Sentença de Julgado de Paz
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Processo n.º x
Matéria: Direitos e deveres de condóminos.
(alínea c) do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Pagamento de quotizações devidas ao condomínio, relativamente a despesas com a manutenção e conservação das partes comuns do edifício.
Valor da acção: € 2.130,04 (dois mil cento e trinta euros e quatro cêntimos).
Demandante: A sito em Lisboa, representado pela sociedade administradora B, com sede em Lisboa.
Mandatário: C e D, com escritório em Lisboa.
Demandada: E, residente em Lisboa.
Mandatário: F, advogada, com domicílio profissional em Lisboa.
Do requerimento inicial: de fls. 1 a fls. 4.
Pedido: a fls. 3.
Junta: 3 documentos.
Contestação: a fls. 56 a fls. 68, com reconvenção.
Resposta à reconvenção: fls. 82 a 87.
Tramitação:
O demandante aderiu à mediação, tendo a sessão de pré-mediação sido marcada para o dia 18 de Abril de 2013, pelas 10:00, no entanto não lograram as partes obtenção de acordo, que foi marcada audiência de julgamento para o dia 27 de Maio de 2013, pelas 15:30 horas, tendo as partes sido devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento.
A audiência decorreu conforme acta de fls. 91 e 92 e 173 e 174.
Fundamentação fáctica.
Com relevância para a decisão da causa dão-se por provados os seguintes factos:
1 – O A sito em Lisboa, tem por administrador a sociedade B;
2 – A demandada é proprietária da fração autónoma designada pela letra “AA”, correspondente ao 6.º andar direito do prédio sito em Lisboa;
3 - Na assembleia de condóminos realizada em 29 de Março de 2012, deliberou que a divida da demandada para com o condomínio, vencida até ao final do ano de 2011 ascendia a €1.255,48 (crf. fls. 5 a 9);
4 – A demandada não procedeu ao pagamento das quotizações relativas ao ano de 2012 no montante de €823,48;
5 – A divida da demandada para com o condomínio relativa às quotizações vencidas até ao final do ano de 2012 ascende a €2078,96;
6 – A divida demandada para com o condomínio venceu juros, que em 02 de fevereiro de 2013 se computam em €51,08;
7 - Na assembleia de condóminos realizada em 27 março de 2013, foi deliberado participar à companhia de seguros os prejuízos alegados pela condómina aqui demandante (crf. fls. 138).
Factos não provados.
Não se consideram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
Fundamentação.
A convicção do tribunal fundou-se nos autos, nos documentos apresentados e referidos nos respetivos factos, complementados pelos esclarecimentos das partes que se tiveram em consideração ao abrigo do princípio da aquisição processual, nos depoimentos de ambas as partes, e nos depoimentos das testemunhas apresentadas.
Questões prévias.
Da legitimidade.
Da reconvenção.
Da compensação de créditos.
Da litigância de má fé.
A demandada suscita a exceção da ilegitimidade da demandante, com fundamento no facto de não ter havido deliberação da assembleia de condóminos no sentido da constituição de mandatário para instaurar ação contra determinado condómino. Não tem razão. Procedem aqui os argumentos da resposta às exceções, dos artigos 5.º e 6.º, cujo teor se considera integralmente reproduzido. Acresce, que sendo o administrador uma pessoa coletiva pode esta, a pessoa coletiva, fazer-se representar por advogado. Tem sido sempre esta a posição deste julgado de paz.
A demandada contestou e deduziu reconvenção. Alegou que as paredes exteriores e a cobertura do prédio perderam capacidade de impermeabilização, e tais deficiências lhe têm causado prejuízos devido a reparações mal executadas, tendo procedido à reparação das mesmas, achando-se no direito de proceder à compensação, tendo dado conhecimento dessa posição em carta que enviou à administração e juntou aos autos como doc. 1, junto a fls. 69. Pede ainda indemnização por danos não patrimoniais no montante de €500,00. O condomínio respondeu, alegando a inadmissibilidade da reconvenção nos termos da LJP. Refuta também a pretensa compensação de créditos. Quanto a estes dois pontos assiste razão à parte demandante improcedendo as pretensões da demandada, porquanto, no plano da compensação de créditos não se encontram preenchidos os pressupostos estabelecidos na alínea a), do n.º 1, do art. 849.º do Código Civil. Com efeito, o pretenso contra crédito não está definido e por isso não pode considerar-se exigível. Contudo, tal não significa que a demandada não tenha direito a ser indemnizada de eventuais prejuízos causados pela parte comum. O que não pode é fazer valer esse direito nesta ação, não estando impedida de, na falta de resolução consensual, intentar ação para tal efeito.
