ANULAÇÃO DE DELIBERAÇÕES
EXONERAÇÃO DO ADMINISTRADOR
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: “A”, com sede na Rua X, Canelas, Vila Nova de Gaia, representada por B.
Demandados: C,D,E,F,G,H,I,J,K,L, todos residentes na Travessa X, Vila Nova de Gaia, respectivamente nos n.ºs 480-R/C Esquerdo, 480-2º Andar Direito, 480-2º Andar Esquerdo, 468-R/C Esquerdo, 468-1º Andar Direito, 456- R/C Esquerdo, 456-1º Andar Esquerdo, 444- 2º Andar Direito, 430-2º Andar Esquerdo e 468-2º Andar Esquerdo.
II- OBJECTO DO LITÍGIO
A Demandante veio propor contra os Demandados a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do nº 1 do artigo 9º da Lei n.º 78/2001 g), alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho (doravante LJP), pedindo que fosse declarada nula a Assembleia de Condóminos realizada no dia 11 de Outubro de 2014, visto não terem sido cumpridas quaisquer formalidades legais; reconhecer-se que a Demandante é a Administradora do Condomínio em exercício e que a convocatória enviada pelos Demandados à Demandante para a realização de uma Assembleia de Condóminos no dia 21 de Novembro de 2014 é nula, visto os Demandados não terem legitimidade para nomear procuradores do Condomínio; e ainda a condenação dos Demandados no ressarcimento de eventuais prejuízos que venham a ser causados à Demandante com a situação em apreço, a liquidar em execução de sentença; bem como a suportarem a totalidade dos custos com a propositura da presente acção.
Alegou, para tanto e em síntese, que os Demandados são condóminos do “X”, sito na X, em Mafamude, Vila Nova de Gaia; no início do mês de Novembro, a Demandante recebeu uma carta que consiste numa convocatória para uma Assembleia Geral e para a resolução do contrato de Administração do Condomínio, a realizar no dia 21 de Novembro de 2014, pelas 21:00 horas; nessa carta é referido que o Senhor Pedro Tavares foi nomeado procurador do Edifício numa Assembleia realizada no dia 11 de Outubro de 2014; exige-se ainda, através dessa carta, a entrega de toda a documentação do Condomínio com a alegação de que a Demandante foi exonerada das suas funções de Administradora do Condomínio; a Acta da alegada Assembleia foi subscrita pelos Demandados; a referida Assembleia não foi regularmente convocada, não foi convocada pela Demandante que é a Administradora do Condomínio em exercício nem foi convocada por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido, tal reunião não foi pura e simplesmente convocada, tendo os Demandados, por sua livre e espontânea vontade, decidido reunir-se e elaborar o documento que enviaram à Demandante; na sequência de tal, os Demandados comunicaram à funcionária de limpeza do Condomínio, Dona M, que a mesma deixaria de trabalhar naquele Edifício a partir do dia 30 de Outubro de 2014; os actos praticados pelos Demandados são totalmente ilegais.
Juntou documentos.
Os Demandados, regularmente citados, apresentaram Contestação, na qual vieram alegar que o pedido de declaração de nulidade da Assembleia de 11.10.2014 não poderá proceder já que a nulidade só poderá incidir sobre deliberações tomadas em Assembleia que infrinjam normas classificadas como de interesse e ordem pública, que não a mera falta de cumprimento de formalidades, cuja sanção é quando muito a anulabilidade, a ser exercida, sob pena de caducidade, no prazo de vinte dias contados sobre a deliberação da Assembleia Extraordinária; as Assembleias Extraordinárias, até à data efectuadas, a saber, Assembleia Geral Extraordinária de 11.10.2014, Assembleia Geral Extraordinária de 25.10.2014 e Assembleia Geral Extraordinária de 21.11.2014, reuniram sempre em representação de percentagem superior àquela que a Lei exige, respectivamente, 343,71%0, 593,76%0 e 606,62%0 da permilagem do capital investido; mais do que o quórum exigível para que a Assembleia de Condóminos pudesse ocorrer, as deliberações, em todas as Assembleias, obtiveram quórum deliberativo, porquanto, foram aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes ou representados; a todas as Assembleias precedeu convocatória a todos os condóminos, sob a forma de Aviso Convocatório, depositado nas caixas do correio dos condóminos bem como o respectivo aviso foi colocado no hall de entrada de cada uma das entradas do prédio; na última Assembleia de 21.11.2014, foram enviadas cartas registadas para o representante legal da Demandante bem como para os condóminos ausentes; para a Assembleia Geral Extraordinária efectuada a 11.10.2014, optou-se por efectuar a convocatória “porta a porta” para melhor esclarecimento dos condóminos, dos pontos de ordem sobre os quais versaria a dita Assembleia, tarefa esta levada a cabo por alguns dos condóminos, nomeadamente, o condómino N; no dia 25.10.2014, reuniram em Assembleia Extraordinária de Condóminos, para além dos Demandados, outros condóminos, presentes ou representados, que expressavam o valor de 593,76%0 da permilagem do valor representativo do capital investido; nesta Assembleia, no Ponto 2 da Ordem de Trabalhos, foi por unanimidade eleita a Sociedade “P”, representada por O, para o exercício da Administração do Condomínio no período de Outubro de 2014 a Dezembro de 2015; pelo que, foi no âmbito do mandato que lhe foi conferido como Administrador do Condomínio que o Senhor O redigiu, assinou e endereçou à Demandante, representada pelo Senhor B, a carta datada de 05.11.2014 a convocá-lo para a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos a ocorrer no dia 21.11.2014, através da qual é comunicada a ordem de trabalhos e se reiteram as deliberações já aprovadas em 11 e 25 de Outubro, entre outras, respectivamente, de exoneração do Administrador e nomeação de nova Administração, e que, tinha sido pelas condóminas H e J já comunicada pessoalmente ao Senhor B que se recusou a receber em mão qualquer documentação, interpelação pessoal esta, decorrente da recusa constatada aquando do envio da carta registada com Aviso de Recepção datada de 22.10.2014 e devolvida ao remetente a 04.11.2014 por não ter sido reclamada; na convocatória datada de 05.11.2014, encontrava-se o remetente, Senhor Pedro Tavares (legal representante da sociedade G-360º), já regularmente eleito para o exercício do cargo de Administrador do Condomínio. Mais alegam que a Demandante veio exercendo o cargo de Administradora do Condomínio desde 2004 até Outubro de 2014; em todos estes anos de exercício, a Demandante limitava-se a, anualmente, enviar um CD com os orçamentos e contas prévias à Assembleia Geral, a afixar a convocatória no hall e em altura alguma, após a realização da Assembleia anual, procedeu, sequer, ao envio de qualquer Acta da reunião; recebia as quotas dos condóminos, fixando o seu valor unilateralmente; e, quando considerava exigível, fixava quotizações extraordinárias; ou mesmo, definia multas sem que os condóminos conseguissem obter junto daquela qualquer fundamentação para o montante fixado; sempre que interpelado para tal, o Senhor B remetia para um Regulamento do Condomínio que nenhum dos condóminos detém, desconhecem da sua aprovação e sob o qual ninguém tem presente a sua deliberação; a Demandante emitia e enviava aos condóminos, a seu bel-prazer e sem qualquer critério temporal, os “Avisos de Cobrança” que exibem a conta corrente afecta à fracção e respectivo condómino sem que se consiga concluir por qualquer regra; facto é que desde 2010, a Demandante deixou de enviar o CD, com orçamento ou contas, e de convocar Assembleias anuais, sendo extremamente difícil contactar o seu representante legal; só argumentando a iminência de algo trágico é que o Senhor B comparecia no prédio porquanto as mais das vezes nem sequer o telefone atendia; a 01.10.2013, os elevadores das cinco entradas do Condomínio deixaram de funcionar, tendo sido colocado o selo da efectivação da penhora; interpelado por diversos condóminos sobre tal ocorrência, numa primeira fase, o Senhor B argumentou que tal penhora seria um engano porquanto se reportaria a um débito de Condomínio relativo a um prédio de Mozelos; informou os condóminos que o abordaram que contactaria a empresa de manutenção “Q.” com o intuito de resolver a situação; em Dezembro de 2013, os elevadores mantinham-se imobilizados e o Senhor B nada mais adiantava ou esclarecia porquanto deixou de atender o telefone e não se dignava a responder aos mails que lhe eram dirigidos; exemplo do que se afirma é o mail datado de 14.11.2013, enviado ao Senhor B pela também aqui Demandada G, no qual, para além da situação inerente aos elevadores, se constata da reiterada solicitação desta na apresentação de contas, orçamento anual, extractos, bem como o Regulamento do Condomínio; mail ao qual a Demandada G nunca logrou ter resposta; constatada a morosidade na resolução de tal assunto, o condómino U contactou directamente a empresa de manutenção, tendo sido esclarecido que a penhora em causa se reportaria, efectivamente, àquele Condomínio, cujo montante em débito relativamente a facturas vencidas, juros de mora e taxas de justiça perfaziam o valor de € 35.146,80; encetadas as diligências junto da “Q”, para a obtenção dos documentos que sustentassem tal valor, constata-se que o mesmo decorre do Requerimento de Injunção e subsequente Acção Executiva, na qual estão peticionadas as facturas vencidas desde Agosto de 2004 até Outubro de 2010; ou seja, alegadamente, o legal representante da Demandante, naquele lapso temporal, não procedeu à liquidação de qualquer factura atinente à manutenção dos elevadores; sendo que, até 2010 (último CD facultado com orçamento para 2011) e última reunião do Condomínio, aparece um item afecto aos elevadores que é cobrado aos condóminos sem que tenha sido pago à empresa; mais se conclui da análise daquele Requerimento de Injunção que a Demandante em altura alguma diligenciou sequer pela alteração da morada associada ao Condomínio, constando o Condomínio como sediado no Edifício X Mozelos; facto este confirmado aquando da solicitação ao IRN do cartão de pessoa colectiva do Condomínio em causa em que se verifica que em dez anos (2004-2014) de exercício da Administração do Condomínio, a Demandante não alterou a morada que correspondia à sociedade que exerceu à Administração até à data da sua tomada de posse em 2004; da actuação da Sociedade Administradora, aqui Demandante, na pessoa do seu legal representante, se conclui a violação dos preceitos legais contidos no artigo 1436º do C. Civil, porquanto, desde o ano de 2010 não convoca qualquer Assembleia de Condóminos; desde o ano de 2010 não elabora o orçamento das receitas ou despesas; com a penhora e imobilização dos elevadores descurou na realização dos actos conservatórios relativos aos bens comuns; com a sentença aposta no Requerimento de Injunção e inerente Execução não cuidou de regular a prestação dos serviços de interesse comum; desde 2010 deixou de prestar contas à Assembleia; todas estas situações, que se revelam por demais evidentes, constituem fundamento mais do que suficiente para que a exoneração da Demandante produza desde aquela data de Outubro a sua eficácia, vindo por via de tal reconhecimento ser a Demandante compelida à entrega de todos os documentos, chaves e pertenças afectos ao Condomínio, na pessoa do legal representante da Sociedade eleita como Administradora.
Juntaram documentos.
A Demandante recusou a fase da Mediação, pelo que se procedeu à marcação da Audiência de Julgamento, a qual se realizou com obediência às formalidades legais como da Acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III – Dos Factos
Da matéria carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Os Demandados são condóminos do “X”, com o NIPC: 000000, sito na X, Mafamude, X Vila Nova de Gaia;
B) A Demandante foi eleita Administradora do Condomínio no ano de 2004 (não se apurou, contudo, em que Assembleia de Condóminos);
C) Alguns condóminos do Edifício convocaram, porta a porta, os demais condóminos (não se apurou se todos) para uma Assembleia Geral Extraordinária a realizar no dia 11 de Outubro de 2014, indicando como ordem de trabalhos: “1: Discussão de assuntos de interesse geral do condomínio; 2: Decisão relativamente ao rumo da Administração do Condomínio, exoneração da actual Administração; 3: Reunião de Informação que permita a elaboração de uma nova proposta de Administração; 4: Definição dos termos e dos pontos que a nova Administração terá que ter em atenção a curto, médio e longo prazo”;
D) Tal Aviso Convocatório foi assinado por condóminos, que representavam pelo menos 25% do capital investido no Edifício, mais precisamente 34,371%;
E) No dia 11 de Outubro de 2014, reuniram em Assembleia Geral Extraordinária os condóminos do prédio descrito em A), com a ordem de trabalhos indicada na convocatória referida em C);
F) Nessa Assembleia, que se realizou com a presença de 34,371% do capital, consta, no que se refere aos pontos da ordem de trabalhos o seguinte: Ponto um: ”foram ouvidas as queixas dos condóminos presentes, relativamente à actual Administração, tanto em termos de atendimento (raramente atende os condóminos) quer em termos de Administração (não faz as Assembleias nem apresenta contas faz quatro anos); foram apresentadas as listagens enviadas pela empresa “Q”, referente à penhora dos mesmos, razões que levaram à inoperância dos aparelhos; Valor da dívida total é de €34.189,70, sem inclusão de juros de mora e indemnização; Valor total dos orçamentos apresentados para a resolução dos problemas pela inspecção da AIPEL, que levou ao chumbo dos elevadores, cujos relatórios se encontram anexos a esta Acta, com IVA incluído é de 9.508,74.”
Ponto dois: “ficou decidido pela Assembleia exonerar o actual Administrador, devido às dívidas acumuladas, falta de comunicação entre o Administrador e os condóminos em geral, gestão danosa, ausência de apresentação de contas, ausência de marcação de Assembleias nos últimos quatro anos;
Ponto três: Reunião de informação que permita a elaboração de uma nova proposta de Administração.”.
Ponto quatro: a) Reunir com a empresa responsável pela manutenção dos elevadores, a “Q” a fim de preparar um acordo de pagamentos relativos à dívida o mais longo possível, b) intentar o perdão da indemnização e dos juros de mora da dívida dos elevadores; Programar um contrato de manutenção que seja viável e o mais barato possível; d)Manutenção: inúmeras lâmpadas fundidas que ainda não foram trocadas; f) tratar contratos de eletricidade de forma a baixar a factura actual das entradas, ligar com o fornecedor de energia para saber se há dívidas por parte do Condomínio; g) tratar com as “Águas de Gaia” para saber se há dívidas por parte do Condomínio”.
