Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Proc. nº x
I. RELATÓRIO:
A, com os demais sinais nos autos, intentou a presente ação declarativa respeitante ao arrendamento urbano contra B, melhor identificado a fls. 2, pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia indemnizatória de 2.517,72 €, bem como as contribuições para o condomínio da sua responsabilidade referentes a Abril e Maio de 2011, no montante de 68,60 €, e ainda a quantia de 158,33 €, correspondente a dezanove dias de renda do mês de Maio de 2011.
Para tanto, o demandante alegou os factos constantes do requerimento inicial de fls. 2 a 3 verso, que aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo juntado ao mesmo quinze documentos.
Regularmente citado, o demandado veio apresentar contestação e reconvenção (cfr. fls. 43 a 50), que aqui se dão por integralmente reproduzidas, pugnando pela improcedência da ação e pedindo a condenação do demandante a pagar-lhe a quantia de 5.669,13 €, a título de benfeitorias, acrescida de juros de mora à taxa legal.
Realizou-se a sessão de pré-mediação, logo seguida da mediação, mas as partes não lograram chegar a acordo.
Foi, então, marcada e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Estão reunidos os pressupostos de regularidade da instância, nomeadamente:
Este julgado de paz é competente em razão do objeto, do valor, da matéria e do território (cfr. artigos 6º nº 1, 8º, 9º, nº 1 a) e g) e 11º, nº 1 da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho), atendendo nomeadamente, quanto ao valor, ao indeferimento liminar do pedido reconvencional (cfr. despacho de fls. 64).
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há nulidades, exceções ou outras questões prévias de que cumpra conhecer.
Fixo o valor da causa em 2.744,65 €.
Assim, cabe apreciar e decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA:
Discutida a causa, ficaram provados os seguintes factos:
1. O demandante é dono e legítimo possuidor da fração autónoma designada pelas letras “EE”, correspondente a uma habitação no 5º andar, habitação 01, com entrada pelos n.os 37, B2, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº x e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo x.
2. Em .../.../..., o demandante deu de arrendamento ao demandado, que o aceitou, a referida fração autónoma, destinando-se a mesma a habitação permanente deste, que aí passou a residir, mediante o pagamento de uma renda mensal no montante inicial de 250,00 €.
3. O demandado deixou o locado livre de pessoas e bens no final de Março de 2011, tendo vindo a entregar as chaves mais de um mês depois, dada a dificuldade de contactar com o demandante.
4. O demandante deslocou-se ao locado, após a sua entrega pelo demandado, e verificou que lhe faltavam os móveis da cozinha, uma parte da moldura da porta de entrada e as portas do roupeiro do quarto e respetivo módulo de gavetas.
5. Além disso, parte do rodapé em madeira de um quarto estava fora do lugar e faltava a banheira no quarto de banho, tendo sido substituída por uma base de chuveiro.
6. Por força do contrato de arrendamento, o demandante tinha a obrigação de pagar as contribuições para o condomínio correspondentes à fração autónoma locada.
7. O demandante efetuou obras no locado, tendo procedido à pintura de paredes, substituição de canalizações, colocação de azulejo e tijoleira na cozinha e casa de banho, envernizamento do chão, substituição da banheira por uma base de chuveiro e das restantes louças da casa de banho.
8. O demandante instalou móveis novos na cozinha do locado, mas levou-os consigo quando entregou o locado.
Os factos n.os 1 e 2 tiveram o acordo das partes, salvo quanto ao montante da renda, o qual, porém, resulta do próprio contrato de arrendamento, sendo certo que no primeiro ano de vigência deste o mesmo era de 250,00 €/mês. O contrato de arrendamento foi ainda relevante para dar como provado o facto nº 6.
O facto nº 3 teve por base o depoimento da testemunha C, companheira do demandante, a qual depôs com isenção e conhecimento de causa, uma vez que residiu com o demandante no locado, não tendo o demandante oferecido qualquer prova a este respeito. O seu depoimento foi ainda decisivo quanto aos factos n.os 7 e 8.
Os factos n.os 4 e 5 assentaram no depoimento da testemunha D, administrador do condomínio, que visitou o locado com o demandante após a saída do demandado, bem como antes da entrada deste. Foram ainda relevantes para este efeito as fotos juntas com a petição inicial.
O depoimento da testemunha E, foi também positivamente valorado no que respeita ao facto nº 8, dado que foi ele que efetuou os trabalhos acima descritos no locado.
III. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A presente causa enquadra-se, desde logo e antes do mais, no âmbito da norma do artigo 1043º do Código Civil, segundo o qual, na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, presumindo-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.