Quanto à reconvenção, nos julgados de paz a mesma só é admitida nos estritos termos previstos no n.º 1, do art. 48.º da LJP, o que não é o caso nos presentes autos, pelo que igualmente se indefere.
Quanto à alegada litigância de má fé invocada pela demandada.
Atento o conteúdo da ata n.º 3, relativa à assembleia de condóminos realizada em 27 de Março de 2013, tendo a presente ação sido registada em 3 de Abril de 2013, apresenta-se esta ação algo precipitada. Mais, sem conceder que tal constitua litigância de má fé, estamos em crer que ao intentar esta ação, a administração desrespeitou a vontade do condomínio, e não contribuiu em nada para a promoção das boas relações entre condóminos. Antes pelo contrário. Contudo, não cabe no âmbito desta ação apreciar esse comportamento da administração, o qual não preenche os requisitos da litigância de má fé previstos no art. 542.º do CPC.
Do Direito.
O Demandante intentou a presente acção pedindo a condenação da demandada ao pagamento da parte lhe cabe nas despesas com a manutenção uso e fruição das partes comuns, na qualidade de condómina da fração supra identificada no ponto 2 dos factos provados.
Assim, a relação material controvertida é disciplinada pelas normas que regulam a Propriedade Horizontal, em particular que prevêem e regulam as obrigações dos condóminos e respetivo incumprimento, pela falta de pagamento das quotizações, quer ordinárias quer extraordinárias, devidas ao condomínio. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas, dispõe o artigo 1424º, do Código Civil, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.”. A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. art.º 1430º, do C.C.), cabendo a este, entre outras, a função de cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (al. d) e e) do art.º 1436º, do C.C.). Decorre da matéria supra dada por provada que a demandada incumpriu a obrigação decorrente do artigo 1424.°. Deste modo, a violação do estabelecido neste preceito legal, torna o devedor responsável nos termos do art. 798.°, do Cód. Civil, sendo devidos juros nos termos dos artigos 804.º, 805.º e 806.º, todos do Cód. Civil. Contudo, impõem-se algumas considerações face à situação que em concreto se colocou a este tribunal.
Da ata n.º 3, relativa à assembleia de condóminos realizada em 27 de Março de 2013, resulta claro que o condomínio nunca reconheceu a “compensação de créditos” feita unilateralmente pela condómina demandante. No entanto, também é claro que não rejeita in limine a responsabilidade do condomínio em relação a eventuais danos verificados na fração da demandada com origem nas partes comuns. A posição do condomínio, manifestada nessa assembleia, foi no sentido de participar os factos, e respetivos prejuízos relatados e pela condómina, aqui demandada, à companhia de seguros (crf. fls. 138); foi também deliberado continuar a “dialogar a situação dos pagamentos dessa fração com intenção de rapidamente ser ultrapassada a mesma”. Mais consta desta ata que “Nesta fase do processo e porque se pretende realizar as situações de boa fé, o processo judicial em curso vai ser suspenso para já” (processo que este tribunal desconhece qual seja, na medida em que a presente ação só foi intentada em 03 de Abril de 2013). Assim, é de concluir que, resulta, inequivocamente, desta deliberação, a vontade do condomínio de não acionar a condómina, por falta de pagamento das quotizações, pelo menos enquanto se mantivesse o diálogo, tendo a administração, ainda assim,
proposto a presente ação. Contudo, face ao regime legal supra exposto e aplicável às relações condominiais, não pode tal deliberação conduzir à improcedência desta ação, uma vez que a compensação, essa sim, improcede como supra já se determinou. Ou seja, não tendo a demandada pago as quotizações, como a própria admite, obviamente que o pedido de condenação da demandada no pagamento das quotizações tem de proceder. Porém, não deixa de merecer a mais viva censura o modo como a administração geriu o conflito entre a condómina aqui demandante e o condomínio, tendo em atenção a deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada em 27 de Março de 2013. No mínimo, actuou em excesso de zelo, bem perto do abuso de direito.
Decisão.
Em face do exposto, considero a presente ação procedente por provada e em consequência condeno a demandada a pagar ao A, a quantia de €2.130,04 (dois mil cento e trinta euros e quatro cêntimos), acrescida de juros de mora sobre a quantia de €2078,96 até integral pagamento.
Custas.
Nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, alterada nos seus n.ºs 6.º e 10.º pela Portaria n. 209/2005, de 24 de Fevereiro, considero a demandada parte vencida, pelo que deve proceder ao pagamento da quantia de €35,00, correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de €10,00 por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida portaria em relação ao demandante.
Julgado de Paz de Lisboa, em 13 de Setembro de 2013
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias