Sentença de Julgado de Paz
A, identificado a fls. 1, intentou, em 2 de Novembro de 2010, a presente acção declarativa de condenação, contra B, melhor identificada, também, a fls. 1, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 3.615,00 € (Três mil seiscentos e quinze euros), relativa ao valor das rendas vencidas e não pagas nos meses de Junho (parte) e Outubro de 2010, acrescida da indemnização de 50%, no valor de 1.205,00 €.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 3, que aqui se dá por reproduzido, dizendo que: O demandante é proprietário da fracção correspondente ao 3º direito, designado pela letra “I”, inscrito na matriz sob o artigo x do prédio constituído em propriedade horizontal, sito no concelho de Seixal; em .../.../..., o demandante celebrou com a demandada contrato de arrendamento urbano, em que é objecto a fracção identificada no artigo 1º do R. I.; o contrato de arrendamento com a duração de cinco anos, e início em .../.../... e término em 30 de Abril de 2012, conforme clausula 4ª do contrato de arrendamento. Doc. n.º 2; o montante mensal da renda é de 485,00€ (quatrocentos e oitenta e cinco euros), a pagar depósito bancário na conta x, do Banco, até ao 1º dia útil do mês anterior ao mês a que se refere, cláusula 5ª do contrato de arrendamento. Doc. n.º 2; encontram-se por pagar as rendas 470,00€ referente à renda do mês de Junho de 2010, e a totalidade das rendas de Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2010, no total de 1940,00€ (mil novecentos e quarenta euros); o demandante contactou com a demandada telefonicamente a também por correio electrónico, propondo-lhe planos de pagamento para recuperar os meses de rendas em atraso. Docs. n.ºs 3 a Doc. n.º 18; a demandada ignorou à maior parte dos “mails” enviados pelo demandante, e aos poucos que respondeu, não cumpriu com o que se comprometeu; hoje dia 2 de Novembro de 2010, a demandada entregou as chaves na agência imobiliária C em Corroios; contudo, só entregou um conjunto de chaves, dos três conjuntos que lhe foram entregues, o que vai levar ao demandante a alterar a fechadura do apartamento, e não entregou as chaves da arrecadação e o demandante pretende que a demandada pague o total de 3615,00€ (três mil seiscentos e quinze euros), referente a parte da renda de Junho de 2010, e às rendas dos meses de Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2010, e ainda à penalização de 50% no total de 1205,00€ (mil duzentos e cinco euros).
Juntou 17 documentos (fls. 4 a 23 e 35 a 36) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, nada disse, tendo, no dia anterior ao da Audiência de Julgamento, por requerimento, explicado aos autos porque não havia contestado no prazo e pedindo compreensão em relação ao seu atraso. Por despacho proferido na Audiência de Julgamento foi declarado pelo tribunal que a situação descrita pela Demandada não configurava a situação de justo impedimento prevista no art.º 146.º do Código Civil, tendo os autos prosseguido os seus termos.
As questões a decidir por este tribunal têm por base a celebração do contrato de arrendamento, a falta de pagamento das rendas acordadas e as consequências do incumprimento.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litígio, por residir no estrangeiro, e tendo decorrido o prazo para a apresentação, sem que tal se verificasse, foi designado o dia 21 de Dezembro de 2010 para a realização da Audiência de Julgamento, e não antes por indisponibilidade do Demandante (fls. 39).
Aberta a Audiência e estando apenas presente o Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte da Demandada, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação. Não tendo a Demandada justificado a sua falta, profere-se sentença.
Estando reunidos os pressupostos de estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se à confissão por parte da Demandada, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante. In casu, a Demandada encontra-se regularmente citada, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta. Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e ao incumprimento por parte da Demandada da sua obrigação de pagar a renda, nos termos do contrato celebrado.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º).
O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional (art.º 1067.º, n.º 1, do Código Civil, com a redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro – NRAU).
Sendo uma das obrigações principais do locatário-inquilino o pagamento da renda (Art.º 1038.º do C.C.).
Nos termos do disposto no Art.º 1041.º do C.C., a mora do locatário no pagamento das rendas confere ao locador-senhorio o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Feito que está o enquadramento legal da questão, vejamos a dinâmica do presente caso:
Resulta provado que o Demandante é legítimo proprietário e possuidor da fracção autónoma objecto dos presentes autos. E que, em .../.../..., celebrou um contrato de arrendamento com a Demandada, tendo por objecto a referida fracção, pelo prazo de cinco anos, com início em .../.../... e termo no dia 30 de Abril de 2012.
Mais resulta provado que a renda mensal foi fixada em 485,00 €, pagáveis no primeiro dia útil do mês anterior ao mês a que dissesse respeito.
Resulta ainda provado que a Demandada não pagou a quantia de 470,00 €, da renda do mês de Junho de 2010, como não pagou a renda relativa aos meses de Julho a Outubro de 2010, tudo no valor de 2.410,00 € (Dois mil quatrocentos e dez euros).
Conforme também resulta provado, a Demandada, no dia 2 de Novembro de 2010, entregou um jogo de chaves na agência Imobiliária C, não entregando os restantes dois jogos de chaves nem as chaves da arrecadação, o que vai obrigar o Demandante a mudar as respectivas fechaduras.
Ora, quanto ao pedido de pagamento das rendas, está fora de dúvida que o pedido tem de proceder, uma vez que a Demandada incumpriu a sua obrigação principal de pagar, pontual e mensalmente, a renda acordada.
Quanto ao pedido de pagamento da indemnização de 50% sobre o valor das rendas em atraso, vejamos:
A disposição do n.º 1 do Art.º 1041.º, do Código Civil, ao prever a possibilidade de o locador-senhorio, em caso de mora do locatário-inquilino poder exigir, além do pagamento das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, se o contrato não for resolvido com base no incumprimento, tem subjacente a faculdade que este último tem de evitar o despejo, mediante o pagamento ou depósito das rendas em dívida, acrescidas da referida indemnização (purgação da mora).
Trata-se, assim, de um estímulo ao pagamento pontual, sob pena de o locatário-inquilino se ver confrontado com uma acção de despejo por falta de pagamento das rendas. A referida disposição tem em vista, portanto, a subsistência do contrato, não tendo aplicação quando este cessa por falta de pagamento das rendas.
Neste caso, conquanto o Demandante não o tivesse alegado, a falta de pagamento das rendas ou o seu pagamento irregular foi determinante para o fim do contrato, conforme resulta claramente dos documentos para que o Demandante nos remete, uma vez que este instou, por diversas vezes, a Demandada a abandonar o locado, considerando mais vantajoso vendê-lo.
Ora, tendo o contrato cessado os seus efeitos, precisamente, por falta de pagamento das rendas contratadas, não tem o Demandante direito a receber a referida indemnização, sendo apenas devido o valor relativo às rendas não pagas.
Como assim, não pode deixar de improceder o pedido do Demandante quanto a esta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – a pagar ao Demandante – a quantia de 2.410,00 € ( Dois mil quatrocentos e dez euros), correspondente a parte da renda do mês de Junho de 2010 e às rendas dos meses de Julho a Outubro de 2010. Mais decido absolver a Demandada do pedido de pagamento da quantia de 1.205,00 € (Mil duzentos e cinco euros), relativa à indemnização de 50% sobre as referidas rendas.
As custas serão suportadas pelo Demandante e pela Demandada, na razão do decaimento e na proporção respectiva de 33% e 67%, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 30 de Dezembro de 2010
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na secretaria em:2010-12-30(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)