Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
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RELATÓRIO:**
A, identificado a fls. 1, intentou, em 23 de janeiro de 2013, contra B., melhor identificada, também, a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a reparar os danos existentes no prédio, procedendo à reparação das fissuras das fachadas principal e traseira; reparação das fissuras da união do prédio e junto à garagem; reparação das pedras mármore; substituição de proteção da área de ventilação do rés-do-chão e reparação dos azulejos da fachada principal do prédio, porque os mesmos estão incluídos na garantia. Mais pediu que, caso a Demandada não execute as obras de reparação no prédio, seja condenada a pagar 3.400,00 € (Três mil e quatrocentos euros).
Para tanto, alegou, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que se dá por reproduzido. Juntou 16 documentos (fls. 5 a 50) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação, veio a Demandada a ser regularmente citada para contestar, no prazo, querendo, tendo apresentado a contestação de fls. 78 a 81, que se dá por reproduzida e na qual impugna a versão dos factos trazida aos autos pelo Demandante, invocando o facto de todas as construções terem sido realizadas por subempreiteiros; de a obra ter sido considerada, pela Câmara Municipal, construída de acordo com o projeto e as regras de construção; que sempre que foi contactada pelos condóminos sobre alguma anomalia, as reparou; que não tem conhecimento ou teve dos problemas da garagem; que as juntas de dilatação do prédio não foram construídas por si, mas sim pelo construtor do prédio ao lado, construído depois e que encostou ao Demandante, provocando-lhe as fissuras que aparenta ter; que a fixação das tampas de ventilação estão feitas de acordo com as regras técnicas, não podendo ser aparafusadas por causarem infiltrações; que há dois anos quando lhe foram comunicadas humidades no terceiro andar, na fachada das traseiras, de imediato procedeu à sua reparação, com limpeza da área afetada e colocação de betume nos azulejos, isolando à volta de todas as pedras e efetuado a pintura total da fachada traseira recuada; reconhecendo apenas a sua obrigação de concluir a reparação das fissuras da fachada principal, estando a aguardar o bom tempo para o efeito. No mais escuda-se nas alterações estruturais do edifício que provocam fissuras que não são defeitos de construção. Por último invoca que os prazos legalmente previstos para apresentação da presente ação e o prazo legal de garantia estão ultrapassados.
Juntou 16 documentos (fls. 82 a 88 e 109 a 120) que, igualmente se dão por reproduzidos.
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As questões a resolver por este tribunal são as seguintes: a) Verificação da existência dos defeitos no imóvel;
b) O direito do Demandante à sua eliminação.
c) O direito a ser indemnizado, caso a Demandada não proceda à reparação dos defeitos. – e
d) Da caducidade do prazo de garantia e de denúncia
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Tendo o Demandante afastado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 4) e tendo sido apresentada a Contestação, foi designado o dia 12 de março de 2013 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, por indisponibilidade de agenda (fls. 93). **
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, explorando-se todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como da respetiva ata se alcança. Devido à necessidade de ponderação da prova produzida, foi a audiência suspensa e designada para a sua continuação, com prolação de sentença, a presente data.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:**
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos por ambas as partes; as suas declarações nos seus articulados e em Audiência de Julgamento no que lhes era desfavorável e os depoimentos das testemunhas apresentadas pelo Demandante e pela Demandada.
Foi também considerado o conteúdo das Atas das Assembleias de Condóminos, desde o início do condomínio, cujo livro o tribunal analisou.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª- C, que aos costumes, declarou ser proprietária da fração autónoma correspondente ao terceiro andar esquerdo do prédio, conhecendo, por isso, ambas as partes. A especial qualidade da testemunha não retirou credibilidade ao seu depoimento.
2.ª- D, que aos costumes, declarou ser proprietária da fração autónoma correspondente ao segundo andar direito do prédio, conhecendo, por isso, ambas as partes. A especial qualidade da testemunha não retirou credibilidade ao seu depoimento.
