Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Valor da Acção: 3.700€ (três mil e setecentos euros).
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante:A
Mandatário: B
Demandado: C
Mandatário: D
II – TRAMITAÇÃO
O Demandante intentou a presente acção pedindo a declaração de nulidade/anulabilidade das deliberações referentes aos pontos 3, 4 e 5 da ordem de trabalhos e tomadas em Assembleia-geral Ordinária de Condóminos realizada em 18/11/2010. Juntou: quatro documentos e procuração forense.
Procedeu-se à citação do Demandado, que contestou por excepção alegando a ilegitimidade do Demandado, e impugnando no geral os argumentos invocados pelo Demandante, defendendo a legalidade das deliberações tomadas. Juntou: procuração forense.
As partes aderiram à Mediação, não logrando chegar a acordo, tendo-se procedido à Audiência de Julgamento, previamente à qual houve lugar a tentativa de conciliação das partes nos termos do disposto no artigo 26º/1 da citada lei (LJP), momento em que, apesar da estimulação à justa composição do litígio por acordo das partes, também não foi possível conciliar as mesmas.
III – DO VALOR DA ACÇÃO
Compulsados os autos verifica-se que o Demandante atribuiu à presente acção o valor de 5.000,01€ (cinco mil euros e um cêntimo), o qual excede em 0,01€ (um cêntimo) a alçada deste Tribunal, não tendo o Demandado arguido a incompetência deste Julgado de Paz em razão do valor.
Ora, não obstante o valor não ter sido impugnado, nem, tal questão sido excepcionada ou colocada, resulta do disposto no artigo 7º LJP que a incompetência dos Julgados de Paz é por estes conhecida e declarada oficiosamente. Verificando-se a aludida incompetência, bem como a flagrante divergência com os critérios legais, cumpre a este Tribunal apreciar e decidir sobre o valor que julgue adequado, segundo o critério legal estabelecido (315º CPC).
O objecto em análise nos presentes autos é a apreciação da validade das deliberações constantes dos pontos 3, 4 e 5 da Assembleia-geral de Condóminos, realizada em 18.11.2010, em concreto a nulidade/anulabilidade da deliberação que fixa 50% de multas e 1.000€ de despesas de expediente e contencioso exigidos com a propositura da correspondente acção judicial aos condóminos em mora; bem como a nulidade da deliberação que aprova o orçamento de 2.700€ acrescido de IVA.
A verificação do valor da causa é efectuada com base nas regras processuais previstas nos artigos 305º e seguintes do Código Processo de Processo Civil, aplicáveis subsidiariamente no Julgado de Paz no que não seja incompatível com a Lei do Julgado de Paz (63º da LJP).
O Demandante atribuiu à causa o valor de 5.001€ sem qualquer correspondência de facto ou de direito.
Nos termos do disposto no artigo 306º e 310º CPC se pela acção se pretende apreciar nomeadamente da validade de um acto jurídico, atender-se-à ao valor do acto determinado pelo preço ou estipulado pelas partes, ou em harmonia com as regras gerais, designadamente, fixando-se o valor da causa pela quantia em dinheiro equivalente ao benefício que se pretende obter.
Ora, das deliberações postas em causa, o Demandante pretende pôr em causa a quota parte do valor constante da deliberação constante do ponto 5, isto é 5,96% do orçamento de 2.700€ acrescido de IVA, bem como a deliberação que fixa 50% de multas e 1.000€ de despesas de expediente e contencioso, exigidos apenas aos condóminos em mora e com a propositura da correspondente acção judicial.
Nos termos do disposto no artigo 315º CPC compete ao Juiz fixar o valor da causa, sem prejuízo do dever de indicação que impende sobre as partes, e que as mesmas nada disseram, termos em que determina-se e fixa-se o valor da presente acção em 3.700€ (três mil e setecentos euros), por ser esse o valor liquido das deliberações constantes dos pontos da Assembleia-geral de Condóminos em apreciação nos presentes autos.
IV - DA LEGITIMIDADE DAS PARTES
O Demandado vem defender-se por excepção, alegando a existência de uma situação de ilegitimidade passiva, porquanto não tem nenhum interesse directo em contradizer uma vez que não é sujeito da relação material controvertida, o qual seria dos condóminos que intervieram na Assembleia de Condóminos em causa que teriam de ser demandados nos presentes autos.
Com a reforma processual de 1995/96, o legislador ao conceder personalidade judiciária ao condomínio, na qualidade de conjunto organizado dos condóminos, deixou de haver qualquer justificação para demandar os condóminos votantes, nomeadamente, em acção de impugnação das deliberações em Assembleia de Condomínio.
Resulta nos termos do disposto no artigo 6º CPC que o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, tem personalidade judiciária. No que diz respeito ao conceito de legitimidade processual dispõe o artigo 26º CPC que o Demandado é parte legítima quando tem interesse directo em contradizer, pelo prejuízo que dessa procedência advenha, ou na falta de indicação da lei em contrário, os sujeitos da relação controvertida tal como é configurado pelo Demandante.
No que diz respeito ao administrador de condomínio resulta claro da lei que a representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito (1433º/6 CC). Legitimidade esta também prevista no artigo 1437º/1 e 2 CC que esclarece que o administrador tem legitimidade para agir em juízo e pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
Verifica-se como que uma substituição processual em que o administrador age como representação do condomínio em nome próprio, na defesa de interesses alheios dos condóminos. Entendendo-se por condomínio o conjunto organizado dos condóminos, sendo o administrador do condomínio quem processualmente o representa, tem este interesse directo em contradizer a acção judicial proposta contra o condomínio representado pelo seu administrador, conforme é o caso dos presentes autos.
Concluindo assim que, a acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador que intervém como representante judiciário sendo Demandado o Condomínio representado pelo seu administrador.
No mesmo sentido defendem, nomeadamente, os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 14.5.98; de 28.03.2006; e 25.06.2009, termos em que improcede a excepção de ilegitimidade passiva invocada.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
V – FUNDAMENTAÇÃO
Da prova produzida (documental e de conhecimento oficioso), constatou-se o seguinte:
1. O Demandante é proprietário de uma fracção autónoma destinada a habitação, com lugar de garagem e arrumos situados na cave, correspondente ao 1º andar norte/poente, identificada pela letra “G”, inscrita na matriz predial urbana sob o art.º x e descrita na Conservatória do Registo Predial de Ovar sob o n.º x, que faz parte do prédio designado por E, constituído em regime de propriedade horizontal, sito em, Esmoriz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ovar sob o n.º x, de Esmoriz, composto por 15 fracções (A a P) – fls. 17 a 38.
2. Na Assembleia-geral de Condóminos realizada a 18.11.2010 (fls. 39 a 41), corresponde à acta número dezasseis, estiveram presentes os condóminos proprietários das fracções “A, B, C, E, J, P, e O”, que reuniram em segunda convocatória, representando 47,12% ou seja mais de 25% da totalidade do edifício.
3. A permilagem e correspondente percentagem das sete fracções presentes é a seguinte (fls. 19 e 20): fracção A = 41,8 permilagem ou 4,18%; fracção B = 50,6 permilagem ou 5,06%; fracção C = 111,7 permilagem ou 11,17%; fracção E = 85 permilagem ou 8,5%; fracção J = 60,7 permilagem ou 6,07%; fracção O = 60,7 permilagem ou 6,07%; fracção P = 60,7 permilagem ou 6,07%.
4. No que respeita ao ponto 3 da ordem de trabalhos foi aprovado por unanimidade dos presentes (47,12% dos condóminos) a proposta de orçamento para vigorar de 01.12.2009 a 31.11.2010, no valor anual de 4.881,72€. Neste ponto os condóminos discutiram e aprovaram por unanimidade dos presentes (47,12% dos condóminos) que o não pagamento atempado das contribuições para as despesas comuns, constitui o condómino faltoso em mora, devendo pagar uma multa correspondente a 50% do valor em dívida, e bem assim 1.000€ para fazer face às despesas extrajudiciais e judiciais em caso de recurso à via judicial, que se considera vencida e por isso exigível com a propositura da correspondente acção judicial.
