Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 21 de Dezembro de 2007, contra B, melhor identificada, também, a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 838,55 € (Oitocentos e trinta e oito euros e cinquenta e cinco cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio, vencidas e não pagas, no período compreendido entre os meses de Agosto de 2003 e Dezembro de 2007; quota extraordinária para pintura da fachada do prédio e penalizações por falta de pagamento. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio que se forem vencendo até à sentença.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 12 documentos (fls. 8 a 61) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada, a Demandada, veio apresentar douta Contestação, na qual, basicamente, se defende alegando que teve problemas derivados dos esgotos do edifício, infiltração de águas do andar de cima que danificaram um computador e um monitor e infiltrações de águas pela parede esquerda do edifício, questionando, ainda o valor da quota de condomínio a da sua responsabilidade, por entender que apenas deve suportar as despesas das partes comuns especificadas no art.º 1421.º do Código Civil e não as despesas previstas no Art.º 1424.º do referido código. Apresentou pedido reconvencional, no valor de 778,12 € (Setecentos e setenta e oito euros e doze cêntimos), por compensação, relativo à substituição de um computador e um monitor, levantamento e substituição do soalho flutuante e reparação da infiltração de águas pluviais na parede esquerda do prédio, alegando que são despesas da responsabilidade do condomínio e pugnando pelo acerto de contas, conforme fls. 81 a 83, que se dão por reproduzidas. -
Não juntou documentos.
Notificado o Demandante nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 2 do Art.º 48.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, veio apresentar douta resposta à Reconvenção, na qual clarifica o montante da quota a pagar pela Demandada, nos termos das deliberações tomadas em assembleia de condóminos; impugna a versão trazida aos autos pela Demandada quanto ao pedido reconvencional e reduz o seu pedido para a quantia de 727,43 €, em virtude de ter verificado que a quota extraordinária para pintura do prédio não era devida pela Demandada, conforme fls. 105 a 108, que se dão por integralmente reproduzidas.
Juntou 5 documentos (fls. 109 a 120) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
A redução do pedido requerida, foi homologada por despacho de fls. 135.
Cabe a este tribunal decidir sobre:
a) A obrigação da Demandada pagar as quotas ordinárias de condomínio, conforme peticionado;
b) O incumprimento desta obrigação;
c) As consequências desse incumprimento face às deliberações da assembleia de condóminos; e
d) O direito da Demandada ser ressarcida das despesas que, alegadamente, efectuou e que considera da responsabilidade do condomínio.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litigio (fls. 7) e, tendo sido apresentada Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls 85) a qual foi dada sem efeito a requerimento do Demandante, tendo-se designado data em sua substituição (98).
Aberta a Audiência e estando apenas presente a representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte da Demandada, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 8 a 61 e 109 a 120.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é administrado pela B;
2. A Demandada é, através do contrato de locação financeira celebrado com a C, locatária da fracção autónoma, designada pela letra “A”, correspondente à cave do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no, concelho do Seixal;
3. A Demandada é uma sociedade por quotas, sendo a sua gerente D;
4. Em Agosto de 2003, foi aprovado pela assembleia de condóminos que o valor da quota da responsabilidade da Demandada era de 8,45 €;
5. Em Março de 2004, Março de 2005, Março de 2006 e Fevereiro de 2007, foi deliberado pela assembleia de condóminos que a quota da responsabilidade da Demandada se manteria no valor de 8,45 €;
6. Em Março de 2005, foi deliberado, pela assembleia de condóminos, aprovar o Regulamento de Condomínio, tendo ficado aprovado no ponto 5, do Art.º 11.º que a falta de pagamento da quota nos 30 dias seguintes àquele em que devia ser pago, implica a aplicação de mais 10% do valor estipulado;
7. Na mesma data foi deliberado, pela assembleia de condóminos, aplicar uma penalização no valor de 250,00 €, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais que se venham a revelar necessárias para cobrança de dívidas, aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses;
8. A demandada não esteve presente em nenhuma das assembleias, pelo que o Demandante lhe enviou cópia das respectivas actas.