3.ª- E, que aos costumes, declarou ser proprietária da fração autónoma correspondente ao primeiro andar direito do prédio, conhecendo, por isso, ambas as partes. A especial qualidade da testemunha não retirou credibilidade ao seu depoimento.
4.ª- F, que aos costumes, declarou trabalhar na construção civil e efetuar trabalhos para a Demandada, conhecendo, de vista, os representantes legais do Demandante, por ter efetuado trabalhos no prédio.
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Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:1. O condomínio do prédio sito A , entidade equiparada a pessoa coletiva n.º xxxxx, é representado pelos seus administradores eleitos - G, embora a Assembleia de Condóminos tivesse deliberado que os administradores podem representar individualmente o condomínio para instaurar ações judiciais (Docs. 1 e 2);
2. A Demandada B - Empreendimentos Imobiliários, Lda., tem como objeto social a Atividade de construção civil; compra, venda e revenda dos adquiridos para esse fim; remodelações e limpezas de imóveis; urbanizações e empreendimentos imobiliários (Doc. de fls. 61 a 64);
3. A Demandada foi a construtora do prédio sito na Avenida X n.º 59, localidade de Aldeia de Paio Pires, freguesia de Paio Pires, concelho de Seixal (Doc. n.º 3);
4. Existem várias fissuras na fachada principal do prédio, as quais já foram intervencionadas pela Demandada, faltando proceder ao seu isolamento e à sua pintura, na cor do prédio (Docs. n.º 4, 5, 6, 7, 8, 9);
5. Há alguns azulejos na fachada principal que se mostram com cor mais escura, o que indicia deficiências no betume de fixação ao nível do primeiro andar direito;
6. A parede em que assenta a junta de dilatação na parte traseira do edifício apresenta fissuras, as quais revelam que já houve intervenção nas mesmas, não se tendo apurado por quem (Docs. 4, 5 e 6;
7. A cantonaria de algumas das janelas traseiras do edifício está mal vedada e soltas, o que provoca infiltrações no interior das frações, junto às janelas;
8. Existem fissuras, junto às paredes da garagem que, em dias de maior precipitação deixam passar as águas pluviais, fazendo, por vezes, poça de água no chão (Doc. 15);
9. Na mesma parede junto ao chão pode-se encontrar uma mancha de infiltrações, que de ano para ano, se tem vindo a alastrar;
10. As fissuras na fachada frontal apareceram em 2008; as da fachada traseira, junto à garagem, em 2009; as da união dos prédios (junta de dilatação), em 2008; o descolamento da cantonaria e deficiente vedação da cantonaria de algumas janelas, em 2009 e as deficiências dos azulejos, em 2009;
11. O Demandante enviou à Demandada a carta de fls. 36 a 42, datada de 28 de dezembro de 2012 e expedida em 9 de janeiro de 2013, na qual lhe denunciava os alegados defeitos e lhe dava prazo, até 11 de janeiro de 2013, para proceder à sua reparação, sob pena do recurso às vias judiciais (Doc. 15);
12. A Demandada não procedeu às reparações pedidas pelo Demandante;
13. O Demandante pediu orçamento para reparação das fissuras; recuperação dos estendais; impermeabilização das caleiras; betumar os azulejos da empena frontal e pintura exterior da empena frontal e traseira (do muro ao terraço), o qual ascende ao montante de 3.400,00 € (Três mil e quatrocentos euros), já com I.V.A. (Imposto de Valor Acrescentado) incluído (Doc. n.º 16);
14. A Constituição da Propriedade Horizontal do edifício ocorreu em 14 de janeiro de 2008 (Doc. 3);
15. A primeira Assembleia de Condóminos foi realizada no dia 15 de julho de 2008, tendo estado presentes todos os condóminos, à exceção do proprietário da fração correspondente ao terceiro andar direito, estando ocupadas as frações correspondentes a uma permilagem de 732 do prédio (Ata n.º 1);
16. As restantes frações eram propriedade da Demandada (Doc. 3);
17. Na ata da Assembleia de Condóminos realizada no dia 2 de novembro de 2011, deliberaram os condóminos presentes que, atendendo a que a Demandada se encontra no cumprimento dos compromissos assumidos perante os condóminos, seria feito o levantamento das anomalias das frações e das partes comuns para apresentar à Demandada (Ata n.º 8); ---
