Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)Matéria: Arrendamento urbano.
(Alínea g), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: Pagamento de rendas em atraso
Demandante: A
Mandatário:B
Demandados: 1 - C, 2 - D e 3 - E
Mandatária: F
Valor da acção: 4. 035,00€.
Do requerimento Inicial
A demandante alega que, em .../.../..., arrendou à sociedade demandada, sendo a 2.ª e o 3.º demandados fiadores, a fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinado a terciário e armazém, na cave, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Setúbal, com licença de utilização para comércio n.º x, emitida pela Câmara de Setúbal, pelo prazo de cinco anos, pela renda mensal de 2 000,00 €, a pagar no primeiro dia útil de cada mês.
Mais alegaram, além do mais, que a demandada, no início pagou um mês de renda e outro tanto de caução e que, por carta registada de 28-10-2010 (após correcção de lapso do ano), denunciou o contrato com efeitos para o dia 28-02-2011 e que a demandada não efectuou o pagamento da renda do mês de Fevereiro de 2011 e entregou a fracção em finais deste mês.
Sustenta que, nos termos contratuais, conforme cláusulas transcritas, a demandada só poderia denunciar o contrato após dois anos de duração efectiva do mesmo e com 120 dias de antecedência, pelo que lhe são devidos dois meses de renda.
Mais alegaram, conforme requerimento inicial de fls 4 a 10, que aqui se dá como reproduzido.
Juntaram documentos.
Pedido
Requer que os demandados sejam condenados a pagar o montante de 4 000,00 € e juros de mora legais desde a citação, bem como a taxa de justiça de 35,00 €, despesas de custas judiciais e de parte, incluindo honorários de mandatário a liquidar a final.
Contestação
Em contestação, os demandados admitiram, no essencial, toda a factualidade, com correcção da data da denúncia (apenas no ano) e da data da entrega da fracção. Sublinharam que a demandante, em 02-11-2010, respondeu à denúncia, conforme carta junta – também pela demandante – referindo não aceitar prescindir das rendas até 30-04-2011, data antes da qual não poderia operar a denúncia nos termos contratuais, tendo havido também resposta da demandada a defender a sua posição.
Mais alegou, conforme contestação de fls 34 a 39, que aqui se dá como reproduzida e juntou documentos.
Conclui pela improcedência da acção.
Tramitação
Foi agendada pré-mediação para o dia 11-04-2011, que se realizou, não tendo as partes obtido qualquer acordo.
Foi agendada audiência de julgamento para o dia 29-04-2011, que se realizou conforme acta de fls, tendo sido marcada esta data para leitura de sentença.
Factos provados
Com base nas declarações da parte e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 - A demandante, em .../.../..., arrendou à sociedade demandada, sendo a 2.ª e o 3.º demandados fiadores, a fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinado a terciário e armazém, na cave, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no concelho de Setúbal, com licença de utilização para comércio n.º x, emitida pela Câmara de Setúbal, pelo prazo de cinco anos, com a renda mensal de 2 000,00 €, a pagar no primeiro dia útil de cada mês.
2 - A demandada, no início do arrendamento, pagou um mês de renda e outro de caução.
3 - A demandada, por carta registada de 28-10-2010, denunciou o contrato com efeitos para o dia 28-02-2011.
4 – A demandante, em 02-11-2010, respondeu a esta denúncia, referindo que não prescindia de receber as rendas até 30-04-2011, data antes da qual, no seu entendimento, não poderia operar a denúncia nos termos contratuais.
5 – A demandada também respondeu a esta carta, mantendo e defendendo a sua posição.
6 – A demandada esteve no gozo da coisa desde o início e entregou o locado a 25-02-2011, tendo pago todas as rendas, excepto a de Fevereiro de 2011, no seu entender, suportada pela caução.
7 – No n.º 2, da cláusula terceira do contrato de arrendamento dispôs-se o seguinte:
“Após dois anos de duração efectiva do presente contrato, a Arrendatária pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação à Senhoria com uma antecedência não inferior a 120 dias, produzindo essa denúncia efeitos no final do mês indicado nessa comunicação.”
