Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A e B, identificados a fls. 1, 2 e 4, intentaram, em 3 de outubro de 2011, a presente ação declarativa de condenação, contra C e D, melhor identificados a fls. 3 e 4, pedindo que estes sejam condenados: a) a pagar-lhes a quantia de 3.075,00 € (Três mil e setenta e cinco euros), a título de rendas já vencidas e compensação pela mora; b) no pagamento das rendas vincendas; c) no pagamento da quantia de 900,00 € (Novecentos euros) para as obras necessárias a efetuar no locado; d)no pagamento de 80,00 € (Oitenta euros) de consumos de eletricidade e não pagos que obstam à mudança da titularidade do contrato por parte dos Demandantes; e) no pagamento do valor de 921,00 € (Novecentos e vinte e um euros) de consumos de água e não pagos, que obstam à mudança da titularidade do contrato por parte dos Demandantes e f) no pagamento de juros aplicados à taxa legal desde a data da interpelação até total e integral pagamento das quantias em dívida.
Para tanto, alegaram os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 10, que se dá por reproduzido, dizendo que: Os demandantes são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar do número 11 da Rua x em Corroios, Seixal; desta forma, em .../.../..., celebraram contrato de arrendamento com os Demandados, com a duração de cinco anos (Doc. 1); a renda mensal de 400€, apesar de dever ser paga ate ao oitavo dia útil do mês anterior àquele a que dizia respeito, raramente o foi; não obstante, nunca os Demandantes decidiram cobrar o acréscimo de 50% que o art.º 1041.º do Código Civil consagra como direito de compensação do locador pela mora do locatário; no entanto, desde abril de 2011 que os Demandados se encontram em incumprimento, não pagando as rendas mensais que lhe são devidas, como estipula o art.º 1038.º alínea a) do Código Civil; por conseguinte, em abril pagaram 350€ correspondentes a parte do valor da renda respeitante do mês de maio e nada mais; assim, na presente data, os Demandados são devedores da quantia de 2.050€ correspondentes às rendas dos meses que se descriminam: a) 50€ parte do mês de maio e b) 2000€ dos meses de junho, julho, agosto, setembro e outubro; a este valor, acrescem 1.025€ a título de compensação prevista no art.º 1041.º do Código Civil; totalizando a dívida dos Demandados na presente data 3.075€; de forma a tentar resolver esta questão, os Demandantes contactaram inúmeras vezes com a Demandada, que ia dizendo que pagaria em breve; Mas, como nunca o fez, os Demandados recorreram à signatária que também tentou resolver esta questão de forma não litigiosa interpelando os Demandados por carta registada com AR, para que a dívida fosse cumprida (doc. 2); o que ainda não sucedeu; entretanto, a Demandada ligou para a Demandante comprometendo-se a pagar o valor que à data estava em dívida e a abandonar o locado até setembro, o que, obviamente, não fez; como se não bastasse e apesar de a Demandante a ter informado que precisa aceder à casa para indagar acerca do seu estado de conservação, primeiro por telefone e depois por carta registada com AR; a Demandada recusou-se a abrir a porta, apesar de ter marcado a hora a que lhe convinha para a visita e, posteriormente, recusou o recebimento da carta (doc. 3); ao invés, enviou as fotografias que se juntam (doc. 4 a 10) para que os Demandantes vissem a sua casa!; tendo estes detetado a existência de falta de higiene e cuidado com a mesma, nomeadamente na cozinha onde o móvel está encardido, não tem cor, uma das portas por baixo do lava louça não fecha e está riscada; bem como na casa de banho onde o móvel está sujo e encardido; esta situação forçosamente implicará a presença dos Demandantes no locado, de forma a contabilizarem os melhoramentos que têm de fazer, com vista a um novo arrendamento com outras pessoas; ora a obrigação de permissão de entrada no locado aos Demandantes locadores encontra-se consagrado no art.º 1038.º alínea b) do Código Civil, desde que estes avisem os Demandados locatários desta pretensão; o que fizeram, tendo-se numa primeira fase dirigido à hora marcada pela Demandada que, apesar de se encontrar em casa, não lhes abriu a porta; não obstante e após insistência dos Demandantes, estes conseguiram ter permissão para entrar no locado e verificaram que a casa estava pior do que pensavam, conforme fotografias que se juntam (doc. 11 a 25); acreditando que terão de disponibilizar cerca de 900€ para arranjar o que os Demandados estragaram, quando bem sabiam que a sua conduta era contrária à lei e aos bons costumes; decorre das cláusulas sexta e oitava do contrato de arrendamento, dos princípios do Direito e da boa fé que os arrendatários/Demandados, têm de entregar o locado em bom estado de conservação e limpeza, conforme lhes foi entregue; por outro lado, também decorre da cláusula sexta do contrato de arrendamento que, ficam a cargo dos Demandados, o pagamento de todas as despesas de água, eletricidade, gás e outros serviços contratados pelos mesmos; não obstante, tiveram os Demandantes conhecimento que os Demandados devem cerca de 80€ por consumos de eletricidade que não foram pagos e 921€ por consumos de água que nunca foram pagos desde o início da vigência do contrato de arrendamento em apreço!; tais dívidas prejudicam os Demandantes pois obstam à alteração dos respetivos contratos, caso pretendam celebrar novo contrato de arrendamento para esta fração, aquando da saída dos Demandados e acresce que, os Demandados também violaram a cláusula quinta, ao darem outro uso acrescido à fração, uma vez que lá tomam conta de crianças.
