Sentença de Julgado de Paz
ACTA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO
E LEITURA DE SENTENÇA
E LEITURA DE SENTENÇA
Data: 28 de Setembro de 2010
Hora de Início: 13.00h Hora de encerramento: 13.40h.
Demandante: A
Demandada: B
Juíza de Paz: Sr.ª Dra. Maria de Ascensão Arriaga
Técnica do Serviço de Atendimento: Lic. Carla Gonçalves.
Feita a chamada verificou-se estarem presentes:
- O representante do Condomínio Demandante, C.
- A Demandada, B .
- O Ilustre mandatário da Demandada, D.
Aberta a audiência, e após ter sido informada pelas partes de que a questão objecto dos autos não se encontra, até à data, resolvida por acordo, a Senhora Juíza de Paz proferiu a seguinte
SENTENÇA
I - RELATÓRIO (PARTES E OBJECTO DA ACÇÃO) C, como Demandante, veio propor a presente acção contra B, aqui Demandada, pedindo a condenação desta no pagamento de €4.073,19, quantia esta que inclui, entre outras, comparticipação em obras, taxas de justiça e honorários, deslocações da administração, despesas e penalidades.
Estando em causa matéria referente a direitos e deveres de condóminos e a responsabilidade civil extracontratual (alíneas c) e h) do nº1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13.07), diz o Demandante que em 18 de Fevereiro de 2008 ficou aprovada, em Assembleia de Condóminos, a realização de obras nas traseiras do prédio incluindo a reparação e substituição da escada de salvação. A Demandada recusou-se a pagar parte dessas obras referentes à substituição da escada e à reparação das marquises. Após 18 de Julho de 2008 as obras iniciaram-se, sem o pagamento da comparticipação da Demandada, mas esta tentou, através de procedimento cautelar que correu termos no 5º Juízo Cível de Lisboa, impedi-las. Pede que a Demandada seja condenada no pagamento da sua quota-parte inerente às obras já executadas, no valor de €3.111; de taxas de justiça no valor de €528; da deslocação da administração ao tribunal, no valor de €50; de honorários de advogada, no valor de €364,93; de reparação de um cano da habitação própria, no valor de €144; de água para obras, no valor de €77,44; de penalização de 10% por incumprimento, no valor de €427,53; de penalização de mais 10% por obrigar a recurso ao Julgado de Paz, o que tudo perfaz €4.073,19, uma vez que a Demandada pagou ao Demandante, em 18.02.2009 a quantia de €1.000.
Junta oito documentos ( fls. 3 a 15).
A Demandada foi regularmente citada e apresentou contestação (cfr. fls. 20). Por excepção, diz a Demandada que ocorre falta de autorização da empresa administradora para propor a presente acção em representação do condomínio; por impugnação alega que o Demandante mandou retirar as escadas das traseiras do prédio o que, para além de constituir acto ilegal, retira à Demandada a possibilidade de aceder ao logradouro afecto à sua fracção (1º andar esquerdo). Impugna os pedidos e respectivos valores. Conclui pela nulidade das deliberações e pela improcedência da acção.
Não ocorreu sessão de pré-mediação por falta das Demandadas.
Realizaram-se duas sessões de julgamento com audição das partes, tentativa de conciliação e inquirição de três testemunhas apresentadas pela Demandada. A Demandada faltou à 2ª sessão. Foram juntos os documentos de fls. 54 a 60 e de fls. 62 a 76. Os autos ficaram a aguardar continuação da audiência com prolação de sentença e foi designada, para o efeito, a presente data.
Após a Demandada apresentou atestado médico comprovativo da sua impossibilidade de comparência por motivos de saúde.
Cumpre apreciar e decidir pois que se verifica a competência do Julgado de Paz para apreciar a presente acção (artigos 7º, 8º, 9º,nº1 alínea h) e artigo 12º, nº1, todos da Lei 78/2001, de 13 de Julho) e, com ressalva da excepção que infra se apreciará, nada há que obste à apreciação de mérito.
Quanto à falta da Demandada cabe desde já decidir que, atentos os motivos e prova apresentados, a falta se considera justificada e a Demandada validamente representada por seu I. Mandatário.
Vejamos agora, quanto à excepção de falta de poderes de representação da administração para propor a presente acção.
