Sentença de Julgado de Paz
Sentença
Relatório
A demandante A, representada por B, melhor identificada a fls. 2, intentou a presente acção declarativa contra os demandados C e D, melhor identificados a fls. 2, nos termos do artigo 9º, nº 1, alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho, formulando o seguinte pedido:
- Serem os demandados condenados a liquidar à demandante a quantia de €444,07, referente a quotas de condomínio vencidas, por liquidar, serem os demandados condenados no pagamento de €8,53 a titulo de juros de mora, no pagamento de €8,53 a titulo de juros compensatórios, serem os demandados responsabilizados e condenados no pagamento de €375,00 a titulo de honorários ao mandatário da demandante, no montante global de €836,13, além de condenação no pagamento de quotas de condomínio que se venham a vencer após a entrada da acção, até efectivo e integral pagamento das mesmas, valores acrescidos dos respectivos juros vincendos, à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento, a que acrescem custas processuais. Tendo, para tanto, alegado os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 2 a 6 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido. Juntou 5 (cinco) documentos. Em audiência foram juntos 8 (oito) documentos.
Regularmente citados, os demandados apresentaram a contestação de fls. 65 e 66, que se dá por integralmente reproduzida, impugnado em suma os factos relatados no requerimento inicial, nomeadamente que tenham recebido correio registado ou outra documentação legal da administração de condomínio e excepcionando alegando problemas de barulhos e cheiros derivados do funcionamento de um restaurante a funcionar no R/C do prédio, não lhes sendo possível proceder ao arrendamento da habitação devido àqueles problemas, o que lhes acarreta prejuízos, nada tendo feito a administração quanto à queixa apresentada, ainda expõem que o valor da quota mensal é de €40,37 e terminam expondo que a recusa de pagamento das prestações de condomínio se baseia em justa causa. Juntaram 6 (seis) documentos.
O Julgado de Paz é competente, fixando-se à causa o valor de €836,13, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Fundamentação da Matéria de Facto
Factos Provados:
1 – Por assembleia de condóminos, realizada em 02 de Fevereiro de 2008, no A sito no concelho de Vila Nova de Gaia, foi eleita como administradora do condomínio a sociedade “B”.
2 – A qual se vem mantendo no exercício das suas funções.
3 – Os demandados são proprietários da fracção designada pela letra “AG”, correspondente à habitação no 3º andar direito, do prédio sito no concelho de Vila Nova de Gaia, bem como a 7,24% do capital do edifício em causa nos autos.
4 – A fracção “AG” em causa mantinha, à data de 26/05/2007, em débito ao condomínio a quantia global de €444,07, como a seguir se discrimina:
- €242,22 respeitante a prestações de condomínio em falta relativas aos meses de Julho a Dezembro de 2009,
- €201,85 respeitante a prestações de condomínio em falta relativas aos meses de Janeiro a Maio de 2010.
5 – Tendo sido aprovado em Assembleia de Condóminos o orçamento do condomínio a aplicar, bem como a sua repartição mensal a atribuir a cada condómino de acordo com a proporção da sua fracção.
6 – Acontece que até à presente data, não foi efectuado o pagamento de tal quantia à demandante, estando os demandados em divida dessa quantia;
7 – Apesar de interpelados pela demandante.
8 – Contudo e apesar de terem sido interpelados, os demandados não procederam ao respectivo pagamento até ao momento, constituindo-se em mora.
9 – A titulo de juros devidos pela mora à taxa de 4% vencidos desde a data de vencimento da prestação até à data da propositura da acção, devem os demandados a quantia de €8,53.
10 - Dão-se por reproduzidos os documentos de fls. 7 a 12 (à excepção da menção da quota mensal de “€43,20”), 67, 72, 74, 75 e 76, 91 a 107 dos autos.
A matéria fáctica dada como provada resultou da audição das partes, dos factos admitidos, da prova testemunhal apresentada pela demandante que se revelou credível e com conhecimento directo dos factos em discussão, salientando o envio de correio registado aos demandados relativo a convocatórias e actas da Assembleia de Condóminos, por outro lado revelou ainda desconhecimento quanto a queixas apresentadas de barulhos ou cheiros quer dos demandados, quer dos restantes condóminos. Resultaram ainda os factos provados dos documentos juntos aos autos constantes do ponto 10. atrás mencionado.
Não se provaram quaisquer outros factos, com interesse para a decisão da causa, dada a sua insuficiência ou inexistência. Nomeadamente que os demandados são responsáveis perante a demandante pela liquidação de €375,00, pagos a titulo de honorários ao mandatário da demandante, pela cobrança coerciva das quantias em divida supra referidas, por não constar de deliberação tomada em assembleia de condóminos.
Fundamentação da Matéria de Direito
A presente relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, mais concretamente ao incumprimento por parte dos demandados das suas obrigações de condóminos, por falta de pagamento de despesas de condomínio da sua responsabilidade, nomeadamente de quotizações de condomínio e de outras despesas relacionadas.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício dispõe o artigo 1424º do Código Civil que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. artigo 1430º do Código Civil), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (alíneas d) e e) do artigo 1436º do Código Civil).
No caso dos autos, ficou, assim, provado que as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, aprovadas em Assembleia Extraordinária e Ordinária de Condóminos, constantes dos factos provados, inerentes à fracção do referido prédio de que os demandados são proprietários, são no valor total de €444,07, relativo a prestações de condomínio de Julho a Dezembro de 2009, no valor de €242,22 e de Janeiro a Maio de 2010, no valor de €201,85, quantias que não foram pagas pela demandada, situação que se mantém até à presente data.
Ora, o incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício e valores daí decorrentes, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do disposto no artigo 798º do Código Civil. Pelo exposto, são os demandados responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio peticionadas no valor total de €444,07.
Vêm ainda os demandados na sua contestação referir que não receberam correio registado da demandante, presumindo-se a alegação de que não foram convocados para as assembleias de condóminos constantes das actas juntas aos autos, nem foram notificados de tais deliberações, o que não resultou provado, uma vez que a administração demandante juntou aos autos os comprovativos dos registos postais efectuados aos demandados.
Por outro lado, se por mera hipótese se considerasse a falta de envio de convocatórias e actas, tais circunstâncias seriam aptas a instruir uma eventual acção de anulação de deliberações, prevista no artigo 1433º do Código Civil. Porém, dos autos não consta que as deliberações de aprovação dos orçamentos tivessem sido impugnadas pelos demandados em acção própria, que sempre teriam conhecimento das mesmas com a citação para esta acção, pelo que não violando preceitos de natureza imperativa (que as tornariam nulas), as deliberações impõem-se aos condóminos, tenham-nas aqueles aprovado ou não (artigo 1.º, nº 2 do Decreto-Lei nº 268/94, de 25/10).
Conclui-se, assim, que as deliberações tomadas em Assembleia de Condóminos vinculam os demandados.
Ainda alegam os demandados que a fracção onde se integra o edifício administrado pela demandante tem um grave problema de barulhos e cheiros intensos originados por um restaurante sito no R/C do mesmo prédio, que tem como consequência prejuízos causados aos demandados derivados de rendas perdidas.
Efectivamente, compete ao administrador do condomínio realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns. Em virtude do nexo de reciprocidade que pode existir entre as obrigações do condomínio e a obrigação do condómino de concorrer para os encargos de conservação e fruição do edifico, é de admitir a invocabilidade da excepção de não cumprimento do contrato, desde que se verifiquem os demais requisitos do artigo 428.º do Código Civil.
A excepção do não cumprimento aparece fundamentalmente como um afloramento de um princípio de boa fé, segundo o qual quem viola uma obrigação não pode, sem abuso, exigir o cumprimento de uma outra que em relação àquela está em nexo de reciprocidade.
