Sentença de Julgado de Paz
A, identificada a fls. 1, intentou, em 21 de Junho de 2011, contra B; C; D; E; F; G; H E I, melhor identificados a fls. 1 a 4, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que o pagamento das quotas ordinárias seja efectuado pela permilagem, assim como a assinatura das actas 16, 17 e 20, seja feita com a junção das discordâncias da Demandante e que seja anulada a decisão do ponto 3 da assembleia de 15 de Junho de 2011.
Para tanto, alegou os factos constantes do seu Requerimento Inicial de fls. 1 a 8, que se dá por reproduzido.
Juntou 5 documentos (fls. 9 a 39) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citados os Demandados, para contestarem, querendo, no prazo, todos vieram apresentar Doutas contestações, em separado, mas com o mesmo teor, impugnando especificadamente todos os factos alegados pela Demandante. Terminaram pedindo a improcedência da acção e, em reconvenção, que a Demandante seja condenada a assinar, de imediato, as actas n.ºs 16, 17 e 20. Juntaram 1 documento (acta da assembleia de condóminos realizada em 15 de Junho de 2011), que igualmente se dá por reproduzido.
A instâncias do tribunal foram juntas aos autos e entregue cópia à Demandante das actas n.ºs 16, 17, 20, 23 e 24.
No decurso da tentativa de conciliação, a Demandante assinou as actas n.ºs 16, 17 e 20 e os Demandados aceitaram juntar às mesmas o documento com as discordâncias da Demandante, relativamente às mesmas, pelo que o segundo pedido formulado pela Demandante e o pedido reconvencional deduzido pelos Demandados se encontram, reciprocamente, satisfeitos.
Cabe a este tribunal decidir se a deliberação tomada no sentido de as quotas ordinárias de condomínio serem apuradas por fracção, afastando a regra da permilagem, é válida e se também se a deliberação, quanto ao ponto 3 da assembleia de 15 de Junho de 2011, deve ser anulada.
Tendo a Demandante recusado o recurso à Mediação para a resolução do litígio (fls. 8), foi designado o dia 13 de Junho de 2011 para a realização da Audiência de Julgamento, data que foi dada sem efeito, devido a intervenção cirúrgica urgente e inesperada da Exma. Sra. Juíza de Paz, titular do processo. Foi, então, designado o dia 7 de Setembro, data em que se previa o regresso da Sra. Juíza de Paz e não antes por indisponibilidade de ambas as Juízas de Paz (por doença e por férias) - (fls. 218). Atendendo a que a Exma. Juíza de Paz, titular do processo, se manteve de baixa, por doença para além daquela data e a que a signatária, regressada de férias, não tinha disponibilidade para realizar a Audiência de Julgamento, foi a mesma dada sem efeito e designado, em sua substituição, o dia 21 de Setembro de 2011 para o efeito e não antes por indisponibilidade de agenda. A referida data manteve-se e, atenta a continuação da ausência, por doença, da Exma. Sra. Juíza de Paz, titular do processo, a diligência foi realizada pela signatária.
Aberta a Audiência, e estando todos presentes e representados, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que apenas se conseguiu quanto a um dos pedidos, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, quanto aos restantes dois pedidos, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta se alcança, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação, com prolação de sentença e não antes por indisponibilidade de agenda.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos por ambas as partes; as certidões extraídas dos processos n.ºs x e x e bem assim o conhecimento que este tribunal tem dos referidos processos.
