Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante:A
Demandada: B
A Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 1.160,00 (mil cento e sessenta euros), relativa às despesas suportadas na realização das obras urgentes de conservação do arrendado; e ainda a realizar as obras de conservação no imóvel arrendado que foram recomendadas pelos Serviços Municipais competentes, nomeadamente reparação geral e eficiente do telhado, sendo substituídos todos os madeiramentos apodrecidos, telhas partidas e faltosas e trabalhos acessórios, substituição das caleiras, rufos, guieiros e tubos de queda de águas pluviais e beneficiação do tecto e das paredes do quarto das traseiras.
Alegou, para tanto e em síntese, que há cerca de trinta anos vive no imóvel sito no concelho Vila Nova de Gaia, tendo nessa altura tomado de arrendamento o mesmo, e pagando regularmente a renda estipulada, cumprindo todos os seus deveres enquanto arrendatária; que, contudo, o imóvel nunca sofreu, durante todos estes anos, qualquer obra de conservação; que devido ao avançado estado de degradação, o telhado ruiu parcialmente em Julho de 2004, tendo sido realizada uma pequena obra para assegurar que o telhado não colapsava, sendo retirado o barrote que se encontrava partido e as respectivas ripas, substituindo-as por material novo, orçando tais obras urgentes no montante de € 60,00; que o especialista que procedeu à obra advertiu a Demandante que o restante telhado não oferecia resistência alguma dado a sua estrutura se encontrar completamente podre e já ter cedido; que a filha da Demandante enviou, em Agosto do mesmo ano, uma carta registada com Aviso de Recepção à Demandada advertindo-a da situação precária e da urgência da realização das obras; que a Demandante, no mesmo mês efectuou um pedido de vistoria junto dos serviços da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, aguardando o andamento do processo ou reacção da Demandada, até que, em Junho de 2005, o telhado sobre a casa de banho da Demandante ruiu, tendo esta em pânico chamado as autoridades, que, não tendo outro local para habitar e dada a inacção das autoridades contactadas e da Demandada, esta não teve outra hipótese senão, devido à urgência das obras, realizá-las ela mesma; que as referidas obras foram realizadas, procedendo-se à colocação de vigas, barrotes, telhas e cumeiras, entre outro material, tendo tudo isso atingido o montante global de € 1.100,00; que tais obras, apesar da sua extensão, foram, mesmo assim, meras soluções provisórias para garantir um mínimo de habitabilidade ao imóvel arrendado; que só posteriormente à efectuação das referidas obras foi comunicado à Demandante o resultado da vistoria realizada em .../.../, a qual observou, como causa dos problemas no imóvel, o envelhecimento natural dos materiais, ausência de execução de obras de conservação e manutenção e deficiências provocadas por anomalias não corrigidas, tendo concluído pela manifesta insalubridade no local e propondo a execução de obras; que a Demandante tem assim direito ao reembolso das despesas efectuadas no arrendado.
