Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a reparar os vícios de construção ora denunciados em prazo nunca inferior a 180 dias, findo os quais poderá o Demandante efectuar as obras a expensas da Demandada, acrescido de uma cláusula penal de € 100,00 por cada dia de atraso na conclusão das obras.
Alegou, para tanto e em síntese, que a Demandada é a sociedade construtora do prédio em causa, o qual sofre de vícios de construção que impedem ou diminuem as suas condições de habitabilidade, nomeadamente os muros de vedação do prédio encontram-se rachados, o portão pequeno da entrada do prédio cedeu, o chão da garagem encontra-se degradado, encontrando-se levantado, a exaustão do telhado não funciona, verifica-se um mau acabamento do chão dos terraços, bem como das fachadas do prédio, o que provoca danos nas fracções autónomas dos diversos condóminos, sendo que para alguns condóminos nele residentes tais vícios estão a provocar insalubridade nas habitações e a contribuir para a degradação do próprio imóvel, não lhe conferindo, como deveria conferir, as qualidades e características próprias de um prédio habitável, tanto mais que, por efeito dos vícios de construção supra mencionados, as fracções autónomas do prédio já vêm sofrendo de alguns vícios de construção discriminados nos artigos 7º a 13º do requerimento inicial relativamente às fracções A, B, F, G, H, I e J, os quais advêm dos vícios de construção nas zonas comuns do prédio; que de todo o exposto foi dado conhecimento à Demandada, a qual se comprometeu, perante a Administração do prédio, a efectuar as obras necessárias; que até à presente data, pela mesma nada foi feito nesse sentido, facto que prejudica os condóminos no seu direito de propriedade e no seu direito de viverem condignamente num prédio construído para habitação que vai perdendo essas qualidades, sendo da responsabilidade da Demandada a reparação dos vícios de construção ora denunciados.
Juntou documentos.
A Demandada, devidamente citada, não contestou, faltando à sessão de Pré-Mediação e à Audiência de Julgamento, não tendo justificado a sua falta a qualquer uma delas.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Atento o disposto no art.º 58.º n.º 2 da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, julgo confessados os factos alegados pelo Demandante.
Consideram-se ainda por reproduzidos os docs. de fls. 8 a 10.
IV – O DIREITO
Fixados que estão os factos pertinentes à boa decisão da causa, cumpre agora em primeira linha caracterizar a fonte jurídica de que emerge o direito peticionado pelo Demandante.
Do teor dos factos assentes extrai-se que a Demandada levou a cabo a construção do A sito no concelho de Vila Nova de Gaia, o qual foi submetido ao regime da propriedade horizontal, sendo administrador do condomínio C.
Apurou-se ainda que o referido imóvel sofre de vícios de construção que impedem ou diminuem as suas condições de habitabilidade, nomeadamente: os muros de vedação do prédio encontram-se rachados, o portão pequeno da entrada do prédio cedeu, o chão da garagem encontra-se degradado, encontrando-se levantado, a exaustão do telhado não funciona, verifica-se um mau acabamento do chão dos terraços, bem como das fachadas do prédio, o que provoca danos nas fracções autónomas dos diversos condóminos, sendo que para alguns condóminos nele residentes tais vícios estão a provocar insalubridade nas habitações e a contribuir para a degradação do próprio imóvel.
Trazendo à colação o disposto no nº 1 do art.º 1225º do C. Civil, nas empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios - ou outros imóveis - destinados por sua natureza a longa duração, se no decurso de cinco anos a contar da entrega, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, a obra apresentar defeitos, o dono da obra ou o terceiro adquirente, além dos direitos ressalvados pela primeira parte da norma - eliminação dos defeitos ou de exigir nova construção, redução do preço ou resolução do contrato (art.º s 1221º e 1222º), direitos esses a exercer dentro do ano a contar da aceitação da obra ou da aceitação com reservas (1224º, nº 1 e 2) ou dentro do ano contado da denúncia dos defeitos desconhecidos à aceitação dela (1224º, nº 2, 1ª parte), mas em nenhum caso depois de decorridos dois anos sobre a entrega da obra - tem ainda o direito de exigir do empreiteiro a indemnização pelos prejuízos.
Para tanto, deve a denúncia, em qualquer dos casos, ser feita dentro do prazo de um ano seguinte ao seu descobrimento e a indemnização pedida no ano seguinte à denúncia, contanto que não tenha transcorrido o prazo de cinco anos desde a entrega - 1225º, nº 2, conjugado com o nº 1 e o art.º1220º.
Estes prazos são também aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, prevista no art.º 1221º, como estabelece o nº 3 do art.º 1225º.
Finalmente, este mesmo preceito, dispõe no seu nº 4 que é "aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado" o regime estabelecido nos nº 1 a 3 do art.º 1225º para a empreitada de imóveis destinados a longa duração. Estes prazos - contemplados para a "empreitada" - devem ser, assim, aplicados à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza, destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes. Para tal solução apontam, de resto, razões ponderosas, desde a analogia das situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor, economicamente, numa posição mais desprotegida, e que tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
No caso vertente, não obstante não ter sido alegada a data de constituição do condomínio, do conhecimento dos defeitos e da denúncia dos mesmos, para efeitos de determinação dos prazos de caducidade previstos no art.º 1225º, a verdade é que tal excepção não é, no caso vertente, atento a que se trata de matéria não excluída da disponibilidade das partes, de conhecimento oficioso - art.º 303º ex vi art.º 333º, n.º 2, ambos do Código Civil - sendo certo que a Demandada não apresentou Contestação.