Nenhuma das partes apresentou prova testemunhal, quanto aos dois pedidos que têm de ser decididos pelo tribunal.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. Demandante e Demandados são condóminos do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito em Corroios, concelho do Seixal;
2. Em 18 de Abril de 2011, deu entrada neste tribunal o processo n.º x, em que eram partes como Demandante, a ora Demandante e como Demandada, a administração do Condomínio do Prédio sito em Corroios e os ora Demandados;
3. Nesse processo a Demandante insurgia-se contra a deliberação de dividir as despesas do condomínio em partes iguais, pedindo que se condenassem os Demandados a cumprir a lei, fazendo a divisão pela permilagem das fracções e a corrigir as contas do ano de 2010, utilizando em exclusivo as verbas do fundo de reserva para o pagamento das obras realizadas;
4. O referido processo terminou, em 17 de Maio de 2011, por Acordo celebrado na Audiência de Julgamento e no qual a Demandante se comprometia a aceitar e pagar as quotas em atraso e a Demandada Administração a convocar uma assembleia de condóminos extraordinária, a realizar no dia 15 de Junho de 2011, devendo constar da Ordem de trabalhos a discussão e aprovação das quotas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, na proporção da permilagem de cada uma das fracções;
5. Comprometeram-se, ainda, as partes a privilegiar a via do diálogo para resolverem as questões decorrentes do acordo e outras que, entre si, no âmbito das suas relações se viessem a colocar;
6. Em 2 de Junho de 2011, deu entrada neste Tribunal o processo que correu termos com o número x, com as mesmas partes e no qual a Demandante pedia que se declarassem nulas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, realizada em 15 de Maio de 2011, em virtude de não ter sido respeitado o período legal de antecedência de envio da respectiva convocatória;
7. A acção terminou com a prolação de sentença, já transitada em julgado, na qual se declarou a improcedência da acção e a, consequente, absolvição dos Demandados do pedido e absolvição da Demandante do pedido de condenação como litigante de má-fé;
8. Na sequência do acordo realizado a 17 de Maio de 2011, no Julgado de Paz do Seixal, no Processo n.º x, na cláusula 3ª , a administração comprometeu-se a realizar uma assembleia geral no dia 15 de Junho de 2011, devendo constar da ordem de trabalhos a discussão e aprovação das quotas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, na proporção da permilagem de cada uma das fracções. Doc. n.º 3;
9. A referida Assembleia foi convocada com a seguinte ordem de trabalhos, (Cfr. Doc. n.º 4): Ponto 1- Discussão e aprovação do pagamento das quotas, ordinárias e extraordinárias, na proporção da permilagem de cada uma das fracções; Ponto 2 – Comunicação e verificação, por todos os condóminos, do cumprimento integral de todas as obrigações, e diligências decorrentes da sentença proferida pelo Julgado de Paz do Seixal, a saber: a) Pagamento pela A ao condomínio, do valor global de 300,00 Euros em duas prestações, sucessivas e mensais, cada uma, no valor de 150,00 Euros, vencidas respectivamente, nos dias 1 de Junho de 2011 e 8 de Junho de 2011 e referente às quotas mensais de Janeiro a Junho de 2011 em dívida e do valor da quota extraordinária para pagamento das obras de reparação já efectuadas; b) Assinatura das actas números 16 e 17 do livro de actas da assembleia de condomínio e c) Entrega à A dos recibos de quitação referentes aos pagamentos descritos na aliena a) anterior; Ponto 3 – Outros assuntos de interesse geral;
10. A Demandante foi representada por J, que juntou procuração;
11. Na assembleia o Ponto I foi dividido na aprovação de quotas ordinárias e quotas extraordinárias;
12. As quotas extraordinárias foram aprovadas, por unanimidade, no pagamento em razão do valor das fracções, tendo em consideração a sua permilagem;
13. Quanto às quotas ordinárias, todos os condóminos (Demandados) votaram contra a aplicação da regra da permilagem, tendo deliberado que tais despesas seriam suportadas por todos em partes iguais;
14. Quanto ao Ponto 3 da referida assembleia, os demandados puseram à votação a ratificação das decisões tomadas numa assembleia, cujas deliberações são impugnadas pela Demandante em acção que correu termos neste tribunal sob o n.º x;
15. O representante da Demandante disse que não podia votar por ser um ponto que não constava na ordem de trabalhos;
16. Como os Demandados persistiram na votação, o representante da demandante votou contra;
17. No Acordo celebrado no processo número x, os Demandados não se comprometeram a deliberar que as quotas seriam apuradas em função da permilagem, mas que essa questão seria discutida e aprovada a forma de calcular o valor das quotas ordinárias e extraordinárias em função da permilagem;
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes, confessados por estas ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se, às já de si e consabidamente difíceis, relações condominiais, em que as maiorias decidem e alguns condóminos têm alguma dificuldade em aceitar essa vivência democrática.
Grande parte do que será dito na presente decisão foi já, de viva voz no processo n.º x e no presente e, ainda na Sentença proferida no processo número x, transmitido às partes, tendo este tribunal feito tudo o que estava ao seu alcance para pacificar as relações entre condóminos, sem qualquer sucesso uma vez que são já três processos que a Demandante move contra o condomínio e/ou os condóminos.