9. A Demandada foi regularmente notificada de todas as deliberações, não tendo impugnado nenhuma delas;
10. A Demandada tem por pagar as quotas ordinárias de condomínio, relativas ao período compreendido entre o mês de Agosto de 2003 e o mês de Dezembro de 2007;
11. O que perfaz o valor global de 447, 85 € (Quatrocentos e quarenta e sete euros e oitenta e cinco cêntimos);
12. A Demandada, apesar de interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento dos valores em dívida;
13. A situação de incumprimento mantém-se até à presente data;
14. A entrada da cave é independente, não tendo a Demandada qualquer chave ou acesso ao edifício;
15. A quota mensal da responsabilidade dos proprietários das restantes fracções é de 20,00 €;
16. A demandada enviou ao Demandante a carta de fls. 118 e 119, datada de 30 de Março de 2004, na qual recusava o pagamento das quotas em atraso e levantava problemas de infiltrações, informando que só começaria a pagar quando o problema das infiltrações e do liquido amarelo proveniente do andar de cima fossem resolvidos;
17. A Administração promoveu a substituição dos ralos de escoamento de águas pluviais do telhado e impermeabilização da fachada traseira e empena do edifício;
18. O respectivo orçamento foi aprovado na assembleia de condóminos, realizada em 23 de Abril de 2004;
19. A Demandada procedeu ao pagamento da quota da sua responsabilidade no valor das obras, no total de 133,33 €;
Não resultaram provados quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento das quotas ordinárias de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que, desde o ano de 2003 até à presente data, o valor da quota de condomínio da responsabilidade da Demandada se cifra em 8,45 €, conforme deliberado pela assembleia de condóminos, valor que foi sendo mantido por sucessivas deliberações nos anos de 2004, 2005, 2006 e 2007.
Mais resulta provado que a Demandada foi regularmente notificada de tais deliberações não tendo nunca impugnado qualquer uma delas.
E que, ao invés, por carta datada de 30 de Março de 2004, declarou a sua intenção de não pagar os valores em dívida, não por entender que tais valores não eram devidos, mas como forma de pressão para a administração do condomínio resolver os problemas que, a seu ver, por ela deveriam ser resolvidos. Aliás, nessa carta declarava a Demandada que só reiniciaria o pagamento quando a administração resolvesse o problema das infiltrações dentro da loja e do líquido amarelo proveniente do andar de cima.
Face ao que antecede, não pode, agora a Demandada, alegar que não concorda com o valor da quota de condomínio, como é bom de ver.
Caso tal posição correspondesse à verdade (e não corresponde, como já se viu) a questão teria de ser levantada na assembleia de condóminos, em que a Demandada, sistematicamente, não participa, e aí discutida. Em último caso, as deliberações poderiam ser impugnadas se contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovado (cfr. Art.º 1433.º, do Código Civil).
Não o foram e, assim, o seu cumprimento é obrigatório para todos os condóminos, não cabendo a este tribunal substituir-se à assembleia de condóminos para alterar deliberações validamente tomadas por esta, sobretudo, quando a Demandada se tem demitido da sua responsabilidade e renunciado ao direito de participar nas assembleias de condóminos, que o mesmo é dizer nas decisões sobre as partes comuns.
Como assim, e resultando provado que a Demandada não efectua qualquer pagamento das quotas de condomínio desde o mês de Agosto de 2003, estando em dívida, à data da propositura da presente acção, o valor global de 447,85 € (Quatrocentos e quarenta e sete euros e oitenta e cinco cêntimos), não pode deixar de proceder o pedido do Demandante, quanto a esta parte.
Mais: resultando provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, em consonância com o pedido formulado pelo Demandante, deve condenar-se a Demandada no pagamento das quotas ordinárias, entretanto, vencidas, ou seja as quotas relativas aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2008, no valor global de 16,90 €, o que perfaz a quantia em dívida de 467,75 € (Quatrocentos e sessenta e sete euros e setenta e cinco cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diremos que o Demandante tem a obrigação legal de pedir o pagamento das despesas aprovadas aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demandante pedir a condenação da Demandada no pagamento da penalização de 10% a trinta dias, no valor apurado de 29,58 € e da “coima” de 250,00 € para despesas judiciais e/ou extrajudiciais de cobrança Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o art.º 806.º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (art.º 559.º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Neste caso, as partes convencionaram o pagamento de 10% a trinta dias e da quantia de 250,00 € a aplicar aos condóminos que tenham dívidas há mais de seis meses, para fazer face a despesas judiciais e/ou extrajudiciais, estabelecendo, por via dessa deliberação, a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Deliberação que foi, regularmente, notificada à Demandada, que não a impugnou.
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que os demandados não pagaram as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, ao pagamento da quantia de 279,58 €, conforme deliberado em assembleia de condóminos.
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto ao pedido reconvencional:
A Demandada alega que os esgotos do prédio provocaram inundações na fracção de que é proprietária; que o proprietário da fracção rés-do-chão direito provocou infiltrações de águas danificando um monitor e um computador e que, através da parede esquerda do edifício, sistematicamente, sempre que chovia, havia infiltrações.
Mais alega que logo no primeiro contacto com a entidade administradora levantou estes problemas e que esperava que a administração os apresentasse em assembleia e promovesse a sua resolução, o que não aconteceu.
