Sentença de Julgado de Paz
I- IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E OBJECTO DO LITÍGIO
A presente acção vem proposta por A ora Demandante, contra B, e tem por objecto direitos e deveres de condóminos enquadrando-se, quanto à matéria, na alínea c) do nº 1 do artigo 9º da Lei 78/2001, de 13 de Julho.
Em resumo, alega o Demandante que a Demandada é proprietária de duas fracções, correspondentes a estacionamentos, sitos na cave do prédio e que, cabendo a cada fracção um pagamento trimestral de €33,17 entre 2002 e 2006 e de € 31,67 a partir de 2006, a título de comparticipação em despesas de condomínio, a Demandada nada paga desde 2002, sendo devedora de €1.572,16. Pede a condenação da Demandada no pagamento de tal quantia acrescida de €4 gastos com certidão predial junta aos autos.
Junta 13 documentos (de fls. 2 a 47).
Regularmente citada a Demandada apresentou a contestação de fls. 56 a 58, alegando que o cálculo da comparticipação das garagens nas despesas do prédio inclui o pagamento de serviços por estas não usufruídos como é o caso da manutenção dos elevadores e casa das máquinas; do vencimento e outros encargos com a porteira; gastos com piscina, áreas circundantes e instalações sanitárias; 6 arrecadações e uma dependência. Conclui pedindo a correcção dos valores peticionados.
Junta documentos de fls. 59 a 76, incluindo carta no qual designa pessoa, não gerente, para a representar (fls. 59) na audiência marcada para 07.01.2008, sem que se mostre junto qualquer outro documento, incluindo identificação do gerente e matrícula da sociedade.
Ambas as partes sustentam as respectivas posições em pareces jurídicos que juntam de fls. 26 a 31 e de fls. 68 a 76;
O Demandante afastou a fase de mediação.
Na primeira data marcada para audiência de julgamento, a Demandada não compareceu nem se fez representar e não veio justificar a falta no prazo legal (embora o tenha feito depois) pelo que a mesma foi considerada injustificada. Designada nova data para audiência, realizou-se a primeira sessão com inquirição de duas testemunhas e observância das formalidades legais aplicáveis, como da acta se alcança. Compareceu, para além do Demandante, apenas, pela parte Demandada, a pessoa designada nos termos supra a qual, não se fazendo acompanhar de qualquer documentação que provasse a qualidade e suficiência de poderes de quem a designou, foi notificada de que o documento de representação não era válido e foi admitida a intervir na qualidade de gestor de negócios ficando a validade da intervenção sujeita a ratificação expressa pela Demandada que deveria, também, fazer prova da ausência do seu gerente no estrangeiro. Notificado o gestor de negócios e, também, por correio, a sociedade, mediante envio de cópia da acta, nada veio a ser dito ou requerido nos autos no prazo fixado.
Em consequência, decide-se considerar ineficazes os actos praticados pelo gestor de negócios na audiência de julgamento e, também, injustificada a segunda falta da Demandada.
Cumpre apreciar e decidir.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor. Verificam-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, inexistindo questões prévias ou nulidades que obstem ao conhecimento do mérito da causa ou invalidem totalmente o processo.
Está em causa decidir se a Demandada deve, ou não, pagar ao Demandante a quantia que vem pedida o que passa por uma análise prévia das despesas para as quais a Demandada está obrigada a contribuir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Ponderada a prova produzida, incluindo os documentos juntos aos autos, que se mencionam e, salvo expressa ressalva, se dão por reproduzidos, julgam-se provados, com interesse para a decisão da causa os seguintes factos :
A. O Demandante tem como entidade administradora a sociedade C, representada por D, nos termos que decorrem da acta e escritura de fls. 2 e de fls.3/5;
B. A Demandada é proprietária das fracções autónomas, designadas pelas letras “I” e “H”, correspondentes aos estacionamentos nº 60 e nº 61, na 3ª cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº x, da freguesia de Lumiar, concelho de Lisboa, descrição que consta de cópia não certificada de registo predial junta de fls. 11 a 24;
C. A Demandada ainda não registou a seu favor a propriedade das indicadas fracções e apresenta-se junto da administração do prédio como proprietária ( cfr. carta de fls. 9 e 10);
D. Na descrição predial relativa à constituição da propriedade horizontal consta que o prédio é constituído pelas fracções autónomas “ Fracção A (…)Fracção AX (… ) Direito dos Condóminos - Partes comuns: habitação destinada à porteira no rés-do-chão direito frente; estacionamento privativo nas caves menos um, menos dois, menos três e menos quatro; piscina e dependências de apoio no piso nove. “;
E. Em Assembleia de Condóminos do prédio Demandante foi deliberado que o valor da quota trimestral relativa a cada uma das fracções de estacionamento era de €33,17;
F. A partir de 2006, o valor trimestral inerente às fracções da Demandada foi fixado em €31,67, nos termos dos mapas de fls. 20 a 24;
G. A Demandada não paga contribuições para despesas de condomínio desde 2002, inclusive, o que corresponde a um total não pago de €1.568,16;
H. O Demandante enviou à Demandada, que a recebeu, a carta de fls. 25, datada de 10 de Outubro de 2007, interpelando-a para pagar o valor referido na alínea anterior;
I. A Demandada respondeu ao Demandante através da carta de fls. 9 e 10 dos autos, com data de 17.Novembro.2007, defendendo não lhe ser exigível o pagamento de despesas com partes comuns do prédio;
J. Em 19.Janeiro.2006 e na sequência de deliberação da Assembleia de Condóminos, a Comissão de condóminos do prédio elaborou os cálculos para determinação da nova contribuição a cobrar em 2006 aos proprietários não residentes, nos termos que constam de fls. 44 a 46 dos autos, excluindo das despesas a cargo destes as que se referem à piscina e anexos e uma percentagem das despesas indivisíveis;
K. O artigo 2º do Regulamento de Condomínio, sob a epígrafe “Descrição geral do condomínio” tem a seguinte redacção:
“O prédio objecto deste regulamento de condomínio é composto por:
a)47 fracções autónomas, das quais 24 são apartamentos para habitação, 2 são lojas para comércio, 21 são estacionamentos autónomos identificados com os nºs 50,49,48,42,64,63,62,61,60,54, 76,75,74,73,72,66,85,84,83,82,81, que só podem ser vendidas aos condóminos do prédio ou dos Lotes 123-A,123-C,123-D,123-E e 123-F.
b) uma zona comum, dos condóminos habitacionais, composta por um apartamento para habitação da porteira; um parque de estacionamento colectivo com 4 lugares para automóveis; 5 arrecadações do prédio; 1 piscina, 2 instalações sanitárias de apoio à piscina e 1 sala de máquinas; 2 elevadores e sua casa das máquinas.
No plano horizontal o prédio é composto por : 4 caves (arrecadações e estacionamentos), piso zero (casa da porteira e 2 lojas), 8 pisos destinados a habitação, piso 9 com piscina e dependências.
L. Por seu turno, no artigo 5º do mesmo regulamento, sob a epígrafe “Partes comuns de uso exclusivo dos condóminos habitacionais” estabelece-se que:
1. São elas:
a) o apartamento de habitação da porteira, sito no rés-do-chão;
b) dois elevadores que servem as fracções e as suas casas das máquinas;
c) a entrada para o prédio, seus vestíbulos, escadas, corredores de passagem e de acesso às fracções;
d) uma piscina, sua casa das máquinas e instalações sanitárias.”
M. Dispõe-se, ainda, no nº 1 do artigo 11º “ Uso das partes comuns em geral” que “As partes comuns, com excepção das garagens, destinam-se ao uso exclusivo dos condóminos das fracções habitacionais …”;
N. O prédio dos autos integra-se num conjunto de seis edifícios E no qual existem serviços de controlo de acessos e vigilância durante 24 horas;
O. Os serviços da porteira não se estendem às garagens salvo as limpezas periódicas e pagas à parte;
Consideram-se factos não provados os seguintes:
1. O macrolote é composto, também, por 230 espaços de parqueamento individuais;
2. A gestão da garagem é exercida rotativamente por cada um dos prédios em períodos anuais;
3. Os custos dos serviços de vigilância, acrescidos dos consumos de luz, água e limpeza são suportados pelos seis edifícios em função da sua permilagem no macrolote.
Fundamentação dos factos provados e não provados
Para fundar a sua convicção o tribunal ponderou a prova documental junta aos autos, as declarações das partes e o depoimento das duas testemunhas oferecidas, ambas porteiras do conjunto de edifícios E onde se integra o prédio dos autos. Com interesse, estas testemunhas esclareceram que procedem à limpeza das garagens apenas periodicamente, e quando recebem instruções da Administração para esse efeito, e que estes serviços são pagos à parte.
Da apreciação de facto e de direito
Nos termos do artº 1420 º do Código Civil, a qualidade de proprietário de uma fracção autónoma, independente, confere ao respectivo titular, também, uma parcela na compropriedade das partes comuns do edifício, tornando-se os dois direitos indissociáveis. Por sua vez, o nº 1 do artº 1424º do mesmo diploma, sujeita o titular de tais direitos à obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e para o pagamento de serviços de interesse comum, na proporção do valor das suas fracções.
São imperativamente partes comuns do prédio, não podendo os interessados acordar em sentido diferente, todas as enunciadas no nº 1 do artº 1421º do mesmo Código. De outro lado, presumem-se comuns, se nada resultar em contrário, as partes do prédio enunciadas no nº 2 do mesmo normativo, designadamente, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, as garagens e outros lugares de estacionamento. Como escreve Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, pag. 77, as partes, referidas neste nº 2, não são partes que integrem a estrutura do prédio nem que afectem a normal utilização de cada fracção e, por isso, podem ser excluídas do regime da comunhão ou, o mesmo é dizer, podem ser afectadas apenas a determinada fracção ou fracções.
Vem provado nos autos, ter sido estabelecido pelos condóminos do prédio, no Regulamento de Condomínio, que o apartamento de habitação da porteira, sito no rés-do-chão; os 2 ascensores que servem as fracções e as suas casas das máquinas; a entrada para o prédio, seus vestíbulos, escadas, corredores de passagem e de acesso às fracções e uma piscina, sua casa das máquinas e instalações sanitárias, são partes comuns de uso exclusivo dos condóminos habitacionais. Decorre do contexto do regulamento - incluindo a disposição que condiciona a venda de estacionamentos apenas a condóminos do conjunto de edifícios onde está inserido o prédio – que a qualidade de condómino habitacional assenta apenas àquele que for proprietário de uma fracção destinada a habitação.
Também se dispõe na lei que as despesas relativas aos diversos lanços de escada ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem (nº 2 do artigo 1424º do código citado).
De tanto quanto antecede se conclui, por um lado, que à Demandada não assiste a qualidade de condómina habitacional estando-lhe vedado o uso das partes comuns exclusivamente reservadas aos condóminos habitacionais e, por outro lado que, por esse motivo, está legalmente dispensada de concorrer para os encargos inerentes a tais zonas. Pelo contrário, só os condóminos habitacionais, que têm o seu uso exclusivo, devem suportar o encargo das referidas partes comuns, incluindo todas as inerentes ao serviço de portaria/porteira (vencimento, seguro, segurança social, habitação) porquanto se verifica, no caso concreto, que a porteira apenas procede à limpeza esporádica da garagem e não efectua vigilância da mesma porque essa tarefa é executada por outra entidade.
Chegados à conclusão da não obrigação da Demandada contribuir para as despesas inerentes às partes comuns referidas no artigo 5º do Regulamento e afectas ao uso exclusivo dos condóminos habitacionais importa saber se a Demandada pode recusar-se a pagar o valor que vem pedido e que incluirá tais valores.
Vejamos.
