Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A , identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 7 de Julho de 2009, contra B, melhor identificado, também, a fls. 1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 2.478,81 € (Dois mil quatrocentos e setenta e oito euros e oitenta e um cêntimos), relativa às quotas, ordinárias e extraordinárias, o ano de 2005 e Maio de 2009 e 10% de penalização por atraso no pagamento.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 6 documentos (fls. 5 a 86) que igualmente se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação do Demandado e não se tendo logrado descobrir o seu paradeiro, foi – por despacho de fls. 117 – declarado ausente em parte incerta e decidida a nomeação de Defensor Oficioso, tendo sido nomeada a Ilustre Advogada, C, que, regularmente citada para contestar, querendo em representação do ausente, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação do Demandado de responder pelo pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio e bem assim pelas penalizações decorrentes do Regulamento Interno do Condomínio.
Tendo o Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litígio, foi a sessão de Pré-Mediação agendada para o dia 22 de Julho de 2009, não se tendo realizado em virtude de o Demandado não se encontrar citado, não se tendo remarcado por o processo de Mediação ser incompatível com a situação de Patrono nomeado, pelo que foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento, para além daquele prazo (Fls.134).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante da Demandante e a Ilustre Defensora Nomeada ao Demandado, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, não se tendo efectuado a tentativa de conciliação, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, por tal não se encontrar na disponibilidade da Ilustre Defensora Nomeada, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 5 a 86.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é administrado pela D;
2. O Demandado é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “G”, correspondente ao primeiro andar, letra C, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito em Miratejo, freguesia de Corroios, concelho do Seixal;
3. O Demandado não pagou as quotas ordinárias de condomínio do período compreendido entre o mês de Janeiro de 2005 e o mês de Maio de 2009, no valor global de 1.838,11 € (Mil oitocentos e trinta e oito euros e onze cêntimos;
4. Igualmente não pagou o Demandado as quotas extraordinárias para o Fundo de Reserva do ano de 2005, e de Janeiro a Maio de 2009, no montante global de 415,35 € (Quatrocentos e quinze euros e trinta e cinco euros);
5. As quotas ordinárias de condomínio tinham os seguintes valores: ano de 2005: 25,20 €; anos de 2006 e 2007:44,70 e nos anos de 2008 e 2009:27,23 €;
6. As quotas extraordinárias tinham os seguintes valores: no ano de 2005: 16,55 € e ano de 2009 43,35 €;
7. As quotas de condomínio devem ser pagas entra os dias 1 e 8 do mês a que se referem;
8. Para os atrasos no referido pagamento foi estabelecida uma penalização de 10% sobre o valor em dívida, constante do Regulamento – Estatutos do Condomínio, aprovado em assembleia de Condóminos.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte do Demandado, das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
Neste caso, a Demandada, conquanto não tivesse contestado a acção, através da sua Ilustre patrona nomeada, veio requerer que o Demandante juntasse aos autos comprovativos da notificação ao Demandado das deliberações tomadas nas assembleias de condóminos. Foi concedido prazo ao Demandante que nada juntou aos autos, pelo que este facto será tido em consideração na presente sentença (art.º 519.º, n.ºs 1 e 2).
Resulta provado que o Demandado não pagou as quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio aprovadas, desde Janeiro de 2005 até ao mês de Maio de 2009, no valor global de 2.253,46 € (Dois mil duzentos e cinquenta e três euros e quarenta e seis cêntimos).
Ora o facto de não ter sido provada a notificação de tais deliberações ao Demandado é, neste caso, inócuo. Efectivamente, qualquer deliberação regularmente tomada – como é o caso das que estamos a analisar - é de cumprimento obrigatório para todos os condóminos e para terceiros, enquanto não for impugnada.
Ora, as deliberações em causa não foram impugnadas nem o podiam ser na presente acção, pelo que, por enquanto, vinculam o Demandado, como vinculam qualquer outro dos condóminos, não obstante poder vir a ser pedida a sua anulação por, eventual, violação de dispositivos legais.
Acresce que o pagamento da quota-parte nas despesas de manutenção, conservação e serviços de interesse comum é uma obrigação legal de todos os condóminos, não podendo o Demandado alegar que desconhece esta sua obrigação legal.
E o que fez o Demandado? O Demandado desinteressou-se das suas obrigações, ausentando-se para parte incerta, sem comunicar à administração a sua morada ou a do seu representante (cfr. art.º 1432.º, n.º9 do C.C.) e sem curar de saber que dividas tinha e, eventualmente, de encontrar uma solução para o seu pagamento.
Ora, esta situação é o paradigma daquilo que o legislador sempre quis evitar com o regime da propriedade horizontal, isto é que por desinteresse, inércia ou má-fé de um dos condóminos, o condomínio ficasse paralisado e, com isso, prejudicado.
Assim sendo, como é, o Demandado é responsável pelo pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, de condomínio peticionadas.
Já quanto às penalizações por falta de pagamento, cabe dizer o seguinte:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal). E, temos também, que essa indemnização corresponderia, neste caso, ao pagamento da penalização à taxa de 10% sobre o valor em dívida à data da sentença, no montante apurado de 225,35 €.
Todavia, o pedido formulado pelo Demandante assenta nas deliberações tomadas em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via delas, foi estabelecida a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ora, o exercício desta liberdade, apenas pode vincular aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que o Demandado tomou conhecimento da referida deliberação, conhecimento que é imprescindível à sua vinculação.
De facto não resulta provado que o Regulamento Interno e bem assim a acta que o aprovou tenham sido notificados ao Demandado, já que não participou na deliberação.
Tal requisito é imposto pelo n.º 6 do Art.º 1432.º do Código Civil, citando-se a propósito Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2ª Edição, Almedina, p. 248: “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino teve conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”. Igualmente neste sentido, encontramos o art. 9º do D.L. 268/94, de 25 de Outubro, que dispõe que “o administrador, ou quem, a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções”. Ora, se tal se aplica a terceiros nas referidas condições, por maioria de razão se aplicará aos condóminos.
Não cumpriu, conforme se vem expendendo, o Demandante esta sua obrigação ou, pelo menos, não alegou nem provou que a cumpriu, cabendo-lhe o ónus de a provar.
Pelo que, tratando-se de indemnização convencional que afasta a regra geral, apenas pode ser aplicada àqueles que a aceitam, carecendo essa aceitação de prova, conforme se referiu.
Face ao que antecede, não pode deixar de improceder o pedido do Demandante quanto ao pedido de pagamento da penalização de 10%.
E não são, assim, devidos juros de mora à taxa legal porque não foram peticionados.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar o Demandado – a pagar ao Demandante a quantia de 2.253,46 € (Dois mil, duzentos e cinquenta e três euros e quarenta e seis cêntimos) relativa às quotas de condomínio, ordinárias e extraordinárias de condomínio, vencidas no período compreendido entre o mês de Janeiro de 2005 e o mês de Maio de 2009, inclusive. As custas serão suportadas pelo Demandante e pelo Demandado, na proporção respectiva de 10% e 90%, na razão do decaimento Demandada, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e art.º 446.º, do Código de Processo Civil).
Registe.
Seixal, 25 de Setembro de 2009
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em: 2009-09-25(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)