Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Direitos e deveres de condóminos.
(Alínea c), do n.º 1, do art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Objecto do litígio: Pagamento de prestações relativas a despesas e serviços de condomínio.
Demandante: A
Mandatário: Dr. B
Demandada: - C
Mandatário: Dr. D
Demandada:- E
Patrona nomeada: Dr.ª F
Valor da acção: 1.068,14€
Do requerimento Inicial
O condomínio alega que a demandada C. S.A é proprietária e a demandada E locatária financeira da fracção “AU”, correspondente à loja sete, no piso menos dois, do mesmo condomínio, estando em dívida para com este, com o montante de 1.068,14 €, relativos a despesas correntes do condomínio e extraordinárias para pintura do prédio e penalizações.
Pedido
Requer a condenação das demandadas no pagamento de 1.068,14€ e no pagamento das prestações e penalizações que se vençam no decurso da acção.
Contestação
A demandada C. S.A. contestou sustentando que adquiriu a fracção e que em 28-12-2006, celebrou o contrato de locação financeira com a segunda demandada E, sendo que é esta que, nos termos legais (DL 149/95) responde pelos encargos do condomínio. Mais refere, também, que nos termos contratuais está estabelecido que a locatária responde por todas as despesas do condomínio, e que o condomínio tinha obrigação de lhe solicitar o contrato e, dessa forma, evitando chamá-la à acção.
Impugna todos os artigos do requerimento inicial, com excepção dos 2.º e 3.º, por não saber nem ter obrigação de saber se correspondem à verdade.
Conclui pela improcedência da acção em relação a si própria e pela continuação em relação à demandada locatária.
A demandada locatária contestou invocando a sua própria ilegitimidade, na medida em que não é proprietária da fracção e não obstante o diploma legal do contrato de locação financeira. Com efeito este estabelece e regula relações obrigacionais entre locador e locatário e não confere legitimidade a este para ser demandado pelo condomínio, em relações entre condóminos de natureza real. O contrato de locação financeira só vale “inter-partes” e o condomínio nada pode exigir ao locatário, pois não há nenhuma relação entre locatário e condomínio.
Por cautela impugna que não foi notificada ou interpelada pelo condomínio, nos termos do n.º 6, do artigo 1432.º, do Código Civil. Refere que os honorários de advogado não obstante constarem do Regulamento do Condomínio não são despesas deste pelo que não podem ser incluídos na acção. Conclui pela absolvição da instância ou do pedido.
Tramitação
O demandante prescindiu da utilização do Serviço de Mediação.
A demandada juntou requerimento (de 23-11-2011) de apoio judiciário e aguardou-se a nomeação de patrona. Considerou-se o pedido tacitamente deferido a 27-08-2012 e nomeou-se patrona.
Marcou-se audiência de julgamento para o dia 14-09-2012, alterada para 26-09-2012, a solicitação do mandatário do demandante, com a concordância das mandatárias das demandadas, que se realizou, conforme acta de fls, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos das partes e documentos, dão-se como provados os seguintes factos:
1 – G, H, I e J são administradores do Condomínio do prédio sito na Rua Y n.ºs 13 a 19, Rua do X n.º 2 e Rua da Z n.ºs 14 e 16, Setúbal.
2 – C S.A é proprietária e a demandada E locatária financeira, desde 28-12-2006, da fracção “AU”, correspondente à loja sete, no piso menos dois, do mesmo condomínio.
3 – Relativamente a esta fracção são devidas as seguintes prestações ao condomínio:
a)Prestações mensais ordinárias (13,22 €) de Janeiro a Dezembro de 2010, no montante de 158,64€;
b)Prestação mensal extraordinária (12,75€) para pintura do prédio, de Janeiro a Dezembro de 2010, no montante de 153,00 €;
c)Prestações mensais ordinárias (13,82 €) de Janeiro a 14-11-2011, no montante de 152,00 €;
d)Prestações mensais extraordinárias para pintura do prédio (6,74 €) de Janeiro a 14-11-2011, no montante de 74,14€;
e)Foi aprovada a penalização de 10%, no segundo mês, 20% no terceiro mês e 30% no quarto mês, por atraso nos pagamentos das prestações, nos “Estatutos do Condomínio”, na assembleia de condóminos de 29-01-2010 (n.ºs 2 a 4, do artigo 7.º), bem como que os custos de despesas com processos para efeitos de cobrança, incluindo honorários de advogado e procuradoria, serão da responsabilidade do condómino faltoso, o que no presente caso representa 161,34 €, referente à penalização de 30%, sendo solicitados 369,00 € (300,00 € acrescidos de IVA) relativos a honorários de advogado.