Juntaram 38 documentos (fls. 13 a 44 e 141 a 161) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após várias vicissitudes com a citação, foram os Demandados regularmente citados para contestarem, no prazo, querendo, nada tendo dito.
No início da Audiência de Julgamento, foram os Demandantes convidados a aperfeiçoar o seu Requerimento Inicial, no que aos danos concerne, tendo-o levado a efeito nos termos consignados na ata da diligência no sentido da junção aos autos das faturas relativas à aquisição do material por si efetuada para reparação da fração, as quais totalizam a quantia de 276,30 € (Duzentos e setenta e seis euros e trinta cêntimos); da declaração emitida pelos E relativo ao alegado quanto aos consumos de água em dívida, bem como comprovativo do pagamento da quantia de 90,97 € (Noventa euros e noventa e sete cêntimos) à F, requerendo a redução do pedido para a quantia de 4.352,30 € (Quatro mil trezentos e cinquenta e dois euros e trinta cêntimos) à qual devem acrescer juros à taxa legal.
Os Demandados foram notificados do aperfeiçoamento e da junção de documentos requerida, nada tendo dito, pelo que, no início segunda data designada para a continuação da Audiência de Julgamento foram os mesmos admitidos, nos termos requeridos.
Cabe a este tribunal decidir se os Demandantes têm o direito de pedir o pagamento das rendas em atraso; da indemnização; dos consumos de bens essenciais e bem assim do valor para reparação das deteriorações.
Tendo os Demandantes optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 19 de outubro de 2011 para a realização da sessão de Pré-Mediação, a qual não se realizou em virtude de os Demandados não se mostrarem citados. Após a citação dos Demandados, foi a referida sessão agendada para o dia 3 de fevereiro de 2012, não se tendo igualmente realizado por falta, injustificada, dos Demandados, pelo que foi designado o dia 15 de fevereiro para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 133).
Aberta a Audiência e estando apenas presentes os Demandantes e a sua Ilustre Mandatária Assistente, G, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte dos Demandados, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, designando-se, desde logo, a presente data para a sua continuação e não antes, devido ao prazo para o exercício do direito ao contraditório e indisponibilidade de agenda. Os Demandados não justificaram a sua falta à Audiência de Julgamento, pelo que se profere sentença.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se à confissão por parte dos Demandados, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento, considerando-se provados todos os factos alegados pelos Demandantes, à exceção da parte final do artigo 13.º do Requerimento Inicial, quanto à data em que os Demandados entregaram o locado que a Demandante confessou na Audiência de Julgamento ter ocorrido no mês de setembro de 2011, o que contraria a alegação de que os Demandados não o haviam entregue.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
Neste caso, os Demandados encontram-se regularmente citados, não apresentaram contestação escrita, não compareceram à Audiência de Julgamento e não justificaram a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelos Demandantes, com a exceção supra referida.
A relação material controvertida circunscreve-se às relações decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento entre as partes e ao incumprimento por parte dos Demandados da sua obrigação de pagar a renda a cujo pagamento se vincularam contratualmente; de pagarem os consumos de água e eletricidade e bem assim de entregarem o locado nas condições em que o receberam.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel e nos termos do disposto no Código Civil, “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.ºs 1022.º e 1023.º), sendo uma das obrigações principais do locatário (inquilino) o pagamento da renda (Art.º 1038.º do C.C.).
