Sentença de Julgado de Paz
I. Identificação das Partes
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
II- Objecto do Litígio
A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na alínea c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação destes a pagar a quantia global de €932,77 (novecentos e trinta e dois euros e setenta e sete cêntimos) referente a quotizações de condomínio em débito (€797,77) e despesas de contencioso (€135,00), quotas vencidas e vincendas e juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento e as custas do processo.
Alegou, para tanto e em síntese, que os Demandados, proprietários da fracção designada pela letra “B”, do prédio afecto ao regime da propriedade horizontal, sito em Vila Nova de Gaia, tem em dívida o montante peticionado.
Juntou documentos.
Os Demandados foram regularmente citados.
Apresentaram contestação com pedido reconvencional. Alegam a ilegitimidade da Demandante por não ser credora, a nenhum título, dos Demandados, sendo-o apenas a administração do condomínio; impugnam a dívida do montante de €664,42 devida à administração anterior, referindo que o peticionado valor deveria ser fraccionado pelos anos de 2006, 2007 e 2008 e aceitam estar em dívida as quotas de 2009 (orçamento e fundo de reserva). Em sede de reconvenção, alegam que realizaram obras urgentes na fracção, que mantêm arrendada, destinadas a eliminar infiltrações vindas de zonas comuns do edifício e que eram do conhecimento da administração, nas quais gastaram o montante de €1.740,00, valor que deverá ser compensado até ao valor peticionado pela Demandante, invocando pretender intentar processo judicial para o valor remanescente.
Juntaram documentos.
Notificada, a Demandante não apresentou resposta.
Em sede de Audiência de Julgamento, a Demandante ampliou o pedido para o valor de €1.087,72, por forma a abranger as quotizações vencidas no decurso da acção, que foi admitida, tendo os Demandados requerido igualmente a ampliação do valor a compensar, até tal montante, admitido.
Vejamos,
Da excepção da ilegitimidade:
O administrador (os Demandados aceitam que a Demandada é administradora do prédio onde se insere a fracção), é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia dos condóminos, (cfr. art.º 1430º do Código Civil [CC]); por direito próprio está legitimado para agir em juízo, em representação do condomínio, contra qualquer dos condóminos, na execução das funções que lhe pertencem, no que respeita às partes comuns do edifício e à prestação de serviços de interesse comum (cfr. art.º 1436º n.º 1 e 1437º do CC); a Demandante tem, assim, legitimidade processual para representar o condomínio.
Do pedido reconvencional:
Parece hoje pacífica a tese de que a compensação opera como excepção peremptória até ao limite do pedido da Demandante e como reconvenção na parte que excede aquele valor.
No caso em apreço, os Demandados requerem a admissibilidade da reconvenção, onde peticionam a compensação de contracrédito no valor de €1.087,72 (total do pedido da Demandante) e alegam ser sua intenção pedir o remanescente montante até ao valor das obras que dizem ter realizado, em acção futura. Não se trata, destarte, de um pedido reconvencional, enformado a peticionada compensação de créditos uma excepção peremptória, de que adiante se decidirá. Neste sentido, “ A compensação pode ser deduzida em defesa como excepção peremptória, só importando reconvenção na parte em que exceda o crédito a compensar. Se o réu se propõe obter a compensação por um crédito que não exceda a quantia a compensar e, para tanto, deduzir reconvenção, o tribunal é livre para qualificar a defesa como excepção..”
Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
Realizou-se a Audiência de Julgamento com as formalidades legais como resulta da respectiva acta.
III- Fundamentação Fáctica
Da matéria carreada para os autos e com relevância para a decisão da causa, resultou provado que:
a) A Demandante é administradora do Condomínio do Prédio sito em Vila Nova de Gaia, eleita a 16 de Fevereiro de 2009.
b) Os Demandado são proprietários da fracção designada pela letra “B”, do referido edifício, afecto ao regime da propriedade horizontal.
c) A quota mensal de €19,05 a pagar pelos Demandados consta do orçamento e plano de pagamentos para o ano de 2009, anexo 3, da acta n.º 20, da assembleia-geral de condóminos realizada no dia 16 de Fevereiro de 2009, em que os Demandantes não estiveram presentes nem representados e a quota de €29,64 acrescida do fundo de reserva de €2,96 do anexo à acta n.º 22, da assembleia realizada a 5/01/201, na qual os Demandados estiveram representados.
d) Os Demandantes não pagaram o montante correspondente ao fundo comum de reserva e quota mensal, nos meses de Março de 2009 a Março de 2010.
e) Na mesma assembleia foram apresentadas, discutidas e aprovadas as contas referentes aos anos de 2007 e 2008.
f) Na assembleia de condóminos realizada no dia 12 de Setembro de 2009, foram aprovados, por unanimidade, os débitos referentes a proprietários de várias fracções, nomeadamente a fracção dos Demandados, no valor de €778,72 referentes a seis prestações do orçamento para 2009 e a dívida à anterior administração, no valor de €664,42 (acta n.º 21, página 2).
g) Na mesma assembleia foi deliberado que os custos de contencioso com o recurso aos meios judiciais, serão imputados ao condómino devedor.
h) Por carta registada, o Demandado, foi convocado para a assembleia referida em f) e, pela mesma via, com aviso de recepção, que assinou no dia 21/09, foi-lhe remetida a acta.
i) Há vários anos que existem no edifício problemas de permeabilização dos terraços, infiltrações nas fracções e águas do saneamento, nomeadamente na fracção dos Demandados.
j) No que se refere à fracção “B”, as infiltrações verificavam-se nas paredes interiores e pavimento.
l) Por carta registada com aviso de recepção, remetida a 25/07 e recebida a 1/08/2008, os Demandados deram conhecimento à administração de condomínio de que tem infiltrações de água na sua fracção, provindas do terraço do 1º andar, cuja reparação reputam de carácter urgente, nomeadamente, pelo facto da fracção estar arrendada.
m) A fracção (loja) encontra-se arrendada a uma sociedade unipessoal que aí exerce a sua actividade como centro de bem-estar e emagrecimento.
n) No mês de Fevereiro de 2009, os Demandados realizaram na loja, obras destinadas a eliminar as infiltrações, nas quais despenderam o montante de €1.740,00.
o) O condomínio tinha conhecimento das deficiências na fracção “B”, chegando os Demandados a apresentar ao administrador um orçamento para a reparação.
