Sentença de Julgado de Paz
(N.º 1, do art.º 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Matéria: Incumprimento contratual
(Alínea i), do n.º 1, do Art.º 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto do litígio: pedido de entrega de quantia de sinal, por incumprimento de contrato promessa.
Demandante: A
Mandatária: B
Demandado: C
Valor da acção: 1.500,00 €.
Do requerimento Inicial
O demandante alega que celebrou com o demandado um contrato promessa de compra e venda de um imóvel de sua propriedade, no qual se estipulou um sinal de 1500,00 € que o demandado não lhe chegou a entregar e que o demandado incumpriu o contrato não tendo sido efectuada a escritura de compra e venda, requerendo que o demandado seja condenado a pagar-lhe o montante do sinal.
Mais alega, descrevendo os factos, conforme requerimento inicial, de fls 3 a 6, que aqui se dá como reproduzido.
Pedido
Requer que o demandado seja condenado a pagar 1 500,00 €, a título de indemnização, despesas judiciais e de processo, incluindo honorários de advogado.
Contestação
O demandado contestou, descrevendo a sua versão dos factos e, em síntese, imputando o incumprimento do contrato promessa ao demandante que disse à imobiliária nele já não estar interessado, motivo pelo qual a imobiliária não chegou a solicitar a aprovação de empréstimo bancário para o demandado. Conclui pela improcedência da acção.
Mais alegou, conforme contestação de fls 62 a 65, que aqui se dá como reproduzida.
Tramitação
O demandante prescindiu da utilização dos Serviços de Mediação.
Após dificuldades de citação, foi marcada audiência de julgamento para o dia 01-09-2010, que se realizou, conforme acta de fls, tendo-se marcado leitura de sentença para esta data.
Factos provados
Com base nos depoimentos de parte, testemunhas e documentos, dão-se como provados os seguintes factos relevantes:
1 – O Demandante e esposa, D, e demandado, em 14 de Janeiro de 2010, celebraram o contrato promessa de contra e venda, junto a fls 7 a 11 e que aqui se dá como reproduzido.
2 – O demandante e esposa obrigavam-se a vender a fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao primeiro andar esquerdo, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal e o demandado obrigava-se a adquiri-la, pelo preço de 112 000,00 €.
3 – O preço, nos termos da cláusula terceira, seria pago da seguinte forma: “A pagar na data da escritura de compra e venda, e ficando na posse dos Primeiros Outorgantes (vendedores), um cheque no montante de 1,500,00€ (mil e quinhentos euros), para garantia de cumprimento do presente contrato por parte do Segundo Outorgante, destinando-se o mesmo a lhe ser devolvido no acto da escritura, ou a ser levantado pelos Primeiros Outorgantes caso a escritura não se realize por culpa do Segundo Outorgante servindo tal quantia a título de sinal, e legitimando-se o seu levantamento logo que se verifique o incumprimento contratual, considerando-se que o mesmo ocorre se o Segundo Outorgante se recusar a entregar qualquer documento necessário à marcação da escritura ou dentro do prazo adiante indicado não procedam à marcação da escritura de compra e venda.”
4 – Na cláusula quarta dispõe-se que a escritura será realizada no prazo máximo de 90 dias, a contar da assinatura do contrato promessa e que a sua marcação compete ao Segundo Outorgante que deve comunicar aos primeiros o dia, data, hora e local com oito dias de antecedência.
5 – Na cláusula sexta dispõe-se que todas as alterações ao contrato só serão válidas se feitas por escrito e com menção expressa das cláusulas eliminadas alteradas e da nova redacção que passa a ter cada uma das aditadas ou modificadas e na cláusula sétima que todas as notificações a realizar entre os contratantes deverão ser realizadas por escrito e por qualquer meio susceptível de confirmação da recepção pela outra parte.
6 – Na oitava dispõe-se que os vendedores terão direito a fazer suas as quantias recebidas em caso de incumprimento definitivo imputável ao comprador e que este terá direito a exigir o dobro das quantias entregues a título de sinal caso o incumprimento seja imputável aos vendedores, excluindo-se a situação de não obtenção de financiamento pelo Segundo Outorgante “por motivos que lhe seja alheio”, ficando neste caso os vendedores obrigados a devolver os 1500,00 € entregues a título de sinal.
7 – Dispõe-se ainda na mesma cláusula que qualquer das partes poderá “exigir a execução específica” ao abrigo do artigo 830.º, do Código Civil.
8 – Quer o demandante quer o demandado tinham celebrado contratos de mediação com a E, que mediou o negócio.
9 – O demandado não dispunha de cheques e não entregou o cheque previsto, tendo-se comprometido verbalmente a entregá-lo à mediadora, no dia seguinte, que o entregaria ao demandante.
10 – O demandante solicitou o cheque imediatamente a seguir a este prazo mas a mediadora não o entregou por não lhe ter sido entregue e informou que o demandado tinha de pedir cheques ao banco.
