Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO
A, melhor identificado a fls. 1, intentou contra B, melhor identificado a fls. 1, e contra C, melhor identificada a fls. 2, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 1 a 5, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação destes ao pagamento da quantia de € 308,00 (Trezentos e oito euros), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
1 – € 143,00 (Cento e quarenta e três euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Fevereiro de 2002 a Dezembro de 2002 (inclusive), com o valor mensal de € 13,00 (Treze euros);
2 - € 165,00 (Cento e sessenta e cinco euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2003 a Novembro de 2003 (inclusive), com o valor mensal de € 15,00 (Quinze euros);
Peticiona igualmente a condenação no pagamento dos juros de mora à taxa legal vencidos e vincendos até que seja proferida sentença.
Juntou 8 (Oito) documentos (a fls. 7 a 26), que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citados, não veio a Demandada C contestar a presente acção, tendo vindo o Demandado B a apresentar contestação (a fls. 73 e 74, que aqui se dão por reproduzidas). Alega, em síntese, ter vendido a fracção objecto dos presentes autos antes do momento em foi celebrada escritura pública de compra e venda, bem como terem existido infiltrações na fracção que o condomínio lhe não ressarciu.
Não juntaram documentos.
O Julgado de Paz é competente.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não se verificam outras excepções dilatórias, nulidades ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento da causa, ou excepções peremptórias que cumpra conhecer.
Veio o representante legal do Demandante recusar o acesso a Pré- -Mediação (a fls. 5), pelo que se procedeu a marcação de audiência de julgamento.
Aberta a audiência a 21 de Fevereiro de 2007, verificou-se a presença do representante legal do Demandante e a ausência dos Demandados, ficando os autos a aguardar a justificação válida de falta dos mesmos, o que se não se veio a verificar, pelo que se profere sentença.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Para a convicção do Julgado, foram tomados em consideração os documentos juntos a fls. 7 a 36.Com interesse para a discussão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1 O Demandante é o Condomínio do prédio urbano sito no concelho do Seixal;
2 Representado pela sua administradora em exercício D;
3 Por sua vez representada por E;
4 Os Demandados foram proprietários da fracção autónoma correspondente ao primeiro andar esquerdo, designada correspondentemente pela letra “E” do prédio urbano referido em 1;
5 Encontram-se em dívida pelos Demandados despesas condominiais, no valor total de € 308,00 (Trezentos e oito euros), que se subdividem da seguinte forma:
6 € 143,00 (Cento e quarenta e três euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Fevereiro de 2002 a Dezembro de 2002 (inclusive), com o valor mensal de € 13,00 (Treze euros);
7 € 165,00 (Cento e sessenta e cinco euros), relativos a quotas de condomínio em atraso, respeitantes aos meses de Janeiro de 2003 a Novembro de 2003 (inclusive), com o valor mensal de € 15,00 (Quinze euros);
8 Em Fevereiro de 2002, a Assembleia de Condóminos aprovou uma deliberação no sentido de alterar o montante da quota ordinária de condomínio para € 13,00 (Treze euros);
9 O Demandado esteve presente na supra mencionada Assembleia, pelo que tomou conhecimento de todas as deliberações tomadas;
10 Em Fevereiro de 2003, a Assembleia de Condóminos deliberou no sentido de alterar a quota ordinária de condomínio para o valor de € 15,00 (Quinze euros);
11 Não estiveram os Demandados presentes na Assembleia mencionada no número anterior, pelo que o Demandante lhes remeteu cópia da respectiva Acta;
12 Os Demandados, apesar de interpelados para o efeito, não têm pago as quotas de condomínio supra referidas;
13 Encontrando-se o condomínio desembolsado daqueles valores;
Não se encontram provados os seguintes factos:
1. Que tenham existido infiltrações na fracção de que os Demandados foram proprietários.
2. Que as mesmas tenham origem nas partes comuns do prédio;
3. Que o condomínio seja responsável pelo pagamento das mesmas aos Demandados.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações de condóminos.Ora, a posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do condomínio.
Quanto à administração das partes comuns do edifício, ela incumbe à Assembleia de Condóminos e a um administrador (art. 1430º do C.C.).
Sendo função do Administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do art. 1436º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais a pagar por cada condómino e bem assim as relativas às despesas de conservação.
Relativamente à Assembleia de Condóminos, a sua convocação e o seu funcionamento estão previstos no art. 1432º do C.C.
Resulta do art. 1424º nº 1 do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Nos presentes autos, resulta provada a dívida dos Demandados quanto a despesas condominiais relativas a quotas ordinárias mensais entretanto vencidas durante o período em que a propriedade da fracção objecto dos presentes autos lhes pertencia.