A acção deu entrada no Julgado de Paz em 12.11.2009.
Com ela foi junta a acta nº 57 (cfr. fls. 3 e 4 dos autos), da Assembleia de Condóminos de 27.Fevereiro.2009, cujo ponto quatro da Ordem de Trabalhos tem por objecto “Análise e medidas a tomar pela recusa do pagamento das obras, processo em tribunal contra o condomínio e recusa do pagamento da reparação de um cano roto na própria casa que provocava infiltrações para o r/c e repetidos danos ao Condomínio, por parte da Condómina do 1º andar esquerdo, B ...”, a aqui Demandada. Neste âmbito foi deliberado que “ a administração solicite à Condómino devedora as verbas em atraso com a aplicação de uma multa de mais 10% sobre o valor da dívida, se mantiver a recusa em pagar as dívidas recorrer a Tribunal, responsabilizar a devedora pelos encargos com o processo e acrescentar mais 10% à dívida como penalização do incumprimento”.
A propósito do ponto cinco da Ordem de Trabalhos - “Rescisão ou renovação do contrato de Administração com a firma E” – lê-se na citada acta n.º. 57 que “A Assembleia deliberou renovar o contrato de Administração do Condomínio com a firma E”.
Temos, portanto, que a sociedade subscritora do requerimento inicial é administradora do condomínio Demandante o qual por essa razão se encontra validamente representado.
Considerando que impende sobre o administrador a obrigação de executar as deliberações da Assembleia (artigo 1436º, alínea h), do Código Civil) temos, no caso, que o administrador ficou encarregue de exigir da condómina as “verbas em atraso” acrescidas de uma penalidade de 10%.
Diz a Demandada que não lhe podem ser exigidos todos os valores peticionados, o que exige que aqui se faça a interpretação da deliberação acima transcrita de forma a concluir o alcance da expressão “verbas em atraso”.
Em nossa opinião, essas verbas só podem ser as que se mencionam no ponto cinco da ordem de trabalhos e são, em concreto e exclusivamente, “pagamento das obras e pagamento da reparação de um cano roto” e, bem assim, as despesas de água porque relacionadas com as obras. Na verdade, não se refere expressamente no teor da deliberação em análise, nem pode retirar-se da sua interpretação (até por absoluta ausência de prova), que a administração ficou encarregue de exigir à condómina o pagamento das despesas judiciais e extrajudiciais (custas, honorários de advogado e deslocações da administração) inerentes ao processo (providência cautelar) que correu termos pela 1ª Secção do 5º Juízo Cível de Lisboa. Afigura-se que se essa fosse a intenção dos condóminos sempre estes teriam exarado em acta, ainda que sumariamente, a razão pela qual a aqui Demandada era considerada devedora daquelas verbas posto que não se trata de uma obrigação de pagamento decorrente da sua qualidade de condómina nem de obrigação relativa às partes comuns. Na ausência de qualquer justificação, pode admitir-se que na Assembleia os condóminos analisaram a evolução do processo cautelar mas já não pode concluir-se que decidiram responsabilizar a aqui Demandada pelos respectivos custos. E se a Assembleia assim não decidiu também o administrador não pode, por si só, decidir propor acção contra o condómino e exigir-lhe, por via dela, o pagamento de tais quantias pois está em causa a prática de um acto não compreendido nas suas funções.
Em face do que antecede, concluímos que o administrador não tem poderes, ou autorização, conferidos pela Assembleia para exigir da Demandada o pagamento das quantias indicadas nas alíneas b), c) e d) do pedido, autorização que é exigível à luz das disposições conjugadas dos artigos 1437º, nº1, e 1436º do Código Civil. Não assim quanto às demais verbas porque relacionadas com despesas comuns do prédio.
Consequentemente, julga-se parcialmente procedente a arguição de falta de poderes do administrador, o que configura excepção dilatória que impede a apreciação do pedido formulado nas alíneas b), c) e d) e determina quanto à Demandada a correspondente absolvição parcial da instância (artigos 493º, nº2, e 494º, alínea d), do Código de Processo Civil e artigo 63º da Lei 78/2001, de 13.07).
Quanto à questão de fundo, há que saber se a Demandada deve, ou não pagar ao Demandante as quantias de €3.111, relativa a obras já executadas; de €144 relativa a reparação de um cano; de €77,44 relativa a comparticipação em custos de água para as obras e, ainda, as penalizações de 10%.
II – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Tendo em linha de conta o que se dispõe no artigo 60º da Lei 78/2001, e ponderada a prova cumpre referir que com interesse para a apreciação da causa o tribunal considera provados os seguintes factos:
A) A Demandada é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar esquerdo – logradouro, do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nºx, da freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa (cfr. doc. de fls. 5);
B) Em 18 de Fevereiro de 2008 reuniu a Assembleia de Condóminos do prédio da qual foi lavrada a acta nº 55 nela constando que “Passando ao ponto 3 da OT, o administrador apresentou o orçamento para 2008, o valor das quotas e das comparticipações de cada Condómino para as obras no prédio tendo sido aprovado igualmente por unanimidade, os valores que abaixo indicados; quotas mensais (…); Comparticipação para as obras, fracções “A”, “B” e “C”, 4.618,26€, fracção “D” 5.311,00€, Fracções “E”, “G” e “I”, 4.156,43, fracções “F”, “H” e “J”, 4.894,17€.” (cfr. doc. de fls. 6);
C) A Demandada não esteve presente nem se fez representar na Assembleia de Condóminos de 18 de Fevereiro de 2008 mas, após, entregou ao Demandante a quantia de €1.000 para as obras;
D) Com data de 07 de Julho de 2008, a Demandada remeteu ao Demandante, que a recebeu, a carta de fls. 7 dos autos, reiterando pedido de convocação de Assembleia de Condóminos para reapreciação das matérias deliberadas na reunião a que respeita a acta nº 55, que apelida de inválidas, designadamente, no que se refere à repartição do custo de obras atenta a deliberação da acta nº20 de 15 de Abril de 1988;
E) Mais pede, na referida carta, o cálculo dos valores que lhe cabe pagar nas obras do prédio excluído o custo da escada – com excepção da pintura – e a reparação das marquises declarando que, porque não tem marquise, não aceita pagar as reparações das marquises dos demais condóminos;
F) Na mesma carta, insurge-se a Demandada contra a retirada da escada de salvação do prédio e a falta de colocação de nova escada porque põe em risco a segurança do prédio em eventual caso de incêndio e porque a priva da utilização do quintal;
G) Em 18 de Julho de 2008 foi realizada uma Assembleia de Condóminos, da qual foi lavrada a acta nº 56, a fls. 9 dos autos, na qual a Demandada se fez representar por sua filha e onde consta que “ Iniciados os trabalhos foi dado conhecimento da situação das comparticipações para as obras, apenas a Condómino do 1º andar esq. não tinha efectuado qualquer pagamento. Em seguida foi posto à discussão o ponto 2. da OT, tendo a Assembleia deliberado que inicialmente seriam feitas as obras de construção civil porque já havia dinheiro para as executar não se mandaria colocar a escada se não houvesse dinheiro para tal.”;
H) Em 27 de Fevereiro de 2009 foi realizada a Assembleia de Condóminos a que respeita a acta nº 57 (cfr. fls. 3 e 4 dos autos), na qual a Demandada se fez representar, cujo ponto quatro da Ordem de Trabalhos tem por objecto “Análise e medidas a tomar pela recusa do pagamento das obras, processo em tribunal contra o condomínio e recusa do pagamento da reparação de um cano roto na própria casa que provocava infiltrações para o r/c e repetidos danos ao Condomínio, por parte da Condómina do 1º andar esquerdo, B”, a aqui Demandada;
I)Relativamente à matéria referida na alínea anterior foi deliberado que “a administração solicite à Condómino devedora as verbas em atraso com a aplicação de uma multa de mais 10% sobre o valor da dívida, se mantiver a recusa em pagar as dívidas recorrer a Tribunal, responsabilizar a devedora pelos encargos com o processo e acrescentar mais 10% à dívida como penalização do incumprimento”;
J) Por carta datada de 24.09.2009, a fls. 10 dos autos e que se dá por reproduzida, o Demandante solicitou à Demandada o pagamento de €4.053,93, discriminando nessa carta as várias parcelas em dívida e fixando um prazo para pagamento até 09 de Outubro de 2009;
K) Não foram enviadas à Demandada cópias das actas nº 55, 56 e 57 juntas aos autos;
L) Na altura das obras foram retiradas as escadas de salvação do prédio o que impede a Demandada de aceder ao logradouro que desde sempre usou;
M) A retirada das escadas altera a linha arquitectónica do prédio e põe em causa a sua segurança (cfr. fotografias de fls. 58 a 60 e 62 a 71);
N) Por despacho de 2009.06.09 a Câmara Municipal determinou que fosse aberto processo de intimação à administração do condomínio para recolocação das escadas de serviço do prédio por estarem afectadas as suas normais condições de segurança nomeadamente quanto ao risco de incêndio e não ter sido apresentado projecto de alterações (cfr. fls. 32/33 dos autos);
Mais ficou apurado que :
O) Por ofício de .../.../... a Câmara Municipal havia intimado o proprietário do 1º andar direito para realizar obras de conservação do prédio, incluindo a escada de salvação a tardoz (cfr. fls. 54 a 56);
P) Em 2008 e antes do início das obras, a escada de serviço que ligava as fracções da Demandada e da que se situa ao lado (primeiros andares esquerdo e direito) ao logradouro, encontrava-se em bom estado de conservação (cfr. fotografias de fls. 63/66);
Q) Na mesma altura, a partir dos primeiros andares e até aos quartos andares, a escada de serviço do prédio encontrava-se em mau estado de conservação (cfr. fotografias de fls. 62 e 68);
R) A reparação das escadas do prédio, do 1º andar para o logradouro, havia sido efectuada em data anterior a 2008 a expensas da Demandada e da condómina do 1º andar direito;
S) Na reunião de Condóminos de 15 de Abril de 1988, não tendo havido acordo para realização de obras de conservação do prédio e sendo administradora a aqui Demandada, ficou registado em acta (cfr. fls. 72/76 dos autos), que “ As B e F concordaram em mandar arranjar as escadas das traseiras do prédio do primeiro aos respectivos quintais ficando deste modo excluídas em futuras obras nas escadas traseiras de comparticiparem com as suas quotas partes “;
T) Com excepção das fracções sitas no 1º andar, todas as demais varandas na parte de trás do prédio dos autos, foram transformadas em marquises mediante aposição de caixilharia de alumínio com vidros ( cfr. fotografia de fls. 58).
Com interesse, não ficou provado que :
1. O logradouro do prédio faz parte integrante da fracção da Demandada;
2. Com a reparação de um cano na habitação da Demandada o Demandante despendeu €144;
3. A título de comparticipação em despesas de água para as obras a Demandada deve pagar €77,44.
Quantos aos factos provados, foram relevantes para a formação da convicção do tribunal, os depoimentos das testemunhas e o teor dos documentos juntos, que se deixaram referidos e que pelas mesmas foram confirmados. As testemunhas, filhas e neto da Demandada tinham conhecimento directo dos factos, e as primeiras estiveram presentes na Assembleias de 18 de Julho de 2008 e 27 de Fevereiro de 2009. Estas testemunhas referiram que as actas não reproduzem com exactidão e de forma completa o que sucede nas Assembleias onde o administrador não esclarece e não ouve os condóminos. Disseram que dessas actas não consta, por exemplo, o que as representantes informaram, concretamente, que a sua mãe, aqui Demandada, não recusa o pagamento de obras, só recusa suportar a reparação das marquises em alumínio dos seus vizinhos e suportar os custos com a reparação das escadas porque já antes os suportou e isso ficou acordado entre todos os condóminos.
Cotejando o teor da carta de fls. 7 – com data de 07.07.2008 –, do qual se extrai que a escada de salvação do prédio já havia sido retirada na data em que foi escrita e o teor da acta nº 56, de 18.07.2009 (fls. 9), na qual se refere que “… tendo a Assembleia deliberado que inicialmente seriam feitas as obras de construção civil porque já havia dinheiro para as executar não se mandaria colocar a escada se não houvesse dinheiro para tal “, conclui-se que esta acta não reproduz com inteira verdade a situação de facto existente à data – fazendo crer que a escada ainda não havia sido mexida - e tem apenas o intuito de estabelecer uma espécie de castigo para a Demandada sem qualquer alusão à carta por esta enviada e sem mencionar as declarações das representantes da Demandada. Castigo esse que, consistindo na não colocação das escadas e que tendo sido proposto pela própria administração (externa e remunerada), conduziu o condomínio à actual situação de impasse. Não decorre da acta que a administração tenha alertado os condóminos, ou que por estes tenha sido ponderado, o perigo que correm em caso de incêndio; o perigo de queda mortal porque as portas das respectivas marquises, do 1º ao 4º andar, dão para um patamar de escadas que não existe; para o risco de aplicação de coima porque foi alterada, sem licença, uma parte comum e da fachada exterior do prédio. Por isso, e pelas razões supra aduzidas em sede de decisão da excepção, as actas 55, 56 e 57 não nos puderam merecer, quanto ao seu teor, uma credibilidade absoluta.
Quanto aos factos não provados resultam eles da falta absoluta ou insuficiência da prova apresentada sendo relevante a inexistência de prova testemunhal apresentada pelo Demandante.
ENQUADRAMENTO DE DIREITO
Dos factos apurados decorre que a Assembleia de Condóminos do Demandante aprovou em 18 de Fevereiro de 2008 a realização de diversas obras no prédio cabendo à Demandada uma comparticipação de €4.618,26. Esta acta não foi levada ao conhecimento da Demandada apesar da sua ausência na Assembleia de Condóminos. Não obstante, na carta de 07 de Julho de 2008, a Demandada revela ter conhecimento do seu teor o que sana aquela falta de comunicação, designadamente para efeitos de impugnação das deliberações.
Estando em causa discordância quanto a verbas que devam ser suportadas pela Demandada, certo é que não ficaram apuradas nos autos as concretas obras a realizar no prédio nem os respectivos valores parcelares, sabendo-se, apenas, que envolviam a reparação da fachada traseira do prédio, incluindo marquises e a escada de salvação. Desconhece-se se os custos envolviam a substituição integral da escada de serviço ou a sua simples reparação sendo embora verdade que a mesma foi integralmente retirada por volta do início de Julho de 2008, situação que ainda se mantém.
A Demandada não recusa efectuar o pagamento da sua comparticipação nas obras desde que não lhe seja imputado o custo de reparação das marquises e das escadas.
Vejamos.
Os condóminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e reparação das partes comuns do prédio na medida da permilagem das respectivas fracções (artigo 1424º do Código Civil) devendo respeitar as deliberações da Assembleia de Condóminos devidamente consignadas em acta.
As marquises enquanto estruturas apostas nas varandas dos edifícios pelos diversos proprietários das fracções autónomas não revestem a natureza de parte comum e, antes, a sua reparação é da responsabilidade de cada condómino. Sucede, contudo, que em face da prova produzida, ao tribunal parece manifesto que o Demandante empregou indevidamente o termo marquise querendo com tal referir-se a varanda. Na verdade, das fotografias juntas aos autos a fls. 58 e 59, retira-se que todas as varandas, com excepção das dos primeiros andares, estão tapadas com estruturas metálicas, isto é, transformadas em marquises. Dessas mesmas fotografias retira-se que as estruturas metálicas apostas na fachada, aliás diferentes entre si, não foram objecto de pintura ou restauro de outra natureza, o que leva à conclusão de que apenas as varandas – na qual se inclui a da Demandante – puderam ser reparadas e pintadas.
Está pois a Demandada obrigada a contribuir com a sua quota parte para as obras que tiveram por objecto a reparação e pintura das varandas, partes comuns do prédio (artigo 1421º, nº1, alínea a), do Código Civil).
E quanto à reparação da escada de incêndio?
Sendo indiscutível que esta escada é uma parte comum do edifício parece-nos, não obstante, que a Demandada não deve ser chamada a comparticipar na respectiva reparação ou substituição. E não o deve ser porque após 1988 a Demandada, com conhecimento e consentimento dos demais condóminos procedeu a expensas suas e em conjunto com outra condómina, à reparação das escadas de serviço, a partir do 1º andar e até ao logradouro que servia a sua fracção. Nessa altura, como decorre dos factos apurados, foi aceite pelos demais condóminos participantes na Assembleia que as proprietárias dos primeiros andares, esquerdo e direito, ficavam excluídas em futuras obras nas escadas traseiras de comparticiparem com as suas quotas-partes. Trata-se de um compromisso válido, lavrado em acta e que, por isso, é legítimo à Demandada invocar como fundamento para não lhe ser exigido o valor inerente à substituição ou reparação da escada de serviço. Acresce que o lanço de escada que esta havia mandado fazer e que foi retirado pelo Demandante, estava em perfeito estado de conservação sendo idêntico ao que consta das fotografias de fls. 63 a 66.
Mais acresce que, ao retirar o lanço de escadas que servia a fracção da Demandada sem acautelar a respectiva recolocação, o Demandante não só violou o direito de propriedade desta como alterou a configuração ou o arranjo estético do edifício e pôs em causa a segurança dele e dos condóminos, o que, constitui conduta proibida, logo ilegal, à luz do disposto no nº2 do artigo 1422º do Código Civil. Com esta conduta, a que se soma a recusa em informar a Demandada sobre o valor concreto das obras de reparação da escada e das “marquises” para que esta pudesse efectuar o pagamento das quantias que, em seu entender devia suportar, o Demandante legitimou a Demandada a recusar o cumprimento da sua obrigação de pagamento da quota parte nas obras enquanto ele próprio se não dispuser a repor a escada (artigo 428º do Código Civil).
Em conclusão, não se afigura ilegal a deliberação de realização de obras nem a respectiva imputação de custos aos condóminos tomada em 18 de Fevereiro de 2008 mas assiste à Demandada o direito de recusar pagar a totalidade dessa quota no valor respeitante à reparação ou substituição das escadas do prédio por ter sido dispensada desse pagamento pelos demais condóminos. E uma vez que na execução das obras o Condomínio limitou o direito de propriedade da Demandada também assiste a esta o direito de recusar pagar a sua comparticipação nas demais obras enquanto o Demandante não se mostrar disposto a cumprir a obrigação de reposição das escadas ou não se dispuser a oferecer o cumprimento simultâneo (artigo 428º., nº1, do Código Civil). Para que a Demandada possa cumprir a obrigação de pagamento das obras necessário é que o Demandante lhe faculte o orçamento aprovado indicando qual o custo de reparação ou substituição da escada.
Também tem de se considerar que a Demandada nada deve a título de reparação do cano, ou de fornecimento de água para obras, por nada ter ficado provado quanto à natureza e causa da reparação, nem quanto ao custo total da água fornecida, o que constituía ónus de prova a cargo do Demandante (artigo 342º do Código Civil).
E, por tanto quanto antecede, também não são exigíveis à Demandada as penalidades fixadas na Assembleia de Condóminos porquanto, podendo ela recusar o cumprimento enquanto não lhe for facultado o montante exacto que é de sua responsabilidade, o que há muito pediu, não lhe pode ser imputado qualquer atraso no pagamento da sua comparticipação.
III – DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos julgo:
a) parcialmente procedente a excepção dilatória de falta de autorização do administrador do Condomínio para demandar e, em consequência, absolvo a Demandada da instância no que se refere às alíneas b), c) e d) do pedido;
b) improcedente a acção no que se refere aos pedidos de pagamento de €144 e de €77,44, absolvendo-se a Demandada de tais pedidos;
c) procedente a acção no que se refere ao pedido de pagamento da comparticipação para obras de recuperação da fachada traseira do prédio com exclusão das obras de reparação ou substituição das escadas de salvação e descontando o valor de €1.000 já entregue, condenando a Demandada no pagamento da quantia que assim vier a ser apurada em execução de sentença.
Declaro ambas as partes vencidas e responsáveis pelas custas do processo (artigo 8º da Portaria 1456/2001, de 28.12, e artigo 446º, nº2 do Código de Processo Civil).
Custas do processo: €70.
Registe e dê cópia.
Após trânsito arquive-se.
Para constar se lavrou a presente acta, por meios informáticos, que, depois de revista e achada conforme, vai assinada.
Lisboa, Julgado de Paz, 28 de Setembro de 2010
A Juíza de Paz
A Técnico de Atendimento