Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Demandante: A
Demandados: 1 - B e 2 - C
RELATÓRIO:
O Demandante instaurou a presente acção, nos termos da alínea g) do nº 1 do artº 9º da Lei nº 78/2001, de 13/07 (Lei dos Julgados de Paz) pedindo a condenação dos Demandados a pagar-lhe a quantia global de € 1.132,00, acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento. Mais pediu a condenação no pagamento das custas processuais, acrescidas dos honorários do seu Mandatário, tudo no montante global de € 450,00.
Para tanto, o Demandante alegou os factos constantes do Requerimento Inicial (fls. 1 a 3), que se dá aqui por reproduzido, juntou 10 documentos (fls.4 a 17 e fls. 51 a 53), que igualmente se dão por reproduzidos.
O Demandante instaurou a presente acção com base num contrato de arrendamento celebrado com os Demandados, ele na qualidade de senhorio, eles na qualidade de arrendatários.
Em súmula, o Demandante alegou ter entregado o locado, aos Demandados, em bom estado de conservação, tendo o mesmo sido devolvido em mau estado de conservação, nomeadamente quanto à pintura dos tectos e paredes, instalações eléctricas, porta da banheira, porta-papel e espelhos do WC, janelas exteriores e fechadura do contador da luz. Por tal motivo solicitou um orçamento para as respectivas obras de reparação, com envio do mesmo aos Demandados. Mais alega que, face ao silêncio dos Demandados, procedeu às referidas reparações. Já após o início das mesmas, expõe o Demandante ter constatado que o exaustor e esquentador não funcionavam pelo que os substituiu por equipamentos novos.
O Demandante alega, ainda, que as despesas com a presente acção, nomeadamente custas e honorários do seu Mandatário (tudo no valor de € 450,00), deverão ser suportadas pelos Demandados nos termos da Cláusula Décima Terceira do contrato de arrendamento.
Os Demandados foram regularmente citados.
No dia designado para a sessão de pré-mediação, compareceram ambas as Partes, tendo acordado em prosseguir de imediato para a fase de mediação. Da mesma não resultou qualquer acordo.
Os Demandados apresentaram contestação (a fls. 33 a 36), que aqui se dá por reproduzida.
Em súmula, impugnaram a versão apresenta pelo Demandante, nomeadamente no tocante ao alegado mau estado de conservação do locado, salientando que o Demandante, antes de receber as chaves, examinou o locado, nada tendo reclamado na altura.
Referem, ainda, a contradição do Demandante em peticionar um valor pela reparação do exaustor, juntando aos Autos uma factura referente à aquisição de um novo aparelho, reclamando o seu pagamento.
Foram realizadas 3 sessões de Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme o atestam as respectivas Actas. Foram ouvidas 3 testemunhas apresentadas pelo Demandante e 4 testemunhas apresentadas pelos Demandados.
Reunidas as condições para o efeito, cumpre proferir a respectiva Sentença.
