SENTENÇA
Processo n.º x
RELATÓRIO:
A demandante, A, identificada a fls.1, intentou uma ação declarativa de condenação contra as demandadas, B, NIPC. x e C, NIPC. x, nos termos do n.º1, alínea c) do art.º 9 da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alegou em síntese, que é a administradora do D, no qual as demandadas foram, até .../.../..., proprietários e condóminos da fração A, devendo efetuar o pagamento de quotas da respetiva responsabilidade. Concluiu pedindo a condenação de ambas no pagamento de quotas de condomínio referentes a Dezembro de 2006 a Dezembro de 2010 na quantia de 1.330€; 1.330€ de multa aplicável conforme o n.º1 do art.º 18 do Regulamento de condomínio; 151,95€ de juros vencidos a taxa legal, a partir do vencimento de cada quota e as despesas inerentes a ação. Juntando 15 documentos.
A demandada C foi regularmente citada, contestou respondendo que ocorreu um contrato de locação financeira entre o C e E, que por sua vez B a posição contratual à outra demandada, B. Em .../.../... a demandada B, celebrou um contrato de sublocação do estabelecimento comercial com F e em 2010 a ora demandada transmitiu definitivamente a propriedade do imóvel, e concluiu pela improcedência da ação. Juntando 5 documentos.
A demandada B, regularmente citada, contestou impugnando os fatos e alegando a ilegitimidade passiva desta, declinando a responsabilidade pelo pagamento de quotas para a outra demandada, C, e alegando que não fora convocada para as assembleias
A demandante respondeu as exceções alegando pela respetiva improcedência.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem obtenção de acordo entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções, nem questões prévias, de que cumpra conhecer
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.26 da LJP, reafirmando-se a importância das partes resolverem o diferendo que as opõe de forma consensual, sem contudo lograr obter acordo entre as partes. Seguiu-se para a fase de produção de prova, com as devidas formalidades, como se infere da ata de fls. 214 a 219, na qual ocorreu a junção de quatro documentos, pelas partes.
I-FACTOS PROVADOS:
a)Que a demandante é a administradora do condomínio do D.
b)Que exerce essas funções desde 2001.
c)Que a .../.../... foi celebrado, por escrito, um contrato de locação financeira entre a demandada C e E.
d)Que E era o locatário da fração A.
e)Que a demandante, C, era o locador financeiro da fração A.
f)Que o contrato foi registado na Conservatória do registo Predial de Câmara de Lobos.
g)Que a .../.../... foi celebrado, por escrito, um contrato de cessão de posição contratual.
h)Que E, na qualidade de locatário, cedeu a sua posição a demandada, B.
i)Que a demandada, C, aceitou a cessão de posição contratual.
j)Que a .../.../... foi celebrado um contrato de sublocação do estabelecimento comercial.
l) Pelo qual, a demandada, B, cedeu a exploração da fração autónoma A, a empresa, G.
m)Que a .../.../... foi celebrado, por escrito, um contrato de arrendamento comercial de duração limitada.
n)Que teve como outorgantes a demandada, B, e o banco H.
o)Que a demandada, B, arrendou a fração A na qualidade de locatária.
p)Que o contrato de locação financeira terminou a .../..../... .
q)Que era a demandada, B, que pagava as quotas do condomínio.
r)Que o fazia por meio de cheque.
s)Que nenhuma das demandadas comunicou a sublocação ao administrador do condomínio.
t)Que nenhuma das demandadas costumava comparecer as assembleias de condomínio.
u)Que o administrador do condomínio convocava a demandada, B, para as Assembleias.
v)Que o administrador enviava copia das atas das assembleias à demandada, B.
x)Que o administrador enviava avisos de cobrança das quotas do condomínio à demandada, B.
z)Que o representante legal da B recusou as cartas.
aa)Que o representante legal da B foi interpelado pessoalmente no escritório.
bb)Que a demandante interpelou as duas demandadas para efeitos de pagamento das quotas.
cc)Que ocorreu alteração na gerência da demandada, B.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção nas peças processuais, bem como na análise dos 24 documentos juntos pelas partes, cujo teor considero por reproduzido.
Foi relevante o depoimento da testemunha I, que explicou o funcionamento da demandante em relação as convocatórias para as assembleias de condóminos, bem como as diligencias que efetuam, no caso de os condóminos não estarem presentes nas mesmas. Referiu-se ao regulamento de condomínio devidamente aprovado em assembleia e enviado a todos os condomínios para conhecimento do respetivo teor. Explicou que se deslocou pessoalmente ao escritório do E, para cobrar as quotas, dificuldades pois era ele, na qualidade de representante legal da B, que emitia os cheques, nessa ocasião este comunicou-lhe que não era responsável por aqueles pagamentos.
A testemunha J, confirmou que a B pagava as quotas do condomínio por cheque, que recebiam a correspondência daquela, pois o E fora socio gerente daquela, embora atualmente já não o seja. Confirmou a deslocação da anterior testemunha ao escritório deste para efetuar a cobrança das quotas daquele condomínio. Explicou que a B sublocara o imóvel a outra empresa que entretanto entrou em processo de insolvência. Após o que arrendou comercialmente a um banco aquela fração; fatos que são do seu conhecimento pessoal por ser funcionária do escritório do referido E.