Nos termos do disposto no art.º 1043.º do Código Civil, o locatário é obrigado a manter e restituir o locado no estado em que a recebeu, salvo convenção em contrário, ressalvadas as deteriorações decorrentes da prudente utilização.
Feito que está o enquadramento legal da questão, vejamos a dinâmica do presente caso:
Resulta provado que os Demandados, deixaram de pagar a renda convencionada de 400,00 € por mês, no mês de maio de 2011 (da qual apenas pagaram a quantia de 350,00 €) e que entregaram o locado em setembro de 2011.
Assim, estão em dívida as rendas vencidas entre o mês de maio (parcial) e o mês de setembro de 2011, o que perfaz a quantia de 1.650,00 € (Mil seiscentos e cinquenta euros).
Do que fica dito resulta provado que os Demandados incumpriram, além de outras, a sua principal obrigação de pagar, pontual e mensalmente, a renda acordada.
Quanto ao pedido de condenação dos Demandados no pagamento da indemnização de 50% e de pagamento de juros de mora, à taxa legal, desde a interpelação até total e integral pagamento das quantias em dívida, vejamos se assiste razão aos Demandantes para formular tal pedido:
Nos termos do n.º 1 do art.º 804.º do Código Civil “A simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.” e dispõe o Art.º 806.º, n.º 1 que “Na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.”
Por outro lado, dispõe o n.º 1 do Art.º 559.º do Cód. Civil que “ Os juros legais e os estipulados sem determinação de taxa ou quantitativo são fixados em portaria conjunta dos Ministros da Justiça, das Finanças e do Plano.”.
A taxa de juros legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
No caso do arrendamento, dispõe o art.º 1041.º, n.º 1, do Código Civil que “Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.”.
Neste caso, resulta provado que, após vários contatos dos Demandantes no sentido de exigir o pagamento das rendas em dívida, a Demandada contatou a Demandante, comprometendo-se a pagar o valor em dívida e a abandonar o locado em setembro de 2011, o que viria a fazer.
Acresce que os Demandantes aceitaram tal proposta, tanto que pretenderam – e conseguiram – verificar o estado em que o locado se encontrava. Por conseguinte, o contrato foi resolvido, precisamente, por falta de pagamento das rendas, uma vez que os Demandados tinham rendas em atraso, propondo a resolução do contrato que os Demandantes aceitaram.
Ora, conforme decorre do supra mencionado dispositivo legal, perante a falta de pagamento das rendas, o senhorio tem duas opções legais ao seu dispor. A resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas e o valor destas em singelo ou, protegendo o contrato, mantendo-o, cobra, além das rendas, a indemnização de 50% do seu valor.
A indemnização seria devida se os arrendatários, por sua iniciativa, tivessem abandonado o locado voluntariamente. Mas, neste caso, decorre do alegado pelos Demandantes que estes queriam e aceitaram que, em face da falta de pagamento das rendas, o contrato fosse resolvido, pelo que não têm, assim, direito à indemnização peticionada.
São, assim, vencidos juros à taxa legal sobre as várias rendas em dívida.
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos.
Na verdade, sendo o contrato de arrendamento, no que tange à obrigação de pagamento das rendas um contrato de execução periódica como o que vem entendendo a doutrina e a jurisprudência, não sendo a obrigação cumprida na data aprazada no contrato, a partir do dia seguinte ao do vencimento o locatário encontra-se em mora que pode fazer cessar nos oito dias seguintes.
Assim, os juros são devidos desde a data de vencimento de cada uma das rendas em dívida, até integral pagamento.
Quanto às rendas vincendas, nos termos dos fatos provados nada há a decidir uma vez que os Demandados entregaram o locado em setembro de 2011 e os Demandantes interpuseram a presente ação em outubro de 2011.
Diga-se até – em abono da verdade – que não se entende como os Demandantes formulam este pedido, quando bem sabem que não o podiam formular.
Este comportamento processual justificaria que se analisasse a sua eventual litigância de má-fé, uma vez que deduzem pedido que bem sabem não poder deduzir, fazendo um mau uso do processo, como o fizeram ao pedir uma indemnização pelos danos “a olhómetro” que, depois, se veio a verificar não corresponder à realidade.
Todavia, neste caso, o tribunal fica com a convicção de que se tratou de um infeliz conjunto de circunstâncias e, como tal, não aprecia essa questão.
Mas, devem os Demandantes ter cuidado quando deduzem pretensão em tribunal no sentido de pedirem aquilo a que têm direito e não de tentarem obter uma vantagem que, obviamente, a lei não lhes confere.
