SENTENÇA
RELATÓRIO:
O demandante, A, residente no Funchal, instaurou a ação declarativa de condenação contra os demandados, B e C, ambos com sede no x, o que fez ao abrigo do art.º 9, n.º1, alínea H) da LJP.
Para tanto alega em suma que é proprietário da fração autónoma Z, sita no3º andar do x, daquele edifício, sendo o segundo demandado administrador do condomínio. Sucede que a sua fração está situada no último andar do x, o que a torna mais vulnerável, na medida em que está sujeita a infiltrações provocadas por falta de impermeabilização e limpeza das caleiras, sitas no terraço de cobertura. Em consequência direta a sua fração tem sofrido deteriorações no interior, provenientes de humidades e infiltrações em diversos locais. Alertou o condomínio que lhe disse que devia reclamar junto da companhia de seguros, o que fez. A sua fração foi objeto de peritagem a qual concluiu que os danos tinham origem no telhado, na sua deficiente estanquicidade e falta de limpeza das caleiras, pelo que não assumiria a responsabilidade pois estava fora do âmbito do seguro. O que o levou a dar conhecimento aos demandados, que nada fizeram. Os danos no interior da fração são visíveis, sobretudo nas paredes e madeiras, necessitando com urgência de reparação, conforme orçamento junto, na quantia de 1.000€. A falta de resposta dos demandados tem-lhe causado angustia, incómodos e indignação. Conclui pedindo que sejam condenados A) proceder á reparação dos danos no interior da sua fração, provenientes das infiltrações, nomeadamente em paredes e madeiras ou em alternativa a pagar-lhe a quantia de 1.000€, conforme orçamento, de indeminização correspondente aos danos existentes, acrescida de juros, á taxa legal, desde a citação até efetivo e integral pagamento; B) proceder às necessárias obras de manutenção e reparação no terraço do prédio, na quantia de 1.000€; C) pagar indemnização por danos não patrimoniais que lhe foram causados. Junta 28 documentos.
Os demandados regularmente citados contestaram. Alegam em suma que numa visita do demandante á sede da demandada administradora, alegou que a situação existente na sua fração já existe há alguns anos. Sucede que o edifício já teve várias administrações e em atas datadas de 2004 já se fazia referência à necessidade de pintar o mesmo, repetindo-se o mesmo em 2005. E, o demandante não esteve presente nem representado em nenhuma daquelas assembleias, não tendo dado conhecimento de qualquer infiltração. Novamente, em 2006, o assunto foi falado e o demandante não compareceu na assembleia. Em 2007 o demandante esteve presente, na assembleia, mas não fez qualquer reclamação e novamente o assunto foi discutido. O mesmo se passou em 2008, não tendo dado conhecimento a ninguém dos danos, nem a possibilidade das administrações verificarem o que se passava. A atual administração contatou os anteriores administradores que nada sabiam em relação ao assunto. Porém, após a realização de obras, o demandante contatou os administradores dizendo-lhes que havia problemas de humidade na sua fração, que podiam ter origem no terraço de cobertura, tendo deixado as chaves para que pudessem averiguar uma vez que não residia lá, mas a então administração entendeu que sem a presença do demandante não entraria na sua fração pois não queria ser responsável pela omissão de algum bem. Assim, a existirem danos não pode ser imputável á administração a omissão ilícita do dever de diligência e da propriedade do demandante. Conclui pela improcedência da ação. Junta 10 documentos.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação por ausência dos demandados.
O Tribunal é competente em razão do território, valor e matéria.
As partes possuem personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao art.º 26, n.º1 da LJP, sem que as partes tenham chegado ao consenso. Seguiu-se para produção de prova com a junção de 8 documentos pelo demandante, e a marcação da inspeção ao local já requerida por aquele. Na segunda sessão realizou-se a inspeção ao local, ouviram-se no local as testemunhas apresentadas pelas partes, terminando com as alegações proferidas pelos mandatários das partes, tudo conforme atas de fls. 69 a 71 e 81 a 84.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I-FACTOS ASSENTES (POR ACORDO):
a)Que o demandante é o proprietário da fração autónoma Z, sita no 3º andar, do x do B.
b)Que os demandados são o condomínio, atualmente representado pela administradora, a C.
c)Que o demandante enviou carta a demandada
II-FACTOS PROVADOS:
1)Que a fração Z, fica situada no último andar do edifício.