Reportando-nos ao caso dos autos, após análise sumária das actas juntas aos autos e da análise da restante prova, constata-se que a habitação onde se integra a fracção dos demandados tem outros condóminos que nunca reclamaram acerca de eventuais barulhos ou cheiros originados pelo restaurante situado no prédio dos autos. A documentação enviada pelos demandantes à administração do condomínio demandante deu conhecimento da queixa à ASAE e solicita os procedimentos necessários (fls. 75). Não existe, no entanto, conhecimento de resposta da ASAE, existe sim a resposta camarária que arquiva a reclamação apresentada como consta de fls. 67 dos autos. Refira-se ainda, que não fizeram os demandados qualquer prova dos incómodos relatados, da falta de arrendamento e perda de rendas, juntando correspondência que não foi considerada com força probatória. Resulta do exposto que a administração de condomínio demandante tem zelado pela conservação das partes comuns do prédio, em condições de normalidade, pelo que os demandados têm de comparticipar nas despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, tal como os demais condóminos. Pelo que, não podem os demandados recusar as contribuições que lhe cabem nos orçamentos aprovados, porquanto não se verifica entre tais obrigações o nexo de reciprocidade que permitiria invocar a excepção de não cumprimento. Ou seja, não fica demonstrado a existência de cheiros e ruídos no prédio, que os eventuais cheiros e ruídos conduzam a prejuízos para os demandados e que a demandante tenha qualquer eventual responsabilidade naqueles ou não tenha cumprido com zelo as suas funções. A título exemplificativo, diga-se que as Assembleias de Condóminos são os locais próprios para os condóminos participarem e zelarem pelos seus bens e partes comuns.
No que concerne a prestações de condomínio peticionadas que se vençam após a entrada da acção, ou seja, após 26/07/2010, não logrou a demandante fazer prova do valor de quotizações constantes de orçamento aprovado, pelo que não é possível condenar em termos de prestações vincendas, improcedendo o peticionado.
Relativamente a honorários de advogado, a demandante não fez prova de que são devidos, não tendo junto acta ou regulamento que os declare como devidos, pelo que terá de improceder tal pedido. Aquele pedido de honorários não se confunde com o constante de acta datada de 4/11/2009, junta a fls. 97, que refere uma taxa de penalização de €200,00 por encargos judiciais, que não foi peticionado nos presentes autos.
Quantos aos juros peticionados e verificando-se um retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, constitui-se este em mora e, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados ao credor (artigo 804º do Código Civil). Tratando-se de obrigações pecuniárias, a indemnização corresponderá aos juros legais a contar do dia de constituição de mora (artigo 806º do Código Civil).
Resulta do artigo 559º nº 1 do Código Civil que “os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são os fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça e das Finanças e do Plano”. Ora, os juros legais são aqueles cuja obrigação de pagamento emerge directamente de uma disposição legal e que se vencem independentemente da existência de qualquer acordo de vontades e os convencionais ou negociais são aqueles cuja obrigação de pagamento resulta de negócio jurídico ou cuja taxa aplicável não emerge directamente da lei, mas da vontade das partes. Quanto à função que desempenham os juros podem também ser compensatórios, considerando-se convencionais, quando têm por finalidade satisfazer determinada pessoa ou entidade pela privação desse mesmo capital. Peticionando a demandante juros legais de mora vencidos considera-se que são devidos à juros à taxa legal de 4% (artigo 559º do Código Civil e Portaria nº 291/2003, de 8 de Abril) no valor de €8,53, além dos juros de mora vincendos sobre a quantia em divida de €444,07, contabilizados desde a citação – 02/12/2010 - até efectivo e integral pagamento. Face ao que se expôs relativamente a juros não se considera ter a demandante direito aos juros de mora compensatórios peticionados.
Decisão
Em face do exposto, julgo a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente, condeno os demandados a pagar à demandante a quantia de €452,60 (quatrocentos e cinquenta e dois euros e sessenta cêntimos), além de juros à taxa legal de 4%, sobre a quantia de €444,07, desde 02/12/2010 até efectivo e integral pagamento, indo no mais absolvidos.
Custas
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, condeno demandante e demandados no pagamento das custas totais do processo no valor de €70,00 (setenta euros), na proporção de 1/2 da responsabilidade da demandante (face ao decaimento) e de 1/2 a cargo dos demandados.
Assim sendo, considerando os pagamentos das taxas de justiça iniciais por parte da demandante e demandados, nada a pagar ou a devolver.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho.
Notifique e registe.
Arquive (após trâmites legais).
Julgado de Paz do Porto, em 10 de Março de 2011
A Juíza de Paz
(Iria Pinto)
A Juíza de Paz
(Iria Pinto)