Mas, os Demandados queixam-se que a Demandante os persegue com processos; a Demandada não recua na defesa dos seus direitos e, por isso, os Demandados decidem como bem entendem, tentando, depois, impor à Demandante as suas decisões, ainda que ilegais. A continuarem com este procedimento em que nenhuma das partes está disponível para o diálogo e para a compreensão do ponto de vista da outra, a tendência é para a agudização das más relações que têm.
É a sua escolha e este tribunal apenas pode exortar as partes a adoptarem um comportamento que seja aceitável no âmbito da urbanidade, respeito e compreensão que deve pautar a relação entre os condóminos.
Mas vejamos as questões que nos ocupam: A “luta” da Demandante com os processos e com as posições que defende em Assembleia de Condóminos, através do seu procurador, é que lhe seja reconhecido o direito de comparticipar nas despesas do condomínio na proporção da permilagem da fracção de que é proprietária.
Por seu turno, os Demandados, como sempre comparticiparam nestas despesas, por sugestão, até, da Demandante, em partes iguais não querem alterar esse procedimento e, então, ao arrepio do que acordaram e das disposições legais sobre o tema, mantém a sua deliberação nesse sentido, sendo certo que já alteraram o método de apuramento das quotas extraordinárias a pagar por cada condómino.
Por conseguinte, cabe a este tribunal pôr fim à querela que opõe as partes, decidindo de acordo com as disposições legais aplicáveis. Quer isto dizer que, se as partes não são capazes de, por si, encontrar uma solução, esta tem de lhes ser imposta pelo tribunal de acordo com a legislação aplicável.
Ora, dispõe o art.º 1424.º, n.º 1, do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.” E o n.º 2 do mesmo dispositivo, dispõe que “Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do Regulamento de Condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.”.
No caso dos autos a generalidade dos condóminos participa nas assembleias e, por isso, as maiorias de dois terços são fáceis de obter. O ponto é saber que despesas os Demandados incluem nas quotas ordinárias, porque o que lei diz que pode afastar a regra do valor da fracção é a deliberação que se refira aos serviços de interesse comum. Quais são esses serviços? Não o sabemos, já que a deliberação vai por atacado. Portanto, mesmo que apenas consideraremos esta parte sempre a deliberação seria ilegal e, por isso anulável. Mas, os Demandados esbarram com outra imposição legal porque, ao que se sabe, não existe regulamento no condomínio.
Acresce que, embora esta deliberação, a nosso ver, possa ser tomada de forma avulsa, o certo é que, sendo a maioria de dois terços, não pode haver oposição. Nomeadamente, não pode haver oposição dos condóminos afectados, como é aqui o caso.
Na verdade, enquanto a fracção autónoma tem 79,5 de permilagem, as restantes ultrapassam os 100, chegando algumas à permilagem de 143,6, cerca do dobro da fracção autónoma de que a Demandante é proprietária. Acresce que a fracção autónoma de que a Demandada é proprietária constitui o rés-do-chão esquerdo do prédio o que também não pode deixar de ser tido em consideração.
É certo que todas as fracções autónomas são constituídas por arrecadação que se situa no sótão, mas não é comparável o uso que se faz para ir à arrecadação, esporadicamente, e o uso que se faz para aceder às fracções, diariamente, de que se é proprietário.
Face ao que fica dito, mais que não fosse por uma questão de justiça, deviam os Demandados inibir-se de deliberar no sentido em que deliberaram, sobretudo tendo em consideração o sentido do acordo que celebraram no Proc.º x, que não os vinculava a decidirem que as quotas, ordinárias e extraordinárias, seriam apuradas em razão do valor da fracção, a permilagem, mas lhes indicava o caminho certo e que pareceram aceitar.
Como quer que seja, a deliberação tomada, por violar norma não imperativa, é anulável, o que este tribunal faz por representar a mais elementar justiça.
Quanto à anulação da deliberação tomada no ponto três da referida assembleia de condóminos, deve dizer-se que a anulação de tal deliberação, a ocorrer, é inócua em virtude de ter improcedido a acção de impugnação das deliberações agora ratificadas (cfr. sentença Proc.º n.º x).