Juntou documentos.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega, em síntese, por excepção, que a Demandante é parte ilegítima porquanto o contrato de arrendamento foi celebrado em .../, tendo como outorgantes C e D, sendo que aquela se apresenta com o nome de A; que a Demandada desconhece a Demandante, excepcionando qualquer direito de arrendamento sobre ela, tanto mais que no recibo junto aos autos pela Demandante o nome aposto é o de D e não o da Demandante; que a Demandada é parte ilegítima uma vez que é apenas usufrutuária do imóvel aqui em apreço, por sucessão testamentária de seu ex-marido, à data já falecido, pelo que, como usufrutuária compete-lhe apenas suportar as despesas ordinárias de conservação do imóvel, sendo as despesas em causa extraordinárias, pois que, no ano em que são necessárias, excedem claramente dois terços do rendimento líquido desse ano, incumbindo tais despesas ao proprietário, impondo-se apenas ao usufrutuário o dever de, atempadamente, avisar o proprietário; que no caso em apreço e dado o teor do contrato de arrendamento, as despesas de conservação e limpeza ficam a cargo do inquilino. Veio ainda, por impugnação, dizer não ser verdade que a Demandante viva há 30 anos no citado imóvel porque apenas existe um contrato de arrendamento, tendo como outorgante, D; que não é a Demandante que paga as rendas, pelo que os recibos são emitidos em nome de D; que se o telhado ruiu, a Demandada não teve conhecimento desse facto, não sabendo por que motivo terá o mesmo ruído, sendo que, se tal sucedeu só se explica por um facto fortuito ou de força maior, pois que competia à arrendatária manter o locado nas condições em que o mesmo lhe havia sido entregue; que, a provar-se que ruiu por facto de força maior, tais obras competem ao proprietário e não ao arrendatário, pois tratam-se de despesas extraordinárias; que não existem provas de que tenham sido realizadas pela inquilina tais despesas alegadas, pois que os documentos apresentados como provas das mesmas, não têm juridicamente qualquer valor como meio de prova; que a Demandada nunca recebeu a carta junta com o requerimento inicial; que as eventuais obras alegadas foram todas realizadas sem o consentimento da Demandada, o que está vedado pelo contrato de arrendamento; que nunca a Demandada foi notificada da vistoria realizada pela Câmara.
Juntou documentos.
A Demandante recusou a fase da Mediação, tendo sido então determinada a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias.
Não há excepções, para além das que infra se apreciará, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
Da ilegitimidade das partes
Da análise do requerimento inicial dos autos resulta que a configuração dada pela Demandante à relação jurídica controvertida é, muito sumariamente, a seguinte: a Demandante é arrendatária de um imóvel, o qual lhe foi dado de arrendamento pelo falecido marido da Demandada; a Demandada adquiriu o usufruto do mesmo, por sucessão testamentária; a Demandante fez obras que classifica como urgentes no arrendado, pretendendo ser reembolsada da quantia que para tal despendeu, bem como que a senhoria seja condenada na realização de umas outras obras impostas pela Câmara Municipal.
Para a decisão da invocada excepção deve ter-se em conta que a legitimidade, como se afere pelo art.º 26º do Código de Processo Civil, resulta do interesse directo que as partes têm em demandar ou contradizer, aferindo-se este interesse pela titularidade da relação jurídica tal como é configurada pelo autor que, por ser aquela sobre que incide o processo, é designada de relação material controvertida. Está, assim, em causa um pressuposto processual que, acima de tudo, visa assegurar a presença em juízo das pessoas a quem respeitam os factos que servem de fundamento à acção – neste sentido Miguel Teixeira de Sousa, in BMJ, n.º 292, pág. 102.
Assim,
Quanto à Demandante…
Apurou-se que o contrato de arrendamento a que aludem os autos foi outorgado por E, na qualidade de procurador de C, como senhorio, e D, na qualidade de arrendatária.
Ora, é certo que a presente acção foi proposta por A, na qualidade de arrendatária do prédio em causa, divergindo, portanto, o nome, do da pessoa constante do supra referido contrato.
No entanto, chegámos à conclusão de que se trata da mesma pessoa.
Se não, vejamos.
A Demandante, dada a sua avançada idade - 94 anos - fez-se representar em Audiência de Julgamento pela sua filha F e pelo seu ilustre patrono oficioso, Exmo. Senhor G.
No início da Audiência, a filha da Demandante alegou que o nome verdadeiro da sua mãe era A e não D, sendo este apenas o nome pelo qual desde sempre gostou de ser chamada – por motivos que desconhecemos nem temos de conhecer! – e pelo qual é conhecida, tendo exibido o Bilhete de Identidade da Demandante, onde consta efectivamente o nome A, sendo que a Demandada reconheceu de imediato a fotografia nele aposta como sendo a da arrendatária do prédio em causa, ora Demandante.
Ademais vieram as testemunhas arroladas dizer que sempre conheceram aquela senhora, algumas delas há dezenas de anos, por H.
Parece-nos assim ultrapassada a questão da ilegitimidade, pelo que entendemos ser a Demandante parte legítima para intentar a presente acção.
Quanto à Demandada…
Arroga-se a Demandada ser parte ilegítima porquanto ser apenas usufrutuária do imóvel em causa, por sucessão testamentária do seu ex-marido, pelo que, nessa qualidade apenas lhe compete, nos termos dos art.ºs 1.472º e 1.473º do Código Civil, suportar as despesas ordinárias de conservação do imóvel.
Ora,
O contrato de locação consubstancia declarações negociais por via das quais uma das partes se vincula a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa e esta a pagar àquela determinada remuneração, sendo qualificado de contrato de arrendamento quando o seu objecto mediato for uma coisa imóvel – cfr. artigos 1022º e 1023º do Código Civil.
O que é dizer que,
na posição do senhorio está quem for o titular do direito de gozo sobre a coisa.
Logo,
quando há usufrutuário é este o titular de tal direito.
Por outro lado,
Constitui uma das obrigações do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que ela se destina – cfr. art.º 1.031º, al. b) do Código Civil.
Resulta assim para aquele, do impositivo legal decorrente de tal dever genérico, a obrigação específica de efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de
pequenas ou grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro”. Cfr. Antunes Varela, RLJ 100, 381; ver ainda a mesma revista, 119, 276.
Pelo que,
é ao senhorio que o inquilino se deve dirigir para obter reparações no arrendado, até porque tal direito do inquilino se baseia na relação jurídica do arrendamento, com as consequências daí decorrentes, nomeadamente a obrigação do locador de assegurar o gozo da coisa locada para os fins a que se destina.
É certo que,
nos termos dos artigos 1.472º e 1.473º do Código Civil, o usufrutuário só está obrigado às reparações ordinárias indispensáveis à conservação da coisa, sendo que, quanto às reparações extraordinárias só o proprietário é responsável.
Porém,
estes dispositivos apenas regulam as relações entre o proprietário de raiz e o usufrutuário. È que se trata de uma obrigação propter rem, em que o devedor é quem seja titular de um direito real sobre a coisa. Ao estabelecer estas relações jurídicas propter rem a lei previne eventuais conflitos entre as situações dos titulares de dois direitos reais.
Tais relações jurídicas reais estabelecem vínculos entre titulares de direitos reais, como o proprietário e o usufrutuário, solucionando desta forma eventuais conflitos que entre eles poderiam surgir – cfr. Oliveira Ascensão, “Direito Civil, Reais”, 4ª Edição, págs. 227 e segs..
Portanto aqueles dispositivos nada têm a ver com a situação subjudice que é uma relação jurídica de arrendamento, em que os vínculos jurídicos se estabelecem entre o locador e o locatário. Neste sentido Ac. da Relação de Lisboa de 21.10.1993, Proc. 0076132, in www.dgsi.pt.
Ademais,
para além do que se vem de dizer, o n.º 2 do art.º 1.472º, quanto às reparações ordinárias, e o art.º 1473º, quanto às extraordinárias, apontam remédios - renúncia ao usufruto, recurso às
obrigações do proprietário de raiz - que solucionam a questão de forma a que uma potencial
imposição de obras não resulte numa ampliação das obrigações do usufrutuário .