Mais ficou consignado “… bloquear o acesso da anterior Administração às contas bancárias existentes que pertençam ao Condomínio bem como a garantir que o Senhor Pedro Tavares, em representação do Condomínio, como procurador, possa consultar as entidades competentes, fornecedores e prestadores de serviços do Condomínio, para que se possa apurar a situação real do mesmo em termos de dívidas e de despesas, a fim de se poder elaborar um orçamento real que responda às necessidades reais do Edifício”;
G) Com a data de 21 de Outubro de 2014, foi remetida carta registada com A/R à Demandante, dando-lhe a conhecer as deliberações referidas em F);
H) Tal carta foi devolvida à remetente, por não reclamada;
I) Alguns condóminos do Edifício convocaram os demais condóminos para uma Assembleia Geral Extraordinária a realizar no dia 25 de Outubro de 2014, indicando a seguinte ordem de trabalhos: 1: “Discussão de assuntos de interesse geral do condomínio, nomeadamente dos elevadores e forma de resolução da mesma; 2: Apresentação e votação de uma nova proposta de Administração; 3: Outros assuntos”;
J) Tal convocatória encontrava-se assinada por condóminos, que representavam pelo menos 25% do capital investido;
K) No dia 25 de Outubro de 2014, reuniram em Assembleia Geral Extraordinária os condóminos do prédio descrito em A), tendo como ordem de trabalhos a indicada na convocatória referida em I);
L) Nessa Assembleia, que se realizou com a presença de 59,376% do capital investido, no que se refere ao ponto dois: “foi decidido, e por unanimidade aprovada, a eleição da nova Administração na Sociedade P, representada na pessoa de O, para o período de Outubro de 2014 a Dezembro de 2015”;
M) Em tal Assembleia, no que respeita ao ponto dois, “... mais ficou decidido instaurar um processo no Ministério Público contra o anterior Administrador, o Sr. B e a “R”, por motivo de: abuso de confiança, gestão danosa, danos ao Condomínio, enriquecimento ilícito e falsificação de documentos; ponto três: será feita a substituição de todas as fechaduras do Edifício (portas de entrada, caixas de correio e arrumos), alteração da codificação dos comandos dos portões da garagem”;
N) Em data não concretamente apurada, mas que terá sido em inícios do mês de Novembro de 2014, a Demandante recebeu uma carta enviada por Pedro Tavares, na qualidade de representante legal da Administração do Condomínio eleita, com a seguinte descrição no assunto: “ Convocatória para Assembleia Geral e Resolução de contrato de Administração do Condomínio”, solicitando a presença da mesma na Assembleia Geral Extraordinária marcada para 21.11.2014;
O) A tal carta estava anexada a Acta da Assembleia em que foi deliberada a exoneração;
P) Em 21 de Novembro de 2014, reuniram em Assembleia Geral Extraordinária os condóminos do prédio descrito em A), tendo a seguinte ordem de trabalhos: 1:Exoneração da Administração B “R”, de acordo com o previsto nos nºs 1 e 3 do artigo 1435.º do C.C.; 2: Discussão de assuntos de interesse geral do Condomínio, nomeadamente da dívida dos elevadores e forma de resolução da mesma; 3: Apresentação e votação de uma nova proposta de Administração”;
Q) Nessa Assembleia, que se realizou com a presença de 60,662% do capital, no que respeita à exoneração da Demandante, foi feita uma resenha do que havia sido deliberado nas Assembleias de 10 e 25 de Outubro de 2014, ficando a constar no Ponto 1, entre outros, que ficou decidido pela Assembleia exonerar o actual Administrador, devido às dívidas acumuladas, falta de comunicação entre o Administrador e os condóminos em geral, gestão danosa, ausência de apresentação de contas, ausência de marcação de Assembleias nos últimos quatro anos e que foi apresentada queixa contra a Demandante por abuso de confiança, gestão danosa, danos ao Condomínio e enriquecimento ilícito e falsificação de documentos;
R) Em tal Assembleia, no que respeita ao Ponto 3, fez-se constar a nomeação da nova Administração pela Assembleia de 25.10.2014, na qual “ficou decidido por unanimidade a votação e eleição do orçamento apresentado para Administração pela “G360º Condomínio” (“SCSG – Sociedade de Construção e Soluções Gerais, Unipessoal, Lda.”);
S) As Assembleias Gerais de 25 de Outubro e 21 de Novembro de 2014 foram precedidas de convocatória, sob a forma de Aviso Convocatório, depositado nas caixas do correio de todos os condóminos, bem como o respectivo aviso foi colocado no hall de entrada de cada uma das entradas do prédio, sendo que, em relação àquela última Assembleia, foram enviadas cartas registadas com A/R para alguns condóminos;
T) Desde o ano de 2010, a Demandante não mais convocou qualquer Assembleia Geral, recebia as quotas de alguns condóminos mas não prestava quaisquer contas;
