Sentença de Julgado de Paz
II ATA DE AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO
Aos vinte e cinco dias do mês de março de dois mil e catorze, pelas 16:45 horas, realizou-se no Julgado de Paz de Carregal do Sal, a continuação da Audiência de Julgamento do Processo n.º x, em que são partes:
Demandantes: A e B
Demandado:C
Realizada a chamada verificou-se que ninguém se encontrava presente.
Aberta a Audiência, a Exma. Senhora Juíza de Paz, Dra. Elisa Flores, proferiu a sentença anexa à presente ata e que dela faz parte integrante.
Nada mais havendo a salientar a Sra. Juíza de Paz deu como encerrada a Audiência.
Para constar se lavrou a presente Ata que vai ser devidamente assinada.
A Juíza de Paz, Elisa Flores
O Técnico de Apoio Administrativo, Miguel Alberto Baptista Mendes
SENTENÇA
RELATÓRIOA, e mulher, B,a presente ação declarativa, enquadrada na alínea g) do nº 1 do art. 9.º da Lei n.º 78/2001 de 13 de julho, pedindo que seja condenado ao pagamento aos demandantes das rendas vencidas e não pagas no montante de € 1.000,00 (mil euros); numa indemnização igual a 50% do que é devido, a que corresponde € 500,00 (quinhentos euros); e aos correspondentes juros de mora, à taxa legal em vigor.
Para o efeito, alegaram os factos constantes do requerimento inicial de fls. 4 a 8 e juntaramvinte e seis documentos, que aqui se dão por reproduzidos.
O demandado, regular e pessoalmente citado, apresentou contestação a fls. 50 a 60 dos autos, apresentou oito documentos, que aqui se dão por reproduzidos e compareceu à Audiência de Julgamento.
Em sede de contestação invocou a exceção do não cumprimento do contrato, prevista no artigo 428º do Código Civil e requereu a condenação dos demandantes em litigância de má-fé, em multa e em indemnização condignas,por uso abusivo de um direito e demais fundamentos aí invocados.
O litígio foi submetido a mediação onde não lograram obter acordo.
Ambas partes apresentaram prova testemunhal.
FUNDAMENTAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO:
Consideram-se provados os seguintes factos:
1.º- Encontra-se inscrito a favor da demandante mulher, na matriz predial urbana e rústica da atual União de Freguesias de Y, W e Z, sob o artigo x (anterior x da extinta freguesia de W) e artigo x (anterior x da extinta freguesia de W), o prédio misto composto de casa de habitação e terra de semeadura de sequeiro, respetivamente;
2.º- O prédio misto identificado encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Carregal do Sal sob o n.º x;
3.º- Em .../.../..., os demandantes deram de arrendamento para habitação ao demandado, os prédios supra identificados, por contrato por escrito;
4.º- Nos termos da Cláusula 2ª do contrato, a sua duração seria de um ano, por motivo de habitação não permanente, com início em .../.../..., sendo renovado automaticamente no seu termo e por iguais períodos;
5.º- Apesar de se destinar exclusivamente a habitação permanente do demandado;
6.º- Foi convencionada a renda anual de €1.800,00 (mil e oitocentos euros), a pagar mensalmente em duodécimos de € 150,00 (cento e cinquenta euros) no primeiro ano de duração do contrato;
7.º- Sendo que partir de 01.05.2013, e nos anos seguintes, a renda convencionada foi de € 200,00 (duzentos euros) mensais;
8.º- Rendas que, nos termos da Cláusula 3ª do Contrato, teriam de ser pagas no primeiro dia do mês anterior àquele a que dissessem respeito;
9.º- A entregar aos senhorios, ou ao seu representante legal, na respetiva residência, ou através de depósito ou transferência bancária a efetuar em conta numa instituição bancária;
10.º- Acontece que a partir de maio de 2013, o demandando deixou de efetuar o pagamento das rendas mensais;
