Sentença de Julgado de Paz
POR DETERIORAÇÕES DECORRENTES DE NÃO USO PRUDENTE
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Responsabilidade contratual.
(alínea h), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto do litígio: pedido de pagamento de reparações de local arrendado, por deteriorações decorrentes de não uso prudente.
Demandante: A
Mandatário: B
Demandada: C
Mandatário: D
Valor da Acção: 3 738,72 €.
O demandante vem requerer que a demandada seja declarada culpada pelo mau estado de conservação e manutenção em que foi restituida ao demandante a fracção de sua propriedade e que, em consequência, seja condenada no pagamento das reparações necessárias à reposição do estado anterior ao arrendamento, descontada a utilização prudente, no montante global de 3 738,72 €, nos termos dos artigos 1043.º, n.º 1 e 1044.º, do Código Civil.
Alegou, em síntese, que, em .../.../..., arrendou à demandada a fracção “B”, de sua propriedade, que integra o prédio constituido em propriedade horizontal sito no Pinhal novo, destinada a café/pastelaria, ao qual foi posto termo em 28 de Maio de 2010.
Mais alega o demandante que após receber a fracção constatou que as instalações apresentavam mau estado de conservação, designadamente com danos nas paredes, instalação eléctrica, sistema de segurança de incêndios, sistema de alarme e intrusão, tendo sido retirados da fracção três extintores e quatro ventoinhas de extracção de fumos, bem como placas e sinaléticas constantes do projecto contra incêndio.
Mais alega que os danos eram desnecessários e denotavam intenção da demandada de causar danos/prejuízos ao demandante.
Para reparar a instalação eléctrica, sistemas de segurança e detecção de incêndio e alarme o demandante gastou 2 238,72 €; para reparação das paredes e pinturas a quantia de 1 500,00 €.
Mais alega, conforme requerimento inicial, de fls 3 a 8, que aqui se dá como reproduzido.
Contestou a demandada, sustentando que o contrato de arrendamento contém cláusula em que as partes acordaram que o tribunal competente para dirimir qualquer litígio é o Judicial da Comarca de Setúbal pelo que o Julgado de Paz é incompetente. Refere-se depois à forma como foi posto termo ao contrato de arrendamento, concluindo neste ponto que ao mesmo foi posto termo por acordo, em 28 de Maio de 2010. No que se refere aos alegados danos, diz a demandada que o demandante e o sócio da demandada (E) verificaram o estado de conservação da loja e a necessidade de pequenas reparações, designadamente as documentadas pelas fotos 8 e 9 juntas pelo demandante, que a demandada se comprometeu a reparar e para o que já dispunha de orçamento de 120,00€ mas que, dada a urgência que o demandante pretendia para ter a loja disponível, foi combinado como acerto de contas que a demandada não procederia ao levantamento do ar condicionado, de sua propriedade, pelo que foi com espanto que recebeu a carta do demandante a pedir o pagamento das reparações.
Mais alegou que pintou a loja em 2008, tendo as tintas custado 124,50€, não precisando a loja de pintura e muito menos que para o fazer seja necessários 1500,00€. Refere que é falso que tenha retirado três extintores e quatro ventoinhas de extracção de fumos do estabelecimento, sendo que os extintores estão no estabelecimento (agora na cozinha não sabendo a demandada quem os retirou do local próprio) e as ventoinhas continuam instaladas, sendo visíveis da rua. No que se refere ao sistema de alarme não procedeu a demandada à sua remoção e, por necessitar, de códigos pressupõe a demandada que o demandante tenha procedido à sua remoção. No que se refere à foto 4 junta pelo demandante (na que o demandante repete o n.º 3) não havia qualquer tomada, mostrando os fios cortados de ligação à vitrina, que foi retirada por ser da demandada, sabendo o demandante que ali não havia tomada. No que se refere à foto 5 é a canalização que estava escondida pela bancada, pertença da demandada; quando esta foi retirada ficou à vista mas não é responsabilidade da demandada.
Mais alega, referindo também que é manifestra a má-fé com que é interposta esta acção, conforme contestação de fls 48 a 51, que aqui se dá como reproduzida.
Foi realizada a audiência de julgamento e produzida a prova, conforme actas de fls, na qual se despachou no sentido da competência territorial do Julgado de Paz uma vez que este abarca os concelhos de Setúbal e Palmela, sendo coincidente com a área territorial da comarca do tribunal de Setúbal, pelo que e tendo também em conta que à data da celebração do contrato não havia ainda julgado de paz e sendo este tribunal, o fim pretendido pelas partes continua assegurado, pelo que o Julgado de Paz é territorialmente competente, tendo em conta também a nova redacção do artigo 100.º, do CPC.
Factos provados
Com base na matéria admitida, depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – O demandante, em .../.../..., arrendou à demandada a fracção “B”, de sua propriedade e de F, esposa, a partir de 07-09-2005, que integra o prédio, constituido em propriedade horizontal, sito no Pinhal novo, destinada a café/pastelaria.
2 - A este contrato foi posto termo, por acordo das partes, em 28 de Maio de 2010.
3 – O demandante, porém, recebeu uma chave do locado alguns dias/semanas antes de lhe serem formalmente entregues as chaves pelo sócio-gerente da demandada (E), no próprio locado, em 28 de Maio de 2010, para, segundo disse, levar ao locado o electricista, enquanto a demandada retirava os equipamentos que a si pertenciam, por os ter adquirido com o trespasse do estabelecimento na mesma altura do arrendamento.
4 – O demandante, em 28 de Maio de 2010, encontrou-se com E, no locado, onde este lhe entregou as chaves e reconheceu alguns danos e para compensação dos quais deixou no locado, instalado e a funcionar, um aparelho de ar condicionado.
5 – O demandante aceitou esta proposta e firmaram-na com um aperto de mão.
6 – Posteriormente o demandante, quando já procedia a obras na fracção e dentro desta e na presença da testemunha G falou de novo com E (que aí terá chamado) para o confrontar com a grande dimensão dos danos que – agora – constatava.
7 – O E vendo os danos terá dito: “Eu não mandei fazer isto!”.
8 – O demandante em 10-08-2010, enviou a carta junta a fls 25 e 26 à demandada, na qual se descrevem os danos alegados da seguinte forma: “Nesse mesmo dia (28 de Maio) fui visionar o espaço e fiquei decepcionado por ter verificado existirem vários danos quer nas paredes, quer na instalação eléctrica, no Sistema de Segurança contra Incêndios, No Sistema de Alarme, Roubo e Intrusão ao ponto destes terem sido arrancados, os fios cortados proprositadamente e retirados do local assim como os três extintores e 4 ventoinhas de extracção de fumos, entre outro material como placas e sinalécticas constantes do projecto contra incêndio devidamente instalado e aprovado”
9 – O demandante juntou 15 fotografias (14 com o requerimento e uma em audiência) que aqui se dão como reproduzidas, para ilustrar os danos, que mostram locais na parede onde estiveram objectos, notando-se a diferença de cor da tinta e os furos de suporte de objectos, locais de ligações com fios cortados, canalização à vista em duas, uma tomada eléctrica queimada, outra partida, ponto de luz sem tomada, uma com fio de ventax cortado, duas tomadas sem espelho, caixa de alarme aberta e com aspecto de fios desligados, duas relativas a central de incêndios vendo-se apenas o local e alguns fios.
10 – A demandada admitiu que a foto 4 (a segunda com o n.3, fls 18) mostra a ligação das vitrinas que, necessariamente, para desmontar, tinha de cortar-se o fio por não existir aí qualquer tomada; que a foto 5 mostra o local que se encontrava atrás da bancada inox, encontrando-se rigorosamente como o recebeu, uma vez que recebeu o estabelecimento com a bancada e esta só agora foi retirada, não estando a canalização danificada mas sim a parede que deixa aquela a descoberto; reconhece que a tomada que era da torradeira estava queimada (foto 6); reconhece que havia tomada partida mas não os fios à vista (foto7); reconhece que havia três azulejos partidos (fotos 8 e 9) que tiveram que partir para consertar o termoacumulador; admite os espelhos partidos da foto 11.
11 – O demandante procedeu à reparação dos danos que se verificavam e remodelação do locado, pintando-o de outra cor (mudando o tecto de laranja para creme – vide fls 66), no que despendeu a quantia de 3 769,15 €, sendo 1512,50 € relativos a reparação de paredes e pintura, incluindo portas em madeira e o restante referente a instalação eléctrica e sistemas de segurança.
12 – A demandada em 2008 procedeu à pintura do estabelecimento, tendo gasto em tintas a quantia de 124,25 €.
Factos não provados
1 – Não provado que a demandada tenha retirado ou mandado retirar quer os três extintores de incêndio quer as quatro ventoinhas de extracção de fumos, nem cortado ou mandado cortar as ligações destas.
2 – Não provado que a demandada tenha entregue o locado com o sistema de alarme contra incêncdio danificado, quer a central quer betoneiras quer detector de fumos.
3 – Não provado que a demandada tenha entregue o locado com o sistema de alarme contra roubo e introsusão danificado.
Os depoimentos de parte foram imparciais na medida do adequado, sendo mais parcial o do demandante que teve algumas inconsistências e mesmo incongruências, e as testemunhas foram credíveis mas com algumas incoerências, designadamente as testemunhas G e H.
O demandante dispôs da chave do locado antes do mesmo lhe ser entregue definitivamente, enquanto a demandada daí retirava o equipamento que lhe pertencia, e recebeu do sócio-gerente da demandada E e no locado as chaves do mesmo, a 28 de Maio de 2010. Com este acordou, consentiu, que o aparelho de ar condicionado ficasse no locado em contrapartida dos danos – admitidos pela demandada – que se verificavam. Depois desta recepção das instalações, confrontou o E já no decurso de obras com os danos e escreveu, em Agosto de 2010, solicitando o pagamento de danos e alegando danos que não mencionou em 28 de Maio e com uma dimensão que nesta data não referiu. É demasiada parcialidade que nesta carta em Agosto mencione os extintores e ventoinhas de extracção de fumos que afinal, nas suas declarações disse que foram repostos (antes). O mesmo se diga em relação ao requerimento inicial que também não refere este facto nem o facto do aparelho de ar condicionado não ter sido retirado para compensar alguns danos.
Fundamentação
Demandante e demandada celebraram entre si um contrato de arrendamento (regulado nos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil) relativo à fracção já referida e a que puseram termo por acordo, como dado como provado. O local arrendado destinava-se a café/pastelaria, estabelecimento que a demandada adquiriu por trespasse, tendo o demandante, proprietário da loja (conjuntamente com a esposa) arrendado a fracção para este fim à demandada.
A questão que se suscita nesta acção, face ao pedido, é a de saber se a coisa locada foi restituida no estado em que foi recebida, salvaguardadas as deteriorações decorrentes de uma prudente utilização, em conformidade com o fim do contrato, nos termos do artigo 1043.º, do Código Civil.
Competia ao demandante fazer a prova dos danos verificados, nos termos do n.º 1, do artigo 342.º, do Código Civil, o que só foi feito na medida do admitido pela demandada, uma vez que as testemunhas apresentadas não puderam, nem podiam, fazer a imputação dos danos ao seu autor, no que se refere aos dados como não provados (não se provou quem os produziu nem a mando de quem).
A demandada até admite alguns danos mas poucos, não aceitando a necessidade de pintar e referindo que alguns, designadamente a canalização à vista atrás de uma bancada já se verificavam quando tomou posse e que outros seriam inevitáveis, como o desligar das vitrinas que inpunha o corte dos fios eléctricos, porquanto não existia qualquer tomada de ligação. Contudo sustenta que tudo ficou acordado com o demandante, no próprio local, no dia 28 de Maio. É também claro que neste dia não foram constatadas deteriorações nos alarmes quer de incêndios quer de intrusão, circunstância aliás que não faz sentido.
O demandante dispôs da chave da loja (e aí se deslocou) antes desta entrega a 28 de Maio e também nesta data mas não mencionou ao sócio da demandada estas deteriorações. E note-se que a testemunha G referiu que as “betoneiras” (caixas com botão de alarme de incêndios) estavam arrancadas e no chão tal como os detectores de fumos, os fios do alarme cortados e caixa arrancada! Tudo por demais visível de imediato – e bem manifesto! – e que nem o demandante nem o sócio da demandada deram por isso a 28 de Maio!!!
Em primeiro lugar há que analisar se as deteriorações invocadas e provadas ultrapassam o normal, prudente, uso do arrendado, tendo em conta o seu fim. Em relação à pintura não se afigura, pelo que foi dado como provado, que a mesma estivesse em condições de não uso prudente, sobretudo tendo em conta que se trata de café, o que implica um maior uso. Com efeito nos locais onde se encontravam objectos na parede a tinta era mais clara, mas tal é o que acontece em qualquer parede pintada exposta a algum tempo de uso. Por outro lado o demandante sabia que os equipamentos do café seriam retirados pela demandada, uma vez que lhe pertenciam e é normal que na utilização de um local para café sejam instalados aparelhos na parede como o televisor (que é o caso).
No que se refere à canalização à vista atrás da bancada, que foi retirada, não era nem do conhecimento da demandada (nem do demandante) que adquiriu o estabelecimento já com a bancada montada, não sendo imputável àquela.
Assumiu a demandada as tomadas eléctricas queimada, partida, sem espelhos e três azulejos partidos (que o foram para reparar termoacumulador) bem como os fios eléctricos relativos à vitrina.
Estas deteriorações, bem como o corte dos fios de ligação da vitrina (deveriam ter sido desligados e não cortados) não são relativas a uso prudente e deveriam ter sido reparadas, impondo ao locatário a obrigação de indemnizar.
Porém o demandante aceitou que estes danos fossem compensados com o aparelho de ar condicionado. Tal aceitação configura a entrega do estabelecimento e o acordo das partes em relação ao ressarcimento dos danos que se verificavam. Tinha o demandante a obrigação de verificar a entrega de todo o locado e dos equipamentos. Poderia, eventualmente, haver vícios não aparentes que justificassem um pedido de indemnização posterior. Porém não é o caso, pois que o demandante deveria ter verificado o funcionamento dos sistemas de alarme e segurança. O recebimento do locado nestas condições não permite ao demandante vir invocar qualquer direito. Aceitou a entrega naqueles termos, não pode alterar o contratado, mesmo que conclua que ficou prejudicado (princípio da liberdade contratual, artigos 405.º e 406.º, do Código Civil).
Sem dúvida que se considerasse provado que a demandada tinha retirado ou danificado ou mandado retirar ou danificar quer os extintores quer a instalação eléctrica quer os sistemas de alarme, estes danos imporiam a obrigação de indemnizar e existiria grave culpa da demandada.
Contudo essa prova não foi feita e a frase de E “eu não mandei fazer isso!” é susceptível de duas leituras: uma, a que faz o demandante, que quem retirou algum equipamento, a mando da demandada, excedeu os limites do mandado e outra, precisamente a da demandada, que tal não resultou de ordem sua. De resto esta é a questão da prova inexplicável: como é que, a 28 de Maio, o demandante e o E não constataram estes estragos, que eram imediatamente observáveis por qualquer pessoa?
Por outro lado, diga-se ainda que a proceder alguma parte da acção, o demandante procedeu à remodelação do locado, alterando a cor e melhorando o mesmo, nomeadamente pintando as portas de madeira, às quais não atribuiu nenhuma deterioração, não traduzindo os custos apresentados a mera reparação de deteriorações de uso não prudente e não tendo valorizado o aparelho de ar condicionado que aceitou que ficasse no locado em compensação pelos danos que se verificavam e foram admitidos.
Pelo exposto improcede a acção.
Decisão
O Julgado de Paz é competente e não se verificam excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, absolvo a demandada do pedido.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o demandante é declarado parte vencida, pelo que fica condenado no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros), relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00€ por cada dia de atraso.
Reembolse-se a demandada, nos termos do disposto no n.º 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi proferida, explicada e notificada às partes presentes, nos termos do n.º 2, do artigo 60.º, da lei n.º 78/2001, de 13 de Julho.
Envie-se cópia aos que não estiveram presentes.
Julgado de Paz de Palmela (Agrupamento de Concelhos), em 25-01-2011
O Juiz de Paz - António Carreiro