U) Até pelo menos à data de 11.10.2014, encontravam-se por liquidar facturas a prestadores de serviço do Condomínio, nomeadamente ao fornecedor de energia eléctrica e à empresa de assistência e manutenção de elevadores;
V) Em 02 de Fevereiro de 2012, a “Q”., deu entrada no Balcão Nacional de Injunções, Requerimento de Injunção, ao qual foi atribuído o processo nº 18064/12.YIPRT, em que foi requerido ao Condomínio do prédio descrito em A) o pagamento de várias facturas vencidas desde o ano de 2004, correspondentes a assistência técnica e reparações dos elevadores existentes nas cinco entradas do Edifício, no montante global de €35.146,80, ao qual foi aposta fórmula executória em 17.05.2012;
W) Posteriormente, deu entrada o respectivo Requerimento Executivo, no valor de € 36.078,80;
X) Na sequência dos processos referidos, foram efectuadas penhoras aos elevadores;
Y) A Demandante não deduziu qualquer oposição aos processos, nem dos mesmos deu conhecimento aos condóminos, nem convocou qualquer Assembleia;
Z) A Demandante foi interpelada por diversos condóminos a pedir explicações acerca dos processos em curso, ao que disse que tudo não passaria de um engano e que resolveria a situação;
AA) Até ao ano de 2010, era orçamentado o valor correspondente às despesas com os elevadores, o qual se reflectia nas quotas cobradas aos condóminos;
BB) A Demandante deixou de pagar as despesas comuns com os elevadores e energia elétrica;
CC) A Demandante, pelo menos desde 2011, deixou de elaborar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada ano;
DD) A 14.11.2013, a Demandada G enviou à Demandante um mail no qual faz referência à situação inerente aos elevadores, solicitando a apresentação de contas, orçamento anual, extractos, bem como o Regulamento do Condomínio, ao que não logrou obter resposta;
EE) Havia um descontentamento generalizado de todos os condóminos pelo modo como o Condomínio estava a ser administrado pela Demandante;
FF) A Demandante foi convocada por carta registada com Aviso de Recepção para a Assembleia de 21.11.2014 mas não esteve presente na mesma;
GG) À Demandante foi comunicada, por carta, e, pessoalmente, por alguns condóminos, a sua exoneração das funções de Administrador do Condomínio;
HH) A Demandante foi interpelada pela nova Administração do Condomínio para entregar toda a documentação relativa ao mesmo, nunca o tendo feito.
Motivação da matéria de facto:
Para formar a sua convicção, o Tribunal teve em conta a prova produzida em Audiência de Julgamento, designadamente, as declarações do representante legal da Demandante e dos Demandados e o depoimento das testemunhas infra sintetizado, em conjugação com a prova documental junta aos autos: carta convocatória remetida à Demandante para a Assembleia Geral de 21.11.2014, de fls. 9 a 15; Acta da Assembleia Geral de 11.10.2014, de fls. 49 a 52; Acta da Assembleia Geral de 25.10.2014, de fls. 53 a 54; Acta da Assembleia Geral de 21.11.2014, de fls. 55 a 69; cópia informativa da descrição predial do “Edifício Minério”, de fls. 70 a 72; convocatórias para as Assembleias Gerais de fls. 73 a 80; missiva de fls. 80 a 82, enviada à Demandante, datada de 21.10.2014, a dar conta do resultado da deliberação da Assembleia de 11.10.2014; mail, de fls. 84, enviado por uma condómina à Administração solicitando informações relativas à gestão do Condomínio; Requerimento de Injunção e Executivo apresentados pela “Q”, de fls. 85 a 89; Orçamento do Condomínio para o ano de 2011, de fls. 90 e 91; carta do IRN, datada de 31.10.2014, dirigida ao Condomínio em apreço para a morada da anterior Administração.As testemunhas responderam de forma isenta e imparcial, mostrando-se credíveis, sendo que entre as mesmas não se verificaram contradições dignas de qualquer relevo, confirmando, no essencial, o que resulta dos próprios documentos. A testemunha S apenas refere que para a Assembleia de 11.10.2014 não foi convocado e para as Assembleia de 21.10.2014 e de 21.11.2014, as convocatórias foram afixadas no hall de entrada, tendo também recebido para esta última uma carta registada com A/R; havia um descontentamento generalizado em relação à Demandante, tendo sido eleito um novo Administrador, que lhe foi apresentado, não sabendo, contudo, dizer quando.A testemunha T declarou que foi o próprio que andou de porta em porta a entregar as convocatórias para a Assembleia Geral de 11.10.2014, explicando aos condóminos a finalidade da mesma que era para se reunirem e tomarem uma decisão sobre os problemas do prédio, isto quando se começaram a aperceber dos problemas com os elevadores; deu conhecimento ao representante da Demandante, Senhor B, de tal convocatória, para o mesmo estar presente e entregar todas as pastas do Condomínio, o qual se recusou recebê-la.A testemunha O referiu ter sido contactado por alguns condóminos do “X”, dando-lhe conta dos problemas que estavam a ter no seu Condomínio, designadamente, com as avultadas dívidas a fornecedores e que a Demandante nada fazia para as resolver, pedindo-lhe que apresentasse uma proposta para administrar o Condomínio. Nessa sequência, preparou a convocatória para a Assembleia Geral de 11.10.2014, bem como para as de 25.10.2014 e 21.11. 2014, nas quais esteve presente; confirmou o teor das deliberações das Assembleias bem como das cartas enviadas à Demandante, quer para a convocar para as Assembleias quer a dar-lhe conhecimento das mesmas, às quais a Demandante nunca respondeu; quando se inteirou das contas do Condomínio verificou que não havia dinheiro no fundo comum de reserva e que a conta à ordem estava praticamente a zeros, com movimentos de vários levantamentos por multibanco; foram a casa do representante legal da Demandante entregar em mão a convocatória para a segunda Assembleia de Outubro mas este recusou-se a recebê-la, pelo que enviaram a carta junta aos autos; foi pedido à Demandante que prestasse contas, o que esta não fez nem forneceu qualquer documentação. Mais disse que as dívidas do Condomínio a fornecedores, à data de Outubro de 2014, eram muito elevadas, na ordem dos €50.000,00; a penhora dos elevadores foi feita porque a Demandante não pagou as facturas; actualmente o Condomínio tem um saldo positivo.
IV – Do Direito
A Demandante reputa como nula a Assembleia de 11 de Outubro de 2014, realizada pelos condóminos demandados por não terem sido cumpridas quaisquer formalidades legais, bem como a convocatória que lhe foi enviada pelos mesmos para a Assembleia de 21 de Novembro de 2014, por não terem legitimidade para nomear procuradores do Condomínio.
Pois bem,
Para obstar que as deliberações produzam os seus efeitos, o condómino que com elas não concorda tem de as impugnar, com êxito, nos termos do disposto no art.º 1433.º do Código Civil, dispondo este artigo no seu n.º 1 que “As deliberações da Assembleia contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovado são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado.”.
Neste dispositivo, segundo Pires de Lima e Antunes Varela, não estão compreendidas as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objeto assuntos que exorbitem a competência da Assembleia de Condóminos.Com efeito, quando a Assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, designadamente o previsto no n.º 1, do art.º 1421.º; art.º 1427.º; n.º 1 do art.º 1428.º; n.º 1 do art.º 1429.º e art.º 1438.º, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do disposto no art.º 286.º, todos do CC.Assim, serão nulas, por exemplo:
- as deliberações cujo conteúdo não esteja, por natureza, sujeito a deliberação dos condóminos;
- as deliberações cujo conteúdo seja física ou legalmente impossível, ou ofensivo dos bons costumes ou de preceitos legais que não possam ser afastados pela manifestação de vontade dos condóminos (atente-se por exemplo numa deliberação que permite traficar droga dentro da garagem do prédio - um ilícito moral e criminal, que seria, efectivamente nula, e como tal invocável a todo o tempo e por qualquer interessado).Tratam-se de vícios das deliberações que violam preceitos de natureza imperativa ou que ofendem o direito dos condóminos sobre as respectivas fracções autónomas (o que não é, manifestamente, o caso), pois, nesse caso seriam as mesmas impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado (art.º 286º C.C.).Vejamos então se a exoneração da Demandante terá sido um acto ilícito susceptível de responsabilizar os Demandados, atentos os pressupostos da responsabilidade civil que geram a obrigação de indemnizar plasmados no artigo 483º e seguintes do Código Civil.Ora, nem sempre o Administrador corresponde às expectativas dos condóminos. A sua actuação pode desagradar-lhes ou até ser prejudicial aos seus interesses. Quando isso acontece, a solução pode passar pela exoneração, ou seja, a destituição do Administrador. Nesse caso, o procedimento é, de certa forma, semelhante ao que leva à sua designação. Primeiro, é necessário convocar a Assembleia de Condóminos. A intenção de exoneração do Administrador deve constar da ordem de trabalhos da reunião. Esta pode ser convocada por um grupo de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor investido no Edifício. Depois, bastará votar favoravelmente a proposta de exoneração e registar o resultado na Acta. Se não for possível reunir um número de condóminos suficiente para a convocatória, é possível requerer ao Tribunal que o faça. Se ficar demonstrado que o Administrador praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções, o próprio Tribunal poderá decretar a exoneração e, em certas circunstâncias, obrigá-lo a indemnizar o Condomínio. Neste caso, qualquer condómino, isoladamente, tem legitimidade para propor a acção.