f)Não foi efectuado o pagamento das prestações mensais ordinárias (13,82€ em 2011 e 16,66 € em 2012) e extraordinárias (6,74 em 2011 e 3,06 em 2012) dos meses de Dezembro de 2011 e Janeiro a Setembro de 2012, que se venceram no decurso da acção, no total de 198,04 €.
g)Sobre estas prestações (vencidas no decurso da acção) incide a penalização de 104,72 €, tendo em conta os 10%, 20% e 30%.
4 – O condomínio enviou as convocatórias para e as actas das assembleias de condóminos, pelo menos desde 2010, para a demandada E, que inclusivamente recebeu ela própria (em 29-09-2010) a acta da assembleia de condóminos, com resumo das “quotas” e que aprovou os “Estatutos do Condomínio”, acompanhada destes.
5 – O contrato de locação financeira, celebrado entre as demandadas, estabelece que a locatária suportará todos os encargos e despesas de condomínio (Cláusula 4.ª, n.º 1, das Condições Gerais).
Fundamentação
Nos termos do n.º 1, do art.º 1424.º, do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos na proporção das suas fracções, estabelecendo-se no artigo 1421.º, do mesmo código, que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção e comproprietário das partes comuns, sendo ambos os direitos incidíveis.
Nos termos da alínea b), do n.º 1, do artigo 10.º, do DL 149/95, de 24 de Junho, alterado pelos DL 265/97, de 2 de Outubro, DL 285/2001, de 3 de Novembro, e DL 30/2008, de 25 de Fevereiro é obrigação do locatário financeiro “pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum”.
A questão a resolver nesta acção é a de saber quem é ou quem são os obrigados ao pagamento das prestações do condomínio (cujo montante em dívida não foi posto em causa), na medida em que o condomínio demanda quer o proprietário (locador financeiro) quer a locatária financeira.
Esta questão é resolvida pela interpretação das normas acima referidas. Há posições doutrinais e jurisprudenciais a defender o pagamento pelo locatário e outras pelo condómino/locador. Como argumentos referem-se a natureza real das prestações de condomínio, originadas na coisa (propter rem), em contraponto com o carácter obrigacional do disposto na alínea b), do n.º 1, do artigo 10.º, do DL 149/95. Por outro lado esgrime-se também a relação de lei geral (para o artigo 1424.º do Código Civil) e de lei especial (para o DL 149/95).
Numa fundamentação sucinta, a posição que se sustenta é que ambas as normas podem coexistir pacificamente, não retirando uma a aplicação da outra, nem o legislador ao estabelecer a alínea b), do n.º 1, do artigo 10.º, do DL 149/95 afastou ou pretendeu afastar a aplicação do artigo 1424.º do Código Civil ao condómino/locador. Ao invés de retirar legitimidade ao condómino/locador para ser demandado pelas prestações do condomínio, o que aquela alínea b) vem fazer é que o locatário também possa ser parte legítima nestas acções (situação algo diferente da que existe entre senhorio e inquilino).