Entendemos assim ser a Demandada parte legítima na presente acção.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Consideram-se provados os seguintes factos:
A) A Demandante A, de 94 anos de idade, também conhecida, por motivos que não foi possível apurar mas que se prendem com tradições do antigamente, por D, nome com o qual por vezes assina, celebrou em 22 de Janeiro de 1960, na qualidade de arrendatária, com C, já falecido, que foi casado com a ora Demandada no regime de separação de bens, representado por procurador, como senhorio, um contrato de arrendamento para habitação pelo período de um ano com início no dia .../.../... e término a .../.../..., “…considerando-se prorrogado por igual período e nas mesmas condições, enquanto por qualquer das partes, não houver despedida com a antecipação legal…”, o qual tinha como objecto o prédio urbano sito no concelho de Vila Nova de Gaia;
B) Foi no supra referido contrato estipulado, na sua cláusula segunda, que a renda mensal seria de Esc. 320$00;
C) Devido ao avançado estado de degradação, o telhado do supra referido imóvel ruiu parcialmente em Julho de 2004;
D) A Demandante mandou reparar o telhado, tendo sido retirado e substituído o barrote que se encontrava partido e as respectivas ripas;
E) Em Agosto de 2004, a filha da Demandante enviou à Demandada uma carta registada com Aviso de Recepção advertindo-a da situação precária e da urgência da realização de obras;
F) A .../.../..., a Demandante deu entrada na Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia a um pedido de vistoria do imóvel em causa;
G) Em Junho de 2005, o telhado sobre a casa de banho do imóvel arrendado ruiu;
H) Nessa sequência a Demandante participou à Polícia de Segurança Pública o ocorrido;
I) A Demandante procedeu à reparação do telhado, tendo sido montada uma estrutura nova;
J) A .../.../..., a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia lavrou auto de vistoria do imóvel, no qual foram diagnosticadas como patologias e deficiente configuração dos elementos construtivos, observados no exterior e no interior da habitação em causa, a degradação e má configuração da cobertura, registando um forte abatimento das suas “águas”, indiciando apodrecimento do respectivo travejamento; oxidação das caleiras, rufos e guieiros; manchas de humidade em paredes e tecto do quarto das traseiras, atribuindo como principais causas dos problemas observados o envelhecimento natural dos materiais, a ausência de execução de obras de conservação e de manutenção ao longo do tempo e deficiências provocadas por anomalias não corrigidas;
K) Por missiva datada de 28.12.2005, dirigida à filha da Demandante, foi esta notificada por aquela edilidade de que naquela mesma data foi enviada uma notificação à proprietária para proceder no prazo máximo de 30 dias a contar da data da notificação, à reparação geral e eficiente do telhado, sendo substituídos todos os madeiramentos apodrecidos, bem como todas as telhas partidas e as faltosas, incluindo todos os trabalhos acessórios; substituição de caleiras, rufos, guieiros e tubos de queda de águas pluviais e beneficiação do tecto e das paredes do quarto das traseiras manchadas de humidade;
L) Em Março de 2006, o valor mensal da renda do imóvel em causa era de € 5,48;
M) É a Demandada quem recebe as rendas e emite o competente recibo.
Motivação da matéria de facto dada como provada:
Para os factos A), B), E), F) G), H), J), K) L) e M), atendeu-se aos documentos de fls. 6 a 16.
Ainda para o facto A) e para os demais factos, relevou o depoimento das testemunhas.
I, por ter sido quem fez as reparações no telhado, o qual, não obstante poder ter algum interesse na causa, embora tenha dito já ter recebido o montante peticionado pela reparação do telhado, que no entanto não foi apurado, até porque não foram juntas aos autos quaisquer facturas/recibo quer do material dispendido quer da mão-de-obra utilizada, tendo declarado que foi chamado pela D por duas vezes para proceder a reparações no telhado; que da primeira vez procedeu à substituição de alguns barrotes e ripas partidos junto da clarabóia da casa de banho, colocando ripas novas e escorando-as directamente para a laje e da segunda montou uma estrutura nova igual à que lá estava, uma vez que o telhado caiu porque a estrutura estava podre por falta de manutenção.
J, por ser vizinho da Demandante, o qual referiu ser a mesma conhecida por D, vivendo no local há 41 anos; tendo declarado que é ele quem vai pagar a renda da Demandante ao Banco, efectuando o depósito na conta da senhoria, a B; que os recibos estão em nome desta e que não chegou a conhecer o C.
B, por conhecer a D há mais de 50 anos, tendo declarado não saber se é esse o nome verdadeiro dela e que antigamente as pessoas eram baptizadas antes de ser feito o registo por ser longe da sede para o fazer.