A testemunha K apenas explicou os termos do contrato de locação e que o banco tinha conhecimento da sublocação e posterior venda do imóvel.
II- DO DIREITO:
O caso dos autos circunscreve-se ao não pagamento de quotas de condomínio, obrigação que deriva do fato de ser proprietário de uma fração autónoma de um imóvel constituído no regime da propriedade horizontal.
Verifica-se que no caso concreto foi deduzido um pedido de pagamento de quotas indistintamente em relação às duas demandadas.
No que respeita a demandada, B, alega a respetiva ilegitimidade na ação, o que consubstancia uma exceção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos da alínea e) do art.º 494 e 495, ambos do C.P.C., cuja procedência impede que o Tribunal conheça do mérito da causa, pelo que cumpre apreciar em primeiro lugar.
O art.º 26 do C.P.C. determina o que se entende por legitimidade processual das partes, que do lado ativo resulta em ser considerado parte quem tenha interesse direto em demandar, e do lado passivo quem tenha interesse direto em contradizer.
A legitimidade processual não se confunde com a legitimidade substantiva, requisito da procedência do pedido, afere-se pelo pedido e causa de pedir, tal como o autor/demandado os apresenta, independentemente da prova dos factos que integra esta última, é parte legítima quando admitindo-se que existe a relação material controvertida, ele seja efetivamente seu titular (AC. do STJ Proc. 04B2212 de 14/10/2004 e AC. do STJ Proc. 03B464 de 18/09/2003, in base de dados da dgsi.pt.
O caso vertente prende-se precisamente com a questão de saber qual das demandadas é responsável pelo direito que se pretende valer em juízo, o pagamento das quotas de condomínio de uma fração autónoma, isto consubstancia uma questão de direito substantivo, ou seja, prende-se com a apreciação da causa de pedir, o que implica existir uma pronúncia sobre o mérito da ação, desta feita cai, assim, por terra o fundamento da exceção invocada que assim improcede.
Pelo conjunto dos fatos provados, nomeadamente os documentos junto de fls. 75 a 87 e 88 a 93, constata-se que está na base da discussão um contrato de locação financeira celebrado entre as demandadas.
No que respeita aos fatos provados temos que apenas a demandada B, era convocada para as assembleias, recebia as respetivas atas e pagou as quotas até meados 2006, por cheque bancário, e que endereçava as cartas ao administrador do condomínio, como aliás é visível pelo documento junto em audiência de julgamento.
Provou-se que ambas as demandadas foram interpeladas para pagamento da divida, mas que apenas a demandada B se apresentou como responsável pelo pagamento de quotas, o que facilmente se depreende pelo último cheque que enviou ao administrador do condomínio, datado de .../.../..., conforme documentos juntos de fls. 221 a 223.
No que respeita a obrigação de contribuir para as despesas pagamento do condomínio (n.º1 do art.º 1424 do C.C.) é uma obrigação propter rem que resulta do próprio estatuto do condomínio e não de um ato de aceitação dos condóminos, resta saber se pode ser desligada da titularidade do direito de propriedade em virtude de um contrato obrigacional (comercial), como é o caso da locação financeira imobiliária, o qual é regulamentado pelo D.L. 149/95 de 24/06 com as alterações constantes dos D.L.265/97 de 2/10, D.L.285/2001 de 3/11 e D.L 30/2008 de 25/02.
Do regime do contrato de locação financeira resulta que, embora possua algumas afinidades com a locação é um contrato autónomo e distinto daquele, o que deriva de algumas especialidades deste, nomeadamente ser da responsabilidade do locatário a escolha da coisa, pois é ele que frui e goza das utilidades que lhe proporciona, o que se verifica enquanto o contrato durar, e com a opção de compra desta findo o prazo de duração do contrato (n.º1, al f), e ) do art.º10 D.L. 149/95 de 24/06). Para além disso, é o locatário que assume os riscos de perecimento e deterioração do bem, ainda que imputável a caso fortuito ou de força maior, o que se explica por ser ele que fica na disponibilidade material da coisa (art.º 15 do D.L. 149/95 de 24/06), podendo inclusive exercer os direitos próprios do locador, no que se inclui os direitos de reclamar e exigir a reparação sobre eventuais defeitos que a coisa possa ter, apenas exclui os direitos que só o locador possa exercer (intuito personae), (alínea e) do art.º 10 do citado D.L. 149/95).
Por sua vez, o locador tem um papel económico de mero financiador, concedendo ao locatário o gozo e a disponibilidade do bem, isto porque apenas adquiriu a coisa para a dar em locação, o que facilmente é percetível pelo teor do documento junto de fls.79 a 87, e nomeadamente no art.º 4 daquele contrato, remete todas as responsabilidades derivadas da aquisição da coisa para o locatário, inclusive o pagamento de impostos que recaiam sobre o imóvel, algo que é normalmente da exclusiva responsabilidade do seu titular.
Conclui-se pois, que o regime da locação financeira institui expressamente um regime próprio (especial) previsto na alínea b) do art.º 10 do referido D.L. no que tange ao modo como os custos correntes de fruição e serviços das partes comuns devem ser suportados, fazendo-os recair sobre o locatário, afastando assim a norma geral prevista no Código Civil (art.º 1424).
Pela responsabilidade pelo pagamento de quotas de condomínio, não há unanimidade na jurisprudência, todavia a doutrina dominante tem vindo a defender que a responsabilidade é do locatário, uma vez que é ele que possui o uso/gozo do bem, que se mantém pelo período de tempo em que vigorar o contrato mediante o pagamento de uma renda, no mesmo sentido veja-se os AC. do STJ Proc.5662/07.5 YYPRT-A.SI, 6ª secção, de 02/03/2010, Proc. 08A1057 de 10/07/2008 e 08B2623 de 6/11/2008, in www.dgsi.pt, posição esta igualmente acolhida por este Julgado de Paz.
No que respeita a aplicação da multa verifica-se que este edifício possui regulamento de condomínio devidamente aprovado na assembleia de condóminos realizada em 30/07/2008 e do qual consta expressamente no n.º1 do art.º18 a possibilidade de aplicar uma multa no caso de incumprimento no pagamento de quotas que se verifique por um período superior a 30 dias, multa essa de valor igual a quota mensal, o qual consubstancia um clausula penal moratória, que visa compelir os condóminos a cumprirem com as suas obrigações.
Este é uma das fontes de regulamentação das partes comuns do edifício, corporizando em si um conjunto de normas que disciplinam o gozo, conservação e administração do edifício. O regulamento resulta de uma declaração de vontade que se funda na vontade de um órgão colegial, a assembleia de condóminos, pelo que as suas normas possuem natureza real, impondo-se a todos os que se encontram ligados a organização condominal, independentemente das pessoas que sejam titulares das frações.
Deste documento resulta que as quotas de condomínio possuem uma periodicidade mensal, devendo esta obrigação ser cumprida até ao dia 8 de cada mês (n.º 1 do art.º 7 do Regulamento de Condomínio), pelo que não estamos perante uma obrigação com prazo certo para cumprir, daí que a lei exige a interpelação do devedor, conforme determina o n.º1 do art.º805 do C.C.
No caso em apreço verifica-se, ainda, que a demandante requer em simultâneo a aplicação da multa e os juros legais vencidos. Ora não é possível exigir cumulativamente a penalidade contratualmente fixada e a penalidade que a lei fixa subsidiariamente para o incumprimento das obrigações pecuniárias (art.º 811 e 806 ambos do C.C.), pois ambas visam precisamente o mesmo, penalizar os faltosos pelo não cumprimento pontual das obrigações, motivo pelo qual entende não proceder o pedido de pagamento de juros de mora.
Conforme resulta dos factos provados, as demandadas foram interpeladas para cumprir a respectiva obrigação, porém, até hoje não ocorreu a qualquer pagamento, pelo que permanece em divida as quotas de condomínio que são da total responsabilidade da demandada, B, pois para além de tudo o que já foi referido acrescente-se que na data em que efetuou o último pagamento das quotas referiu na carta que enviou a demandante (documento junto a fls.221) que passo a citar o ponto 2 da mesma: “Logo que possível esta empresa procederá ao pagamento do valor remanescente”, ora tal expressão só é concebível partindo do pressuposto que a mesma reconhece ser ela a responsável pelas quotas do condomínio da fração A daquele edifício, sendo estranha a toda a ação a alteração de gerência que, entretanto, ocorreu nesta empresa e que em nada influi.
Por fim, a demandante deduz-se um pedido ilíquido, despesas inerentes a ação que não faz assentar em nenhuma factualidade. Ora o Tribunal não pode condenar naquilo que não conhece, nem no que não foi devidamente concretizado, nomeadamente os custos que a demandante eventualmente suportou, daí que este pedido improceda.
DECISÃO:
Nos termos do exposto, julgo parcialmente procedente a ação, por provada, e em consequência condena-se a demandada, B, a pagar á demandante a quantia total de 2.260€ referente as quotas de condomínio desde Dezembro de 2006 a Dezembro de 2010, na qual se incluiu a penalização correspondente ao valor das quotas em divida prevista no n.º1 do art.º17 do regulamento de condomínio. No que respeita a demandada, C, é absolvida dos presentes pedidos, por não se ter feito qualquer prova contra esta.
CUSTAS:
São a suportar pela demandada, B, por ser considerada parte vencida, na quantia de 35€ (trinta e cinco euros), a efetuar no prazo de 3 dias úteis a partir da notificação da presente sentença, nos termos dos art.º 8 e 10º da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 com a redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02, sob pena de lhe ser aplicada a sobretaxa diária de 10€ (dez euros).
Em relação à demandante e outra demandada cumpra-se o disposto no art.º 9 da referida portaria.
Funchal, 12 de Abril de 2012
A Juíza de Paz
(redigido e revisto em computador, n.º5 do art.º 138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)