Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
1. - Identificação das partes
Demandante: A
Demandado: B
2. - OBJECTO DO lITIGIO
O Demandante intentou a presente acção com base em “direitos e deveres dos condóminos”, pedindo (após aperfeiçoamento) que o Demandado seja condenado a pagar-lhe: a) € 81,20, a título de quota trimestral do condomínio vencida e não paga; b) € 1.610,00, a título de quota extraordinária resultante da realização da obra de conservação; c) € 36,23 a título de juros de mora vencidos, contados desde a data de vencimento das referidas obrigações até 24-08-2010, à taxa de 4%; d) € 3,00, correspondente à despesa com uma fotocópia na Conservatória do Registo Predial para instruir o presente processo.
Para tanto, o Demandante alega em síntese que o Demandado, enquanto proprietário da fracção “0” correspondente ao 2.º andar centro, lado nascente, destinada a habitação e uma garagem na cave, com o n.º 12, do referido prédio urbano, não pagou a sua quota nas despesas comuns de condomínio referente ao 2.º trimestre de 2010, no valor de € 81,20, como não pagou a quota que lhe cabe na despesa resultante da obra de conservação e pintura da fachada do prédio, e que deveria ter sido paga em quatro prestações, a última com vencimento em Abril de 2010, no valor total de € 1.610,00, pagamentos que não satisfez nem na data de vencimento nem posteriormente, apesar de instado pela administração para o efeito; pela mora deve também juros vencidos, à taxa legal de 4%, no valor de € 36,23, a que acresce € 3,00 pela despesa com uma fotocópia na Conservatória do Registo Predial para instruir o presente processo.
O Exmo. Patrono nomeado ao ausente contestou, concluindo pela improcedência da acção, contra-argumentando, em síntese, com a dificuldade de leitura dos documentos juntos aos autos, com o desconhecimento da data da realização das referidas obras, parecendo que em 25-06-2010 ainda não tinham sido realizadas; que na acta n.º 00, de 09-01-2010, foi aprovado o calendário da entrega das verbas para a obra e, tendo o Demandado efectuado em 27-02-2010 um contrato de compra e venda do imóvel, com os actuais proprietários da fracção (C. e D.), a ambulatoriedade da obrigação propter rem em que se traduziria o dever de pagamento da comparticipação que coube ao Demandado nessa despesa comum pela obra de conservação, implicaria que tal dever de pagamento, com a compra e venda, se teria transmitido do Demandado para o adquirente da fracção.
Valor: € 1.730,43.
3. – FUNDAMENTAÇÃO
3.1. – Os Factos Provados
Consideram-se provados e relevantes para o exame e decisão da causa os seguintes factos:
1) O Demandante sito na Rua (x), Coimbra, afecto ao regime de propriedade horizontal, encontra-se descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Coimbra, sob o n.º x da freguesia de Santo António dos Olivais, Coimbra.
2) A assembleia de condóminos de 09-01-2010, deliberou reeleger para a administração a E.
3) O Demandado foi proprietário da fracção autónoma designada pela letra “0”, correspondente ao 2.º andar centro, lado nascente, destinada a habitação e uma garagem na cave, com o n.º 12, do referido prédio urbano.
4) Em 27-02-2010, o Demandado (promitente-vendedor) celebrou com C. e D. (promitentes-compradores) um contrato-promessa de compra e venda que teve por objecto a referida fracção.
5) Em .../.../..., o Demandado e esses promitentes-compradores celebraram o prometido contrato de compra e venda, sem ónus ou encargos, que teve por objecto a referida fracção autónoma.
6) O pagamento das quotas de despesas comuns deste condomínio é feito trimestralmente, até ao último dia do primeiro mês do trimestre em causa.
7) O Demandado não pagou a quota referente ao 2.º trimestre de 2010, no valor de € 81,20 (era de € 97,44, mas foi reduzida por motivo da venda ser a 15-06-2010).
8) A assembleia de condóminos de 07-11-2009 deliberou a realização de uma obra de conservação e pintura da fachada do edifício.
9) A assembleia de condóminos de 09-01-2010 (acta n.º 00) deliberou a calendarização das comparticipações dos condóminos para essa despesa, em quatro vezes, nos meses de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2010.
10) Até final de Outubro de 2010 ainda não tinha sido iniciada essa obra de conservação e pintura da fachada do prédio.
11) O Demandado não pagou a sua comparticipação na despesa dessa obra de conservação e pintura da fachada do prédio no valor total de € 1.610,00.
12) O Demandado foi instado pela Administração a pagar essas duas quotas.
13) O Demandado não pagou o valor dessas quotas de condomínio, nem na data de vencimento nem posteriormente.
14) Por não pagamento atempado pelo Demandado do valor de € 1.610,00 dessas duas quotas de condomínio, os juros de mora vencidos à taxa legal de 4%, contados desde a data de vencimento das quotas em causa até 24-08-2010, perfazem o valor de € 36,23 (sendo € 1,35 pelo atraso da quota trimestral, e € 34,88 pelo atraso da quota da obra).
15) O condomínio despendeu € 3,00 com a requisição de uma fotocópia na Conservatória do Registo Predial para instruir a presente acção.
3.2 – Factos não provados
Não se provaram os factos não consignados.
3.3 – Motivação
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e nos depoimentos das duas testemunhas apresentadas: (…)
A primeira testemunha foi adquirente da fracção em causa ao Demandado e a segunda é sua sogra. As testemunhas responderam à matéria dos autos a que foram interrogadas e que era do seu conhecimento directo e, independentemente da sua credibilidade, revelaram desconhecer a matéria relativa às quotizações de condomínio em dívida pelo Demandado e às obras de conservação em causa.
3.4 – O Direito
O Demandante veio pedir (após aperfeiçoamento) que o Demandado seja condenado no pagamento de: a) € 81,20, a título de quota do condomínio do 2.º trimestre de 2010, vencida e não paga; b) € 1.610,00, a título de quota extraordinária pela realização da obra de conservação; c) € 36,23 a título de juros de mora vencidos, contados desde a data de vencimento das referidas obrigações até 24-08-2010, à taxa de 4%; d) € 3,00, correspondente à despesa com uma fotocópia na Conservatória do Registo Predial para instruir o presente processo.
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (art. 1424.º n.º 1 do CC).
Incluem-se aqui todas as despesas que sejam indispensáveis para manter essas partes comuns em condições de poderem servir para o uso a que se destinam, sendo a responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição uma responsabilidade resultante da lei.
Da matéria de facto dada como provada resulta que ambas as peticionadas quotizações, a do 2.º trimestre de 2010 no valor de € 81,20, e a extraordinária por obra de conservação do edifício no valor de € 1.610,00, não pagas pelo Demandado, já se tinham vencido no final do mês em que deveriam ter sido pagas; seguramente, a partir do final de Abril de 2010, ambas encontravam-se vencidas.
Provou-se também que, quanto à obra de conservação, a mesma foi deliberada realizar na assembleia de condóminos de 07-11-2009 e o calendário do pagamento pelos condóminos (quatro prestações em Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2010) da sua comparticipação nessa despesas foi fixado na assembleia de condóminos de 09-01-2010.
Mais se provou que o Demandado celebrou um contrato-promessa de compra e venda da fracção em causa em 27-02-2010, e o contrato definitivo em .../.../... .
Ora, efectivamente as despesas de conservação, manutenção e fruição das partes comuns do edifício, no regime da propriedade horizontal, são um dos exemplos de obrigações reais, propter rem, impostas “em atenção da coisa” a quem for titular desta, e uma das características dessas obrigações é a sua ambulatoriedade. Porém, o entendimento sobre esta característica não tem sido uniforme, onde se vislumbram pelo menos três posições: (a) uma, entende que a obrigação real acompanha o direito conexo na transmissão deste, e vincula o adquirente, por sucessão na dívida, à revelia das regras gerais sobre a transmissão singular das dívidas; (b) outra, entende que a obrigação real, uma vez constituída, não é ambulatória, fixando-se no seu titular no momento da constituição com autonomia do direito real conexo, e segue o regime das obrigações em geral; (c) outra ainda, entende que são ambulatórias as obrigações reais de facere que imponham ao devedor a prática de actos materiais sobre a coisa que constitui objecto do direito real, e que não são ambulatórias as restantes, em regra obrigações de dare, salvo aquelas cujos pressupostos materiais se encontrem objectivados na coisa sobre que o direito real incide (cfr. M. Henrique Mesquita, Obrigações reais e ónus reais, 1990, pp. 311 a 354; e, L. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4.ª ed., 2000, pp. 187 e s.).
Por princípio, perfilhamos este último entendimento de que não são ambulatórias as obrigações de dare cujos pressupostos materiais não se encontrem objectivados na coisa objecto do direito real em causa, por ser o que melhor se adequa à natureza das obrigações reais e à certeza do direito, atentos os interesses em presença de acordo com o princípio da concretude, o que não significa que determinadas circunstâncias de um caso concreto não possam eventualmente impor a transmissão da obrigação debitória para o adquirente.
No caso, verifica-se que a transmissão e tradição da fracção se verificaram apenas em .../.../..., quando aquelas dívidas já estavam vencidas na sua totalidade há pelo menos cerca de mês e meio. Por outro lado, não se apurou se o Demandado fez ou não reflectir no preço de venda da fracção o resultado da obra de conservação e, consequentemente, a despesa de conservação a seu cargo ou que tenha estipulado a transmissão singular da dívida. Ou seja, não se provou que o não pagamento das quotizações em causa por parte do Demandado resulte de qualquer estipulação das partes, mas é da vida comum que, necessitando o prédio de conservação e pintura na fachada, o vendedor utilize argumentos de melhoramentos e embelezamento exterior, já decididos e com realização prevista para breve, para fazer valer um preço para si mais favorável. Com efeito, aquando da negociação do Demandado com vista ao contrato-promessa de compra e venda, não só já há muito tinha sido deliberada a realização da obra tal como a calendarização das prestações dos condóminos, como inclusivamente a primeira prestação já se tinha vencido, e não se provou que o Demandado desconhecesse tudo ou parte disso.
Em resultado, o Demandado é devedor das quotizações a seu cargo nas despesas comuns do condomínio que já se encontravam vencidas aquando da venda do seu direito real de propriedade da fracção em causa.
Acessoriamente, pede também o Demandante a condenação do Demandado em juros de mora vencidos à taxa de 4%.
Ora, o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor (art. 798.º do CC).
Por outro lado, quando por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido, considera-se o devedor constituído em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804.º do CC), havendo mora do devedor, independentemente de interpelação, se a obrigação tiver prazo certo (art. 805.º CC).
Provou-se que as quotizações de condomínio em dívida pelo Demandado se venceram, a quota trimestral ordinária no último dia do primeiro mês do trimestre (Abril/2010), e as prestações da quota extraordinária pela obra, no último dia do mês em que foi fixado o seu pagamento (Janeiro, Fevereiro, Março e Abril/2010) pelo que, a partir de cada uma dessas datas, que se considera prazo certo, entrou em mora, sem necessidade de interpelação.
Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora sendo, em princípio, devidos os juros legais (art. 806.º CC) que se encontram fixados em 4% (art. 559.º do CC e Portaria n.º 291/2003, de 08-04), pelo que se julga igualmente procedente esta parte do pedido.
O Demandante pede ainda o pagamento de € 3,00 referente à despesa com uma fotocópia não certificada da Conservatória do Registo Predial, necessária para instruir estes autos. Ora, não fosse a dívida do Demandado e a necessidade de intentar a presente acção, o Demandante não teria incorrido nessa despesa pelo que, havendo facto imputável ilícito e culposo, e nexo causal, deve o Demandado ressarcir o Demandante desse valor (arts. 483.º, 562.º, 563.º e 566.º do CC).
4. - DECISÃO
Face ao que antecede, e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção procedente por provada e, em consequência, condeno o Demandado a pagar ao Demandante a quantia global de € 1.730,43, sendo € 81,20, a título da quota de condomínio do 2.º trimestre de 2010 vencida e não paga; b) € 1.610,00, a título de quota extraordinária por obra de conservação; c) € 36,23, a título de juros de mora vencidos, contados desde a data de vencimento das referidas obrigações até 24-08-2010; d) € 3,00, pela despesa com fotocópia na Conservatória do Registo Predial para instruir a presente acção.
Custas: pelo Demandado, que declaro parte vencida (n.º 8 da Port. n.º 1456/2001).
Invocando razões de agenda profissional, as representantes das partes declararam não ter disponibilidade para estarem presentes na leitura da sentença, solicitando que esta seja lhes seja notificada por correio.
Registe e notifique
Coimbra, 10 de Dezembro de 2010.
O Juiz de Paz,
(Dionísio Campos)
Revisto pelo signatário. Verso em branco. |