2)Que a fração Z tem infiltrações nos tetos e paredes dos quartos e casa de banho.
3)Que os danos existem, pelo menos, desde 2007.
4)Que o demandante denunciou os danos a seguradora.
5)Que a seguradora declinou a responsabilidade.
6)Que a seguradora deu conhecimento desse facto á, então, administradora do condomínio.
7)Que a seguradora concluiu que os danos se deviam a infiltrações provenientes do telhado e falta de estanquicidade do imóvel.
8)Que o demandante solicitou orçamentos para reparação dos danos.
9)O que fez em 4/02/2008 e 30/10/2013.
10)Que o orçamento de 30/10/2013 apresenta a quantia de 850€, acrescida do IVA, para pintar a fração Z.
11)Que não consta das atas das assembleias de condóminos a existência de danos no interior da fração Z.
12)Que o demandante esteve presente nas assembleias de condóminos realizadas a 20/01/2007 e a 10/01/2008,
13)Mas não fez qualquer reclamação.
14)Que na assembleia realizada a 19/02/2007 aprovaram orçamento para reparação do edifício.
15)Que o demandante não esteve presente, nem se fez representar, nessa assembleia.
16)Que até ao dia 10/01/2008 o condomínio foi administrado por condóminos.
17)Que a 10/01/2008 o condomínio passou a ser administrado pela empresa, D.
18)Que atualmente é administrado pela segunda demandada.
19)Que a atual administração teve conhecimento dos danos por carta do demandante, enviada a 11/09/2012.
20)Que a atual administração respondeu ao demandante a 17/09/2012.
21)Que remeteu o assunto para ser discutido em assembleia de condóminos.
22)Que na assembleia realizada a 9/01/2013 discutiram e analisaram orçamentos para reparação do edifício.
23)Que o demandante não esteve presente, nem se fez representar, nessa assembleia.
24)Que o antigo administrador, E, sabia da existência de danos no interior da fração Z.
25)Que lhe foi dito pelo demandante.
26)Que na época o demandante estava a residir na x.
27)Que o demandante deixou as chaves da fração ao antigo administrador.
28)Que o condomínio efetuou obras, no exterior do edifício.
29)Que o antigo administrador preferiu não entrar na fração Z.
30)Que não queria ser responsabilizado por falta de algum bem existente no interior da fração.
31)Que o orçamento para pintura, aprovado na assembleia realizada a 19/02/2007, apenas contemplava a parte exterior do edifício.
32)Que a obra foi adjudicada á F.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal fundamentou a sua decisão na inspeção efetuada ao locado, realizada no dia 15/01/2014, onde constatou existirem os seguintes danos:
-quarto (suite) junto á sanca e abaixo desta, nota-se a tinta a empolar e fissura em toda a extensão da parede, sobretudo junto ao armário de parede. Também no interior do armário, junto ao teto e parede, há uma mancha amarelada. Verifica-se, ainda, no W.C. existente nesta divisão uma pequena mancha escura no teto, próximo da porta de entrada.
-No outro quarto verifica-se existir junto á janela, no canto superior do lado direito e também no canto inferior do lado esquerdo, algumas pequenas fissuras e a tinta a “saltar”.
Na sala, existe uma janela de sacada, o que permitiu através dela visualizar a parede exterior do edifício, a qual é também a parede exterior da fração Z. Apesar do edifício estar pintado verifica-se existir diferentes texturas na parede exterior, devido às reparações que nele foram efetuadas pelo condomínio, permitindo observar o que corresponde ao interior da fração. Verificou-se assim o que terá correspondido às fissuras exteriores, localizadas a toda a extensão da fração até ao início da varanda, sitas na zona superior das janelas, encontrando-se exteriormente o edifício reparado nos pontos fulcrais.
Os documentos juntos pelas partes serviram de prova aos factos: 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 31 e 32.
A testemunha, G, embora tenha efetuado um depoimento isento foi pouco relevante, pois a maioria dos factos que relatou ao Tribunal teve conhecimento através do próprio demandante. No entanto, esclareceu que passou a ser frequentadora da fração após o demandante passar a residir nesta com carater de permanência, verificando que os danos na fração não têm aumentado. Servindo apenas de prova do facto 26.