11 – Passados uns quinze dias, o demandante voltou a insistir telefonicamente com a mediadora que voltou a referir que ainda não o tinha e que seria um cheque do futuro sogro do demandado; nesta conversa o demandante disse que para ele o contrato não tinha validade por não ter o cheque.
12 – O demandante deslocou-se à mediadora mais tarde (cerca de dois meses depois) solicitando o cheque.
13 – O demandante foi então falar com o demandado, a casa deste, que lhe perguntou se já vendera a casa e lhe disse que continuava interessado, tendo ambos mutuamente posto em causa a confiança um no outro para a concretização do negócio.
14- O demandante tinha a casa à venda noutras imobiliárias mas suspendeu a sua venda, aguardando a confirmação do cumprimento deste contrato. Contudo permitiu que um cliente da mediadora Sul-Casa visse a fracção e entregou documentos para que fosse preparado o negócio para a eventualidade de não vender ao demandado.
14 - O demandado teve conhecimento de problemas no pedido de financiamento devido ao cartão de crédito da F, tendo a G declarado, em 19 de Fevereiro de 2010, que “o débito do cartão se encontra totalmente liquidado e pago”.
15 – A mediadora suspendeu o processo de crédito à habitação do demandado em 25-01-2010 e teve conhecimento nesse dia que a situação do demandado era irregular no Banco de Portugal, pelo que o crédito não podia ser aprovado.
16 – A mediadora não informou o demandante desta situação.
17 – A mediadora transmitiu ao demandado que o demandante não pretendia fazer o negócio e não voltou a submeter à instituição bancária o pedido de financiamento para aquisição da fracção.
18 – Em 13-04-2010, um dia antes do prazo dos noventa dias terminar o demandante deslocou-se à imobiliária que telefonou ao demandado que também compareceu, tendo ficado claro que não havia escritura marcada, não tendo nem o demandado nem a imobiliária entregue o cheque ao demandante, o que este pretendia, e tendo o demandante elaborado reclamação após ter chamado a PSP.
19 – Nem o demandante ainda vendeu a fracção nem o demandado adquiriu outra.
Fundamentação
O demandante vem requerer a condenação do demandado no pagamento de uma indemnização, no montante de 1 500,00€, devidos a título de sinal e como indemnização por incumprimento de contrato promessa.
Alegou conforme requerimento inicial que já se deu como reproduzido.
O demandado contestou como, em síntese, se resumiu acima.
Da prova produzida deram-se como provados os factos descritos acima na rubrica do mesmo nome, com base nos depoimentos das partes, testemunhas e documentos. As partes e testemunhas foram imparciais na medida do adequado, tendo havido várias contradições no depoimento do demandado em confronto com o documento escrito que assinou como contestação, o que contribuiu para uma relativa descredibilização do seu testemunho e revelou mesmo ingenuidade ou irresponsabilidade.
Não se valorou o documento junto por H, alegada testemunha que não poderia estar presente. Contudo não influi tal facto na decisão porquanto o demandado juntou documento idêntico como contestação.
A questão a decidir é a de saber se o demandado incumpriu ou não o contrato promessa e em consequência deve ou não indemnizar o demandante no montante do sinal.
As partes celebraram um contrato pelo qual se obrigaram a celebrar um contrato definitivo de compra e venda de uma fracção de prédio em propriedade horizontal, comprometendo-se o demandante e mulher a vender e o demandado a comprar, nas condições que estipularam. Tal contrato denomina-se de promessa de compra e venda e rege-se pelas normas do s artigos 410.º e seguintes do Código Civil.
Estipularam que o demandado entregava um cheque de 1500,00 € que valeria como sinal que este perderia se incumprisse por causa que lhe fosse imputável, excepcionando-se de imediato o caso de não ser obtido financiamento bancário pelo demandado e por motivo que lhe fosse alheio.
O demandado no acto da assinatura disse não dispor de cheques e o demandante aceitou que o mesmo fosse entregue no dia seguinte.
O demandado e mediadora foram protelando esta entrega não obstante as insistências do demandante.
Um dia antes do prazo máximo estabelecido para a escritura de compra e venda, ainda o demandante foi exigir o cheque à mediadora e esta chamou o demandado mas não foi entregue o cheque nem marcada a escritura.
O demandado incumpriu desde logo a sua obrigação de entregar este cheque com este montante e desde o início, pois que se aproveitou da tolerância de um dia do demandante para protelar essa entrega e deixar da efectuar, com base mais tarde no facto de alegar que a mediadora lhe comunicara que o vendedor já não pretendia o negócio. Porém o vendedor foi até solicitar-lhe o cheque depois dessa comunicação. È verdade que ficou a convicção de que o demandado confiou no acompanhamento do processo pela mediadora e terá agido em conformidade com as informações recebidas. Contudo neste caso o demandado subscreveu um contrato pelo qual é directamente responsável, havendo liberdade de contratação nos limites da lei, e face à lei os contratos são para cumprir nos precisos termos em que as partes contrataram e não podem alterar-se, a não ser por comum acordo ou quando a lei o preveja, o que não é o caso (artigos 405.º e 406.º, do Código Civil).