Cumpre apreciar e decidir:
O Julgado de Paz é competente. As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas. Não existem excepções ou nulidades de que cumpra conhecer, ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
DA MATÉRIA DE FACTO
Factos Provados:
Da prova carreada para os Autos, e com interesse e relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 2.º andar direito do n.º 30 do prédio urbano sito na freguesia e concelho de Peso da Régua, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo x;
2. O Demandante deu de arrendamento, para habitação por período limitado, aos Demandados, a fracção autónoma descrita no Ponto anterior, em bom estado de conservação e para gozo imediato;
3. Para formalização do descrito no Ponto anterior, Demandante e Demandados celebraram o contrato de arrendamento junto aos Autos a fls. 4 a 7, o qual se dá aqui por reproduzido;
4. A Cláusula Nona do contrato de arrendamento dispõe que: “O arrendado deverá ser entregue pelo segundo outorgante aos primeiros outorgantes, findo o contrato, em bom estado de conservação, como actualmente se encontra, e conforme o descrito na cláusula sétima, designadamente as instalações e canalizações de água, luz, aquecimento, esgotos e respectivos acessórios, as instalações sanitárias, os pavimentos, forros, pinturas, vidros, etc., devendo por isso aquele sob pena de indemnização, tomar as medidas necessárias para a sua conservação, pagando à sua custa as necessárias reparações se se avariarem ou danificarem, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização.”;
5. A Cláusula Sexta, alínea a) do contrato de arrendamento dispõe que: “Integram-se no arrendado e para uso privativo: do casal e um filho, 1 sala de jantar servida por uma varanda; 2 quartos; 1 cozinha; 1 quarto de banho; 1 sala de entrada; 1 corredor e 2 armários-roupeiros.”;
6. A Cláusula Décima Terceira do contrato de arrendamento dispõe que: “Em caso de litígio Judicial ou qualquer questão emergente de aplicação deste contrato, a parte vencida pagará as despesas emergentes do pleito, nomeadamente honorários do mandatário e solicitadoria.”;
7. Em Abril de …/, os Demandados denunciaram o contrato de arrendamento em referência, com efeitos a partir do dia …/…/… – o que o Demandante aceitou;
8. Em data indeterminada, o Demandante efectuou uma vistoria no apartamento objecto dos Autos, o qual já se encontrava totalmente vazio, sem os móveis e demais haveres dos Demandados, não tendo constatado qualquer dano ou deterioração;
9. Em momento posterior ao descrito no Ponto anterior, o Demandante constatou a existência de danos e deteriorações no interior do apartamento em referência;
10. Em 16/05/2007, o Demandante remeteu ao Demandado, por carta registada com aviso de recepção, um orçamento referente às despesas necessárias para a reparação do locado, manifestando a sua disponibilidade para que o Demandante pudesse verificar a situação pessoalmente;
11. Até ao dia 10/06/2007, foram iniciadas obras de reparação no locado;
12. Antes de se iniciarem as obras, e a pedido do Demandante, o empreiteiro encarregue das mesmas foi falar com o Demandado com o objectivo de este suportar os respectivos custos;
13. Em 17/07/2007, o Demandante pagou a quantia de € 767,00, relativamente à realização, no interior do apartamento, dos serviços descriminados no documento junto aos Autos a fls. 8, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
14. Em 06/08/2007, o Demandante adquiriu um exaustor, no valor de € 130,00, cujas características contam da cópia da venda-a-dinheiro junta aos Autos a fls. 14, que se dá aqui por reproduzida;
15. Em 06/08/2007, o Demandante adquiriu um esquentador, no valor de € 235,00, cujas características constam da cópia da venda-a-dinheiro junta aos Autos a fls. 15, que se dá aqui por reproduzida;
16. Em 18/09/2007, o Demandante, por intermédio dos seus advogados, interpelou os Demandados, pela via postal registada, com aviso de recepção, para estes procederem ao pagamento da quantia de € 1.132,00 para obras de reparação do locado em referência bem como para a substituição do exaustor e esquentador;
17. Os Demandados restituíram o locado com algumas das paredes interiores sujas, com marcas de mãos e riscos, provocados pelo arrastar de móveis, nomeadamente nas paredes da sala de jantar e de um dos quartos;
18. Os Demandados restituíram o locado com alguns buracos no tecto e algumas paredes, provocados pela retirada de candeeiros;
19. Os Demandados restituíram o locado com a porta da banheira fora do sítio;
20. A recolocação da porta da banheira exigiu a colocação de novos carrilhos;
21. Os Demandados restituíram o locado com o porta-papel da casa de banho fora do sítio;
22. A recolocação do porta-papel exigiu a colocação de 2 novas buchas e 2 novos parafusos;
23. Os Demandados restituíram o locado com algumas tomadas e interruptores avariados;
24. Os Demandados restituíram o locado com alguns dos espelhos das tomadas e interruptores do WC partidos;
25. Os Demandados restituíram o locado sem que as janelas exteriores fechassem completamente;
26. As referidas janelas não fechavam completamente devido ao descaimento das dobradiças;
27. Os Demandados restituíram o locado sem que a cozinha estivesse devidamente limpa;
28. Os Demandados restituíram o locado com a fechadura da porta do contador avariada;
29. No período de vigência da relação locatícia, o exaustor da cozinha não exauria devidamente;
30. No término da vigência da relação locatícia, o esquentador funcionava em boas condições;
31. O empreiteiro que realizou as obras, após o término da relação locatícia, não é entendido na reparação de exautores nem na de esquentadores;
32. O Demandante tem mais de 80 anos de idade, e tem um frágil estado de saúde;
33. A presente acção foi proposta por mandatário constituído pelo Demandante, tendo aquele assistido o Demandante em 3 sessões de Audiência de Julgamento;