Adianta-se, desde já, que a Demandada alega tais factos mas não os prova, cabendo-lhe esse ónus, nos termos do disposto no n.º 1, do Art.º 342.º do Código Civil.
Antes pelo contrário, resulta provado que, por carta enviada à Demandada pela administração, em 6 de Abril de 2004, em resposta à carta enviada pela Demandada, em 30 de Março de 2004, a entidade administradora refere que não tinha registo dos problemas de infiltrações na fracção da Demandada e que, por isso, não tinha ainda actuado. Carta que não obteve qualquer resposta da Demandada.
Mais resulta provado que a administração promoveu a substituição dos ralos de escoamento de águas pluviais do telhado e impermeabilização da fachada traseira e empena do edifício e que o respectivo orçamento foi aprovado na assembleia de condóminos, realizada em 23 de Abril de 2004. Em consequência, a Demandada procedeu ao pagamento da quota da sua responsabilidade no valor das obras, no total de 133,33 €;
Mais resulta provado que, na carta que a Demandada enviou à administração do condomínio refere problemas de infiltrações de um liquido amarelo proveniente do fracção rés-do-chão direito, as quais terão motivado o arrancamento de toda a alcatifa e o tecto falso de uma das salas por estar completamente alagada, tendo aplicado chão flutuante, o qual também levantou e a substituição de um computador e de um monitor.
Ora, conforme se supra se referiu, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos (da qual a Demandada também faz parte) e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
A posição da Demandada parte de um pressuposto errado – que, não sendo raro, tem de ser contrariado – qual seja o de entender que a administração é a única responsável por tudo o que acontece no edifício, cabendo-lhe resolver todos os problemas dos condóminos, incluindo, neste caso, os problemas entre condóminos.
Conforme já se viu tal não corresponde à verdade já que a administração das partes comuns pertence à assembleia de condóminos e ao administrador. Para que tal desiderato funcione, torna-se necessário o empenhamento e a participação de todos os condóminos, relatando problemas e participando nas decisões para sua resolução o que, conforme também já se viu, não é o caso da Demandada que se tem limitado a levantar problemas à administração, incluindo aqueles que não dizem respeito às partes comuns, não participando nas assembleias de condóminos, como se o problema não lhe dissesse respeito.
Não obstante, verifica-se que a administração foi diligente a tratar do problema das infiltrações relatadas pela Demandada, tanto que, em 23 de Abril de 2004, em menos de um mês, estava já a realizar a assembleia de condóminos para a aprovação do orçamento para a realização das obras, o que veio a acontecer. Não merece, assim, a sua actuação qualquer censura.
Quanto aos problemas provenientes do andar de cima, sendo certo que a administração pode (e deve, a nosso ver) facilitar a comunicação e o entendimento entre condóminos, não cabe nas suas funções resolver os problemas das partes próprias de cada um dos condóminos. Essa é a função de cada um na medida do seu interesse e do seu prejuízo.
Alega, depois, a Demandada que, por acção de infiltrações de águas fez despesas que considera da responsabilidade do condomínio e, por isso, imputáveis ao mesmo, no valor de 778,12 €, sendo 90.000$00, pela substituição dos computadores; 36.000$00, pelo levantamento e substituição do soalho flutuante e reparação do esgoto e 30.000$00 pela reparação da infiltração das águas pluviais na parede esquerda do prédio.
Há que distinguir: Quanto à quantia relativa à reparação da parede esquerda do prédio, trata-se de uma quota de condomínio extraordinária, aprovada pela assembleia de condóminos (para reparação de um problema levantado pela Demandada) e, como tal, não tem de ser efectuada qualquer compensação. De facto, sendo uma obrigação da Demandada, como, aliás, dos restantes condóminos, só lhe fica bem tê-la cumprido.
Relativamente às restantes verbas, não prova a Demandada que teve aqueles prejuízos e, muito menos, que tais prejuízos são da responsabilidade do condomínio (do qual, recorda-se, a Demandada também faz parte).
Pelo contrário, a existirem tais prejuízos tudo indica que se teriam ficado a dever às infiltrações provenientes do andar de cima e, como tal, é o proprietário dessa fracção que tem de ser responsabilizado e não o condomínio.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção totalmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – B – a pagar ao A a quantia de 744,33 € (Setecentos e quarenta e quatro euros e trinta e três cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas, e não pagas, no período compreendido entre os meses de Agosto de 2003 e Fevereiro de 2008, inclusive e penalização por falta de pagamento. Mais decido declarar totalmente improcedente, por não provada, a Reconvenção, absolvendo o Demandante dos pedidos contra si formulados pela Demandada.
As custas serão suportadas pela Demandada, que se declara parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 27 de Fevereiro de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2008-02-27