Da matéria de facto dado como provada, a Assembleia de Condóminos realizada no dia 11.10.2014 não se encontra ferida de qualquer irregularidade passível de configurar uma deliberação nula, de molde a permitir a sua impugnação a todo o tempo e por qualquer interessado.
Assim, a deliberação relativa a essa Assembleia, a padecer de algum vício, apenas poderia configurar uma deliberação meramente anulável, nos termos previstos no artigo 1433.º do CC, a “…requerimento de qualquer condómino” e nos termos e prazos aí consignados.
Daqui facilmente decorre que a Demandante, não sendo condómina, lhe está vedada a possibilidade de arguir a anulabilidade da dita Assembleia Geral.
Quanto à convocatória para a Assembleia de 21.11.2014, da matéria dada como provada não resultam quaisquer vícios passíveis de ser impugnáveis pela Demandante, aqui se aplicando igual raciocínio ao explanado a propósito da peticionada nulidade da Assembleia, pelo que tais pedidos terão de improceder.
Ainda que houvesse alguma irregularidade, tratar-se-ia de um vício gerador de eventual anulabilidade das deliberações tomadas na Assembleia a que se destinava e nunca de nulidade.
Posto isto, e no que toca à exoneração…
O Administrador quando é eleito, é-o por um determinado período de tempo.
Apenas poderá ser exonerado legalmente, antes do período decorrido para o qual foi eleito, quando não cumpra as suas funções, as quais constam das diversas alíneas do artigo 1436.º do Código Civil, como segue:
“São funções do administrador, além de outras que lhe sejam, atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas,
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
k) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativa ao condomínio;
l) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.”
A título exemplificativo, podemos citar alguns motivos de exoneração: a não convocação da Assembleia Ordinária ou, até mesmo Extraordinária; a apropriação de valores e importâncias provenientes das quotas pagas pelos condóminos; o não cumprimento das ordens da Assembleia de Condóminos; a falta de prestação de contas; o incumprimento pelo Administrador do dever de informar o Condomínio das notificações que lhe são feitas, etc.
Porém, para que o Condomínio possa obter a exoneração do Administrador é necessário que seja provado que o Administrador praticou as irregularidades de que é acusado, sob pena deste, sendo exonerado sem justa causa e quando o cargo é remunerado, poder exigir uma indemnização pelos danos causados, aplicando-se analogicamente o artigo 1172.º do Código Civil.
A atribuição da indemnização faz sentido, uma vez que a actividade administrativa de um Condomínio pode implicar actividades profissionais complexas, com disposição de meios e despesas relevantes, não sendo pois justo negar o ressarcimento dos danos quando a exoneração não seja legítima e antes do decurso do prazo para o qual o Administrador foi eleito.
A exoneração da Administração do Condomínio é matéria que vem prevista no artigo 1435.º do Código Civil, o qual refere que:
1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4- O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5- O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Decorre deste regime que o Administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração, como já se referiu, deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque o desempenho da sua função de Administrador não foi realizado com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.
É importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do Administrador, para os efeitos do n.º 3 do artigo 1435.º do Código Civil.
Assim, terá justa causa para promover a exoneração a Assembleia do Condomínio em que o Administrador violar as obrigações que tem enquanto Administrador, nomeadamente, não convocando a Assembleia, não apresentando as contas, não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.
Neste mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/12/2004, que refere que “No campo do direito civil, a doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de “justa causa”, colocando o assento tónico quer nos elementos subjetivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objetivos, a concretização do resultado visado pelo contrato. Constitui “justa causa”, todo o facto, subjetivo ou objetivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.”
Ocorrendo uma situação que se enquadre no conceito de justa causa, socorremo-nos aos mecanismos da exoneração do Administrador, realizada em Assembleia de Condóminos convocada para o efeito nos termos do artigo 1435.º, n.º 1 do Código Civil, e/ou mecanismo do processo de exoneração judicial do Administrador.
O mais comum, e aconselhável, é que se siga o primeiro mecanismo, obedecendo aos procedimentos supra enunciados. Para a Assembleia deverá o Administrador ser convocado por carta registada e com Aviso de Recepção. Deverá constar expressamente da Ordem de Trabalhos o Ponto de “exoneração do Administrador” e da Acta deverão resultar os elementos que ponham em crise a continuação do vínculo contratual e que justifiquem a sua exoneração.