34. Os Demandados foram citados no dia 24/10/2008.
Factos não Provados:
Não se provaram quaisquer outros factos alegados pelas Partes, com interesse para a discussão da causa.
Motivação:
Os factos assentes nos Pontos 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 7 foram admitidos por acordo nos termos do art.º 490º do Código de Processo Civil (CPC), aplicável por força do art.º 63º da Lei dos Julgados de Paz (LJP).
Os restantes factos assentes resultaram da conjugação dos documentos constantes dos Autos, com as declarações das Partes em Audiência de Julgamento, bem como com a prova testemunhal produzida.
Todas as testemunhas apresentaram um depoimento isento e credível, com excepção da testemunha D (arrendatária do Demandante) que evidenciou uma memória particularmente selectiva dos factos, o que contribuiu para que o seu depoimento não tivesse sido valorado.
A testemunha E (vizinha dos Demandados no período de vigência da relação locatícia) assumiu particular relevância para prova dos Factos 17 e 18 da matéria assente.
A testemunha F (quem realizou as obras no apartamento finda a relação locatícia) assumiu particular relevância para prova dos Factos 11, 12, 13, 17 a 26, 28 e 31 da matéria assente.
A testemunha G (funcionária na loja dos Demandados) assumiu particular relevância para prova dos Factos 8, 9 e 18 da matéria assente.
A testemunha H (empregada de limpeza no locado em referência) assumiu particular relevância para prova dos Factos 17, 19, 25, 29 e 30 da matéria assente. A propósito do Facto 30, a testemunha referiu clara e inequivocamente ter executado a limpeza final antes da entrega do locado, tendo confirmado a existência de água quente, e tendo sido a última pessoa a fazer uso dela.
A testemunha I (amigo dos Demandados) assumiu particular relevância para a prova dos Factos 17, 18, 25 e 28 da matéria assente.
A testemunha J (fiador no contrato em referência) assumiu particular relevância para a prova dos Factos 8, 9 e 17 da matéria assente.
Quanto aos factos não provados: resultaram da ausência de prova, ou de prova convincente, sobre os mesmos.
DA MATÉRIA DE DIREITO
A questão circunscreve-se em decidir se houve violação contratual dos Demandados, relativamente ao contrato de arrendamento celebrado com o Demandante, e se existe a obrigação daqueles indemnizarem este pela alegada violação/omissão (a da devolução do locado em bom estado de conservação, ressalvando o desgaste proveniente da sua normal e prudente utilização).
O capítulo IV do Código Civil (CC) (art.ºs 1022º e ss.) versa sobre a locação, sendo esta definida esta como o “(..) contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.” (art.º 1022º CC).
O contrato de locação “é oneroso (pois envolve uma retribuição por parte do locatário) e tem efeitos duradouros (porquanto dele nasce uma relação – a relação locativa – que tem, de um lado, uma prestação continuada – a do locador – e, do outro, uma prestação periódica ou reiterada – a do locatário)” [in Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, II, 1986, p. 365].
Tecnicamente, a locação é apelidada de arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (1023º CC).
O contrato de arrendamento em referência foi celebrado ao abrigo, ainda, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15/09.
Ora, nos termos do disposto nas normas transitórias da Lei n.º 6/2006, de 27/02, os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU passam a estar submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), com especificidades que não vêm agora ao caso.
Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, devendo estes serem pontualmente cumpridos (artºs 405º e 406º CC).
Confirmando o vertido na Cláusula Sétima do contrato de arrendamento celebrado, ambas as Partes admitiram que o locado foi entregue, no início do vínculo contratual, em bom estado de conservação, com os equipamentos de cozinha e louças e acessórios sanitários em boas condições de funcionamento.
O vertido na Cláusula Nona (sobre a restituição do locado), e no qual o Demandante fundamenta parte do seu pedido, reproduz o estipulado nos artºs 1038º al. i), 1043º e 1044º CC.
Por outras palavras, com a denúncia do contrato, os arrendatários (Demandados) estavam obrigados a devolver o locado ao Demandante, no estado em que o tinham recebido, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (habitacional, neste caso). Devendo os arrendatários responderem pelas deteriorações do locado, exceptuando as inerentes a uma prudente utilização, salvo se resultarem de causa que lhes não seja imputável, nem a terceiro a quem tenham permitido a sua utilização.
A propósito da expressão “imputável” ao locatário ou a terceiro, os Ilustres Professores Pires de Lima e Antunes Varela defendem que: “(…) significa apenas devida a facto do locatário ou de terceiro, pois não é necessário que haja culpa do locatário na perda ou deterioração da coisa; basta que elas sejam devidas ao locatário ou a qualquer a quem ele tenha autorizado a utilização. É uma espécie de responsabilidade objectiva, que tem alguma justificação, quer por ser o locatário quem utiliza a coisa no seu próprio interesse, quer como estímulo legal a uma utilização prudente da coisa que não lhe pertence” (in Código Civil Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 381).
Quid iuris ao concluir-se pela violação contratual por parte dos arrendatários?
O art.º 483º CC é inequívoco ao estatuir que quem (com dolo ou mera culpa) violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar (o lesado) pelos danos resultantes da violação, presumindo-se tal violação culposa (art.º 799º CC). Um devedor (arrendatário) que falta culposamente ao cumprimento da sua obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa (art.º 798º CC) ao credor (senhorio), gerando tal comportamento a obrigação de indemnizar. Esta deve ser fixada em dinheiro quando a reconstituição “in natura” não for possível. Acresce que apenas existe a obrigação de indemnizar relativamente aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (tudo cfr. art.ºs 562º, 563º, 564º e 566º CC).
Foi dado como provado que o Demandante realizou uma vistoria aquando da entrega das chaves do locado, nada tendo reclamado naquele momento. Ter-se-á, porém, dado conta de várias deteriorações em momento posterior.
Entende o Tribunal ser compreensível esta circunstância atendendo à idade do Demandante (81 anos na época da aludida vistoria).
A factualidade assente evidenciou várias deteriorações e danos que levaram o Demandante a contratar serviços de empreitada. Poderemos considerar as deteriorações como inerentes a uma prudente utilização do locado? Ou serão aquelas deteriorações e danos o resultado de uma violação do contrato? -
A normal e prudente utilização de um locado é a que é envolvida de zelo e cuidado normais na espécie de coisas em causa (a aferir, se necessário, pelo julgador), em função da diligência de um bonus pater familiae, e segundo critérios ditados pelo bom senso.
Poderá, em alguns casos, existir a necessidade de distinguir entre as deteriorações correspondentes a uma utilização normal, corrente, ou prudente que não obrigam à sua reparação, e as deteriorações que, embora lícitas, obrigam à sua reparação, por virtude do carácter marcadamente pessoal da utilização do locado, que elas pressuponham.
Vejamos relativamente a cada um dos itens reclamados pelo Demandante.
Remate e pintura de tectos e paredes:
A realização do fim habitacional de qualquer imóvel exige a presença de iluminação, associando-se a esta a colocação de candeeiros. Artefactos estes que exigem a realização de furos (no tecto(s) e/ou parede(s)). Consideramos como irrazoável a imputação ao arrendatário da obrigação de tapar os respectivos buracos no momento da restituição do locado, considerando que a abertura dos mesmos foi realizada para a concretização do fim do contrato.
É consabido que se verifica um desgaste natural da pintura nas paredes interiores de uma habitação. Da matéria provada (e dado que os Demandados não lograram demonstrar o contrário em sede de contraprova) resultou que o desgaste proveio de uma anormal e imprudente utilização do locado, mas apenas nas paredes da sala de jantar e de um dos quartos.
O Tribunal consegue entender a actuação do Demandante em, ao ver-se confrontado com a necessidade de encomendar nova pintura nas paredes de duas das divisões do apartamento, aproveitar para ordenar a pintura de todas as paredes das restantes divisões (e respectivos tectos). As razões estéticas, de harmonia visual e do próprio bom senso assim o ditam. Já não se poderá, no entanto, concordar que os Demandados sejam responsabilizados pela totalidade daquela obra quando, na verdade, apenas violaram a sua obrigação relativamente a duas daquelas divisões (e destas, somente quanto à pintura das paredes).
Atento ao provado neste item, ao documento de fls. 8, e ao disposto no art.º 566º n.º 3 CC, fixo, como justo e equitativo, em € 200,00 o montante da indemnização a pagar pelos Demandados neste âmbito.
Porta da banheira: atento ao provado, deve proceder o pedido de condenação no pagamento de € 50,00. Porta-papel do WC: atento ao provado, deve proceder o pedido de condenação no pagamento de € 4,00. Tomadas, interruptores e respectivos espelhos: o pedido do Demandante aponta para uma factualidade em que se viu obrigado a mandar reparar todas as tomadas e interruptores e substituir todos os espelhos das tomadas do WC. Porém, da factualidade assente resultou que somente algumas tomadas e alguns dos interruptores e espelhos foram reparados e substituídos. Assim, atento ao provado, ao documento de fls. 8, e ao disposto no art.º 566º n.º 3 CC, fixo como justo e equitativo, em € 15,00 o montante da indemnização a pagar pelos Demandados neste âmbito.
Janelas: resultou que a necessidade da sua reparação foi originada pelo descaimento das respectivas dobradiças. Tal facto tanto poderá resultar de um desgaste natural, como de uma imprudente utilização. Considerando a obrigação contratual assumida pelos Demandados, na já referida Cláusula Nona (“O arrendado deverá ser entregue (…), fino o contrato, em bom estado de conservação, (…), designadamente (…), vidros, (…) devendo por isso (…) sob pena de indemnização, tomar as medidas necessárias para a sua conservação, pagando à sua custa as necessárias reparações se se avariarem ou danificarem (…)”), considerando nada terem demonstrado em sede de contra prova, e considerando a “espécie de responsabilidade objectiva” (in, obra citada supra) que sobre eles impendia, deve proceder o pedido de condenação no pagamento de € 20,00.
Arranjo do exaustor e limpeza da cozinha: atento ao provado, deve proceder o pedido de condenação no pagamento de € 50,00.
Fechadura do contador da luz: atento ao provado, deve proceder o pedido de condenação no pagamento de € 15,00.
Aquisição de novo exaustor: como muito bem referiram os Demandados na sua douta contestação, não se entende o pedido simultâneo de pagamento de arranjo do exaustor e de aquisição de um novo aparelho. Se foi arranjado, ficou a funcionar… Se deixou de funcionar posteriormente, tal facto não pode ser imputado aos Demandados considerando que já haviam restituído o locado. Por isso, não poderá proceder o pedido nesta parte.
Aquisição de novo esquentador: é certo que o Demandante adquiriu novo esquentador. Resultou porém, da contra prova dos Demandados, que o esquentador funcionou até ao momento em que terminou o vínculo locatício. Tal facto leva a que não possa proceder o pedido do Demandante nesta parte.
Em consequência, tem o Demandante o direito de exigir dos Demandados uma indemnização no valor total de € 354,00, de forma a lhe ser restituído o estado de manutenção do locado que os Demandados deveriam ter assegurado e não asseguraram.