Mas, abstraindo-nos desse facto, vejamos se assiste razão à Demandante neste pedido:
A deliberação, tomada no ponto 3, da Ordem de trabalhos que era o de “Outros assuntos de interesse geral”, ratificou as deliberações tomadas na Assembleia de condóminos, realizada em 15 de Maio de 2011, com efeitos retroactivos à mesma. A Demandante põe em crise esta deliberação por não constar da Ordem de Trabalhos. Vejamos então qual a deliberação que foi ratificada: “Conferir poderes ao administrador em exercício de funções, para representar o condomínio e para constituir advogado no âmbito do Proc.º n.º x, instaurado contra o condomínio pela A, no Julgado de Paz do Seixal.”. Ora, em primeiro lugar, tal deliberação era desnecessária em virtude de, nos termos da lei, o condomínio ser representado pelo seu administrador, sendo certo que no referido processo, como nos restantes não era Demandado o condomínio mas a sua administração e os restantes condóminos. Por isso e, atendendo a que a administração é representada pelos administradores eleitos, nada havia a deliberar. Por outro lado, a constituição de mandatário é, como todos sabemos, um direito de cada um na defesa do seu interesse. Este tribunal costuma dizer que “da mesma forma que, quando estamos doentes, vamos ao médico; também quando temos um problema jurídico, devemos consultar um jurista, em regra, advogado.”. De facto, estar assistido por advogado é um direito de todos, tanto que, aqueles que não têm meios económicos para constituir mandatário, têm o instituto do Acesso ao Direito para Protecção Jurídica (Apoio Judiciário) a expensas do Estado.
Por isso, não vemos como a ratificação da deliberação referida, não pode ser inserida no ponto da Ordem de Trabalhos dedicado a “Outros assuntos de interesse geral”, sendo certo que, conforme referimos, é do interesse de todos estar assistido por advogado.
Diferente seria, neste caso, como a própria Demandante não confessa, mas parece temer se a deliberação incidisse sobre a repartição de despesas com a contratação do advogado que não caberia já neste ponto da Ordem de Trabalhos e não poderia ser tomada desta forma porque, conforme se viu naqueles outros processos, a Ilustre causídica representava não só a administração do condomínio, mas também os restantes condóminos Demandados.
Este tribunal sempre tem defendido, na esteira, aliás, das disposições legais a este respeito que a convocatória e a especificação da Ordem de Trabalhos é essencial para determinar um condómino a comparecer ou não na assembleia de condóminos. Isto é: um condómino confrontado com a Ordem de Trabalhos pode achar que não tem interesse em participar, mas pode também decidir participar pelo interesse que tem na discussão dos assuntos constantes da mesma.
É por isso que a Ordem de Trabalhos constante da convocatória tem de ser clara e exaustiva e não como, infelizmente, se faz na maior parte dos condomínios em que se discutem e deliberam assuntos da maior importância no “saco azul” que constitui o ponto de “Outros assuntos de Interesse Geral”.
Mas neste caso, atento o interesse geral de que se revestia a ratificação da anterior deliberação (que se mantém válida) entendemos que podia ser discutida, como foi, no ponto 3 da Ordem de Trabalhos.
Como assim, improcede o pedido da Demandante nesta parte.
Finalmente importa dizer que este tribunal espera que, para bem de todos os intervenientes, Demandante e Demandados consigam, a partir de agora, encontrar o caminho da pacificação das suas relações já que, como diz o Povo “Quando um não quer, dois não brigam.”.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, por provada, decido: 1. Homologar o Acordo celebrado e já cumprido quanto à assinatura das actas n.ºs 16, 17 e 20 e inclusão junto às mesmas das discordâncias da Demandante;
2. Anular a Deliberação tomada em assembleia de condóminos, quanto à quota ordinária de condomínio, devendo esta ser substituída por outra em que o apuramento da quota-parte a pagar por cada condómino seja calculado em razão do valor da fracção, ou seja da sua permilagem;
3. Declarar válida a deliberação de ratificação das deliberações tomadas quanto à representação do condomínio e à constituição de advogado e, por consequência, absolver os Demandados do pedido contra si formulado pela Demandante.
As custas serão suportadas pela Demandante e pelos Demandados, em razão do decaimento e na proporção 50%, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 28 de Setembro de 2011
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em: 2011-09-28(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)