Sendo o contrato de locação financeira obrigado a registo tem o condomínio conhecimento do mesmo e pode demandar o locatário, por também estar estabelecido na lei (a referida alínea b) que este tem de suportar o encargo das despesas correntes do condomínio (atente-se neste pormenor que a lei se refere apenas a despesas correntes e não a todas as despesas, o que pode ter como consequência a necessidade de determinar quais são as despesas correntes - o que aqui não se impõe por, contratualmente, como provado, a locatária responder por todas as despesas e encargos de condomínio), daqui se inferindo desde logo que alguém, no pensamento do legislador, terá de responder pelas despesas não correntes – e esse alguém, face ao artigo 1424.º, do CC, só pode ser -- e é - o condómino (proprietário/locador financeiro). Por outro lado, a ser oponível ao condomínio a norma da alínea b) para o locador se eximir ao pagamento das prestações, no caso de incumprimento do contrato de locação financeira, haveria uma situação injusta e irrazoável para os restantes condóminos, que seriam indirectamente obrigados a suportar os custos de uso e fruição de uma fracção de outrem, beneficiando locador e locatário. E sem qualquer segurança e certeza jurídica pois seria impossível saber se alguma ou várias fracções viriam ou não a ser objecto de contrato de locação financeira.
As regras de interpretação em nada impedem a coexistência das duas normas e a sua aplicação, podendo o locatário ser directamente demandado mas sem prejuízo do condómino/locador ser demandado sempre que o condomínio o entenda, na medida em que este, pela alínea b) em causa, não é desresponsabilizado de responder sempre perante o condomínio, sem prejuízo de lhe assistir o direito de regresso do locatário, caso satisfaça o pagamento das prestações. Nesta posição vai-se portanto mais além em relação às posições que sustentam que só e apenas o condómino locador (ou só o locatário) pode responder perante o condomínio (Sobre a matéria, acórdão do STJ, processo 01A3861 in dgsi.pt).
Refira-se que é o proprietário que tem que informar o condomínio e não o inverso (n.º 9, do artigo 1432.º do Código Civil), não podendo o locador financeiro desinteressar-se do condomínio como se não fora proprietário, sendo-o (diga-se que a figura de “proprietário económico”, por vezes, referida para o locador financeiro, não existe na lei).
Deste modo não só ambas as demandadas, no presente caso, são partes legítimas como têm a obrigação de responder perante o condomínio pelas prestações em dívida, deliberadas em assembleias de condóminos e não impugnadas.
Como provado, não colhem os argumentos de não ter havido envio das convocatórias para e actas das assembleias de condóminos, remetidas à locatária financeira, que tinha e tem a obrigação de as comunicar à locadora e, por outro lado, esta tem a obrigação de se inteirar dos assuntos do condomínio, até para acautelar os seus interesses como condómina.
Os honorários de advogado são entendidos como integrando as penalizações, estabelecidas nos termos do n.º 1, do artigo 1434.º, do Código Civil, sendo no caso razoáveis.
As demandadas deveriam ter pago as prestações mensalmente, o que não fizeram, incumprindo assim as suas obrigações de condómina e locatária.
A acção procede, por provada, impendendo sobre as demandadas, solidariamente (artigo 513.º, do Código Civil), a obrigação do pagamento da quantia de 1 370,88 €, relativos a despesas e serviços de condomínio, e tendo em conta que é admissível o pedido do pagamento das prestações que se vençam no decurso da acção (artigo 472.º, do Código de Processo Civil, aplicável por força do artigo 63.º, da Lei n.º78/2001, de 13 de Julho), conforme descriminado em factos provados.
Assiste à C. SA o direito de regresso, caso venha a satisfazer o débito, sobre a locatária financeira E demandada, nos termos do artigo 514.º, do Código Civil.
Decisão
Em face do exposto, condeno as demandadas C. SA e E a pagar ao demandante a quantia de 1 370,88 € (mil trezentos e setenta euros e oitenta e oito cêntimos), referente às prestações de condomínio em dívida e penalizações.
Custas
Nos termos do n.º 8.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, as demandadas C. SA e E são declaradas parte vencida para efeitos de custas, na proporção de metade para a locadora e metade para a locatária, sem prejuízo do apoio judiciário desta, não havendo nada a pagar.
Reembolse-se o demandante, nos termos do disposto no n.º 9.º daquela Portaria.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Envie-se cópia aos que faltaram.
Julgado de Paz de Setúbal (Agrupamento de Concelhos), em 17-10-2012
O juiz de Paz
António Carreiro
O juiz de Paz
António Carreiro