K, por ter presenciado a ocorrência, tendo declarado morar em frente à Demandante; que aquando do abatimento do telhado gritaram porque a chaminé caiu no WC da Demandante e partiu-lhe a bacia e a sanita, tendo toda a gente ido ver; que a Demandante podia ter morrido; que repararam logo o telhado no buraco, tendo um senhor aí colocado umas ripas e posteriormente levantado o telhado todo.
Não foi provado que:
I. Os materiais e mão-de-obra gastos nas reparações acima descritas sob D) e I), contabilizam-se em € 60,00 e € 1.100,00, respectivamente, importâncias que a Demandante pagou.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a análise dos documentos juntos e da inquirição das testemunhas.
De facto, não foram juntos aos autos quaisquer documentos onde se encontrem discriminados os materiais e mão-de-obra empregues nas ditas reparações e seu custo, nem tão pouco que demonstrem o pagamento efectuado pela Demandante.
Estes os factos.
IV - O DIREITO
Incumbe ao locatário, a fim de assegurar ao senhorio a possibilidade de exercício da já referida obrigação de efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, para assegurar o gozo da coisa locada, o dever jurídico de o avisar imediatamente, relativamente aos vícios que descubra na coisa, que o mesmo é dizer, da necessidade das reparações ou despesas, se este último ignorar o facto – cfr. art.º 1.038, al. h) do C.C..
É que,
Admitindo que as deteriorações ocorridas e a consequente necessidade da realização de obras resultaram do decurso do tempo e consequente desgaste dos materiais empregues na construção, não pode concluir-se, mesmo com referência ao art.º 1057º C. Civil, que essa necessidade seja directa e exclusivamente imputável a omissão ilícita do senhorio, é para tanto necessário que o locatário tenha efectivamente dado conta da progressiva degradação do locado e exigido àquele(s) – anterior ou actual – a realização de obras.
E, se o locador não fizer as ditas reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis, falta culposamente ao cumprimento da obrigação e é responsável pelo prejuízo que causar ao credor - art.º 798º do C.C. - nos termos dos art.ºs 562º e segs. do mesmo diploma legal, ficando constituído em mora, atento o mero retardamento da prestação - art.º n.º 804º, n.º 2 C.C.. Existe mora do senhorio quando é avisado, quer pelo locatário, quer pela entidade municipal, acerca da pretensão de obras que se mostram necessárias e nada consta que tenha feito ou diligenciado fazer a tal respeito.
O que é dizer que,
Caso o senhorio nada responda quanto à interpelação tendente à realização das referidas obras, assiste ao inquilino a faculdade de proceder à denúncia do facto perante a respectiva Câmara Municipal (art.ºs 9º a 12º do RGEU) ou, em alternativa, a de propor a competente acção judicial contra o respectivo locador, pedindo a condenação deste na realização das aludidas obras, com a subsequente eventual instauração da execução para prestação de facto.
Situação diversa tem lugar no caso das reparações a efectuar revestirem carácter urgente, v.g., no caso do telhado que, danificado por um temporal, deixa entrar a chuva, do cano de água ou de gás que rebenta no interior de uma parede, na ameaça de ruína de uma parede mestra ou na iminência de abatimento do tecto, ou seja, quando tenham ocorrido deteriorações no locado, que, pela sua gravidade, sejam susceptíveis de tornar absolutamente impossível a utilização do mesmo para os fins a que foi destinado, ou quando, em consequência de tais ocorrências, se encontre em risco a vida dos respectivos utentes - tudo hipóteses em que a nota de premência, do carácter inadiável da necessária intervenção está, incontestavelmente, bem presente, de acordo com o simples senso comum e as regras da experiência normal da vida e das coisas; e é uma urgência que, ainda segundo o apontado critério, “não se compadece com as delongas do procedimento judicial” – art.º 1.036º, n.º 1, do C.C..