A testemunha, H, residente no edifício em questão mas noutra fração, sita no 1º andar, teve um depoimento isento e claro, tendo conhecimento direto dos seguintes factos: 24, 25, 26, 27, 28, 29 e 30.
Não se provou mais qualquer facto com interesse para a causa.
II-DO DIREITO:
O caso em apreço prende-se com a existência de danos materiais numa fração autónoma, sita no último piso habitacional de um edifício, constituído em propriedade horizontal.
A situação é regulada pelos artigos da responsabilidade civil (art.º 483 e ss do C.C.), bem como das disposições aplicáveis à propriedade horizontal (art.º 1414 e ss igualmente do C.C.).
Questões a analisar: pressupostos da responsabilidade civil (omissão), danos morais.
A responsabilidade civil por facto ilícito depende da verificação simultânea dos seguintes pressupostos: que exista um facto voluntário ilícito imputável ao lesante, que dessa violação sobrevenha dano e, que entre o facto praticado pelo lesante e o dano sofrido se verifique nexo de causalidade, de modo a poder afirmar-se que o dano resulta da violação.
O demandante alega que, ao longo dos anos, as administrações do condomínio não procederam a obras de reparação no telhado de cobertura do edifício, nem aos danos existentes na sua fração autónoma.
Sucede que em sede da 1ª sessão de audiência de julgamento, foi possível apurar que a alegada falta de reparação do terraço de cobertura (e não só) afinal fora objeto de reparação em 2007 (o que também foi confirmado pelas testemunhas) e desde essa ocasião que os danos existentes na sua fração não aumentaram, posto isto verifica-se a desnecessidade de apreciar a alínea b) do pedido que consistia precisamente procederem á reparação e manutenção do telhado de cobertura, de modo a evitar infiltrações na fração do demandante.
Em relação á primeira questão do pedido, o demandante imputa as infiltrações e suas consequências exclusivamente a problemas de manutenção do terraço de cobertura.
No art.º 492 do C. C. está contemplado que: “o proprietário ou possuidor de edifício ou de outra obra que ruir, no todo ou em parte, por vício de construção ou defeito de conservação, responde pelos danos causados, salvo se provar que não houve culpa da sua parte ou que, mesmo com a diligência devida, se não teriam evitado os danos; e acrescenta-se no n.º 2 que a pessoa obrigada, por lei ou negócio jurídico, a conservar o edifício ou obra responde, em lugar do proprietário ou possuidor, quando os danos forem devidos exclusivamente a defeito de conservação”.
Contempla este artigo uma presunção de culpa, de quem tenha a seu cargo algum edifício ou obra, ela vier a originar danos, causados por defeito de construção ou de conservação. A presunção apenas dispensa a prova do facto presumido (a culpa), mas já não de provar o vício de construção ou de conservação.
A questão do ónus de prova da ilicitude na situação caracterizada no art.º 492 do C. C., consubstanciada no vício de construção ou defeito de conservação, não tem sido inteiramente pacífica na doutrina e na jurisprudência.
Na esteira da tese, apoiada particularmente por LUÍS MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, vol. I, 6.ª ed.,. 325, que salienta: «A posição de alguma doutrina seguida unanimemente pela jurisprudência é a de que a aplicação desta presunção de culpa depende da prova de que existia um vício de construção ou um defeito de conservação no edifício ou obra que ruiu, prova essa que, de acordo com as regras gerais, deveria ser realizada pelo lesado.
Discordamos, salvo o devido respeito, dessa orientação, uma vez que fazer recair esta prova sobre o lesado equivale a retirar grande parte do alcance à presunção de culpa, não se justificando por isso que recaia sobre o lesado o ónus suplementar de demonstrar a forma como ocorreu esse incumprimento”.
Assim, o Tribunal tem defendido que as coisas, sobretudo imóveis e outras obras, a que alude o art.º 492. CC, estão sujeitas a manutenção e são passíveis de causar dano, carecendo de vigilância com a inerente prevenção, através da sua atenta manutenção e conservação. Ficando a cargo do seu proprietário ou possuidor ou àquele que assumir por lei ou negócio jurídico tal obrigação, realizando as reparações que se imponham em cada momento para manter a coisa em condições de segurança, evitando causar danos a terceiros.
Sendo exigível, em termos de conservação/manutenção, que se imponha ao respetivo “Condomínio” cuidados e atenção no que concerne às partes comuns do edifício.