Tendo, ainda, por base o clausulado entre as Partes, vem o Demandante reclamar o pagamento da quantia de € 450,00 a título de custas processuais e honorários do Ilustre Mandatário constituído.
Importará, antes do mais, subtrair o valor da ditas custas processuais, considerando que este Tribunal as imputará e restituirá a quem de direito (nos termos da Tabela de Custas dos Julgados de Paz e restantes normas processuais aplicáveis ex vi art.º 63ºLJP). Teremos, assim, de ajuizar sobre o pedido da quantia de € 380,00.
Nos Julgados de Paz, a constituição de Mandatário não é obrigatória, salvo as excepções previstas na sua Lei (cfr. art.º 38º LJP). O Demandante não se encontra em nenhuma daquelas situações.
Este Tribunal é, porém, sensível à concreta situação do Demandante (idade e estado de saúde), aliada à circunstância de a Audiência de Julgamento se ter desdobrado em 3 sessões, compreendendo que lhe fosse desfavorável estar desacompanhado (poder-se-á falar como que uma espécie de aplicação analógica do art.º 38º n.º 2 da LJP).
Sendo certo que o Mandato judicial se presume oneroso (art.º 1158º n.º 1 CC), o Demandante não juntou qualquer prova (v.g. Nota de Honorários) do valor alegadamente cobrado pelo seu Mandatário.
A Cláusula Décima Terceira do contrato de arrendamento celebrado entre Demandante e Demandados faz depender a obrigação do pagamento dos honorários do mandatário, a circunstância de a Parte ser dada como vencida.
Ora, nos termos do exposto supra, concluímos que o valor do pedido formulado pelo Demandante (€ 1.132,00), no que ao pagamento de indemnização por violação contratual diz respeito, sofreu um decaimento em cerca de 69%.
Assim, e tudo considerado, entende este Tribunal dever ser imputado igual decaimento na atribuição, aos Demandados, da obrigação de pagamento dos honorários do Mandatário do Demandante.
Pelo que os Demandados, nesta parte, vão condenados no pagamento da quantia de € 118,00.
Foram peticionados juros a partir da citação, e somente sobre o valor da indemnização pela violação contratual dos Demandados.
Nos termos conjugados dos artºs 804º, 805º, 806º e 559º CC, bem como da Portaria n.º 291/2003, de 08/04, os Demandados deverão pagar juros de mora à taxa legal, actualmente de 4%, contados desde o dia 24/10/2008 até efectivo e integral pagamento.
DECISÃO
Nestes termos, e com os fundamentos invocados, julgo a presente acção parcialmente procedente, por provada e em consequência condeno os Demandados a pagar ao Demandante a quantia de € 354,00 (a título de indemnização por violação contratual), acrescida de juros de mora à taxa legal, actualmente de 4%, desde o dia 24/10/2008 (data da citação) até efectivo e integral pagamento.
Mais condeno os Demandados a pagar ao Demandante a quantia de € 118,00, a título de honorários do Ilustre Mandatário dos Demandante
Custas, na proporção do decaimento, que fixo em 70% para o Demandante e 30% para os Demandados, declarando-se ambas as Partes parcialmente vencidas, na aludida proporção.
O Demandante deverá efectuar o pagamento das custas de sua responsabilidade (no valor de € 14,00) num dos 3 dias úteis subsequentes ao conhecimento da presente decisão, sob pena de incorrer numa sobretaxa de € 10,00 por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação.
Proceda-se ao reembolso dos Demandados, no valor de € 14,00.
Tudo nos termos da Portaria n.º 1456/2001, de 28/12, na redacção que lhe foi conferida pela Portaria n.º 209/2005, de 24/02 (Tabela das Custas dos Julgados de Paz).
Registe e notifique.
Santa Marta de Penaguião, 03 de Maio de 2010
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador – art. 138.º/5 do C.P.C. – Verso em Branco)
(Martinha Pinheiro)
A Juíza de Paz
(que redigiu e reviu em computador – art. 138.º/5 do C.P.C. – Verso em Branco)
(Martinha Pinheiro)