Perante tais deteriorações carenciadas de urgente e imediata reparação, o inquilino pode proceder às obras adequadas, incumbindo-lhe depois provar – na acção em que peticione a condenação do senhorio no reembolso das respectivas despesas – que as deteriorações careciam de reparação urgente. Neste sentido, Ac. STJ, de 11.10.2005, in Revista n.º 2274/05 – 6ª, Bol.Sum., www.stj.pt.
No caso vertente, apurou-se que a Demandante ocupa o imóvel em causa, na qualidade de arrendatária, há mais de 40 anos, altura em que celebrou com o falecido marido da Demandada, C, o respectivo contrato de arrendamento, tendo posteriormente, e por disposição testamental, sido legado o usufruto do dito imóvel à aqui Demandada, que fora casada no regime de separação total de bens.
Mais se provou que a Demandada, desde a morte do primitivo senhorio outorgante do contrato em apreço, veio a comportar-se como verdadeira senhoria, recebendo as rendas e emitindo o competente recibo.
No arrendado em causa, ao que se sabe, nunca foram feitas obras de conservação, tendo em Julho de 2004, o telhado ruído parcialmente, sendo na altura realizada uma pequena obra que consistiu na retirada e substituição de um barrote e das respectivas ripas.
Sendo que, logo após a referida ocorrência, a Demandante solicitou à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia que fosse efectuada uma vistoria ao imóvel, ao mesmo tempo que, através de carta registada com A/R, subscrita pela sua filha – sendo certo que o que interessa é que os vícios da coisa locada sejam levados ao conhecimento do senhorio, por iniciativa do inquilino, directa ou indirectamente por qualquer meio Neste sentido Ac. RL de 06.04.1995, in CJ, II, págs. 111 e segs.. - interpelou a Demandada para a necessidade urgente de realização de obras, mormente no telhado do imóvel, informando-a que o mesmo teria abatido, tendo inclusivamente junto um pequeno relatório feito pelo trabalhador da construção civil que procedeu à supra referida reparação, no qual se lê:
“Por demais fica em nota que o restante telhado não oferece resistência alguma visto a estrutura estar completamente podre e já ter cedido ao peso do mesmo. Devido à minha experiência aconselho vivamente a substituir toda a estrutura do telhado urgentemente, provavelmente não resiste a outro Inverno”.
Ora, a Demandada avisada da referida ocorrência e da necessidade imperiosa de obras no telhado do arrendado nada fez, até que, em Junho de 2005 aquele ruiu, tendo, então, a Demandante, de imediato, dado conta da ocorrência às entidades policias, e porque não dispunha de condições, mormente de segurança para viver no local, e face à inércia da Demandada, procedeu à realização de obras de reparação do telhado, cujo custo não foi nesta sede possível apurar.
Posteriormente, já em Dezembro de 2005, foi-lhe comunicado pela Secção de Vistorias Administrativas da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia que na mesma data teria sido notificada a proprietária do imóvel – ao que o Tribunal veio apurar através de diligências feitas junto daqueles serviços, quem na realidade foi notificada, terá sido a aqui Demandada e para a morada na qual foi citada nos presentes autos – para proceder no prazo máximo de 30 dias, a contar da notificação, aos seguintes trabalhos:
“- Reparação geral e eficiente do telhado, sendo substituídos todos os madeiramentos apodrecidos, bem como todas as telhas partidas e as faltosas, incluindo todos os trabalhos acessórios;
- Substituição das caleiras, rufos, guieiros e tubos de queda de águas pluviais;
- Beneficiação do tecto e das paredes do quarto das traseiras manchadas de humidade.”
Tendo tal decisão resultado de uma vistoria feita ao imóvel relatada a .../.../..., e onde foram diagnosticadas as seguintes patologias:
“- Degradação e má configuração da cobertura, registando um forte abatimento das suas “águas”, indiciando apodrecimento do respectivo travejamento;
- Oxidação das caleiras, rufos e guieiros;
- Manchas de humidade em paredes e tecto do quarto das traseiras.”