Mas, estando em causa uma presunção ilidível (art.º 350, n.º2 do C.C.), poderia ser afastada se tivesse provado que os danos existentes nas divisões da fração Z, não se devem a culpa do condomínio ou que, mesmo com a diligência devida, se não teriam evitado os danos, o que não foi feito.
Relativamente aos casos em que haja o dever legal ou contratual de assistência ou de vigilância, a responsabilidade pelos danos provenientes da omissão encontra-se consagrada no art.º 486 do C.C.
Desta disposição deriva o dever de adotar as medidas necessárias destinadas a evitar o perigo criado pelo proprietário ou pelas coisas ou animais que lhe pertencem. E, uma vez que se trata de uma situação de perigo, não necessariamente ilícita, é aceitável que se lhe imponha o dever de tomar as providências necessárias para evitar o dano associado a esse perigo.
A este propósito refere ANTUNES VARELA, RLJ 114.º, 77 e ss.: «A ideia basilar de que parte esta sólida corrente jurisprudencial é a de que sobre cada um de nós recai o dever (geral) de não expor os outros a mais riscos ou perigos de dano do que aqueles que são, em princípio, inevitáveis.
Todavia o demandante, também, não pode ignorar que a administração das partes comuns do edifício compete, em conjunto, à Assembleia dos condóminos e ao administrador (art.º 1430 do C.C.), e este sozinho nada pode fazer, sem que previamente submeta a questão a deliberação dos condóminos, uma vez que se trata de uma decisão colegial.
No caso concreto, também, era expetável que o próprio demandante tivesse outro comportamento na qualidade de parte interessada na resolução dum problema que o afeta diretamente e que como alega já dura há vários anos.
Assim, a haver responsabilidade pelo protelamento na resolução do problema tanto cabe aos restantes condóminos como ao demandante, que como se verifica pelo Livro de Atas, juntas aos autos pelos demandados, faltou a várias Assembleias de Condóminos e naquelas a foi, não deu conhecimento aos outros condóminos do problema que tinha em casa.
Dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.”, o que significa que a responsabilidade pelo pagamento da reparação da fração autónoma do demandante terá, também, de ser suportada por ele, enquanto condómino do edifício.
No caso concreto as infiltrações que, conforme confessou na Audiência de Julgamento, cessaram após terem sido realizadas obras no edifício. E, sustenta a sua alegação com o teor de uma carta enviada pela seguradora, na sequência de uma vistoria efetuada á fração, junta a fls. 74, em data que não foi possível apurar. Porém do teor da carta, resulta que além do telhado há outras causas para as infiltrações existentes na fração.
Vejamos, verificou-se pela inspeção ao local realizada pelo Tribunal que no exterior do edifício foram efetuadas obras nas paredes exteriores da fração em causa que são simultaneamente paredes do edifício (art.º1421, alínea a) do C.C.), o que se constatou pela diferente textura existente nas paredes, ressaltando a olho nu. Precisamente nos mesmos locais, mas no interior da fração verificou-se existir algumas fissuras pequenas e, também, a tinta a soltar-se.
Obras essas que foram efetuadas em 2007, o que também resulta da ata da assembleia de condóminos realizada a 19/02/2007, fls. 41 e 42, e confirmado pelo depoimento da testemunha, H, que esclareceu que na mesma época foi, ainda, desentupida a caleira existente no terraço de cobertura, conforme foi dado a conhecer aos condóminos em assembleia.
Tendo em consideração os factos considerados como provados e a localização da fração Z, sita imediatamente abaixo do telhado, e sendo as paredes desta simultaneamente paredes estruturais do edifício, é natural que as infiltrações tenham tido origem na falta de manutenção de todas estas partes comuns do edifício. O que até vai ao encontro do que fora manifestado em assembleias de condóminos anteriormente realizadas, que relatam precisamente a necessidade de efetuar obras no edifício (como um todo), o que se verificava pelo menos desde 2005, e com o passar do tempo (aliás anos) se agudizou, até que finalmente foram efetuadas.
