Decisão Texto Integral:	SENTENÇA A, na qualidade de administradora do condomínio do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no Porto, com os demais sinais nos autos, propôs a presente acção declarativa, enquadrada no artigo 9º, nº 1 c) da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, contra B – Em liquidação, melhor identificada a fls. 88, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 490,00 €, acrescida dos respectivos juros vincendos sobre o capital até ao efectivo e integral pagamento. Alegou, para tanto e em síntese, que é administradora do condomínio do prédio urbano acima identificado, onde a demandada é proprietária da fracção “BX”, tendo esta deixado por pagar as contribuições para as despesas comuns referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008, no total de 479,07 €, apesar das mesmas se terem vencido ao fim do primeiro mês de cada trimestre e da demandada ter sido contactada no sentido de efectuar o pagamento em falta. Para prova da matéria por si alegada, a demandante juntou um documento aos autos, tendo vindo ainda a apresentar outro ainda antes do início da audiência de julgamento. Regularmente citada na pessoa do seu representante especial (cfr. fls. 111 a 113), atendendo ao facto de estar ausente em parte incerta e não ter sido possível localizar o seu representante legal, a demandada não apresentou contestação, tendo vindo, contudo, a juntar documentos com vista a demonstrar que já não era a proprietária da fracção autónoma em causa. Não se realizou a pré-mediação, dado o paradeiro desconhecido da demandada. Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal. Este julgado de paz é competente em razão do objecto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 c) e 12º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho). As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas. Não há nulidades, excepções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer. FACTOS PROVADOS: 1. A demandante é uma sociedade cuja actividade compreende a administração de propriedades, bens e direitos imobiliários, direitos de propriedade, de compropriedade, de propriedade horizontal e de usufruto. 2. Na assembleia de condóminos de 17/01/2008, a demandante foi eleita administradora do condomínio do edifício sito no Porto. 3. A demandada está inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto como a proprietária da fracção autónoma identificada pelas letras “BX” do prédio urbano acima identificado. 4. Nos anos de 2006 e 2007, a soma do valor das contribuições trimestrais para as despesas comuns era, no que respeita à fracção autónoma da demandada, de 151,13 € por cada ano, e no ano de 2008, o valor somado das mesmas contribuições trimestrais era de 176,81 €. 5. A demandada não pagou as contribuições respeitantes a cada um dos trimestres dos anos de 2006, 2007 e 2008 acima aludidos. 6. Essas contribuições deviam ter sido pagas trinta dias após a emissão dos respectivos pedidos de pagamento, os quais são emitidos no primeiro dia do primeiro mês de cada trimestre. 7. Em .../.../... no x Cartório Notarial de Lisboa, C, outorgando na qualidade de gestora de negócios da demandada, declarou vender a D, NIPC x, com sede em Lisboa, a fracção autónoma acima identificada, tendo esta aceite comprar a mesma. 8. Em .../.../..., o Conselho de Administração da demandada decidiu por unanimidade ratificar a gestão de negócios exercida por C, na referida escritura notarial de compra e venda. CONVICÇÃO PROBATÓRIA: Os factos provados assentam quer no acordo das partes (factos n.os 1 a 6) quer nos documentos juntos pelas partes, nomeadamente a acta da assembleia de condóminos de 17/01/2008 (factos n.os 2 e 4 – parte final), a certidão do registo predial alusiva à fracção autónoma em causa, a escritura de compra e venda da mesma fracção e a acta da reunião de .../.../... do Conselho de Administração da demandada, os quais não foram impugnados por nenhuma das partes. DO DIREITO: A questão central a dirimir é se a escritura de compra e venda celebrada pela gestora de negócios da demandada teve ou não o seu efeito translativo normal, no que respeita ao direito de propriedade sobre a fracção autónoma aqui em causa, uma vez que na hipótese negativa, a demandante terá provado todos os factos constitutivos do seu direito de crédito. Ora, como decorre dos artigos 268º, nº 1 e 471º do Código Civil, os negócios jurídicos celebrados pelo gestor de negócios estão sujeitos a ratificação, sob pena de ineficácia dos mesmos em relação ao representado. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva (cfr. artigo 268º, nº 2 do Cód. Civil). Por sua vez, a procuração pode ser lavrada por instrumento público, por documento escrito e assinado pelo representado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado (cfr. artigo 116º, nº 1 do Código do Notariado). Mas a ratificação pode ser feita por averbamento ao instrumento notarial a que respeite, como decorre do artigo 131º, nº 1 g) do Código do Notariado, pela forma prevista no artigo 133º, n.os 1 e 2 do mesmo código. No caso dos autos, ficou provado que o Conselho de Administração da demandada ratificou por unanimidade a referida escritura de compra e venda em reunião havida em .../.../..., mas nada foi demonstrado quanto à prática subsequente do acto ou instrumento notarial formalmente exigido pela lei. Assim sendo, na prática, em face dos elementos apurados, essa ratificação é nula por falta de forma (cfr. artigo 220º do Cód. Civil), continuando aquele negócio a ser ineficaz em relação à demandada. A ineficácia relativa não põe em causa a validade do negócio nem coloca em crise a sua eficácia em relação ao comprador e, por tabela, a terceiros (o negócio jurídico em si só tem eficácia inter-partes, mas o direito de propriedade que é transmitido tem eficácia erga omnes). Na verdade, o negócio produz os seus efeitos normais, salvo quanto ao representado sem poderes, neste caso a demandada, em relação à qual os mesmos ficam como que suspensos. Deste modo, a demandante não se pode aproveitar da falta de ratificação do referido negócio, já que em relação ao comprador e, por tabela, a si (enquanto administradora do condomínio), o mesmo é válido e eficaz, tendo produzido os seus efeitos normais, designadamente a transmissão da propriedade da coisa (cfr. artigo 879º a) do Cód. Civil). De facto, a ineficácia relativa só aproveita à demandada, que a poderia invocar para efeitos de se manter na propriedade e na posse da coisa, sendo certo que a mesma vem justamente fazer o contrário. A demandada era proprietária de uma fracção autónoma no prédio urbano acima identificado, constituído em propriedade horizontal. Nessa medida, a demandada era também comproprietária das partes comuns do mesmo imóvel, sendo ambos os direitos incindíveis (cfr. artigo 1420º do Código Civil). Por isso, a demandada estava obrigada a contribuir para as despesas relativas à limpeza e conservação das partes comuns do referido prédio urbano, sendo essa uma obrigação real ou propter rem, decorrente da sua condição de condómina. O artigo 1424º, nº 1 do Código Civil faz, efectivamente, recair sobre os condóminos a obrigação de contribuir, proporcionalmente ao valor das suas fracções, para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum. Porém, no caso dos autos, a demandada já não era condómina nos anos de 2006, 2007 e 2008, cujas comparticipações ficaram em dívida por parte do proprietário da fracção autónoma “BX” e que são aqui peticionadas. E nem se diga que a demandada consta no registo predial como a titular da referida fracção autónoma. Na verdade, na ordem jurídica portuguesa, o registo predial não tem natureza constitutiva, mas sim meramente declarativa (cfr. artigo 1º do Código do Registo Predial), e faz nascer apenas uma presunção da existência e titularidade do direito (cfr. artigo 7º do CRP), ilidível a todo o tempo. Ora, neste caso, a demandada logrou afastar a presunção registral, demonstrando que alienou oportunamente a referida fracção autónoma. Assim sendo, a demandante terá que exigir o pagamento das comparticipações em dívida à pessoa jurídica que tenha sido titular do direito de propriedade correspondente à referida fracção autónoma nos anos em causa. DECISÃO: Nestes termos, julgo a presente acção improcedente e não provada e, por via disso, absolvo a demandada do pedido. Custas pela demandante, que declaro parte vencida (cfr. artigo 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro). Porto, 12 de Novembro de 2010 O Juiz de Paz, (Luís Filipe Guerra)