Não marcou a escritura de compra e venda no prazo acordado e não fez, nem a mediadora, nenhuma comunicação – e por escrito como exigido no próprio contrato – ao demandante sobre o assunto.
Não provou também que a não obtenção de financiamento não derivou de culpa sua. O simples facto da declaração da Credifim dizer que está tudo liquidado não é suficiente para ilibar o demandado porquanto não se especifica aí a razão de ser da comunicação ao Banco de Portugal nem os fundamentos que levaram a essa declaração. Ao invés denota que terá havido - mas sem que tal se dê como provado por se tratar de hipotética dedução – algum incumprimento do demandado. Mas este aspecto também é irrelevante, porque competia ao demandado apresentar prova de que a não obtenção de empréstimo não foi procedente de culpa sua, o que não fez (artigo 342.º,2, do Código Civil).
Por conseguinte também aqui há incumprimento do demandado.
Saliente-se que o mero decurso do prazo poderia não significar de imediato a perda do interesse em contratar, mas o contrato dispôs que o não respeito pelo prazo de noventa dias era de imediato tido como incumprimento, pelo que este se verificou por parte do demandado. Realce-se até que o vendedor ainda mantém o interesse em comprar como o comprador também ainda não adquiriu outra fracção…
Defende-se o demandado que tudo isto aconteceu porquanto o vendedor passados alguns dias (cerca de 15) sobre a assinatura do contrato informou a mediadora que já não estava interessado no mesmo.
Ora tal declaração do vendedor não existiu, porquanto não foi provada. O vendedor até admitiu ter dito para a imobiliária que o contrato não valia mas para a pressionar a entregar o cheque e no contexto de pressão por o demandado estar a incumprir. Nada foi provado que desse consistência a esta afirmação como séria e credível. Antes ficou a convicção – resultante das contradições do depoimento do demandado em conjugação com o que se escreve na contestação e declarações do demandante e testemunhas - que o demandante pretendia era que o demandado entregasse o cheque, que era para si uma garantia de ir efectivar o negócio e não estar a desperdiçar tempo, não mostrando ou negociando com potenciais clientes interessados.
Contudo esta declaração de rescisão do contrato, nos termos do próprio contrato teria de ser feita por escrito e por forma a confirmar a recepção pela outra parte. Sendo feita verbalmente não teria validade. Diga-se que o contrato estipulava a possibilidade de cada parte proceder a execução específica e sempre o demandado – a ter empréstimo – poderia lançar mão deste meio para obter a aquisição da fracção, mesmo que aquela tivesse sido uma declaração que correspondesse à vontade real do declarante.
O sinal é permitido nestes contratos (artigos 440.º e seguintes do Código Civil) e o demandado comprometeu-se a entregar, no acto, o montante de 1 500,00 €, exactamente para esta finalidade. È certo que não entregou mas porque aproveitando-se da boa-fé do outro contraente protelou a sua entrega para se furtar às obrigações decorrentes da cláusula penal estabelecida.
Em conclusão o demandado incumpriu o contrato promessa e deve entregar o montante de 1500,00 € ao demandante estabelecido como sinal, correspondendo à indemnização devida pelo incumprimento.
Não pode deixar de se referir que quer o demandante quer o demandado terão razões para responsabilizar a imobiliária – que não esteve neste processo e não foi ouvida, pelo que não se tecem afirmações conclusivas – uma vez que em face do que alegaram quer um quer outro, houve procedimentos que não foram os correctos. Designadamente o demandado, que aqui é condenado a pagar, poderá, se puder demonstrar, em processo próprio, a violação das regras do contrato de mediação, solicitar indemnização pelos prejuízos.
O demandante também deu azo a dúvida sobre a manutenção do contrato e por isso justifica-se não considerar despesas e honorários pedidos, sendo que no Julgado de Paz as custas também têm a latitude definida pela Portaria1456/2001, de 28 de Dezembro.
Decisão
O julgado de Paz é competente e não se verificam excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, condeno o demandado a pagar ao demandante a quantia de 1500,00 € (mil e quinhentos euros), quantitativo de sinal não entregue, por incumprimento de contrato promessa de compra e venda.
Custas
Nos termos dos n.ºs 8.º e 10.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro, o demando é declarado parte vencida, pelo que fica condenado no pagamento de 35,00 € (trinta e cinco euros) relativos às custas, a pagar no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação para o efeito, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de 10,00 € (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9.º da mesma Portaria, em relação ao demandante.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes presentes, nos termos do art.º 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Julgado de Paz do Seixal, em 10-09-2009
O Juiz de Paz
António Carreiro
O Juiz de Paz
António Carreiro