Ou seja, as infiltrações não terão apenas origem na causa apontada como sendo a causadora dos danos existentes, o terraço de cobertura, mas também na falta de manutenção das paredes estruturais do edifício, o que aliás coincide com a localização dos danos existentes no interior da fração, uma vez que apenas no quarto (suite) é possível verificar mancha de humidade no teto (quarto, guarda fato e w.c.), os restantes danos existentes são precisamente nas paredes da fração, junto às janelas de cada divisão, nas quais não se verifica qualquer mancha de humidade, mas micro fissuras e a tinta a saltar.
Acolheu o Código Civil nesta matéria, no art.º 563, a doutrina da causalidade adequada, segundo a qual a causa juridicamente relevante de um dano será aquela que, em abstrato, se mostre adequada à produção desse dano, segundo as regras da experiência comum ou conhecidas do agente.
Conforme se referiu, existem danos distintos que têm causas destintas, por isso não é possível imputar á única causa apontada a origem da totalidade dos danos existente, mas tão-somente os danos existentes no quarto (suite).
Em relação a estes é incontroverso que são consequência de infiltrações, provenientes do telhado, pelo que devem os custos da sua inércia serem suportados por todos os condóminos.
Assim, devem proceder à reparação dos danos causados nas paredes e tetos desta divisão, devendo os condóminos de suportar apenas os custos desta reparação, no valor em que vier a importar face á proporção do valor (permilagem) de cada uma e de todas as frações autónomas. Esta corresponde efetivamente a primeira parte do pedido deduzido pelo demandante, a reconstituição natural (art.º 566, n.º1 do C.C.)
Quanto á quantia que deverá imputar os custos da reparação o demandante apresenta um orçamento, onde se descriminam os serviços a realizar, que importam a quantia total de 850€, a fls.79, no qual está contemplado a totalidade da reparação dos danos que detém a fração e não somente aqueles que aponta como tendo origem no telhado. Assim, a referida quantia deverá ser apurada em liquidação de sentença, uma vez que não é possível apurar no caso concreto quanto importará aquela parte da reparação.
No que respeita ao pedido de danos não patrimoniais dispõe o art.º 496 do C.C. que apenas são ressarcíveis os danos que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito.
No caso concreto o demandante alega ter problemas de saúde, no entanto não fez prova que os alegados problemas tenham origem na falta de manutenção das partes comuns do edifício, antes pelo contrário resultam de outros motivos estranhos ao caso, conforme o próprio demandante admitiu, ter sido vitima de tentativa de homicídio, tendo sido sujeito a intervenção cirúrgica, e da qual resultaram sequelas, que o obrigam a precisar de cuidados médicos e medicamentosos.
Posto isto, entende-se indeferir tal pedido por falta de fundamento legal nos presentes autos.
No que respeita á demandada C não foi efetuada qualquer prova especifica que permita imputar a responsabilidade de algo (art.º 342, n.º1 do C.C.). Por outro lado, constata-se que se trata da atual administradora do condomínio em questão, edifício este que já teve outras administrações, conforme se verifica pelo Livro de Atas. Ora a haver responsabilidade pessoal, por omissão de funções, tanto seria desta como das outras, uma vez que o problema não é novo mas reporta-se a anteriores administrações.
No entanto, da ação em causa e respetivo pedido, verifica-se que esta é chamada á ação apenas na qualidade de representante legal do condomínio, conforme e bem refere o art.º1437, n.º2 do C. C., assim sendo e uma vez que o condomínio esteve devidamente representado pela atual administração, entende-se absolver esta demandada do pedido.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente e em consequência condena-se o demandado, condomínio, a proceder á reparação dos danos existentes no quarto (suite, o que inclui o w.c.) da fração autónoma Z, pertencente ao demandante, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença. Em relação á demandada C é absolvida da totalidade do pedido.
CUSTAS:
São da responsabilidade das partes em proporção do respetivo decaimento, fixando-se em 70% para o demandante, devendo proceder ao pagamento da quantia de 14€ (catorze euros) no prazo de três dias úteis a contar da receção da presente sentença, sob pena de lhe ser aplicado a sobretaxa diária na quantia de 10€ (dez euros), nos termos dos art.º 8 e 10 da Portaria n.º1456/2001 de 28/12 na redação dada pela Portaria n.º209/2005 de 24/02.
Proceda-se ao reembolso do demandado, em proporção do respetivo decaimento que se fixa em 30%, ao que corresponde o reembolso de 14€ (catorze euros).
Funchal, 20 de janeiro de 2014
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, art.º131, n.º5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)