Conclui-se, assim, que a Demandante cumpriu o seu dever de avisar a Demandada, a qual entrou por conseguinte em mora, a partir do momento em que, tendo sido avisada da necessidade de reparações no locado, nada fez. É certo que a interpelação extrajudicial não foi acompanhada do estabelecimento de um prazo mas a verdade é que decorreu um ano - prazo mais do que razoável para diligenciar no sentido de realização das obras - desde a supra referida comunicação ao abatimento do telhado e a Demandada, tendo tomado conhecimento do estado do mesmo e consciente da necessidade de realização de obras, nada fez, sendo certo que a arrendatária não tinha qualquer obrigação de as fazer, ou mandar fazer, em substituição da senhoria, uma vez que se tratam de obras de conservação ordinária, porque destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração – cfr. alínea c), do n.º 2, do art.º 11º, do R.A.U..
E, nos termos quer do art.º 12º do R.A.U., quer do art.º 1.074º do C.C. (NRAU), as obras de conservação ordinária estão a cargo do senhorio (sem prejuízo das deteriorações inerentes a uma prudente utilização, a cargo do inquilino, conforme o disposto nos art.ºs 4º do R.A.U. e no mesmo sentido 1.073º do C.C. (NRAU), bem como 1.043º do mesmo diploma legal).
Com efeito, é um dado objectivo e do senso comum que será insustentável a manutenção de uma situação, como a aqui comprovada, implicando tal situação a conclusão óbvia de que o vício em causa não permitirá realizar cabalmente o fim a que é destinado o arrendamento celebrado, tenha este o fim que tiver.
Indiciando o comportamento da Demandada uma postura de desinteresse (negligência) sobre o bem arrendado, na medida em que tendo sido sabedora do estado em que se encontrava o telhado, não tomou quaisquer medidas tendentes a superar a situação.
Ademais,
Tudo ponderado, fazendo um juízo de facto, e considerando, sobretudo, a necessidade objectiva da execução das obras em apreço com brevidade a fim de manter o arrendado em condições de plena utilização pelo inquilino, estando em causa a própria existência do imóvel, entendemos que as reparações nele efectuadas devem ser tidas por urgentes.
Sendo que,
À falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer obras, sendo as reparações urgentes, corresponde a faculdade conferida pelo referido art.º 1.036º, a saber, realização extrajudicial das obras por iniciativa do locatário, com direito a reembolso uma vez que ocorre uma situação de enriquecimento.
Ademais, tratam-se de benfeitorias necessárias, uma vez que tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio.
E não obstante a cláusula 9ª do contrato de arrendamento dispor que todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza do prédio, as interiores, ficam a cargo do inquilino, as que agora estão em causa são obras na cobertura, portanto, tratam-se de obras no exterior do imóvel. Além de que, o facto de algumas obras terem sido assumidas no contrato de arrendamento pelo locatário, não afasta a generalidade do disposto acerca dos encargos com a coisa locada que recaem sobre o locador.
Por outro lado, não obstante haver manifesta disparidade entre o valor da renda - € 5,48 em Março de 2006 – e o quantitativo peticionado a título de obras realizadas - € 1.160,00 – o que poderia à partida consubstanciar uma situação de abuso do direito, uma vez que se está a pretender que a senhoria gaste em obras no local arrendado uma importância que corresponde a quase vinte anos de rendas, o que, excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses socio-económicos subjacentes ao direito da arrendatária a exigir reparações no prédio arrendado, a verdade é que a questão não é líquida e tem tido tratamento diverso na doutrina e na jurisprudência.
Desde a defesa extrema de que para assegurar o gozo do prédio, tendo em vista o fim a que se destina, incumbe ao senhorio promover as obras necessárias, independentemente do seu preço e seja qual for a renda paga pelo arrendatário, até à tese de que a ausência de uma certa proporcionalidade entre os valores em causa significa uma quebra do principio do equilíbrio das prestações, que é um princípio geral de Direito, passando pela teoria do limite do sacrifício, várias posições têm sido assumidas.