Como Mota Pinto refere, os condóminos “são obrigados a pagar as despesas relativas à conservação e à fruição das partes comuns do edifício; a suportar as despesas correspondentes ao pagamento de serviços de interesse comum (...). A participação de cada um nestas despesas é estabelecida em função do valor relativo das respectivas fracções; esse valor relativo não é determinado por avaliação “ad hoc”, mas está prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, em percentagem ou permilagem. Estabelece-se o valor que tem cada fracção no valor global do edifício e a repartição dos encargos faz-se segundo este critério, quando não houver especial critério de repartição de encargos.” (RDES, XXI, pág. 113).
Alega o Demandado B, em Douta Contestação, terem existido infiltrações na fracção de que foi proprietário. Não prova o alegado, nem sequer formula pedido reconvencional em que alegue, prove e peticione o pagamento dos danos emergentes das mesmas por parte do ora Demandante. Não pode, pois, este tribunal conhecer daquilo que não é pedido, apenas conhecer do efectivamente peticionado. Quanto à data da escritura de compra e venda, o Demandado alega, igualmente em Douta Contestação, não corresponder ao momento daquilo que considera ser o ”verdadeiro” momento da venda. Ora, a transmissão da propriedade de imóvel apenas se efectua no momento da celebração do contrato de compra e venda, que exige a forma de escritura pública. Não permite a lei a validade de contrato de compra e venda verbal de um imóvel, conforme alega o Demandado, na supra mencionada peça processual. Neste sentido, dispõe o artigo 874º do C.C. que “compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço”, acrescentando o art. 875º do mesmo Código que “o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública”. Tal implica que, pese embora o Demandado possa estar convicto de que a compra e venda do imóvel se efectuou em determinado momento, a transmissão da mesma propriedade apenas se efectuou no momento da celebração do contrato de compra e venta, titulado pela respectiva escritura pública. E que, em consequência, até esse momento, os proprietários da fracção objecto dos presentes autos são os Demandados, e não aqueles que posteriormente vieram a comprar o imóvel, não obstante, inclusive, ter existido eventual tradição da coisa.
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento da parte correspondente às despesas de condomínio supra referidas.
Vem igualmente o Demandante peticionar a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora à taxa legal até que seja proferida sentença.
Vejamos se lhe assiste razão.
Dispõe o nº 1 do art. 804º do C.C. que “ a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor”, enquanto que o art. 806º nº 1 do mesmo diploma dispõe que “na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora”.
Resulta do art. 559º nº 1 do C.C. que “os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano”. Ora, os juros, face à sua origem, subdividem-se em convencionais ou legais, sendo estes últimos “aqueles cuja obrigação de pagamento emerge directamente de uma disposição legal e que se vençam independentemente da existência de qualquer acordo de vontades; convencionais ou negociais são aqueles cuja obrigação de pagamento resulta de negócio jurídico ou cuja taxa aplicável emerge não directamente da lei, mas da vontade das partes” (Abílio Neto, Código Civil Anotado, Ediforum, 2001, p. 616). Relativamente à “natureza da obrigação principal de que emergem, podemos assentar na dicotomia entre juros civis e juros comerciais” (Abílio Neto, C.C. Anotado, p. 616). Quanto à função que desempenham, subdividem- -se em juros remuneratórios, quando “visam possibilitar o rendimento de determinado capital, correspondendo à sua capacidade criadora de riqueza”, em juros compensatórios que “têm por finalidade satisfazer uma pessoa pela privação desse mesmo capital”, juros moratórios, que “são devidos a título de indemnização pelo não cumprimento tempestivo de uma obrigação pecuniária”, e os juros indemnizatórios que “são, mais latamente, os que se vençam pela prática de um incumprimento ou de um acto ilícito, independentemente de mora em sentido próprio” (Meneses Cordeiro, in “Banca, Bolsa e Crédito”, p. 199).
Assim, ao Demandante assiste, nos termos legais, o direito de exigir dos Demandados o pagamento dos respectivos juros legais à taxa de 4%, para as prestações em atraso, nos termos do art. 559º do C.C e da Portaria 291/2003, de 08 de Abril. Os juros legais deverão ser contados desde a data do vencimento de cada uma das prestações de condomínio, nos termos da alínea a) do nº 2 do art. 805º do C.C., até à presente data, conforme peticionado.
Ao Julgado de Paz cumpre decidir do pedido, tendo em consideração a matéria de facto provada e a lei aplicável.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando totalmente procedente, por provada, a presente acção, decido condenar os Demandados B e C, a pagarem ao condomínio do prédio sito no concelho do Seixal, a quantia de € 308,00 (Trezentos e oito euros), relativa a quotas ordinárias de condomínio em atraso, a que acrescem juros vencidos e vincendos, até à presente data, à taxa de 4%, para as prestações em atraso, contados desde o vencimento de cada uma das prestações.Custas a cargo dos Demandados, que se declaram parte vencida nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, e do art. 446º nº 3 do C.P.C..
Registe.
Seixal, em 27 de Fevereiro de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
Ana de Almeida Flausino