Apurou-se todavia que de tais defeitos foi dado conhecimento à Demandada, a qual se terá comprometido a efectuar as obras necessárias, o que não fez, pelo menos até à data de entrada da presente acção.
A fim de integrar que tipo de vícios de construção podem ser protegidos, apelemos ao disposto no art.º 913º do C. Civil. Há assim diferentes tipos de vício: vício que desvalorize a coisa; vício que impeça a realização da finalidade a que se destina; falta de qualidades asseguradas pelo vendedor e falta de qualidades necessárias à realização daquele fim.
Face ao alegado pelo Demandante no seu requerimento inicial o mesmo alicerça a sua pretensão nos vícios que se repercutem na afectação das condições de habitabilidade e contribuem para a degradação do prédio, os quais constituem desvios estruturais à qualidade devida.
Assim, concluímos pela existência de vícios ou defeitos de construção merecedores da reparação prevista no Art.º 1221º do C. Civil, tornando-se assim a Demandada responsável pela mesma.
Face à natureza da prestação em causa, entende o Tribunal razoável, nos termos do art.º 777º, n.º 2, do Código Civil, o prazo sugerido pelo Demandante para o cumprimento de tal obrigação: 180 dias (a contar do trânsito em julgado da decisão), podendo o Demandante, em caso de incumprimento, requerer, em execução, que o facto seja prestado por outrem à custa da Demandada - modalidade de execução específica regulada no art.º 828º do Código Civil.
Por outro lado,
Peticiona o Demandante, para além da reparação dos vícios de construção que se verificam nas partes comuns - elencados no art.º 4º do requerimento inicial - a condenação da Demandada a efectuar as obras necessárias à reparação dos defeitos de construção e deteriorações que apresentam as fracções autónomas - art.ºs 7º a 13º do r. i..
Ora, o administrador, como órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos – n.º 1, do art.º 1430º C.C. - está legitimado para agir em juízo em representação do condomínio, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem, ou seja, no que respeita às partes comuns do edifício e à prestação de serviços de interesse comum – art.ºs 1436º e n.º 1 do art.º 1437º, C.C..
Assim, uma vez que tal pedido não respeita às partes comuns mas sim ao direito de propriedade das fracções autónomas, exorbitando, portanto, do âmbito da competência da assembleia de condóminos e do administrador, são os condóminos, proprietários das fracções autónomas que apresentem deficiências de construção, que têm legitimidade para solicitar à empresa construtora as respectivas reparações e não o administrador.
E nem a assembleia pode conceder poderes ao administrador para estes efeitos, na medida em que os não tem.
E esta solução não é alterada mesmo que os defeitos tenham a sua origem em partes comuns e se repercutam, causando danos, no interior das diversas fracções que constituem o prédio.
Quanto à cláusula penal peticionada,
parece-nos que, em rigor, o que o Demandante teve em vista foi a condenação da Demandada numa sanção pecuniária compulsória, prevista no art.º 829º -A do C. C., já que a cláusula penal se consubstancia na convenção por via da qual as partes fixam o quantitativo da indemnização para a hipótese de incumprimento do negócio jurídico ou para o seu mero atraso, o que não é manifestamente o caso.
Ora,
estabelece o citado preceito que “nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o Tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma sanção pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.”
A inclusão de tal sanção, como medida coerciva de cumprimento, visou, fundamentalmente, dois aspectos: por um lado, a importância que o cumprimento das obrigações assume, em particular para o credor; por outro lado, o respeito devido às decisões dos Tribunais, enquanto órgãos de soberania.
O fim específico de tal previsão é o de forçar o devedor a cumprir, vencendo a resistência da sua oposição ou do seu desleixo, indiferença ou negligência, constrangendo-o, pois, a obedecer à decisão condenatória, assim se gerando uma nova obrigação, todavia subsidiária.
Não está só em jogo o natural interesse do credor na realização prática da prestação a que tem direito, mas ainda o interesse geral da credibilidade da decisão judiciária e da própria Justiça.
No entanto,
no caso em apreço, a reparação dos defeitos da fracção autónoma constitui uma obrigação de facto fungível - dada a possibilidade de ser cumprida por terceiro nos termos já expostos - e, como tal, não admite a aplicação do art.º 829º-A.
Não tem assim o Demandante o direito pretendido.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada B a proceder, no prazo de 180 dias contado do trânsito em julgado da Sentença, à eliminação e reparação dos defeitos de construção e deteriorações que o prédio em causa apresenta no que concerne às partes comuns.
Quanto ao mais peticionado, absolvo a Demandada do pedido.
Custas a cargo do Demandante e da Demandada, na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente.
Cumpra-se o disposto nos Artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001 de 28 de Dezembro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 23 de Abril de 2007
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia