Sentença de Julgado de Paz
E LEITURA DE SENTENÇA
Data: 29 de Abril de 2008 Hora de Início: 17h15m Hora de encerramento: 17h45m
Demandante: A
Demandada: B
Juíza de Paz: Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnico de Apoio Administrativo: Paulo Oliveira
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
- A Administradora do Demandante, C.
- O Ilustre mandatário da Demandada, D.
Aberta a audiência, pelo representante do condomínio foi requerida a junção aos autos de uma acta da Assembleia de Condóminos realizada no dia 29 de Fevereiro de 2008, na qual foi eleita a nova Administração, constituída pela C e pelo E, o que foi admitido.
De seguida, pela Senhora Juíza foi proferida a seguinte sentença:
SENTENÇA
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIOA presente acção vem proposta pelo A, aqui Demandante, contra B, e tem por objecto direitos e deveres de condóminos enquadrando-se, quanto à matéria, na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho.
Em sede de requerimento inicial, alega o Demandante que a Demandada, proprietária da fracção correspondente ao rés-do-chão, loja, se tem recusado a pagar a sua quota parte de €3.000,41, nas obras de reparação dos elevadores que foram aprovadas em Assembleia de Condóminos, apesar de ter sido interpelada para o efeito. Conclui pedindo a condenação no pagamento daquela quantia.
Com o requerimento inicial junta 8 documentos (de fls. 2 a 17).
Regularmente citada, a Demandada apresentou contestação, na qual alega, em resumo, que a deliberação de aprovação do pagamento da quota extraordinária é inválida por falta de convocatória adequada da respectiva assembleia e porque, tratando-se de uma obra correspondente a inovação e não a reparação não foi aprovada pela maioria legal. Conclui pela improcedência da acção.
Com a contestação junta 3 documentos (fls. 50 a 56) e procuração forense.
As partes recorreram aos serviços de mediação sem que tenham logrado alcançar acordo.
Realizou-se a primeira sessão de julgamento, na qual as partes foram ouvidas e tentada a sua conciliação. Não sendo tal resultado possível, o Demandante, aperfeiçoou o requerimento inicial na sequência de convite e juntou os documentos de fls. 74 a 149. Notificado para tanto, o Demandante veio juntar, também, os documentos de fls.150 a 195. A Demandada pronunciou-se sobre os mesmos nos termos de fls. 203 a 208 (original) e de fls. 218 a 221 (original). Na segunda sessão de julgamento, não tendo novamente sido possível a conciliação das partes, foram inquiridas quatro testemunhas e determinada nova interrupção da audiência para continuar com leitura de sentença, tudo com observância das formalidades legais aplicáveis como da respectiva acta se alcança. Foi designada a presente data e as partes notificadas.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor. Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Após análise da prova produzida, incluindo os documentos que adiante se enunciam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, julgam-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A. O Condomínio Demandante tem como administradores F e G, eleitos em Assembleia de Condóminos realizada em 12 de Abril de 2007, nos termos que decorrem do documento de fls. 2/4 dos autos;
B. A Demandada é proprietária da fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão, composta por uma divisão ampla, um escritório, duas casas de banho, um corredor, quatro lugares de estacionamento na cave, destinada a loja, que corresponde à fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Lisboa, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº x, da freguesia de Benfica, concelho de Lisboa (cfr. certidão predial de fls. 5/6);
C. Em 04 de Julho de 2006, a Assembleia de Condóminos reuniu para discutir e deliberar, entre outras matérias constantes da ordem de trabalhos, sobre “ Ponto 1) Análise das propostas de remodelação dos elevadores recebidas e selecção da proposta vencedora” , como decorre da acta número 25, cuja cópia constitui fls. 7 a 10 dos autos;
D. Na Assembleia de Condóminos referida supra foi aprovada a proposta apresentada por H, com o valor de €45.738, a qual incluía a instalação de novos motores, quadro de comando, duas colunas novas do modelo “Caldas” sendo uma para quatro pessoas e outra para seis pessoas que permite a cadeira de rodas, prevendo o pagamento em três prestações….. ( idem fls. 7 a 10);
E. Decorre da mesma acta da Assembleia de 04 de Julho de 2006 que “ Em virtude do risco que os utilizadores dos elevadores correm e das consequências que podem daí advir, a assembleia deliberou por unanimidade enviar cópia desta acta em carta registada com o plano de pagamentos em anexo, que serve de notificação para o pagamento nas datas indicadas”;
F. O valor da proposta foi dividido pelas fracções em função da respectiva permilagem e coube à loja da Demandada uma quota-parte de €3.000,41 em conformidade com mapa/plano de pagamentos de fls. 11;
G. A Demandada foi interpelada para efectuar o pagamento, incluindo por cartas registadas com aviso de recepção;
H. A convocatória para a Assembleia Geral de 04 de Julho de 2006 não foi enviada à Demandada por correio registado nem por protocolo;
I. Nesta Assembleia estiveram presentes condóminos que representavam 46,70% do valor total do prédio (cfr. fls. 10 e 11);
J. A Assembleia teve início às 22.30h, estando convocada para as 21.00h e, caso à hora marcada não houvesse número suficiente de condóminos, também convocada para trinta minutos mais tarde (cfr. fls. 50);
K. Foram colocadas no prédio cabinas de elevador novas;
L. A deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 04.07.2006, à qual a Demandada não compareceu, não foi por si aprovada;
M. A Demandada propôs que a sua quota extraordinária para as obras dos elevadores fosse de 20% do valor exigido;
Ficou ainda provado que:
N. A Demandada tem vindo a permitir a um condómino residente no primeiro andar do prédio a utilização de um dos seus quatro espaços de garagem;
O. A loja tem uma entrada própria e autónoma daquela que serve a parte habitacional;
P. O acesso da loja aos seus quatro lugares de estacionamento sitos na primeira cave faz-se ou pela rampa de entrada e saída dos veículos ou pelo interior do prédio utilizando as escadas ou os elevadores;
Q. As convocatórias para as Assembleias de Condóminos sempre foram efectuadas, durante cerca de 15 anos e pelo menos até ao ano de 2006, por entrega em mão da convocatória ou por depósito desta na caixa do correio de cada condómino, e por correio registado para os não residentes.
Com interesse para a decisão da causa não ficaram provados os seguintes factos:
1. Com obras de manutenção os antigos elevadores podiam continuar a funcionar;
2. A loja propriedade da Demandada é totalmente autónoma do prédio e os seus gerentes ou funcionários não utilizam os elevadores.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou a inúmera prova documental junta aos autos, as declarações das próprias partes e o depoimento das quatro testemunhas inquiridas, duas das quais haviam sido administradores do prédio e, uma outra, funcionária da Demandada. As testemunhas responderam a factos que eram do seu conhecimento directo, por neles terem intervindo, tendo esclarecido sobre a configuração da loja e acesso aos seus estacionamentos; sobre a forma como vinha sendo convocada a Assembleia de Condóminos – entrega em mão ou depósito na caixa do correio - até pela própria Demandada quando exerceu o cargo de administradora; sobre a razão pela qual o orçamento para reparação dos elevadores, apresentado nos autos, tem aposta uma data posterior à da Assembleia em que foi aprovado -, tendo-se apurado que tal circunstância se deve a simples alteração das condições de pagamento para ficarem conformes com o deliberado pelos condóminos; sobre as obras efectuadas nos elevadores e, bem assim, sobre as avarias que estes vinham sofrendo, pelo menos desde 2004, com infiltrações nos poços e risco de electrocussão, havendo a própria Demandada solicitado orçamentos para reparação.
Da apreciação de facto e de direito
A questão a decidir é a de saber se sobre a Demandada impende, ou não, a obrigação de contribuir para o custo das obras com os elevadores do prédio, no valor de €3.000,41.
Para fundamentar a sua recusa a Demandada alega, em resumo, que (1) a deliberação de realização das obras é inválida porque a respectiva convocatória não foi efectuada na forma legal;(2) que as obras não foram de manutenção nem de reparação mas uma verdadeira inovação não aprovada pela Demandada nem por maioria legal;(3) que a loja da Demandada tem um acesso autónomo e distinto do resto do prédio e que os elevadores não são por si usados.
Vejamos.
Quanto à convocatória para a Assembleia de Julho de 2006, é certo que esta não foi convocada por carta registada com aviso de recepção nem tão-pouco através de protocolo. Contudo, foi entregue, em mão, no escritório da Demandada, que a recebeu. Essa entrega foi efectuada pela testemunha I directamente à secretária da gerência da Demandada. Acresce que as testemunhas foram unânimes em referir que também a Demandada durante os períodos em que exerceu a administração usou o mesmo método para convocar as Assembleias Gerais, ou seja só enviava carta registada para os condóminos não residentes.
Do exposto decorre que há por parte da Demandada, agora, um verdadeiro abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium (artº 334º do Código Civil) porquanto, agora, pretende invocar em proveito próprio uma irregularidade que durante largos anos aceitou e praticou, criando a convicção da sua aceitação sem que os demais interessados pudessem prever que, a qualquer momento, assim deixaria de suceder. Trata-se, pois, neste caso de relações entre vizinhos e comproprietários, de uma invocação ilegítima que, por isso, não pode aproveitar à Demandada.
Quanto à qualificação jurídica das obras efectuadas nos elevadores do prédio também não assiste razão à Demandada. Na verdade, sendo indiscutível a necessidade de grandes reparações, e não meras obras de manutenção, nos elevadores – até durante a administração da própria Demandada – certo é que nada ficou provado que permita concluir que a substituição das cabinas dos elevadores constitui uma inovação. Inovação seria se os elevadores interiores passassem a ser panorâmicos ou se no seu lugar fossem construídas escadas. Na verdade, a ideia de inovação que subjaz à redacção do artigo 1425º do Código Civil, tem que ver com alteração da estrutura, da fisionomia, da fachada. Não ficou provado que assim tenha sucedido e nem isso decorre, por si, da substituição de umas cabinas por outras. Não procede, pois, o argumento de obra inovatória no qual a Demandada escusa a obrigação de pagamento.
Por fim, quanto ao argumento de não utilização dos elevadores cabe referir que, nos termos do artº 1420 º do Código Civil, a qualidade de proprietário de uma fracção autónoma, independente, confere ao respectivo titular, também, uma parcela na compropriedade das partes comuns do edifício, tornando-se os dois direitos indissociáveis. Por sua vez, o nº 1 do artº 1424º do mesmo diploma, sujeita o titular de tais direitos à obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e para o pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor das suas fracções. São partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no nº 1 do artº 1421º do mesmo Código. Por outro lado, presumem-se comuns, se nada resultar em contrário, as partes do prédio enunciadas no nº 2 do mesmo normativo, designadamente, os ascensores.
Por sua vez, o número 4 do artigo 1424º do Código Civil, determina que nas despesas destes só participam as fracções que por eles possam ser servidas. Ora, neste particular, ficou provado que a fracção da Demandada tem 4 estacionamentos na cave e que o acesso, dito normal, a tais locais se faz pelo interior do prédio através da escada ou do elevador. De resto, a Demandada tem locada ou por qualquer forma cedido o uso de um dos lugares a um condómino residente no prédio. Conclui-se que também este argumento da Demandada tem de improceder.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção procedente e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de €3.000,41.
Declaro vencida e responsável pelas custas do processo, no valor de €70,a Demandada que deverá efectuar o pagamento da parcela em falta, no valor de €35, no prazo de 3 dias úteis a contar da presente decisão sob pena de incorrer numa penalidade de €10 por cada dia de atraso ( artigo 8º e 10º da Portaria 1456/2001, de 28.12)
Devolva €35 ao demandante.
Registe.
Da sentença, supra, ficaram os presentes presencialmente notificados, tendo-lhes sido entregue cópia da mesma.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 29 de Abril de 2008
O Técnico de Apoio Administrativo
Paulo Oliveira
A Juíza de Paz
Dr.ª Maria de Ascensão Arriaga