8 – No n.º 4, da cláusula terceira do contrato de arrendamento dispôs-se o seguinte:
“O incumprimento pela Arrendatária do previsto no n.º 2 não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta”.
9 – Na cláusula décima terceira do contrato de arrendamento dispôs-se o seguinte:
“Caso ocorra incumprimento do presente contrato, a parte faltosa terá de ressarcir a contraparte de todas as despesas judiciais, incluindo as de parte com honorários, que esta vier a suportar para fazer valer os seus direitos.”
10 – Os demandados dispuseram da minuta do contrato, que não sofreu alterações, durante cerca de três semanas.
Fundamentação
A demandante vem requerer a condenação dos demandados no pagamento do montante de 4 000,00 €, relativos a duas rendas em falta, 35,00 € de taxa de justiça e honorários de mandatário a liquidar a final.
Alegou conforme requerimento inicial resumido e dado como reproduzido acima.
Contestaram os demandados também como resumido e reproduzido acima.
Feita a audiência de julgamento, deram-se como provados os factos constantes da rubrica com o mesmo nome, com base nas declarações de parte e documentos, tendo toda a factualidade sido admitida, sendo consensual, divergindo as partes apenas na interpretação das cláusulas contratuais, constantes dos pontos 7 e 8 de factos provados.
A questão a resolver é assim estabelecer a interpretação destas duas cláusulas, no sentido de determinar se a arrendatária podia ou não denunciar o contrato antes deste perfazer a duração de dois anos, não obstante a denúncia efectuada vir a operar depois de concretizados os dois anos de duração contratual, face ao pré-aviso de 120 dias para a denúncia também contratualmente estabelecido.
As partes celebraram um contrato de arrendamento comercial, nos termos do artigo 1108.º e seguintes do Código Civil, não impondo a lei limites à contratação relativamente à matéria em discussão, vigorando nesta parte o princípio da liberdade contratual e o dever de cumprir pontualmente, isto é nos seus precisos termos, o contrato celebrado (artigos 405.º e 406.º do Código Civil), aplicando-se no entanto o disposto no artigo 1098.º do Código Civil, na falta de estipulação sobre esta matéria (artigo 1110.º do Código Civil). As cláusulas em apreço são, aliás, a reprodução do que está neste artigo 1098.º que seria aplicável, caso as partes não tivessem estabelecido de outra forma. A alteração relevante que fizeram foi alterar o prazo de seis meses para dois anos. Caso fosse de aplicar o artigo 1098.º, não se levantariam quaisquer dúvidas, sendo a jurisprudência unânime, que o período mínimo de rendas devidas, no caso de denúncia antes de decorridos dez meses, seria precisamente o de dez meses. Ou seja o direito de denúncia do arrendatário só se pode materializar após o decurso do período mínimo de seis meses e respeitando depois o prazo de 120 dias de antecedência. Tendo as partes alterado o período de seis meses para dois anos, o que a lei lhes permite expressamente, e sendo o mecanismo de denúncia rigorosamente o mesmo, não se vê que se possa fazer outra interpretação senão a que já é corrente para o artigo 1098.º. Ou seja, no caso em concreto, a arrendatária só dispõe do direito de denunciar no momento em que o contrato perfaça a duração efectiva de dois anos, não podendo antecipar o prazo de pré-aviso para data anterior, dado que antes dos dois anos não lhe assiste o direito de denunciar. Só quando este direito se materializa na sua esfera jurídica – no momento em que o contrato perfaz os dois anos de duração – pode efectuar a denúncia mas com 120 dias de antecedência, o que significa que, cessando o contrato antes dos 28 meses de vigência, por efeito do n.º 4 da cláusula terceira, terá de efectuar o pagamento das rendas até perfazer os 28 meses de vigência do contrato.