18. Assunto que voltou a ser debatido nas Assembleias de Condóminos, realizadas em 2 de fevereiro de 2012 (insistindo-se pela elaboração do levantamento das anomalias) e em 27 de outubro de 2012 (em que os condóminos ficaram de identificar os seus problemas para comunicação à Demandada) ficando deliberado nesta última que se enviaria uma carta assinada por todos e “avançar para tribunal para que se consiga resolver estas anomalias ainda dentro do prazo de garantia do imóvel” (Atas n.ºs 9 e 10);
19. Na Assembleia de Condóminos, realizada no dia doze de janeiro de 2013, foi deliberado abrir processo no Julgado de Paz para resolver o problema, aguardando resposta da construtora até ao dia 21 de janeiro de 2013 (Ata n.º 11);
20. A Demandada foi a dona da obra, sendo que os trabalhos de pedreiro e ladrilho; pintura e isolamento, foram realizados pelas empresas por si subcontratadas, em regime de subempreitada (Docs. 2, 3 e 4, juntos à Contestação);
21. As fissuras da fachada principal do edifício foram reparadas, no ano de 2012, pela Demandada, faltando a pintura final dessa zona, a executar logo que as condições meteorológicas o permitam;
22. A fixação das tampas de ventilação não deve ser efetuada com parafusos, como pretende o Demandante, uma vez que poderá afetar o isolamento, causando infiltrações no edifício;
23. Há cerca de dois anos, devido à existência de humidades no terceiro andar, na fachada traseira a Demandada, assim que lhe foram comunicadas, procedeu à reparação das mesmas, tendo para o efeito efetuado a limpeza da área afetada, colocando betume nos azulejos, isolando em volta de todas as pedras, tendo procedido à pintura total da fachada traseira recuada;
24. A Demandada tenciona proceder à reparação da fachada principal, no que concerne às fissuras (isolamento e pintura da zona de fissuras), logo que as condições meteorológicas o permitam;
Não resultaram provados quais quer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA relação material controvertida enquadra-se no disposto nos art.º 1218.º e seguintes do Código Civil, aplicando-se ao caso o disposto no art.º 1225.º, do mesmo diploma legal. ---
Efetivamente, tem vindo a ser jurisprudência maioritária que, quando o vendedor do prédio tenha sido o seu construtor, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos do prédio é aplicável o regime do art.º 1225.º e não o do art.º 916.º, do Código Civil.
Segundo este regime, a denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de um ano, após o conhecimento dos defeitos e dentro de cinco anos a contar da entrega do imóvel.
O não cumprimento da denúncia tempestiva dos defeitos, acarreta a caducidade dos direitos conferidos ao comprador (art.º 1224.º, do Código Civil), fazendo a lei corresponder à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito (n.º 2, do art.º 1220.º, do Código Civil).
A caducidade tem a sua origem etimológica em caduco o qual deriva do latim caducu(m) “ que cai, que caiu, tombado, caído, que cairá ou que pode cair, perecível, vago, sem possuidor”. Transposto o conceito para o direito, verifica-se que a caducidade dos direitos ou ações significa a extinção ou perda de um direito ou de uma ação pelo decurso do tempo. Assim, o decurso do tempo é causa de extinção ou perda dos direitos, por inobservância do prazo para o seu exercício.
De realçar que ao caso dos autos se aplica também a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril) e pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio, resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito, sendo o prazo de denúncia igual ao do supra referido dispositivo.
Face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) e assim, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso, cumpre averiguar se existem os alegados defeitos e, caso existam, da possibilidade da sua eliminação.
O Demandante alegou - e provou - que existem fissuras na fachada frontal, as quais já foram intervencionadas pela Demandada no ano passado, faltando concluir o trabalho, o qual a Demandada se propõe terminar, logo que “tempo melhore”.
Convém que a Demandada não faça deste conceito, um conceito elástico, uma vez que após a intervenção certamente o tempo já melhorou e o trabalho não foi, por ela, concluído, como devia.
Por isso, quanto a estas fissuras deve a Demandada concluir a sua reparação, isolando-as e pintando-as da cor do prédio no mais curto prazo, como deveria já ter acontecido.
No que às fissuras junto à união dos prédios (junta de dilatação), verifica-se que o prédio ao lado foi construído depois do prédio Demandante e que as mesmas tiveram já uma tentativa de reparação (visível nas fotografias juntas aos autos) não se tendo apurado por quem.
A Demandada escuda-se no facto de o prédio ao lado ter sido construído depois e de ter provocado tais fissuras. Não nos repugna aceitar essa conclusão, sendo certo que o Demandante não logrou provar que se tratava de defeito de construção.
Relativamente à cantaria das janelas (pedras mármore) o problema estará na argamassa aplicada e na própria vedação que, não obstante o decurso do tempo, se tratará de deficiente aplicação, logo, defeito de construção.
Todavia, o Demandante alega vagamente que algumas das pedras estão soltas e que provocarão infiltrações para o interior da habitação. Apesar da insistência com as testemunhas, não foi possível determinar quais são as pedras que apresentam tais deficiências, o que, naturalmente, sempre impediria a condenação da Demandada, não sendo justo que fosse condenada a reparar todas as pedras de todas as janelas na fachada traseira.
Relativamente às tampas de proteção da área de ventilação, ficou claro que apenas a tampa do rés-do-chão deixou de estar no seu local, desconhecendo-se por que motivo tal aconteceu. Não é, claramente, um defeito de construção.
O Demandante vem também alegar que uma parte dos azulejos se encontra sem o betume, estando mais escuro, o que provocará infiltrações para o interior do 1.º andar. Ora, o prédio foi construído (terminado) no ano de 2007, portanto há cinco anos e, sendo certo que a lei (o REGEU) recomenda obras nos edifícios a cada oito anos, não é menos certo que, ao fim de cinco anos, há pequenas deficiências, provocadas pela ação do tempo, que carecem de reparação.
No entanto não nos parece que a falta de betume se deva só à ação do tempo, sendo antes consequência de má aplicação, tanto que apenas se verifica numa pequena área. É portanto, a nosso ver, um defeito de construção.
O mesmo se diga das infiltrações verificadas nas paredes da garagem que se configuram como água a brotar em dias de maior precipitação e que indiciam deficiência de isolamento ou do material utilizado.
Por conseguinte, resultam provados alguns defeitos que seria da responsabilidade da Demandada reparar.
Fica mal à Demandada tentar afastar a sua responsabilidade, com o facto de os trabalhos terem sido executados por subempreiteiro, uma vez que, estando no ramo da construção, sabe que responderá em primeiro lugar pelos defeitos de construção, sem prejuízo de poder exercer o seu direito de regresso junto daqueles que executaram o trabalho.
Como lhe fica mal, escudar-se no assentamento do prédio e na pressão exercida no mesmo pelo prédio contíguo, que foi construído depois. Até porque não ficou provado que as referidas fissuras decorem daquela construção.
É certo que toda a construção tem um período de assentamento que provoca pequenas fissuras no seu interior e exterior, as quais, em regra desaparecem com a primeira pintura levada a efeito, que, como é consabido, costuma ser recomendada após os primeiros cinco anos de utilização da construção.
Mas, aquelas que se verificam no prédio Demandante não são, a nosso ver, consequência do assentamento do prédio, mas antes defeito de construção e como tal a sua reparação é da responsabilidade da Demandada.
Por consequência e aqui chegados, ao Demandante terá de ser reconhecido o direito à reparação dos supra referidos defeitos.
O ponto é que há prazos para o exercício de direitos e a Demandada, embora não o tivesse dito dessa maneira (porque não tem formação jurídica para o fazer) arguiu a excepção peremptória da caducidade do direito do Demandante denúncia dos defeitos e à propositura da acção, por se mostrar esgotado o prazo de garantia, pelo que, antes de declarar a procedência ou improcedência da acção, terá este tribunal de averiguar se as invocadas excepções se verificam. É o que faremos de seguida:
Resulta provado que o prédio foi entregue em 15 de julho de 2008, data em que se realizou a primeira Assembleia de Condóminos, estando ocupada uma permilagem de mais de cinquenta por cento do prédio.
Como refere João Cura Mariano (em Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra”, 3.ª Edição, Almedina, 2008, pág. 213, 215) tratando-se de obra respeitante a um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, o início do sobredito prazo de cinco anos, previsto no art.º 1225.º, n.º 1, do Código Civil, e pelo que respeita às partes comuns do edifício, deverá coincidir com “a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador”.
E, assim, não se tendo verificado um ato expresso, datado, de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os órgãos de administração do condomínio, terá de considerar-se como data em que, tacitamente, ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos se reuniu e elegeu o administrador de condomínio.
Só a partir dessa data se verifica a operacionalidade da estrutura organizativa encarregada da administração das partes comuns do condomínio, podendo assim exercer os direitos perante o construtor, iniciando-se, pois, nessa data o decurso do prazo de caducidade de cinco anos previsto no art.º 1225.º, n.º 1, do Código Civil.
Esta tem sido também a larga maioria da jurisprudência, nomeadamente do Supremo Tribunal de Justiça, entendimento que acompanhamos.
Por conseguinte, o prazo de garantia de cinco anos, para usar a expressão da Demandada ainda não terminou.
O mesmo já não se pode dizer do direito de denúncia. Efetivamente, resulta provado que os defeitos dados como provados se manifestaram nos anos de 2008 e no ano de 2009, em data concreta que não foi possível apurar. ---
O Demandante tinha, assim, um ano para denunciar os defeitos.
Mas, acontece que os defeitos apenas foram denunciados à Demandada no início do mês de janeiro do corrente ano, pelo que havia já caducado o direito do Demandante, conforme decorre do que se vem expendendo.
De toda a dinâmica da situação resulta que o Demandante estava preocupado apenas com o decurso do prazo de cinco anos de garantia, tanto que queria fazer o levantamento das anomalias para resolver o problema, antes do fim da garantia de cinco anos e, por isso, apenas os denunciou pouco tempo antes do fim daquele prazo.
É um raciocínio viciado que se verifica com alguma frequência, isto é, o comprador interioriza que, independentemente da data em que toma conhecimento dos defeitos do imóvel, pode exercer sempre o seu direito à reparação, desde que o faça dentro do período de garantia de cinco anos, o que não corresponde à verdade.
O que quer dizer que não foi feita, em tempo, a denúncia dos defeitos, vindo a ser feita quando já havia caducado o direito do Demandante.
A caducidade é excepção peremptória e determina a absolvição da Demandada do pedido (art.º 493.º, n.º 3, do Código de Processo Civil).
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a ação parcialmente procedente, decido: DECISÃO
1. Condenar a Demandada a concluir a reparação das fissuras da fachada frontal do edifício;
2. Caso a Demandada não o faça, condená-la no pagamento da quantia que se mostre necessária à referida conclusão;
3. Absolver a Demandada dos restantes pedidos contra si formulados por ter caducado o direito de denúncia do Demandante quanto aos restantes defeitos;
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Custas a suportar pelo Demandante e pela Demandada, em razão do decaímento e na proporção respetiva de 90% e 10% (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 27 de março de 20013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Seixal, 27 de março de 20013
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)