Não resultou provado que:
a) A arrendatária da loja avisou o Demandado de que iria suspender o pagamento da renda enquanto perdurassem os problemas de infiltrações, o que veio a acontecer.
b) A fracção “C”, do mesmo edifício, viu a sua dívida ser saldada pela compensação das despesas efectuadas pelo seu proprietário aquando da impermeabilização do terraço.
c) As infiltrações intervencionadas eram causadas pelo deficiente escoamento de águas provenientes do terraço.
d) Os Demandados realizaram obras em partes comuns do edifício.
e) As obras tinham carácter de urgência.
f) O valor das despesas de contencioso ascenda a €135,00.
Motivação dos factos provados e não provados:
A convicção probatória do Julgado ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida, nomeadamente à análise dos dados objectivos fornecidos pelos documentos (actas, comprovativos de envio, fotografias, correspondência trocada entre as partes, orçamento e recibo de obras), sendo tomadas em consideração as declarações dos representantes legais da Demandante e dos Demandados e testemunhas por estes arroladas, D (construtor), E (gerente da F), G e H, cujos depoimentos o tribunal considerou credíveis e esclarecedores; os factos constantes da alíneas a), b) e d) foram admitidos por acordo.
De salientar o depoimento da testemunha D que foi quem realizou as obras, confirmou as áreas intervencionadas (fez uma “meia cana” no interior da parede da cave com desvio/escoamento de águas para uma caixa na garagem, referiu permanecerem as infiltrações e não ter realizado obras nas paredes exteriores do edifício, confirmou a veracidade do orçamento e recibo, por si emitidos).
Os factos considerados como não provados resultaram da ausência de prova ou prova convincente sobre os mesmos.
IV- O Direito
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, concretamente no incumprimento por parte dos Demandados das suas obrigações de condóminos, por falta de pagamento das quotizações de condomínio.
O regime jurídico da propriedade horizontal encontra-se regulado nos artigos 1414º a 1438º - A do Código Civil.
Nos termos do disposto no artigo 1424º n.º 1 do Código Civil, “ Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
Por “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns” entendem-se todas aquelas que são indispensáveis para que estas partes mantenham a sua funcionalidade específica, ou seja, estejam em condições de poder servir para o uso a que se destinam.
Por outro lado,
As despesas indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino, cfr. art.º 1427º. .
No caso em preço, face à matéria de facto dada como provada, por confessada, os Demandados mantém em dívida o montante referente a quotas de condomínio e fundo comum de reserva do período compreendido entre Março de 2009 e Março de 2010 (10 x €19,05 e 3 x €32,60). Resultou provado que os Demandados tiveram conhecimento de que lhes era imputada uma dívida, devida à anterior administração, deliberada em duas assembleias de condóminos realizadas antes da entrada da acção e uma outra realizada já este ano, a 5/01, na qual estiveram representados e cujas deliberações não foram impugnadas (cfr. art.º 1433º CC).
Relativamente aos custos de contencioso, não ficou demonstrado o seu quantitativo, apesar de estar deliberado serem suportados pelos condóminos Quanto aos juros peticionados, verificando-se um incumprimento imputável ao devedor, ora Demandados, constituem-se estes em mora logo, na obrigação de reparar os danos causados ao credor, ora Demandante – artigo 804º do Código Civil. Sendo obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros a contar do dia da constituição em mora – artigo 806º do Código Civil. Nos termos do artigo 805º n.º 1 do Código Civil, o devedor fica constituído em mora, nomeadamente, depois de ter sido judicialmente interpelado para cumprir.
Quanto ao pedido dos Demandados, não ficaram demonstradas a urgência e realização de obras em zonas comuns do edifício, na realidade, ficou demonstrado que o prédio tem infiltrações de água em várias fracções, vindas do telhado, terraços ou advindas de dificuldade de escoamento das águas pluviais, há vários anos e que as obras foram interiores (segunda parede) relativamente à parede externa, na cave, por onde entra a água, essa sim, parte comum. Não estando reconhecido o contracrédito dos Demandados, não pode operar a compensação, improcedendo a excepção invocada.
V- Dispositivo
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção e, em consequência, condeno os Demandados, a pagar à Demandante, a quantia de €952,72 (novecentos e cinquenta e dois euros e setenta e dois cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal em vigor, desde a citação até efectivo e integral pagamento (não foi alegada a data de vencimento singular das quotizações); condeno ainda no pagamento das quotizações que se venceram no decurso da acção, vencidas a partir de Abril de 2010 até efectivo e integral pagamento.
Custas a suportar pelas partes na proporção de 25% para a Demandante e 75% para os Demandados.
Esta sentença foi pessoalmente notificada às partes.
Registe e notifique os mandatários.
Vila Nova de Gaia, 10 de Maio de 2010
A Juíza de Paz,
(Perpétua Pereira)
Processado por computador - art. 138º/5 do C.P.C.
Revisto pela Signatária. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia