Sentença de Julgado de Paz
Aos 23 de Dezembro de 2008, pelas 15.15h, no Julgado de Paz do Porto, teve lugar a leitura de sentença em que são partes:
Demandante: A
Demandada: B
Feita a chamada encontravam-se presentes, o Demandante e o ilustre mandatário da Demandada, C.
Reaberta a audiência, foi pela Mª Juíza proferida a seguinte:
«SENTENÇA»
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. g) do n.º 1 do art.º 9° da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo que seja condenada no pagamento no montante de € 2.548,00, relativamente a uma renda não paga, custas de manutenção não pagas, três rendas por falta de pré-aviso, bens com paradeiro desconhecido: acrescida de juros legais até efectivo e integral pagamento, que na presente data, perfaz a quantia de € 2.560,57, bem como dos demais efeitos legais.A Demandada, devidamente citada, apresentou contestação nos termos plasmados a fls. 62 a 70.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, consoante resulta da Acta.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
FACTOS PROVADOS
A. O Demandante é legítimo e pleno proprietário da facção autónoma designada pela letra "AG", sito no concelho de Gondomar, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, sob o número x - com alvará de licença para utilização n° x emitido pela Câmara Municipal de Gondomar.
B. Em 23 de Outubro de .../, o Demandante celebrou um contrato de arrendamento com a Demandada - na qualidade de arrendatária – por documento particular, para a fracção referida em A. supra.
C. Nesse contrato o arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01 de Novembro de .../ e a terminar em 31 de Outubro de .../.
D. O local arrendado destinar-se-ia a habitação com as possibilidades e as restrições plasmadas no respectivo contrato.
E. Nos termos da cláusula décima primeira do contrato de arrendamento a Demandada obriga-se ao pagamento da água e energia que consumir.
F. A Demandada manteve-se no locado até finais de Março de .../;
G. Em Fevereiro de .../, em dia que não é possível precisar, o Demandante levou uma Senhora para ver o locado, estando a ora Demandada lá a habitar e presente na visita, para arrendar a fracção para o mês de Abril.
H. A Demandada deixou o imóvel, informando o Demandante de que as chaves da habitação estavam dentro da caixa de correio.
Não se provaram outros factos alegados pelas partes com interesse para a decisão da causa.
FACTOS NÃO PROVADOS
O pagamento da renda do mês de Novembro de .../;
O aditamento ao contrato de arrendamento quanto ao início da produção de efeitos;
O acordo revogatório do contrato de arrendamento;
Que existissem bens da propriedade do Demandante, existentes no arrendado;
Que os consumos de água e luz, se reportassem a consumos efectivos e relativos ao período da duração do contrato de arrendamento.
Que o pagamento da TV Cabo fosse da responsabilidade da Demandada.
FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
A convicção do Tribunal resultou da conjugação dos documentos constantes dos autos, designadamente, a fls. 11 a 13 e 71 e depoimento testemunhal prestado em sede de audiência final, sendo que o facto constante da alínea A), se considera admitido por acordo - art° 490° nº2 do C.P.C.
Teve-se assim em conta, o depoimento das testemunhas D, arrendatária da mesma fracção, E e F, cujos depoimentos se revelaram isentos e credíveis.
Factos não provados: resultaram de ausência de prova ou prova convincente dos mesmos.
O DIREITO
Resulta da matéria de facto acima descrita que entre o Demandante e a Demandada foi celebrado um contrato de arrendamento urbano para habitação, já ao abrigo do NRAU, regime aprovado pela Lei 6/2006 de 27/2, tendo nesse contrato a Demandada assumido a qualidade de arrendatária e o Demandante a qualidade de senhorio.
Pretende o Demandante nos presentes autos, a condenação da Demandada, em consequência da celebração do supra citado contrato, no pagamento do montante de € 2.548,00, referente à renda do mês de Novembro de .../ (€ 525,00), custas de manutenção (€ 238,00 à EDP, € 110,00 ao SMA e € 110,00 de TV Cabo), três rendas por falta de pré-aviso por via da alegada denúncia efectuada (€ 1.575,00) e bens com paradeiro desconhecido (€ 250,00), quantia aquela, acrescida de juros legais até efectivo e integral pagamento.
Por sua vez, a Demandada na contestação, alegou em síntese, que não obstante do contrato constar a data de início do mesmo, em 01 de Novembro de .../, no entanto, por motivos completamente alheios àquela e a pedido do Demandante, o locado apenas foi entregue à mesma em Dezembro, tendo sido pagas as duas primeiras rendas referentes aos meses de Dezembro de .../ e Janeiro de .../. Desta forma, foi realizada verbalmente adenda ao artigo 3.° do contrato de arrendamento, iniciando-se este apenas em Dezembro de .../, uma vez que o senhorio não tinha direito nem queria receber a renda de Novembro, visto ser por sua culpa que a arrendatária não habitava o locado. Mais alega, que a Demandada se obrigou ao pagamento da água municipalizada e da energia eléctrica que consumisse, o que de facto pagou e que quanto às taxas de re-ligação, são despesas exclusivas do senhorio, até porque outro não está estipulado, assim como peticiona uma taxa de Tv Cabo que não foi solicitada nem contratada pela Demandada, não tendo sequer nunca tido acesso à mesma, não podendo nenhum destes valores ser peticionado contra esta. Mais alegou que foi acordado entre as partes, em Fevereiro de .../ que a mesma sairia em Março de .../, tendo pois existido uma cessação por mútuo acordo.
Nos termos do regime aplicável e supra referido, o contrato de arrendamento tem de obedecer à forma escrita, uma vez que tem o mesmo duração superior a 6 meses – artº 1069° do C. Civil. Prescreve, por sua vez, o nºl do artº 364° do citado código que: "quando a lei exigir, como forma de declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior, sendo que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admissível a prova testemunhal." Na mesma linha, o nºl do art 394°, também não admite a prova testemunhal, se tiver ror objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artºs 373° a 379° quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas, quer sejam posteriores .
Daí que, falece a tese alegada pela Demandada, no sentido de ter existido uma adenda verbal ao contrato de arrendamento, protelando o início do contrato para o mês de Dezembro de .../. Será pois, devida pela Demandada a renda, referente ao mês de Novembro de .../.
Outra questão, é a de saber a forma de cessação deste contrato. Nos termos da lei, designadamente, o artº 1079°, o contrato de arrendamento pode cessar por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
O Demandante qualifica a cessação do contrato como denúncia, enquanto a Demandada, alega a cessação por acordo das partes.
A cessação por acordo das partes, consubstancia a revogação à qual, à semelhança do que já acontecia com o regime previsto no RAU, no artº 62°, alude o artº 1082° do C. Civil: "as partes podem, a todo o tempo revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido. Mas, logo o n° 2 refere que o acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado.
".É a chamada revogação real, isto é, quando o acordo revogatório é seguido da imediata desocupação material do prédio.
In casu, é a própria Demandada que alega que acordou com o Demandante em Fevereiro de .../, que deixaria o locado em Março de .../, pelo que, sempre o referido acordo, a ter existido, teria de ser reduzido a escrito, não admitindo prova testemunhal quanto a esse facto - supra citado artigo artO 364° do Cód. Civil.
No que concerne à denúncia, é aplicável o artº 1098° do mesmo código, dado tratar-se de um contrato de duração limitada. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, sem renovação, contudo, por aplicação do nº2 do artº 1095°, sempre se consideraria automaticamente ampliado até ao limite mínimo de 5 anos.
Nesta matéria da denúncia, prescreve o artº 1098°: "Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano. E o nº3 acrescenta que a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré - aviso em falta.
Em face da matéria assente, não tendo o contrato terminado por revogação, resta, efectivamente, a denúncia como forma de pôr termo ao mesmo. Muito embora não tivesse a mesma obedecido à forma de comunicação prevista na lei, designadamente, o arte 9° nº l da Lei n06/2006 de 27 de Fevereiro, o certo é que, o Demandante aceitou esta forma de cessação do contrato, uma vez que uma das suas pretensões na presente acção é a indemnização pelo pré aviso em falta.
Com efeito, o que se discute agora é qual o pré-aviso a que o Demandante tem direito.
Relevante nesta matéria, é o facto de a Demandada ter permanecido no local arrendado até finais de Março de .../. O Demandante peticiona o montante indemnizatório relativo a 3 meses de pré-aviso, em falta. Encontrando-se paga a renda referente ao mês de Abril de .../, seriam pois 3 meses, uma vez que com aquela, perfaz o montante relativo aos tais 120 dias. Daí que, o Demandante teria direito a receber o montante de € 1.575,00, referente ao pré-aviso em falta.
Há contudo, que analisar se é abusivo o comportamento do Demandante ao pedir o montante relativo a 3 meses de renda?
Nos termos do art. 334º do Cód. Civil, "É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim Social ou económico esse direito.
O legislador adoptou o critério objectivo, segundo o qual o abuso ele direito se manifesta na oposição à função social do direito excedendo os limites da boa fé e dos bons costumes, sem indagar da intenção do agente - cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, "Código Civil Anotado", V 01. I, pág. 216. A boa fé vale aqui como um princípio normativo, pelo qual todos devem actuar como pessoas de bem, num quadro de honestidade, correcção, probidade e lealdade, de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança gerada nos outros - cfr. Cunha de Sá, "Abuso do Direito", págs. 171 e ss.
Está, em questão, no caso dos autos, a proibição do venire contra factum' proprium.
Pois bem, atendendo ao circunstancialismo descrito na matéria de facto provada, pela conduta do Demandante ao levar uma pessoa a ver o andar, ainda no mês de Fevereiro, embora não se possa precisar o dia, tinha o mesmo perfeito conhecimento de que a Demandada ia deixar o andar, tanto mais que, essa mesma pessoa foi a seguinte arrendatária da mesma fracção, e logo a partir do dia 08 de Abril de .../, segundo referiu a própria testemunha. Ora, este comportamento, pode ser objectivamente interpretado, á luz da boa fé, por forma a criar na Demandada a legítima confiança de que aquele já estaria a contar o prazo de pré-aviso para a cessação do contrato de arrendamento.
Assim sendo e porque o abuso de direito pode ser conhecido oficiosamente, entende-se que será abusivo o pedido relativo a 3 meses de pré-aviso (tendo em conta que a renda do mês de Abril já se encontrava paga), reduzindo-se a 60 dias, uma vez que não se concretizou qual o dia do mês de Fevereiro, pelo que só se inclui o mês de Março, para contagem do prazo do pré-aviso, o que equivale ao montante de € 1.050,00.
Peticiona ainda o Demandante o pagamento pela Demandada da quantia de €448,00, relativa a despesas atinentes a energia eléctrica, ao .SMAS e de TV Cabo, no montante € 238 00 110 00 e € 100 00 respectivamente.
Com efeito, nos termos contratuais, designadamente, na cláusula 11 a, a Demandada obrigou-se ao pagamento da água municipalizada que consumisse para seu uso doméstico ou sanitário e da energia eléctrica que gastasse.
Era contudo, ao Demandante que incumbia o ónus de provar que os valores peticionados se referiam a consumos efectivos da Demandada, durante o período em que permaneceu no locado – artº 342° nºl do Cód. Civil.
Ora, dos documentos que juntou, a fls. 14 a 22, não se consegue, com certeza. apurar quais os consumos efectivos que constituiriam obrigação da Demandada o respectivo pagamento, até porque, se reportam por um lado, a valores estimados e por outro também a alguns períodos que nada têm a ver com a duração do contrato.
Nenhuma prova testemunhal foi produzida nesta matéria. Assim sendo, e por aplicação do artº 516° do C. Proc. Civil, que prescreve que: "A dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita. Por outro lado, no que concerne à TV Cabo, nada resulta dos autos que se possa imputar à Demandada a responsabilidade pelo seu pagamento, pelo que tem de improceder este pedido.
Por último, cumpre apreciar o pedido indemnizatório de € 250,00, relativo a bens com paradeiro desconhecido, da propriedade do Demandante que, alegadamente, se encontrariam no locado.
Nesta matéria, nada resultou provado, desde logo que os bens móveis, encontrassem no interior do locado, quando celebrado o arrendamento, sendo que respectivo contrato a eles não faz qualquer referência. A prova testemunhal: apresentada nada sabia a este respeito, daí que, obviamente, este pedido tenha de improceder.
Assim, deverá a Demandada pagar ao Demandante a quantia global de € 1.575,00, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até efectivo e integral pagamento – artº 559°, 804° e 805° nº1 do Cód. Civil e Portaria n° 291/2003, de 08.04.
Da invocada litigância de má-fé:
Da litigância de má-fé:
Nos termos do citado artº 456° deve ser condenado como litigante de má fé todo aquele que, com dolo ou negligência grave, deduz pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não podia ignorar, devendo ainda ser condenado como tal quem tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa ou aquele que tiver violado gravemente os deveres de cooperação ou tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão - als. a) a d) do n° 2.
Não se vislumbra, in casu, que o comportamento do Demandante, seja susceptível de integrar os pressupostos da litigância de má-fé.
DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a acção e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao Demandante a quantia de € 1.575,00, (mil, quinhentos e setenta e cinco euros), acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado.
Custas na proporção do decaimento, que se fixam em 50% para o Demandante e 50% para o Demandado, em conformidade com os Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro), sem prejuízo do benefício do apoio judiciário concedido às partes.
Da antecedente sentença foram os presentes notificados.
Para constar lavrei a presente acta que, depois de lida e ratificada, vai ser assinada.
Registe e notifique.
Porto, 23 de Dezembro de 2008
A Juíza de Paz
(Cristina Mora Moraes)
A Técnica do Apoio Administrativo
(Novais Organista)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz do Porto