11.º- Na data da outorga do contrato o imóvel encontrava-se em obras, pelo que o demandado apenas o pôde ocupar no dia 17 de maio de 2012, juntamente com a sua companheira e filha de ambos, recém-nascida;
12.º- As obras feitas consistiram em pintura total e assentamento de tijoleira na cozinha e casa de banho e em cimentar a garagem;
13.º- Na cláusula nona do contrato de Arrendamento declaram as partes que o imóvel se encontrava à data “em bom estado de conservação”;
14.º- Todavia, o imóvel apresentou, posteriormente, os seguintes defeitos:
- O autoclismo e as torneiras existentes na casa não vedavam a passagem de água, pingando;
- Quando a louça era lavada no lavatório da banca da cozinha, a água saía no corredor;
- A janela da casa de banho não tinha fecho;
15.º- E, com as primeiras chuvas, começaram a surgir infiltrações quer na sala, quer num dos quartos;
16.º- Infiltrações que ocasionaram manchas de humidade nas paredes e no teto e a tinta das paredes começou a descascar;
17.º- E surgiu uma fenda na parede da casa de banho;
18.º- Pelo que, em data que não foi possível precisar, o demandado comunicou aos demandantes a existência dos referidos vícios;
19.º-Tendo estes se comprometido arealizar as obras necessárias à eliminação dos defeitos, logo que as condições climatéricas o permitissem;
20.º- Mas, apesar da insistência destes, as obras de reparação não foram feitas;
21.º- Em julho/agosto de 2012 o demandado e família deixaram de residir com permanência no imóvel;
22.º- Passando a residir na casa dos pais da companheira do demandado, onde ainda residem;
23.º- Mas continuou a pagar a renda aos demandantes até ao fim de abril de 2013;
24.º- Em data de 2013, que não foi possível determinar, o demandado comunicou aos demandantes que iria deixar definitivamente a casa;
25.º- E após deixar a casa devoluta, a sua companheira deixou as chaves do locado na caixa da casa de morada dos demandantes;
26.º- Após a entrega das chaves aosdemandantes, estes dirigiram-se à habitação e ali constataram que a habitação se encontrava, e encontra, livre e devoluta, mas em muito mau estado.
Motivação dos factos provados:
Atendeu-se ao conjunto da prova produzida, nomeadamente aos documentos juntos aos autos, que não foram impugnados e ao depoimento das testemunhas, que se pronunciaram sobre factos de que tinham conhecimento direto e que foi ponderado tendo em conta o princípio da livre apreciação da prova previsto no artigo 607º, nº 5 do Código de Processo Civil, aplicável subsidiariamente e com as necessárias adaptações aos Julgados de Paz, por força do disposto no artigo 63º da 78/2001, de 13 de julho, na redação que lhe foi conferida pelo artigo 2º da Lei nº 54/2013, de 31 de julho e no artigo 396º do Código Civil.
Os demandantes apresentaram duas testemunhas, sendo especialmente relevante o depoimento de D para a determinação da situação em que se encontrava o locado à data do início do contrato, uma vez que foi ele, juntamente com o demandante e outro trabalhador, que efetuaram as obras e que testemunhou com isenção e mereceu credibilidade ao tribunal; Já quanto a E, prima afastada da demandante e do demandado, o facto de ter “confessado” não gostar muito deste, implica ter de ser o seu depoimento ponderado com alguma reserva;
Também o depoimento das testemunhas do demandado foi ponderadocom reserva, por se tratar da companheira, F, que referiu encontrar-se de relações cortadas com os demandantes, dos pais desta, G e H, da mãe do demandado, I e do seu avô, J, que se confessou estar de relações “tremidas” com os demandantes).
Mais foram tidos em conta, nos termos das alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 5º do CPC, factos instrumentaise factos que complementam ou concretizam o que as partes alegaram e resultaram da instrução e discussão da causa, e relativamente aos quais todos tiveram a possibilidade de se pronunciar.
Factos não provados e respetiva motivação:
Não ficaram provados quaisquer outros factos alegados pelas partes por ausência ou insuficiência de mobilidade probatória, nomeadamente:
- Que o arrendamento se destinava a habitação não permanente;
- Que o arrendamento se destinava também ao amanho da terra;
- Que os demandantes não aceitaram que fosse o demandado a eliminar os defeitos;
- Queo demandado chegou a propor aos demandantes realizar as obras e apresentar apenas as faturas do material necessário para o efeito;
- A data em que em que foi desocupado o locado;
- Que se deveu à impossibilidade de lá viverem por causa dos vícios que apresentava, nomeadamente infiltrações e humidades.
Fundamentação dedireito:
Entre os demandantes e o demandado foi celebrado um contrato escrito de arrendamento urbano, com prazo certo, renovável por iguais períodos, com início em .../.../..., tendo por objecto o prédio misto acima identificado, registado em nome da demandante (cf. artigos 1022, 1023º, 1069º, n.º 1 do 1067.º, 1094 a 1096, 1108º e seg.s, todos do Código Civil - doravante designado simplesmente: C.Civ e ainda o Novo Regime Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de maio, na redação anterior à Lei nº 31/2012 de 14 de agosto).
E embora o tenham caracterizado como contrato para habitação não permanente, previsto no nº 3 do artigo 1095 do C. Civil, hoje revogado, contratando o prazo de duração de um ano, renovável por iguais períodos (cf. Cláusula segunda), resulta quer das restantes cláusulas do contrato de arrendamento quer da restante prova produzida, que se destinava a habitação permanente do demandado.
De facto, refere o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04/07/91 (Pº 080537), inwww.dgsi.pt, a propósito do contrato de arrendamento para habitação por curtosperíodos, então previsto: “ I - A qualificação,….., tem de basear-se no conteúdo das clausulas contratuais, não podendo atribuir-se tal qualificação a um contrato cujas clausulas não reflectem aquela situação.” E ainda: “….O regime jurídico dos contratos de arrendamento não é aquele que as partes lhe atribuam, mas, sim, aquele que em cada caso, segundo a natureza de cada um, lhe venha a caber. Aliás, o tribunal não esta vinculado as declarações negociais das partes no tocante a interpretação e aplicação das normas jurídicas, (artigo 664 do Código de Processo Civil). Dai que importe saber qual foi, no caso concreto em apreço, a verdadeira vontade das partes, para se determinar a natureza do contrato e se lhe aplicar o regime jurídico correspondente.”
Assim, destinando-se o contrato de arrendamento em causa nestes autos, a habitação permanente do arrendatário e impondo o n.º 2 do artigo 1095º do Código Civil um limite mínimo de duração de cinco anos para os contratos de arrendamento urbano para habitação com prazo certo, a cláusula segunda do contrato, na parte que estipula o prazo de um ano, é nula, porque, apesar de expressar a vontade das partes, viola esta norma imperativa.
Esta nulidade não determina, contudo, a invalidade de todo o contrato de arrendamento celebrado, dado que não ficou provado ou indiciado que o mesmo não teria sido celebrado sem a cláusula em questão (cf. artigos 292º e 294º do mesmo Código).
Deste contrato, bilateral e sinalagmático, e das normas que regem o arrendamento urbano para habitação,emergem direitos e obrigações para ambas as partes, entre as mais relevantes, para o senhorio entregar e proporcionar o gozo da coisa, nas devidas condições e para o fim a que se destina e para o arrendatário pagar a correspondente retribuição (cf. artigos 1031º e 1038º do C.Civ).
Na situação em apreço, os demandantes alegam o não cumprimento pelo demandado do pagamento integral da renda e este que o fez, e que, mesmo que o não tivesse feito, sempre poderia invocar a exceção do não cumprimento prevista no artigo 428º do C. Civ, por causa de vícios do locado, que, no seu entender, o impediam de ali viver;
Ora, tendo em atenção os pedidos formulados pelos demandantes, o que está em causa é a data em que terá cessado este contrato.
É entendimento jurisprudencial que a entrega e aceitação das chaves do locado consubstanciam a extinção do contrato por via de revogação tácita ou real do negócio, cessando a partir desse momento todos os efeitos (cf. artigos 217º, n.º2, 1079º e 1082º, n.º2, todos do C.Civ).
Nos presentes autos, assim o entendem também os demandantes. Contudo, não há, contudo, concordância quanto à data em que se terá verificado a libertação do locado e a entrega das chaves. De facto, os demandantes referem que foi em setembro de 2013 e o demandado que foi em abril do mesmo ano, último mês em que efetuou o pagamento da renda.
Não lograram, no entanto, os demandantes provar a data exata em que o demandado retirou todos seus pertences do locado e procedeu à entrega das chaves, sendo que o ónus da prova lhe competia por ser um facto constitutivo do seu direito (cf. artigo 342º, nº 1 do C. Civ). Na verdade, atendendo a que o demandado e família cedo deixaram de aí habitar permanentemente, testemunhas arroladas pelos demandantes, seus vizinhos viam-nos esporadicamente, e não conseguem precisar datas, sendo que a testemunha E faz referência à presença no quintal de um cão do demandado, no dia da festa da localidade, em agosto de 2013, e na recolha de uma antena na altura das vindimas do mesmo ano, mas o seu depoimento, tem de ser ponderado com alguma reserva, como acima se disse e não foi corroborado por qualquer outra prova.
Atento o exposto, não poderão proceder os pedidos formulados pelos demandantes, encontrando-se assim, e em consequência, prejudicada a análise da invocada exceção de não cumprimento por parte do demandado.
De referir, contudo, que o facto dos demandantes não conseguirem provar a data em que se terá verificado quando cessou efetivamente o contrato não significa a prova do facto contrário, ou seja, que não terá sido na data alegada ou que se terá verificado na data invocada pelo demandado, cuja prova, como facto extintivo da sua obrigação lhe competia (cf. artigo 342º do C. Civ). É que, embora testemunhas suas se referissem ao mês de abril, porque a fixaram e as razões porque têm a certeza de ser essa a data e não outra, não convencendo, por isso o Tribunal.
Esta questão tem importância para o pedido do demandado de condenação dos demandantes em litigância de má-fé, instituto previsto no artigo 542º do Código de Processo Civil, que tem subjacente a boa-fé que deverá sempre nortear a atividade das partes de modo a que estas, conscientemente, não formulem pedidos injustos, não articulem factos contrários à verdade, não requeiram diligências meramente dilatórias, tudo em violação do princípio de cooperação das partes e dos deveres que lhe são inerentes.
Ora, não ficou provado que os demandantes tenham alterado a verdade dos factos e que não tinham o direito ao peticionado fazendo uso abusivo de ação judicial para pretensão que sabiam manifestamente não ter fundamento.
E se é certo que não fizeram referência à existência e ao conhecimento dos defeitos do locado e ao compromisso da sua eliminação, também não ficou provado exatamente quando se verificaram os defeitos, quando foram comunicados e que os mesmos impediam o gozo do prédio para o fim a que se destina, o da habitação. Na verdade, é entendimento jurisprudencial que o locatário só pode suspender o pagamento da totalidade da renda quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa.
Assim, e atento o exposto, também não procede o pedido do demandado de condenação dos demandantes em litigância de má-fé.
Decisão:
Em face do exposto, julgo a ação improcedente, por não provada, e em consequência:
- Absolvo o demandado dos pedidos formulados pelos demandantes;
- Absolvo os demandantes do pedido formulado pelo demandado.
Custas na proporção do decaimento que se fixam em 80% para os demandantes e em 20% para o demandado (cf. artigo 8º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de dezembro,artigo 446º, nº 2 do Código de Processo Civil, aplicável aos Julgados de Paz por força do disposto no artigo 63º da Lei nº 78/2001, de 13 de julho).
Registe e notifique os ausentes.
Carregal do Sal, 25 de março de 2014
A Juíza de Paz, Elisa Flores
(Processado por computador -artigo 131º/5 do C.P.C.)