5. No ponto 4 da ordem de trabalhos foi aprovado por unanimidade dos presentes (47,12% dos condóminos) conceder um prazo de trinta dias para que as fracções com débitos ao condomínio, constantes dos relatórios e contas aprovado, regularizem os valores em débito, sem o que deverão ser intentadas as respectivas acções judiciais relativamente aos valores ainda não em contencioso, incluindo multas e despesas de expediente e contencioso, que se considerarem vencidas e exigíveis com a propositura da correspondente acção judicial.
6. A multa de 50% do valor em dívida e os 1.000€ de despesas de expediente e contencioso apenas são exigíveis com a propositura da correspondente acção judicial.
7. No ponto 5 em relação ao terraço e fracções afectadas pelas infiltrações foi deliberado por maioria dos presentes com o voto contra da fracção “J” aprovar o orçamento no valor de 2.700€ a que acresce IVA à taxa legal, ou seja, aprovada por 41,05% dos condóminos. Mais deliberaram, por unanimidade dos presentes (47,12% dos condóminos) enviar carta de denúncia dos defeitos de reparação do terraço que continuam a permitir infiltrações de água na fracção “E” e dos estabelecimentos comerciais, mas não deverá ser intentada a correspondente acção judicial.
8. O registo da propriedade horizontal do prédio ocorreu em 21.05.1996, constando-se ali que o mesmo é composto por edifício de cave, rés-do-chão e três andares, destinado a habitação e comércio, com logradouro e 15 fracções autónomas identificadas com as letras “A” a “P”, das quais 3 fracções destinadas a estabelecimento comercial e 12 fracções a habitação (fls. 19 a 38).
9. A fracção “E” descrita a fls. 26 e 27 corresponde ao 1º andar sul/poente, destinada a habitação, com 79m2, lugar de garagem com 23,10m2 e arrumos com 8m2, situados na cave. Nada ali se refere relativamente à existência de varandas, terraço ou logradouro próprio.
10. Nada dos autos consta sobre a afectação do terraço em causa apenas à fracção “E”, não se verificando a existência de qualquer descrição à mesma no título constitutivo de propriedade horizontal.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos. Nomeadamente, não resultou provado que o terraço de cobertura poente corresponde a uma das duas varandas da fracção “E” classificado como “intermédio” e não de cobertura, não sendo parte comum mas própria da fracção “E”, sendo os seus proprietários responsáveis exclusivos pela sua reparação.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
VI - O Direito
A relação material controvertida nos presentes autos, circunscreve-se às relações entre condóminos, em concreto à impugnação judicial pelo Demandante das deliberações que aprova a aplicação de penalização na importância de 50% do valor em atraso acrescido de um valor de 1.000€ a título de despesas de expediente e contencioso; bem como a que aprova o orçamento apresentado para reparação do terraço da fracção “E”, origem de infiltrações causadas nas fracções imediatamente a baixo, no valor de 2.700€ acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
No instituto da propriedade horizontal (1433º CC), é facultado ao condómino um meio próprio para reagir contra deliberações da Assembleia-geral de Condóminos. Com efeito, nos termos do nº 1 deste artigo, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, tendo em conta o prescrito no art. 1434º CC.
Dos autos não consta documento comprovativo da convocatória da Assembleia-geral de Condóminos de 18.11.2010, nem documento comprovativo da data em que o Demandante foi notificado da acta número dezasseis (fls. 39 a 41 - juntas pelo próprio), uma vez que resulta que não esteve ali presente. Termos em que não tem este tribunal elementos probatórios suficientes para se pronunciar sobre a sua validade formal.
Contudo, e uma vez que tal excepção e ónus de prova correspondente competia às partes, presume-se a eficácia da deliberação, bem como a tempestividade do peticionado, pelo que cumpre apreciar e decidir sobre a validade das deliberações ali tomadas, uma vez que o próprio Demandante alega e requer a nulidade/anulação das deliberações alegando apenas a invalidade destas.
O Demandante invoca a alegada impugnação judicial requerendo a nulidade/anulação dos pontos 3, 4 e 5, aprovados por maioria dos presentes em Assembleia-geral de Condóminos convocada para o efeito, conforme se passa a analisar e decidir:
No que diz respeito às deliberações constantes dos pontos três e quatro, o Demandante impugna o montante das penalizações previstas para a constituição em mora, a título de multas e despesas de judiciais e extrajudiciais, considerando-as excessivas e abusivas. Mais alega que os valores penalizantes para a constituição em mora, a título de multas e despesas judiciais e extrajudiciais, podem originar montantes avultados que as partes não possam liquidar, podendo inclusive vir a corresponder a valores superiores ao limite anual legal fixado no art. 1434º/2 CC, violando-se assim uma norma imperativa.
Salvo, disposição legal especial, a regra é a de que as deliberações tomadas em Assembleia-geral de Condóminos, por maioria dos votos representativos do capital investido, ou seja 50,01% de percentagem representada, são válidas e aplicam-se a todos os condóminos, quer tenham votado contra, quer se tenham abstido, quer não tenham estado presentes naquela reunião, desde que as formalidades da mesma tenham sido cumpridas (1432º/3; 6 e 8 CC). Acresce que perante a necessidade de reunir em 2ª convocatória a Assembleia-geral de Condóminos pode deliberar por maioria dos votos presentes desde que estes representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (1432º/4 CC), conforme foi o caso uma vez que se encontravam presentes 47,12% dos votos representativos do capital investido, ou seja da totalidade dos condóminos face à permilagem constante do titulo constitutivo da propriedade horizontal do prédio em causa.
Nos termos do disposto no artigo 1434º do Código Civil a Assembleia-geral de Condóminos pode fixar penas pecuniárias aplicáveis face à inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da Assembleia de Condóminos ou das decisões do administrador, com o limite correspondente à quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção do infractor, aferido de acordo com a taxa fixada pelas respectivas Assembleias Municipais. A este respeito competia ao Demandante o ónus da prova, ou seja, fazer prova do aludido “limite correspondente à quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção” em causa, o que não logrou fazer, e que apenas se poderá verificar casuisticamente. Contudo, não pode este tribunal deixar de apreciar juridicamente tal questão.
O montante da indemnização pelos danos resultantes de incumprimento é, em princípio, apurado em concreto, mas as partes podem fixar o mesmo por acordo mediante uma sanção ou pena pecuniárias, que no caso visa punir, extrajudicialmente, o condómino pela inobservância das disposições legais, das deliberações da assembleia e das decisões do administrador do condomínio, fixando antecipadamente a indemnização a pagar em caso de não cumprimento de determinada obrigação.
Nos termos do disposto nos artigos 810º e 812º do Código Civil, as partes são livres de fixar o montante da cláusula penal, contudo o mesmo para além dos limites legais referidos, está também sujeito a outros limites, sob pena de verificarmos situações manifestamente excessivas, podendo até ser classificadas como abuso de direito ou mesmo negócios usurários.
Provando-se que a cláusula penal é manifestamente excessiva, desproporcionada ou francamente exagerada, face aos danos efectivos, poderá ela ser reduzida pelo tribunal de acordo com a equidade (redutibilidade judicial da cláusula penal - cfr. artigo 812.º, n.º 1 e n.º 2, do Código Civil). O tribunal tem, pois, o poder de reduzir casuisticamente, mas não o de invalidar ou suprimir a cláusula penal que seja manifestamente excessiva, devendo usar da faculdade de redução da cláusula penal, quando houver elementos que, segundo um critério de equidade e de justiça, apontem para um manifesto excesso da cláusula penal face ao caso concreto.
De acordo com a deliberação de 18.11.2010, ultrapassado o prazo de trinta dias concedido para os condóminos regularizarem os valores em débito, e intentada a correspondente acção judicial, para além dos montantes em débitos, aos valores de quotização acrescerá 50% da sua importância a titulo de multa e 1.000€ de despesas judiciais e extrajudiciais, exigíveis com a propositura da correspondente acção judicial.
Ora, no que diz respeito à multa, desde que não ultrapasse a quarta parte (1/4 ou 25%) do rendimento colectável anual da fracção” em causa, a mesma é válida e legal. Já no que diz respeito aos 1.000€, valor fixado a título despesas judiciais e extrajudiciais, apenas face ao caso concreto poderá esta ser ou não classificada como excessiva e desproporcionada, ou francamente exagerada.
Termos em que não resulta verificada qualquer invalidade das deliberação tomadas nos aludidos pontos três e quatro, da Assembleia-geral de Condóminos de 18.11.2010, sendo as mesmas válidas e eficazes em relação ao Demandante.
No que diz respeito à deliberação constante do ponto cinco, nos termos da qual foi aprovada por maioria dos presentes a proposta de orçamento para reparação do terraço de cobertura Poente, dado que continua a permitir infiltrações para as fracções dos estabelecimentos comerciais e fracção “E” no valor de 2.700€ acrescido de IVA à taxa legal, aprovada com maioria dos votos presentes e com o voto contra da fracção “J”, cumpre apreciar e decidir.
O Demandante fundamenta a sua pretensão alegando que o terraço em causa corresponde a uma das duas varandas que fazem parte integrante da fracção “E”, ao qual apenas os seus proprietários têm acesso e que dela sempre tiveram o uso exclusivo (fls. 26 e 27). Mais alega o Demandante que o terraço em causa deve ser classificado como “intermédio” e não de cobertura, não devendo o mesmo ser incluído na previsão do 1421º/1 b) CC como parte comum, mas sim pertença exclusiva dos proprietários da fracção “E”, únicos responsáveis pela reparação suportando na integra o correspondente custo.
Ora, da análise dos documentos juntos e disponíveis no processo, designadamente a certidão da Conservatória do Registo Predial constata-se que o registo da constituição do prédio em propriedade horizontal ocorreu em 21.05.1996, constando-se ali que o mesmo é composto por edifício de cave, rés-do-chão e três andares, destinado a habitação e comércio, com logradouro e 15 fracções autónomas identificadas com as letras “A” a “P”, das quais 3 fracções destinadas a estabelecimento comercial e 12 fracções a habitação (fls. 19 a 38).
A fracção “E” descrita a fls. 26 e 27 corresponde ao 1º andar sul/poente, destinada a habitação, com 79m2, lugar de garagem com 23,10m2 e arrumos com 8m2, situados na cave. Nada ali se refere relativamente à existência de varandas, terraço ou logradouro próprio.
Nada dos autos consta sobre a afectação do terraço em causa apenas à fracção “E”, não se verificando a existência de qualquer descrição à mesma no título constitutivo de propriedade horizontal.
O artigo 1421º/1 b) CC dispõe que são comuns os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção. Acresce que as partes comuns conhecem-se por exclusão de partes, não sendo necessário encontrarem-se especificadas no titulo constitutivo da propriedade horizontal, ao contrário das partes privada que têm de estar especificadas no título por forma a ficarem devidamente individualizadas, e sendo consideradas para fixação do valor de cada uma expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (1418º CC).
Da prova produzida resulta que o terraço em causa não consta da descrição predial junta aos autos, tendo o seu uso exclusivo sido destinado à fracção “E”, correspondendo esse terraço à cobertura das fracções “A” e “C”, ou seja, funcionando como telhado das duas fracções em causa. Termos em que é da responsabilidade dos condóminos, nomeadamente, as despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do mesmo (1424º/1 CC), aprovadas de acordo com a regra geral prevista no artigo 1432º. Ao caso concreto é aplicada a regra prevista no nº 4 do citado artigo, ou seja, a Assembleia-geral de Condóminos, reunida em 2ª data pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. Ora, conforme resultou provado, encontravam-se presentes 47,12% dos condóminos tendo a deliberação em causa sido aprovada por 41,05% dos condóminos, ou seja, pela maioria simples legalmente exigida.
Termos em que uma vez que não se encontra verificada, nem provada, a existência de qualquer violação da lei pelas aludidas deliberações se consideram as mesmas válidas e eficazes, nomeadamente em relação ao Demandante que as deve pontualmente cumprir.
VII - Decisão
Em face do exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada, e consequentemente absolvo o Demandado do peticionado.
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, o Demandante é condenado na taxa única, que ascende a 70€ (setenta euros), devendo proceder pagamento dos 35€ em falta, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação ao Demandado.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada aos presentes, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Notifique e Registe.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 28 de Fevereiro de 2010
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)
(Dulce Nascimento)