A Administração do prédio Demandante tem vindo a fixar – pelo menos, desde 2002 e até 2006 - o valor da contribuição da Demandada com base nas deliberações tomadas em Assembleias de Condóminos e na sequência da aprovação de orçamentos de despesas anuais.
Quanto à eficácia das decisões da assembleia, a regra legal é a de que “ as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções “ (nº2 do artigo 1º do Dec. Lei 268/94, de 25 de Outubro) o que está em consonância com todo o regime da propriedade horizontal no qual é notória a intenção do legislador de apaziguamento e estabilidade das relações entre condóminos e a prevalência da vontade da maioria.
Tanto assim, que mesmo as deliberações contrárias à lei (interpretando-se, aqui, com o sentido restrito de norma não imperativa ou que não consagre princípio de ordem pública) ou a regulamento anteriormente aprovado não merecem a sanção da nulidade mas, antes, a da anulabilidade o que quer dizer que só podem ser “atacadas” dentro dos prazos legais sob requerimento de condómino que as não tenha aprovado (artigo 1433º do Código Civil).
Contudo, não decorre da matéria alegada, nem da prova produzida, que a Demandada tenha manifestado em Assembleia de Condóminos, essa sua discordância sendo que esse é o lugar adequado para o efeito. Por outro lado, a Demandada não impugnou como poderia e deveria as sucessivas deliberações da Assembleia que, em conformidade com o que ficou provado, aprovaram os orçamentos anuais e a repartição de despesas nos termos em que o foram. Tanto quanto foi dado conhecer ao tribunal, a Demandada limitou-se a não pagar, desde 2002, os valores que lhe foram imputados, o que não é eficaz nos termos legais e não constitui, a nosso ver, a melhor opção nas relações entre condóminos. Consideramos, assim, que as alegadas deliberações da Assembleia de Condóminos que fixaram, directa ou indirectamente, a comparticipação da Demandada não podem agora ser postas em crise – sobretudo nos termos que foram alegados e provados sendo ainda certo que o tribunal não pode substituir-se às partes e a Demandada não compareceu à audiência de julgamento nem se fez representar validamente. Por essa razão, deverá a Demandada proceder ao pagamento de contribuições que vem pedido sem prejuízo de lhe assistir a faculdade de impugnar as futuras deliberações da Assembleia de Condóminos na medida em que estas violem o seu direito de exigir que a sua contribuição seja calculada sobre as despesas de conservação e fruição das partes comuns do prédio expurgadas das despesas que são inerentes às partes que não lhe são comuns.
No que respeita ao pedido de pagamento de €4 por falta de factos e de fundamento legal que o sustentem não pode ser atendido.
III – DECISÃO
Por tudo o exposto, julgo a acção procedente, salvo no que respeita ao pedido de pagamento de €4 e, em consequência, condeno a Demandada a pagar ao condomínio Demandante a quantia de €1.568,16.
Sem embargo do que antecede e pese embora não ter sido deduzido pedido reconvencional, sugere-se ao Condomínio Demandante que, para os exercícios futuros, não deixe de observar, no cálculo da comparticipação mensal da Demandada o que supra se referiu sobre a não obrigatoriedade desta concorrer para despesas inerentes a partes comuns cujo uso lhe está excluído, incluindo os serviços de porteira.
Na medida em que por um lado a Demandada é condenada no pagamento pedido mas, por outro, o condomínio Demandante também deverá atender, de futuro, aos fundamentos da oposição aqui apresentada por esta, considero ambas as partes responsáveis pelas custas do processo, na mesma proporção ( artigo 8º da Portaria 1456/2001, de 28.12).
As custas do processo têm o valor de €70, e já se encontram pagas por ambas as partes.
Registe e na medida em que nenhuma das partes compareceu para o acto de leitura de sentença para hoje marcado, notifique-as da presente sentença por correio registado.
Julgado de Paz de Lisboa, 30 de Abril de 2008
(Texto elaborado e revisto pela própria por meios informáticos)
A Juíza de Paz
Maria de Ascensão Arriaga