No caso vertente, não obstante dos autos não resultar qualquer Acta de nomeação da Demandante ou da sua reeleição, temos que a Demandante é Administradora do Condomínio desde o ano de 2004 e manteve-se em funções até 11.10.2014, como decorre do disposto, com carácter supletivo, nos n.ºs 4 e 5 do artigo 1435º do CC, mantendo-se o Administrador em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. Sucede que, pelo menos desde 2010, a Demandante não veio a cumprir algumas das suas obrigações, razão pela qual um grupo de condóminos convocou uma Assembleia a realizar em 11.10.2014, para, entre outros, exonerar o Administrador, girando os Pontos 2, 3 e 4 da Ordem de Trabalhos que consta dessa Convocatória em torno dessa exoneração. É certo que desconhecemos se esse grupo de condóminos que tomou a iniciativa seria ou não representativo de pelo menos 25% do total do Edifício mas o facto é que esses condóminos entregaram porta a porta a referida Convocatória, tendo vários condóminos, aí já sim representativos de mais de 25% do valor total do Edifício, mais precisamente 34,416%, subscrito a mesma, ratificando assim a iniciativa.
| Assim, em Assembleia de Condóminos de 11.10.2014, os condóminos presentes, entenderam exonerar a anterior Administração, ora Demandante, deliberação essa sem estarem presentes condóminos que representassem a maioria dos votos representativos do capital investido, conforme exige a regra geral do n.º 3 do art.º 1432º do CC. Considerando tal irregularidade, a mesma, como acima se expôs, apenas poderia ser arguida pelos próprios condóminos e nos prazos estabelecidos no artigo 1433º do C.C.. Acresce que, posteriormente a tal Assembleia, realizaram-se outras duas assembleias, a de 25.10.2014, onde foi nomeada nova Administração, aprovada por maioria de 59,376% do capital investido, e a de 21.11.2014, onde, por maioria de 60,662% do capital, se reiteram as deliberações das Assembleias anteriores, incluindo a da exoneração da Demandante, o que se poderá entender como ratificação da Assembleia de 11.10.2014. Pelo menos para a Assembleia de 21.11.2014, a Demandante foi regularmente convocada não tendo estado presente. Aliás, já anteriormente alguns condóminos terão tentado convocar o representante legal da Demandante para a Assembleia anterior, ao que este recusou, tendo então aqueles lhe enviado uma carta registada com Aviso de Recepção dando conta da exoneração deliberada na Assembleia realizada a 11.10.2014, não tendo tal missiva sido reclamada junto dos CTT. Das Actas das referidas Assembleias resultam todos os elementos em que os condóminos assentam a sua falta de confiança no Administrador, aqui Demandante, e que justificaram a sua exoneração, tendo ficado demonstrado que, desde o ano de 2010, a Demandante não mais convocou qualquer Assembleia Geral; recebia as quotas de alguns condóminos mas não prestava contas; deixou de pagar as despesas comuns do Condomínio aos fornecedores, designadamente as relativas a energia elétrica e a assistência técnica e reparação dos elevadores do Edifício, tendo daqui resultado um processo executivo contra o Condomínio, com a consequente penhora e interdição dos elevadores; pelo menos desde 2011, deixou de elaborar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada ano; não obstante alertada por alguns condóminos para prestar contas, a Demandante nada fazia; a generalidade dos condóminos não conseguia contactar com o representante legal da Demandante, consubstanciando os factos referidos uma violação grave por parte da Demandante dos seus deveres legais de administração, pelo menos a título negligente, não sendo exigível aos Demandados a manutenção daquele vínculo contratual. Veja-se o caso gritante do processo executivo a que lançou mão a empresa dos elevadores. Refere a Demandante, apresentando sucessivas desculpas esfarrapadas aos condóminos, que não se opôs à execução uma vez que a Administração foi citada na morada da empresa que exerceu a Administração do Condomínio anteriormente, o que é dizer que a Demandante nem sequer se havia dignado, passados cerca de oito anos de ter sido eleita, actualizar os dados do Condomínio junto das entidades oficiais, revelando também por aqui um desleixo no exercício das suas funções. Face ao exposto, não nos restam dúvidas ter havido justa causa para a exoneração, lícita e válida, da Administração exercida pela ora Demandante. Ademais, o papel de Administrador não é vitalício, ainda que a Administração seja diligente, o que, tendo em conta o panorama descrito, não é manifestamente o caso, são os condóminos que decidem se querem ou não a sua continuidade. Face ao mais que justificado descontentamento generalizado dos condóminos relativamente à conduta da Demandante no exercício das suas funções, não fazia qualquer sentido a permanência da Demandante como Administradora e muito menos o pedido indemnizatório desta relativamente a lucros cessantes, os quais traduz e liquida nos honorários que seria suposto auferir de Outubro de 2014 a Janeiro de 2017. Por tudo o que já foi dito, a pretensão da Demandante não poderá proceder. V - DISPOSITIVO Face a quanto antecede, julgo totalmente improcedente a presente acção, e, por consequência, absolvo do pedido os Demandados. Custas pela Demandante. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro. Registe e notifique. Vila Nova de Gaia, 03 de Fevereiro de 2017 Paula Portugal (Juiz de Paz) |