A demandada referiu ter ficado nessa convicção (que podia por termo ao contrato no momento em que perfizesse dois anos) mas dispôs da minuta do contrato cerca de três semanas para analisar e ponderar, o que não fez (dadas as relações de confiança e amizade). Porém o texto não é tão dúbio como foi descrito, sendo de apreensão relativamente fácil e pelo menos, levantando pela simples leitura, a questão de saber se só após os dois anos poderia denunciar mas com mais 120 dias de pré-aviso ou se este prazo poderia ser absorvido pelo de dois anos. Ou seja deveria a demandada, no mínimo, ter questionado e esclarecido a questão se a achava duvidosa. Não o fez, aceitando a redacção e o sentido aí exposto, nem trouxe à audiência matéria atendível que impusesse qualquer outra interpretação.
Daqui decorre que, no caso, não obstante ter o contrato terminado em Fevereiro de 2011, são devidas as rendas até 30 de Abril de 2011 (o contrato iniciou-se em .../.../...), altura em que se perfaz o prazo de 120 dias para a denúncia, após o decurso de dois anos de duração efectiva. Como a caução já se encontra descontada no mês de Fevereiro de 2011, são devidas as rendas de Março e Abril de 2011, no montante de 4000,00€, procedendo a acção por provada.
Solicita a demandante o pagamento da taxa de justiça e custas de parte incluindo honorários de mandatário, tendo, em alegações, definido o seu montante em 600 a 700 €.
Os julgados de paz têm lei própria quanto a custas, a Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, onde estas correspondem a uma taxa única por cada processo tramitado, que não prevê quaisquer quantias a título de despesas com processo e honorários de mandatário.
A condenação em custas (taxa de justiça, no caso) resulta do decaimento na acção (n.º 8 da Port. 1456/2001, de 28-12, e art. 446.º, n.º 2 do CPC).
Não podem, assim, os honorários ser considerados nas custas de parte, face ao âmbito das custas nos Julgados de Paz definido pela Portaria 1456/2001.
Contudo, no caso em concreto, as partes acordaram contratualmente que, no caso de incumprimento, a contraparte pagará as despesas judiciais e honorários que a parte venha a suportar para fazer valer os seus direitos. Estando tal contratualmente assumido, deve ter-se o pedido de honorários como integrando o pedido em si mesmo e não como fazendo parte de custas de parte.
Nos julgados de paz, dada também a maior simplicidade dos processos, em casos de pagamento de honorários de mandatário, não se tem ultrapassado o montante de 300,00 €, mais IVA, considerando-se este como adequado, também ao caso concreto.
Os demandados E e D subscreveram o contrato na qualidade de fiadores, assumindo solidariamente o cumprimento de todas as obrigações contratuais da arrendatária. Nos termos do artigo 627.º do Código Civil “o fiador garante a satisfação do direito de crédito, ficando pessoalmente obrigado perante o credor” e este pode demandá-lo só ou conjuntamente com os devedores (art.º 641.º do Código Civil). A presente acção foi interposta contra a arrendatária e os fiadores, podendo sê-lo. Assim sobre os fiadores recai também a obrigação de satisfazer o crédito peticionado pela demandante, ficando sub-rogados nos direitos do credor (artigo 644.º do Código Civil) que venham a satisfazer.
Por não terem pago atempadamente as prestações mensais, os demandados entraram em mora, pelo que, além das prestações em dívida, são devidos juros de mora desde a citação, ocorrida a 25-03-2011, até integral pagamento, à taxa legal para os juros comerciais, dadas as qualidades dos contratantes, actualmente de 8% (Aviso n.º 2284/2011, da DGTF, DR, 2.ª Série, n.º 15, de 21-01-2011), nos termos dos art.º 804.º, art.º 805.º, n.º 1 e 559.º do Código Civil e 102.º do Código Comercial.
Decisão
Em face do exposto, condeno todos os demandados, a pagar aos demandantes a quantia de 4000,00 € (quatro mil euros), relativos às rendas em dívida, acrescida de 300,00€ mais IVA, relativos a honorários, e no pagamento de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a citação sobre 4000,00€ e vincendos, desde esta data, sobre a quantia total a pagar e até integral pagamento.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, os demandados são declarados parte vencida, pelo que ficam condenados no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros), relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00€ por cada dia de atraso.
Reembolse-se a demandante, nos termos do disposto no n.º 9.º da mesma Portaria.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 13-05-2011
O Juiz de Paz
António Carreiro