Quanto à reparação dos danos verificados no locado, resulta igualmente provado que os Demandados, em setembro de 2011, procederam à entrega do locado o qual apresentava deteriorações, cuja reparação ascende a 276,30 € (Duzentos e setenta e seis euros e trinta cêntimos).
Os Demandantes pedem que os Demandados sejam condenados a indemnizá-los pelos estragos feitos no locado, apelando às cláusulas sexta e oitava do contrato celebrado, à boa-fé e à lei. Vejamos: nos termos daquelas cláusulas os Demandados reconhecem que o arrendado se encontra em bom estado de conservação e limpeza e comprometem-se a entregá-lo no fim do contrato aos Demandantes em bom estado de conservação e limpeza com as deteriorações decorrentes do uso normal e prudente, dizemos nós, apelando ao disposto no art.º 1043.º do Código Civil.
Ora, conquanto os Demandantes não aleguem especificadamente que as obras necessárias são decorrentes da anormal e imprudente utilização, enunciam as deteriorações que, efetivamente, não podem enquadrar-se naquele âmbito.
Pelo que, não pode deixar de se considerar que os Demandados devem indemnizar os Demandantes pelas deteriorações que causaram no locado, no valor apurado de 276,30 € (Duzentos e setenta e seis euros e trinta cêntimos).
Falta apreciar a questão dos consumos de água e de eletricidade efetuados pelos Demandados e não pagos.
Quanto ao consumo da eletricidade, os Demandantes, alegando que os demandados devem cerca de 80,00 € (Oitenta euros), juntam documentos no valor de 90,97 € (Noventa euros e noventa e sete cêntimos), o que não se compreende, uma vez que o pagamento da referida quantia ocorreu no dia 1 de outubro de 2011 e, por conseguinte, os Demandantes já sabiam, quando propuseram a ação, qual o valor que estava em dívida, tendo a obrigação de alegar os fatos de acordo com a realidade, embora lhes fosse permitido juntar os documentos posteriormente, como fizeram.
No entanto, como se verifica uma redução do pedido e os Demandados não se opuseram à quantia peticionada no aperfeiçoamento, procede o pedido nesta parte.
O mesmo se diga quanto ao consumo de água não pago, no valor de 924,59 €, relativa ao consumo no período compreendido entre o mês de dezembro de 2008 e o mês de setembro de 2011 e aos juros devidos e em que, no Requerimento Inicial, os Demandantes peticionam a condenação dos Demandados no pagamento de 921,00€, tendo a obrigação de indicar o valor correto que não estavam impedidos de apurar.
Todavia, da mesma forma, como operou a redução do pedido, resulta provado que está em dívida a quantia de 924,59 € (Novecentos e vinte e quatro euros e cinquenta e nove cêntimos), uma vez que, nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento, os Demandados se obrigaram a pagar os consumos de água, que não pagaram, desde Dezembro de 2008, sendo extremamente reprovável o seu comportamento, pelos prejuízos que, indubitavelmente, causam aos Demandantes.
Sobre as quantias relativas à reparação dos danos e do consumo de eletricidade, já liquidadas pelos Demandantes, incidem juros de mora, desde a citação, uma vez que não é sequer alegado que houve interpelação para o pagamento.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação parcialmente procedente, porque parcialmente provada, decido condenar os Demandados a: a) Pagar aos Demandantes a quantia de 1.650,00 € (Mil seiscentos e cinquenta euros), relativa às rendas em atraso;
b) Indemnizar os Demandantes pelo valor pago para reposição do locado ao seu estado inicial, no valor de 276,30 € (Duzentos e setenta e seis euros e trinta cêntimos);
c) Pagar aos Demandantes a quantia de 90,97 € (Noventa euros e noventa e sete cêntimos), relativa ao consumo de eletricidade não pago;
d) Pagar aos Demandantes a quantia de 924,59 € (Novecentos e vinte e quatro euros e cinquenta cêntimos), relativa a consumos de água não pagos;
e) Pagar aos Demandantes juros de mora sobre as rendas em atraso, desde o vencimento de cada uma delas, até integral pagamento; sobre a quantia de 90,97 € e de 276,30 €, a contar desde a citação – 16 de janeiro de 2012 - também até integral pagamento.
Mais decido absolver os Demandados dos restantes pedidos contra si formulados pelos Demandantes.
As custas serão suportadas pelos Demandantes e pelos Demandados, em razão do decaimento e na proporção respetiva de 40% e 60%, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 13 de março de 2012
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2012-03-13