Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Direitos e deveres de condóminos
(Alínea c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.).
Objecto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio.
Demandantes: 1 - A, 2 - B, 3 - C e 4 - D
Mandatário: 1 - E e 2 - F
Demandado: G
Mandatário: H
Valor da acção: 1707,50 €.
Do requerimento Inicial
Os administradores do A sito em Setúbal, alegam que o demandado é titular do direito de superfície da fracção “GG” correspondente ao sétimo andar, Letra B, do mesmo condomínio, estando em dívida para com este, com o montante de 1707,50 €, relativos a despesas e serviços do condomínio, desde Fevereiro de 2006 a Março de 2011, incluindo juros de mora e despesas de processo.
Mais alegou, conforme requerimento inicial de fls 3 a 8, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
Requerem a condenação do demandado no pagamento de 1707,50 € e no pagamento das prestações vincendas e juros de mora à taxa legal.
Contestação
O demandado contestou, admitindo o vertido nos artigos 1.º a 5.º do requerimento inicial (eleição dos administradores que intentaram a acção, direito do demandado sobre a fracção, prestação mensal do condomínio no valor de 20,00 € desde 2002 até Março de 2011, o demandado não procedeu ao pagamento desde Fevereiro de 2006 a Março de 2011) e impugnando o restante. Refere que o demandado sucedeu nas atribuições ao I e no direito real da fracção, sendo público e notório que aí não reside. Expõe que quem se encontra na fracção é J e o seu agregado familiar que “começou por ocupar a fracção ao abrigo de um contrato promessa de compra e venda celebrado com a comissão liquidatária do K, que o autorizou a utilizá-la até à data da escritura do contrato prometido de compra e venda, que nunca chegou a realizar-se.” Este contrato promessa foi declarado resolvido por sentença de Outubro de 2004 (processo n.º x, 2.ª secção, da 6.ª Vara Cível de Lisboa) e K e esposa foram condenados a restituir o imóvel ao I, o que não fizeram, ocupando ilicitamente a fracção. Refere que quer o I quer o demandado nunca foram notificados para qualquer assembleia de condóminos do prédio e só com a acção tiveram conhecimento da administração do prédio e do valor mensal da prestação. Não tiveram conhecimento das deliberações tomadas nem lhe foram comunicadas. Também não foi interpelado para proceder ao pagamento, pelo que as deliberações são ineficazes em relação a si.
Invoca a prescrição das prestações vencidas há mais de cinco anos e admite que quando muito só deve pagar a partir de agora, sem efeito retroactivo, indemnização ou juros, por não ter tido conhecimento da sua existência, o que – no seu entendimento – é imputável à administração do condomínio, sublinhando que a indemnização do artigo 8.º e alínea d) das conclusões não é devida por não ser obrigação legal mas convencional.
Mais alegou, conforme contestação de fls 27 a 32, que aqui se dá como reproduzida.
Tramitação
Os demandantes prescindiuram da utilização do Serviço de Mediação.
Marcou-se audiência de julgamento para o dia 12-04-2011, que se realizou, conforme acta de fls, tendo sido marcada a data de 29-04-2011 para leitura de sentença, que por impossibilidade do julgado de paz, foi alterada para esta data.
Factos provados
Com base nas declarações da parte e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – B, Av. x em Setúbal, C, Av. x em Setúbal e D, Av. x em Setúbal, são administradores do A sito em Setúbal.
2– O demandado é titular do direito de superfície da fracção “GG” correspondente ao sétimo andar, Letra B, do mesmo condomínio, tendo sucedido neste direito ao I que, por sua vez, adquiriu o direito sobre a fracção em .../.../... .
3– Estes organismos não transmitiram ao condomínio que eram titulares do direito de superfície da fracção nem o local para onde deveria ser enviada correspondência do condomínio.
4– À data da interposição da acção, eram devidas as seguintes prestações ao condomínio, relativas à fracção “GG”:
a) Fevereiro de 2006 a Fevereiro de 2011 – prestações mensais ordinárias (20,00€), no montante de 1 220,00€ (no requerimento inicial 1 210,00€ por erro de cálculo);
b) Juros vencidos sobre as prestações até 09 de Março de 2011, no montante de 124,03€ (também corrigido por erro de cálculo, era apresentado o valor de 190,00€);
5– O demandado não efectuou o pagamento da prestação de Março de 2011, no montante mensal de 20,00 €, que se venceu no decurso da acção.
6– J, que se encontra na fracção desde Janeiro de 1985, com base em contrato promessa de compra e venda (com a comissão liquidatária do K), até ao início de 2011, assumiu-se como dono perante a administração do condomínio e pagou as prestações correspondentes à fracção até Janeiro de 2006 e nas actas do condomínio aparece referido como proprietário.
7– No início de 2011 queixava-se que não tinha elevador e que não havia luz nas escadas e referiu para uma condómina “quero ver se me obrigam a pagar”.
8– O I intentou acção contra J e L que, em 19 de Outubro de 2004, declarou resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo e culposo destes, com base no qual permaneciam na posse da fracção, com efeitos a 24 de Agosto de 1999 e condenou na restituição da fracção e no pagamento de uma compensação de 45,36 € mensal desde o início do contrato e até à restituição.
9– Os administradores convocaram as assembleias por protocolo e sempre entregaram as comunicações da fracção ao J.
Factos não provados
Não se dá como provado que tenha sido deliberado em Assembleia de Condóminos o pagamento de despesas de cobrança com processo judiciais, incluindo honorários de advogado, em 02 de Janeiro de 2011 (vide acta n.º 52 de 22-01-2011, a fls 9 a 13, designadamente fls 9 e 12).
Fundamentação
Os administradores do condomínio vêm requerer a condenação do demandado no pagamento de 1707,50 €, relativos a despesas e serviços do condomínio, desde Fevereiro de 2006 a Março de 2011, incluindo juros de mora e despesas de processo e a condenação no pagamento das prestações vincendas e juros de mora.
Alegaram conforme requerimento inicial já acima dado como reproduzido.
O demandado contestou, conforme resumido acima e cuja contestação também se deu como reproduzida.
Realizada a audiência de julgamento fixaram-se os factos provados constantes da rubrica acima com o mesmo nome, com base nos documentos e declarações das partes, que foram credíveis e que, aliás, não divergiram em relação aos factos.
A presente acção funda-se no incumprimento de uma obrigação dos condóminos, enquadrando-se na al. c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Nos termos do n.º 1, do art.º 1424.º, do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções.
O demandado é condómino por ser titular do direito de superfície da fracção designada pela letra “GG” correspondente ao sétimo andar, Letra B, pertencente ao condomínio, e está obrigado a comparticipar nas despesas imputáveis à fracção, aprovadas nas assembleias de condóminos.
O demandado deveria ter pago as prestações mensalmente, o que não fez, incumprindo assim as suas obrigações de condómino.
A questão que se suscita na acção é a de saber se o facto do demandado não ter pago as prestações agora solicitadas é imputável ao condomínio, como defende o demandado e em consequência pelo menos as prestações anteriores à citação não tem a obrigação de pagar ou se, ao contrário, o responsável pelo não pagamento é o demandado, não obstante a sua não convocação para as assembleias de condóminos e a não comunicação das deliberações, mantendo-se em consequência a obrigação do pagamento das prestações mensais deliberadas para a fracção.
Deu-se como provado que o demandado e o I (titular anterior e ao qual o demandado sucedeu) não informaram o condomínio quer da aquisição do direito sobre a fracção quer da morada para o qual deveriam ser enviadas as comunicações relativas ao condomínio. Nos termos do n.º 9, do artigo 1432.º do Código Civil, os condóminos não residentes devem comunicar o seu domicílio ou o do seu representante, por escrito, ao administrador. Esta obrigação não foi cumprida pelo demandado e antecessor.
Defende-se o demandado que é um facto público e notório que, por ser instituto público, não reside na fracção. Neste particular, há que salientar que o demandado não está nesta relação jurídica investido dos seus poderes de autoridade, pois o que está em causa é a mera titularidade do direito sobre a fracção e as relações privadas condominiais, não podendo fazer valer o seu estatuto próprio (que nos merece o maior respeito) nestas relações, antes tendo de estar nas relações de direito privado em igualdade de circunstâncias com os outros condóminos e sujeito aos mesmos direitos e deveres.
No caso, esta omissão é fundamental quer em si mesma, por desde logo impor ao condomínio um ónus de pesquisa do titular e da forma como o convocar desnecessário e que impende sobre o titular do direito sobre a fracção, quer em particular devido ao circunstancialismo em concreto, uma vez que J induziu o condomínio no erro de o aceitar como proprietário, por muitos anos, o que fez com que todas as convocações e comunicações fossem para a fracção (e no nome deste) até que este deu sinais de não mais querer assumir o pagamento. Isto não teria acontecido se aquela obrigação tivesse sido cumprida. J ocupou, com base em contrato promessa, e nem mesmo quando este é declarado resolvido com a condenação de restituição da fracção, o demandado (ou antecessor) efectua qualquer comunicação ao condomínio. Também quando o x sucede ao I não há qualquer comunicação e deveria ter havido porquanto o sujeito da relação jurídica passou a ser pessoa diferente. Não é ao condomínio que é exigível saber que houve mudança de titularidade, não podendo relevar o facto de se tratar de Instituto Público.