No caso dos autos, o contrato de arrendamento não descreve explicitamente o estado de conservação do locado, embora autorize o demandado a efetuar obras de beneficiação no mesmo, concretamente na cozinha, casa de banho, pintura na casa e envernizamento de soalho e madeiras. O demandado defende que essa autorização tem implícita que o locado estava carente de obras, estando, por isso, em mau estado de conservação, e que o mesmo saiu valorizado com a execução das mesmas. Contudo, isso não é necessariamente assim, dado que o contrato se refere a obras de beneficiação e não a obras de reparação ou de conservação e as mesmas não são incompatíveis com um bom ou razoável estado de conservação do locado. Em qualquer caso, não tendo sido admitido o pedido reconvencional nem deduzida a compensação de créditos até ao valor da quantia exequenda, essa matéria tem um interesse relativo, salvo para perceber o conteúdo e extensão do dever de manutenção e de restituição da coisa.
Por outro lado, tem aqui também interesse recuperar a distinção entre parte integrante (cfr. artigo 204º, nº 3 do Código Civil) e coisa acessória (cfr. artigo 210º, nº 1 do Código Civil). E isto porque as coisas acessórias só estão abrangidas pelo contrato de arrendamento se assim tiver sido convencionado pelas partes. Deste modo, o dever de manutenção e de restituição que impende sobre o arrendatário cinge-se ao locado e às suas partes integrantes (e às coisas acessórias integradas no contrato de arrendamento, sendo certo que este é omisso a esse respeito). Assim sendo, debruçando-nos sobre cada uma das situações apontadas pelo demandante, salta à vista que o rodapé, a moldura da porta, os componentes do roupeiro (portas e gavetas) - atendendo a que este está embutido na parede - e a banheira, constituem partes integrantes do locado, devendo, por isso, ser restituídos com o locado, findo o contrato de arrendamento.
Porém, no que respeita aos dois primeiros, provou-se que um e outro já estavam deteriorados antes da entrada do demandado para o locado, carecendo de substituição. Deste modo, o demandado não estava obrigado à conservação e à restituição de algo que já antes estava estragado. E, como se sabe, a presunção estabelecida no artigo 1043º, nº 2 do Código Civil é ilidível.
Por outro lado, muito embora o demandado tenha substituído a banheira por uma base de chuveiro, tratou-se, neste caso, de uma benfeitoria voluptuária (cfr. artigo 216º, nº 3 do Código Civil), dado que a banheira em si mesma não estava estragada (salvo quanto ao seu esgoto, como se apurou na discussão da causa), mas apenas usada, nem é líquido que a sua substituição tenha trazido maior valor ao locado (ao contrário do que aconteceu com a substituição das canalizações, por exemplo). De facto, uma base de chuveiro não cumpre todas as funções de uma banheira, dado não permitir, desde logo, os banhos de imersão. Porém, ainda assim, é evidente que a substituição de uma banheira por uma base de chuveiro está longe de se poder considerar uma deterioração. Assim sendo, neste caso, não se aplica o disposto no artigo 1073º, n.os 1 e 2 do Código Civil, dado não estar em causa uma deterioração (= estrago, coisa arruinada ou danificada), mas sim uma benfeitoria autorizada. Na verdade, o demandante não só autorizou obras de beneficiação na casa de banho do locado, sem impor limites às mesmas, como, além disso, não exigiu contratualmente a reposição do locado ao estado anterior, findo o contrato, mas apenas a sua entrega limpo e sem deteriorações (cfr. cláusula j). Quer dizer, na prática, o demandante conformou-se com as obras que o demandado quisesse fazer na casa de banho, desde que as mesmas não implicassem deteriorações subsistentes após o fim do contrato. E, neste caso, isso não acontece.
Por seu turno, no que respeita aos componentes do roupeiro (portas e gavetas), é evidente que o demandado tem que os repor. Segundo a companheira do demandado, as portas do roupeiro estavam avariadas, dado que não corriam, pelo que foram levadas para um carpinteiro para serem reparadas, tendo ficado lá. Admitindo que essa versão fosse verdadeira, é evidente que esse facto não eximia o demandado do seu dever de restituição das mesmas portas. Aliás, nem é claro se as portas já estavam avariadas antes ou se avariaram no decurso da vigência do contrato de arrendamento, mas, em qualquer caso, o demandado tinha a obrigação de ir buscá-las ao carpinteiro e colocá-las no seu lugar, no mesmo estado em que as encontrou.
Finalmente, em relação a esta questão, temos ainda os móveis de cozinha: a este respeito, apurou-se que a cozinha tinha os móveis de origem (com doze anos e com o uso de três inquilinos diferentes) quando foi dada de arrendamento ao demandado, embora as testemunhas tenham divergido quanto ao seu estado de conservação e a estarem ou não completos. De acordo com a testemunha, D, a cozinha tinha o equipamento básico necessário e estava minimamente utilizável; segundo a companheira do demandado, C, a cozinha não funcionava (esquentador e exaustor) e os móveis não estavam completos. Aliás, no entendimento desta, a casa não estava habitável, daí que tenham sido levadas a efeito as obras acima aludidas. Ora, independentemente desta apreciação, mais ou menos subjetiva (intervêm aqui, além do mais, questões de sensibilidade pessoal e genitiva), admitindo que os móveis de cozinha careciam de substituição, a verdade é que se estes eram parte integrante do locado, então os seus substitutos deviam ter ficado no mesmo, sem prejuízo da eventual indemnização por benfeitorias. Na verdade, não se aplicando neste caso o disposto no artigo 1036º do Código Civil, a solução destas situações resulta das disposições conjugadas dos artigos 1046º nº 1, 1273º e 1275º nº 1 do Código Civil. Ora, em nossa opinião, no mínimo, a banca, incluindo a pia, tem necessariamente que ser havida como parte integrante do locado. Os restantes móveis, destinados à arrumação de louças, talheres, copos, panelas e demais utensílios de cozinha podem ou não ser coisas acessórias, dependendo se estão ou não ligados materialmente ao imóvel. Neste caso, considerando as fotografias da cozinha constantes dos autos, verifica-se que os móveis de cozinha estavam ligados materialmente ao imóvel, dado que no seu lugar ficou um vão de parede sem azulejos. Assim sendo, tratavam-se igualmente de partes integrantes do locado. Deste modo, não estando em causa benfeitorias necessárias, mas sim úteis, então o demandado só poderia ter procedido ao seu levantamento, desde que o pudesse fazer sem detrimento do locado. Neste caso, houve detrimento do locado, visto que o mesmo ficou sem equipamentos de cozinha, que antes tinha, apesar de usados e talvez incompletos, mas em condições mínimas de utilização. Pelo exposto, o demandado não podia ter levado consigo os móveis de cozinha, embora tivesse direito a ser indemnizado do valor dos mesmos, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa (cfr. artigo 1273º, nº 2 do Código Civil).
O demandante tem, portanto, direito a ser indemnizado do valor necessário a repor o locado no estado em que o mesmo se encontrava quando foi dado de arrendamento ao demandado, designadamente com as portas e as gavetas do roupeiro do quarto e com os móveis de cozinha. Porém, neste caso, não é possível concretizar o prejuízo do demandante. Na verdade, por um lado, o orçamento que o mesmo apresentou a fls. 21 engloba, sem destrinça, o rodapé, a guarnição da porta e as portas e gavetas do roupeiro. Porém, como já se viu, o demandado não está obrigado a indemnizar o demandante pela reposição dos dois primeiros elementos. Por outro lado, não foi possível aquilatar, por falta de prova a esse respeito, se os móveis de cozinha orçamentados a fls. 20 correspondem ao tipo e à qualidade daqueles que estavam no locado anteriormente. Ora, ainda que se admita que o demandante tem necessariamente que instalar móveis novos no locado (os anteriores foram para o lixo, segundo a companheira do demandado), é evidente que estes terão que corresponder aos que lá estavam antes, quanto ao tipo e à qualidade. Assim sendo, torna-se necessário remeter a quantificação da indemnização devida ao demandante para liquidação da sentença (cfr. artigo 661º, nº 2 do CPC), até porque o tribunal não tem elementos para fixar esse valor por equidade, nos termos do artigo 566º, nº 3 do Código Civil.
Por último, a pretensão do demandante quanto ao pagamento da renda residual do mês de Maio e das despesas de condomínio de Abril e Maio não pode deixar de improceder. Com efeito, o demandado deixou o locado livre de pessoas e bens no final de Março de 2011 e só não entregou as respetivas chaves imediatamente ao demandante porque este se furtou aos seus contactos. Deste modo, no período subsequente, houve mora do credor, pelo que não podem ser exigidas ao demandado as prestações correspondentes a esse tempo. É certo que o demandante poderia eventualmente ter exigido do demandado o valor correspondente a quatro meses de renda, nos termos do disposto no artigo 1098º, nº 3 do Código Civil, caso o contrato de arrendamento não tivesse cessado por acordo. Mas não foi isso que o mesmo pediu, pelo que não cabe apreciar aqui essa matéria.
IV. DECISÃO:
Nestes termos, julgo a presente acção parcialmente procedente e provada e, por via disso, condeno o demandado a pagar ao demandante a quantia indemnizatória que se vier a apurar em liquidação da presente sentença, referente à reposição no locado dos móveis de cozinha e das portas e gavetas do roupeiro do quarto, absolvendo-o do demais peticionado.
Custas em partes iguais, considerando igual sucumbência de demandante e demandado.
Registe e notifique.
Porto, 23 de Março de 2012
O Juiz de Paz,
(Luís Filipe Guerra)