Sem esquecer que hoje a legislação em vigor pode atenuar a problemática Sendo certo que é um facto notório que o critério legal de actualização anual das rendas redunda em facto impeditivo de uma actualização em valores pecuniários minimamente aceitáveis, obstaculizante da atribuição ao senhorio de uma rentabilidade económica susceptível de lhe permitir a realização de obras de vulto.
, pensamos que não há uma solução única, uma vez que o direito não se rege por estereótipos rígidos, já que a diversidade e complexidade das situações não o permite. Como escreveu o Prof. Baptista Machado, in “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador”, pág. 308, os princípios jurídicos gerais carecem sempre de “concretização” para se tornarem aplicáveis às situações de vida.
Assim, no caso em apreço, atendendo a que:
- A Demandante pede o reembolso do valor que despendeu na realização de obras urgentes, bem como a realização de obras absolutamente necessárias para o locado ter condições de habitabilidade, sendo certo que jamais foram realizadas quaisquer obras, apesar da solicitação da Demandante – pelo menos em 2004 – e até notificação camarária;
- Se a renda se mostra hoje desajustada, já assim não era aquando da celebração do arrendamento, sendo certo que já foram feitas actualizações;
- A reparação do edifício implicará necessariamente a sua valorização;
- O mecanismo do abuso do direito não contem uma limitação do acesso ao direito, antes
procura dar ao juiz um instrumento que, ao serviço da justiça do caso concreto, procure evitar a desigualdade de tratamento que os conceitos indeterminados adoptados pela nossa lei civil tantas vezes permitem;
É nosso entendimento que no caso concreto não se verifica uma situação de abuso do direito.
Pelo que, seria de clamorosa injustiça obrigar a Demandante arrendatária a suportar uma obra que é claramente a cargo do senhorio e que não excedeu o puro âmbito de manutenção da coisa locada imposta ao locador.
Refira-se que no que respeita à obra peticionada de reparação geral e eficiente do telhado, de acordo com a recomendação da autarquia, tal obra já terá sido levada a cabo pela Demandante, peticionando nos presentes autos o seu reembolso, até porque o trabalhador da construção civil que procedeu à mesma declarou ter montado uma estrutura nova igual à que lá estava, sendo certo que a supra referida recomendação decorreu da vistoria feita ao imóvel relatada em .../.../..., portanto antes da execução das ditas obras aquando do abatimento do telhado – em Junho de 2005 – o que seria uma duplicação do pedido, pelo que vai a Demandada condenada apenas na substituição das caleiras, rufos, guieiros e tubos de queda de águas pluviais, bem como na beneficiação do tecto e das paredes do quarto das traseiras, porquanto, nos termos do relatório camarário, estarem as mesmas relacionadas com as deficiências apontadas, entre elas, a falta de obras de conservação no locado, envelhecimento natural dos materiais, não sendo com certeza alheio, também, o estado de degradação da cobertura que veio a ruir e demais patologias no sistema de escoamento de águas pluviais detectadas.
Não tendo sido possível, nesta sede, averiguar qual o valor das reparações - urgentes - que a Demandante levou a cabo no telhado do arrendado em Julho de 2004 e Julho de 2005, a cujo reembolso tem direito, o montante a pagar pela Demandada será o que vier a ser liquidado em execução de Sentença – cfr. art.º 661º, do C.P.C..
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada B a:
a) pagar à Demandante A, a quantia que se vier a apurar em liquidação em execução de Sentença relativa ao custo das obras de reparação que levou a cabo no telhado nos termos supra expostos;
a) substituir as caleiras, rufos, guieiros e tubos de queda de águas pluviais, bem como a proceder a obras de beneficiação do tecto e das paredes do quarto das traseiras do arrendado.
Custas pela Demandada. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 18 de Outubro de 2006
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia