Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
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RELATÓRIO:**
A, identificada a fls. 1 e 3, intentou, em 5 de junho de 2012, contra B, melhor identificado a fls. 2 e 3, a presente ação declarativa de condenação, fundada em responsabilidade civil pedindo que esta seja condenada a proceder à realização das obras necessárias na fração autónoma propriedade da Demandante de modo a reparar as infiltrações nos estuques, nas paredes e tetos das várias divisões que a compõem, orçamentada no valor global de 4.890,oo € (Quatro mil oitocentos e noventa euros, conforme orçamento apresentado pela Demandada na presente petição. ---
Para tanto, alegou, em síntese e no que à presente decisão importa, que: a Demandante é proprietária da fração autónoma, designada pela letra “O”, do prédio sito na Rua X, na Cruz de Pau, freguesia de Amora, concelho do Seixal; que, em 3 de agosto de 2004, foi efetuada Vistoria de salubridade à referida fração, da qual resultou que existiam deficiências na cobertura do prédio que provocam infiltrações para o interior da habitação, causando a deterioração dos estuques dos tetos e das paredes de toda a habitação; apesar das anteriores administrações do Condomínio terem sido instadas a solucionarem o assunto, o mesmo só foi levado em consideração em 3 de setembro de 2009, tendo sido discutido em assembleia de condóminos; nessa data deliberou a Assembleia de condóminos pedir orçamentos e, após a receção destes, seria agendada nova assembleia para discussão do procedimento a tomar; não obstante a urgência do assunto, este apenas voltou a ser abordado em 4 de julho de 2011, não tendo a Assembleia de Condóminos aprovado nenhum dos orçamentos analisados; o condomínio não atribuiu nenhuma urgência ao assunto, mantendo-se a situação de infiltrações da sua fração, cujos danos não foram ainda reparados pela Demandante; em 6 de setembro de 2011, foi levada a efeito nova Vistoria de Salubridade cujo Auto confirma o anterior; entre 2004 e a presente data, as águas pluviais provenientes do telhado infiltram-se pelo teto e divisões da fração autónoma propriedade da Demandante, encontrando-se as paredes e os tetos de todas as divisões com sinais evidentes de humidade, vulgo “caruncho”; ao longo destes anos a Demandante tentou minimizar o seu mal-estar, mandando lavar e pintar as paredes e tetos das divisões que compõem a sua fração autónoma, na qual habita; a Demandante, pelo estado avançado de degradação, teme pela sua saúde; não recebe visitas porque se sente desgostosa com a impossibilidade de fruir de uma casa, a qual possui humidades, “caruncho”, sendo prejudicial até para a saúde; a Demandante pediu orçamento para beneficiação geral da fração autónoma de que é proprietária, a qual ascende ao valor global de 4.890,00 € (Quatro mil oitocentos e noventa euros), com IVA à taxa legal já incluído e as obras necessárias são da inteira responsabilidade e às expensas da Ré.
Juntou 18 documentos (fls. 8 a 30 e 111 a 117) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada para contestar, no prazo, querendo, esta nada disse.
Veio a contestar a ação oralmente, na Audiência de Julgamento, quanto à origem das infiltrações que atribui a condensação.
A instâncias do tribunal, juntou 1 documento (fls. 87 a 90) que se dá por reproduzido.
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Cabe a este tribunal decidir se as infiltrações verificadas na fração autónoma, propriedade da Demandante, são originadas por deficiências do telhado e, na afirmativa, se tem o direito de exigir que a Demandada repare as paredes e os tetos de todas as divisões da referida fração autónoma, a expensas suas.**
Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio foi agendada a sessão de Pré-Mediação para o dia 22 de junho de 2012 (fls.32), a qual não se realizou por falta dos representantes legais da Demandada. Apesar da fragilidade da justificação, foi a falta justificada e, mantendo-se a disponibilidade da Demandante para a Mediação, foi agendado o dia 9 de julho de 2012, a qual também não se realizou, por falta, injustificada, dos representantes legais da Demandada, pelo que se designou o dia 20 de julho para a realização da Audiência de Julgamento.A referida data foi dada sem efeito, a requerimento da Ilustre Mandatária Assistente da Demandante, por ter já diligência agendada para a mesma data, tendo-se designado, em sua substituição, o dia 23 de julho para a realização da diligência.
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Aberta a Audiência e estando apenas presente a Demandante, acompanhada da sua Ilustre Mandatária Assistente, Sra. Dra. C e o administrador adjunto da Demandada, Sr. D (o administrador apresentara em tempo não útil requerimento de adiamento) foi esta dada sem efeito e designado, em sua substituição, o dia 1 de agosto de 2012. ---Aberta a Audiência e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no art.º 57.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no art.º 26.º, do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu á Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança.
Devido à necessidade de ponderação, foi a audiência de julgamento suspensa, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença, o que se faz.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:**
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual seleciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomadas em consideração as declarações das partes em audiência de julgamento e os documentos juntos aos autos, por ambas as partes.
Foi, ainda, considerado o Livro de Atas do Condomínio que se consultou.
Não foram apresentadas testemunhas.
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Com interesse para a decisão da causa, ficaram provados os seguintes factos:1. A Demandante é, desde 31 de janeiro de 1995, proprietária da fração autónoma, designada pela letra “O”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua X , na Cruz de Pau, freguesia de Amora, concelho do Seixal (Doc. fls. 114 a 117);
2. A Demandada é representada por E - administrador – e D – administrador adjunto – eleitos na Assembleia de Condóminos, realizada em 9 de fevereiro de 2012 (Doc. fls. 87 a 90);
3. Em 3 de agosto de 2004, foi efetuada Vistoria de Salubridade à referida fração autónoma, de cujo Auto consta “ Foi efectuada vistoria de salubridade a esta habitação tendo-se verificado existirem deficiências na cobertura que provocam infiltrações para o interior da habitação causando a deterioração dos estuques dos tectos e das paredes de toda a habitação.” (Doc. n.º 2); ---
4. O problema das infiltrações na fração de que a Demandante é proprietária foi levado em consideração em várias Assembleias de Condóminos, a primeira das quais em Novembro de 1999, não tendo nunca o problema sido, definitivamente, resolvido; ---
5. Efetivamente, o assunto da reparação do telhado foi abordado também em abril de 2003, data em que a Demandante foi nomeada administradora; em setembro de 2003; em abril de 2004; em junho de 2004; em março de 2005; em abril de 2006; em dezembro de 2006; em setembro de 2009; em fevereiro de 2010, data em que a Demandante foi nomeada administradora; em maio de 2011 em junho de 2011 e em junho de 2012 (Livro de atas); ---
6. Apesar de, em regra, protelar para a próxima assembleia a decisão sobre a aprovação de orçamentos para a reparação do telhado, a Assembleia de Condóminos, realizada em 28 de maio de 2005, deliberou realizar, durante o ano de 2005, a obra na cobertura e das prumadas para o exterior e aprovar o pagamento de uma quota extraordinária, a pagar, por todos os condóminos, com início em janeiro de 2005 e, no final do mês de agosto de 2005 seria convocada uma assembleia para aprovação do orçamento e adjudicação da obra;
7. A próxima Assembleia de Condóminos convocada, não reuniu quórum;
8. Por isso, na Assembleia de Condóminos, realizada em abril de 2006, constatando-se a falta de pagamento da quota extraordinária aprovada, foi decidido tentar receber o total, até 30 de julho de 2006. Igualmente foi deliberado que, se se conseguisse o pagamento de todas as quotas, a obra seria levada a efeito, mas caso tal não se verificasse, seriam os condóminos que haviam pago ressarcidos do que pagaram para a referida obra;
9. Na Assembleia de Condóminos, realizada em dezembro de 2006, não se mostrando a quota extraordinária, criada para a reparação do telhado e dos algerozes, paga, foi deliberado utilizar o dinheiro reunido na obra dos algerozes;
10. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 11 de fevereiro de 2010, na qual a Demandante foi eleita administradora, foi deliberado aprovar o pagamento de uma quota extraordinária, a pagar entre janeiro e dezembro de 2010, com base num orçamento apresentado para reparação do telhado;
11. Apenas dois condóminos pagaram a referida quota extraordinária, não tendo os restantes – nos quais se inclui a Demandante – procedido ao pagamento da referida quota;
12. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 3 de maio de 2011, foi decidido pela Assembleia de Condóminos, “anular” o orçamento para substituição do telhado, em virtude de não se mostrar paga a quota extraordinária deliberada para o efeito. Mais decidiu a Assembleia de Condóminos que iriam ser contactadas várias empresas para apresentarem solução pontual para solução das infiltrações do 3.º direito;
13. Em 4 de julho de 2011, foram apresentados e analisados orçamentos para a reparação do telhado, tendo a Assembleia de Condóminos deliberado que “apesar dos condóminos não se oporem às obras, não quiseram aprovar nenhum dos orçamentos dos apresentados, uma vez que apenas quatro participaram na Assembleia de Condóminos e os restantes condóminos que não estão presentes têm vindo a opor-se à obras, apesar de haver quórum para decidir.”;
14. Em junho de 2012, em Assembleia de Condóminos convocada para discutir a presente ação, deliberaram os condóminos presentes que “Não se recusam a fazer a referida (obra peticionada pela Demandante), desde que seja comprovado que os danos causados na fração da condómina são da inteira responsabilidade do condomínio. O saldo bancário existente à data de 12/06/2012 é de € 2.920,53.”. (Livro de Atas);
15. Como a situação não se resolvia e a sua fração continuava a degradar-se, a Demandante pediu nova Vistoria de Salubridade, em setembro de 2011, de cujo Auto resulta que “existem deficiências no telhado do edifício que provocam infiltrações pluviais para o interior da habitação vistoriada, deteriorando-lhe os estuques das paredes e dos tectos das várias divisões.” (Doc. n.º 7);
16. As infiltrações das águas pluviais, provenientes do telhado, provocaram danos nas paredes e nos tetos da fração autónoma, propriedade da Demandante;
17. Após a colocação de algerozes exteriores, a fração da Demandante deixou de sofrer infiltrações, mantendo-se os danos de anos de infiltrações (Docs. 8 a 15);
18. Estando as paredes e os tetos pretos por acumulação de fungos;
19. A humidade e os fungos causados pela mesma, além de inestéticos, são prejudiciais para a saúde;
20. A Demandante pediu orçamento para a beneficiação geral da sua fração autónoma, a qual orça em 4.890,00, com I.V.A. (Imposto de Valor Acrescentado) incluído (doc. n.º 17);
21. A reparação das paredes e dos tetos danificados pelas infiltrações, provenientes do telhado orçam em cerca de 3.800,00 € (Três mil e oitocentos euros) incluindo também a reparação das aduelas e das portas existentes em madeira no apartamento, os quais não foram danificadas pelas infiltrações;
22. A reparação ou substituição dos móveis da cozinha, que não foram danificados pelas infiltrações, orça em 2.300,00 € (Dois mil e trezentos euros);
23. No caso de a obra ser adjudicada na sua totalidade, é efetuado um desconto de 1.210,00 € (Mil duzentos e dez euros) no total orçamentado (doc. n.º 17);
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOCom a presente ação, pretende a Demandante que a Demandada suporte integralmente a reparação dos danos causados na sua fração autónoma pelas infiltrações provenientes do telhado do edifício e que se verificam, pelo menos, desde o ano de 1999.
A Demandante parece querer fazer radicar a sua pretensão no facto de, ao longo dos anos, nada ter sido feito para reparar o telhado e a sua fração autónoma.
Caso assim seja, não pode a Demandante menosprezar o facto de a administração das partes comuns do edifício caber à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Ou seja, se inércia houve (e houve!) também da Demandante se esperava outro comportamento na qualidade de parte mais interessada na resolução do problema que a afetava diretamente.
Por conseguinte, a responsabilidade pelo protelamento da resolução do problema tanto cabe aos restantes condóminos como à Demandante que, verifica-se no Livro de Atas, faltou a inúmeras Assembleias de Condóminos e que, tendo sido nomeada administradora em 11 de fevereiro de 2010, Assembleia de Condóminos que deliberou a criação de uma quota extraordinária para pagamento das obras dos algerozes e do telhado, seno certo que, na qualidade de administradora a Demandante nada fez e, na qualidade de condómina, principal interessada na resolução do problema, não só não cobrou (ou tentou cobrar) a quota extraordinária aprovada para o efeito, como também não a pagou.
É portanto fácil à Demandante criticar a inércia dos restantes condóminos, mas terá de repensar a sua própria postura que também não foge à regra do que se tem passado no condomínio, com sucessivas deliberações que não só não são executadas (cumpridas), como também são substituídas por outras, como se aquelas não existissem.
Posto isto e considerando que dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”, a responsabilidade pelo pagamento da reparação da fração autónoma propriedade da Demandante terá de ser suportada por todos os condóminos, sem exceção, o que também a inclui, como é óbvio.
Relativamente à questão de que nos ocupamos – a reparação dos danos causados pelas infiltrações provenientes do telhado, na fração da Demandante – além de a ação não ter sido contestada, por escrito, e de os documentos juntos pela Demandante não terem sido impugnados, dúvidas não restam de que, face aos Autos de Vistoria elaborados pelos técnicos da Câmara Municipal do Seixal, os danos verificados nas paredes e nos tetos da fração da Demandante foram causados pelas infiltrações provenientes do telhado.
Ora nos termos da lei vigente, o telhado é parte comum, sendo responsáveis pela sua manutenção e conservação todos os condóminos, como se viu.
Dispõe o n.º 1, do Art.º 1422.º do Cód. Civil que “Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.”. É especialmente vedado aos condóminos “Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.” (n.º 2, al. a) do mesmo dispositivo legal).
A Demandante imputa as infiltrações e as suas consequências exclusivamente a problemas existentes no telhado.
Infiltrações que, conforme confessou na Audiência de Julgamento, cessaram quando foi mudada a posição dos algerozes.
Sustenta a sua alegação com o teor dos Autos de Vistoria elaborado pelos serviços camarários.
Tal facto, porque não contestado, resulta provado.
Assim, nos termos dos referidos dispositivos, é a Demandada (entendida como representante legal de todos os condóminos) responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, verificando-se que, não obstante terem sido tomadas várias deliberações no sentido de reparar o telhado e os algerozes e de ter sido deliberada, pelo menos, por duas vezes, a criação de quotas extraordinárias para o efeito, até à presente data, tal reparação ainda não ocorreu com evidentes prejuízos para o edifício, uma vez que as infiltrações para a fração autónoma da Demandante cessaram em data que não foi possível apurar.
Ora, resulta provado que os condóminos (todos os condóminos!), ao arrepio de todas as normas legais e de boa vizinhança – com respeito por aqueles que nos rodeiam – mais não fizeram do que falar sobre o assunto, desrespeitando deliberações que deveriam ter sido cumpridas e adiando uma reparação que, com o passar do tempo, não desaparece, apenas fica muito mais dispendiosa.
É dizer que os condóminos não quiseram gastar três ou quatro mil euros e, agora, terão de gastar muito mais do que o dobro.
Ora, é incontroverso que a Demandante tem vindo a sofrer danos na sua fração autónoma em consequência de infiltrações, provenientes do telhado, como é incontroverso que os condóminos, nos quais a Demandante se inclui, têm vindo a “empurrar o problema com a barriga”, pelo que é chegada a hora de, em definitivo, fazerem aquilo que lhes compete, isto é suportar os custos da sua inércia, mandando proceder à reparação dos danos causados nas paredes e tetos da fração autónoma de que a Demandante é proprietária, sendo o seu custo suportado por todos os condóminos, nos termos das disposições legais supra referidas.
Naturalmente, os condóminos não têm de suportar o valor total das obras de beneficiação geral da fração autónoma, mas apenas os custos da reparação das paredes e dos tetos da mesma, no valor em essa reparação vier a importar e na proporção do valor (permilagem) de cada uma e de todas as frações autónomas.
Verifica-se, assim, que o pedido não pode deixar de proceder, com as limitações que se referiram.
É consabido que a vivência nos condomínios, pelas suas características, está longe de ser pacífica, mas estamos certos que havendo um maior civismo, que o mesmo é dizer maior respeito pelo semelhante, tais relações podem melhorar bastante, trazendo àqueles que vivem esta realidade uma maior tranquilidade e paz social.
É o que se espera que aconteça no condomínio a que a Demandante pertence e que é representado pela Demandada.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação totalmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada a proceder à reparação dos danos causados pelas infiltrações, provenientes do telhado, nas paredes e nos tetos de todas as divisões que compõem a fração autónoma, propriedade da Demandante. DECISÃO
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Custas a suportar pela Demandada que se declara parte vencida (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 3 de agosto de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Seixal, 3 de agosto de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)