No condomínio a lei aponta para a responsabilização de todos os condóminos por igual e cada um tem o dever de interessar-se pelo mesmo, não podendo alhear-se e deixar a administração para os outros. É por isso que as deliberações só podem ser impugnadas por acção judicial no prazo de 60 dias a contar da deliberação, como se refere no n.º 4, do artigo n.º 1433.º, do Código Civil e não da comunicação da deliberação. Isto significa que o condómino, mesmo sem comunicações do condomínio, tem de estar atento e ter a iniciativa de agir para conhecer as deliberações tomadas, caso não tenham sido comunicadas e que aliás não têm de o ser na forma referida no n.º 6, do artigo 1432.º, do Código Civil, que só é aplicável à situação que se refere e não é de aplicação generalizada. O condomínio não tem culpa – não lhe era exigível em termos de homem médio – que alguém resida na fracção durante muitos anos e se assuma como dono, pagando inclusivamente as prestações deliberadas e devidas e nem lhe cabia investigar se tal correspondia ou não à verdade (nem sequer foram alegados factos que levantassem alguma suspeita até que o condomínio, face às prestações já devidas resolveu agir). O demandado é que não deveria ter permitido que tal acontecesse, fazendo valer os seus direitos (e querendo cumprir as suas obrigações) que, neste caso, passavam apenas por escrever uma carta aos administradores, claro, tendo de inteirar-se de quem eram, sendo essa também uma obrigação sua de condómino. Deste modo conclui-se que o não conhecimento das deliberações e a não comunicação das mesmas é imputável ao demandado, sendo as deliberações tomadas válidas e eficazes também em relação a si. Realça-se também que o condomínio sempre convocou a fracção na pessoa que se intitulava o seu dono.
Não releva o argumento da nulidade de convocação das Assembleias de condóminos porquanto é o próprio demandado que é responsável pela sua não convocação.
Por outro lado as deliberações das assembleias de condóminos não são meras deliberações convencionais, obrigando apenas quem as subscreve. A Assembleia de condóminos tem competências legais e, no âmbito destas, obriga mesmo aqueles que não estejam presentes e até os que eventualmente tenham votado contra. Neste domínio, pode a Assembleia estabelecer penalizações (artigo 1434.º, do Código Civil) para o não cumprimento das obrigações dos condóminos. Cabe aqui referir que as despesas de cobrança de processo podem ser enquadradas como penalização do não cumprimento. Não é o caso neste processo porquanto a Assembleia de Condóminos que, sustentou o demandante, deliberou o pagamento das despesas de processo, na realidade não tomou qualquer deliberação sobre a matéria, tendo o assunto sido discutido no ponto da ordem de trabalhos “diversos”, quando deveria haver um ponto específico para o efeito, e na discussão deste ponto os condóminos foram informados que os custos dos processos seriam por conta dos devedores. Ora não resta qualquer dúvida que não corresponde na redacção da acta qualquer elemento literal que nos possa levar a interpretar que houve deliberação, nem sequer também poderia haver, na medida em que o assunto não constava com clareza mínima de algum ponto da ordem de trabalhos.
Invocou o demandado a prescrição de cinco anos para as prestações periódicas (alínea g), do artigo 310.º do Código Civil). Neste ponto assiste-lhe razão, não sendo exigíveis as prestações que à data da propositura da acção sejam devidas há mais de cinco anos. No caso, a acção foi proposta a 09-03-2011 e são pedidas as prestações desde Fevereiro de 2006, pelo que há uma prestação – a de Fevereiro de 2006 – que se encontra prescrita, pelo que não é legalmente exigível.
A acção procede, por provada, impendendo sobre o demandado a obrigação do pagamento da quantia de 1 344,03 €, relativa a despesas e serviços de condomínio desde Março de 2006 a Março de 2011, incluindo juros de mora vencidos até 09-03-2011, e dado que é admissível o pedido do pagamento das prestações que se vencerem na pendência da acção (artigo 472.º, do Código de Processo Civil).
Por não ter pago atempadamente as prestações mensais, o demandado entrou em mora, pelo que além das prestações em dívida são devidos juros de mora vencidos e vincendos, até integral pagamento, à taxa legal, actualmente de 4%, por requeridos e nos termos dos art.º 804.º, n.º 1, art.º 805.º, n.º 1, e art.º 559.º, todos do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril.
Decisão
Em face do exposto, condeno o demandado a pagar aos demandantes a quantia total de 1 344,03 € (mil trezentos e quarenta e quatro euros e três cêntimos), referente às prestações de condomínio e juros vencidos até 09-03-2011, e no pagamento de juros vincendos, à taxa legal, até integral pagamento, sobre o montante das prestações em dívida (1 220,00 €).
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o demandado é declarado parte vencida, pelo que ficam condenados no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros), relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00€ por cada dia de atraso.
Reembolsem-se os demandantes, nos termos do disposto no n.º 9.º da mesma Portaria.
Envie-se cópia e notificação para pagamento de custas.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 27-05-2011
O Juiz de Paz
António Carreiro
António Carreiro