Sentença de Julgado de Paz
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1, intentou, em 2 de Maio de .../, contra B, melhor identificada, também, a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a proceder à: 1º- Impermeabilização e pintura dos revestimentos das paredes exteriores, incluindo a calafetagem das fissuras existentes; 2º- Reparação e pintura dos estuques deteriorados pelas infiltrações pluviais; 3º- Calafetagem e pintura de todos os estuques que apresentam fissuras; 4º- Colocação de batentes em diversas portas interiores, fornecer e instalar o suporte da lâmpada para arrecadação, reparar a porta da sala que está empenada e desnivelada, reparar as almofadas de vidro da porta da sala comum, afinar as portas dos armários da cozinha, reparar o chão da sala comum, reparar os estores do quarto/suite e sala comum, e desobstrução do tubo interior destinado à passagem de cabos de áudio na sala comum e 5º- Caso a Demandada se recuse a efectuar as reparações anteriormente designadas, no prazo de 30 dias a contar da decisão proferida na presente acção, seja condenada a indemnizar o Demandante em montante a apurar em execução de sentença.
Para tanto, alegou, os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 4, que se dá por reproduzido. Juntou 6 documentos (fls. 5 a 21) que, igualmente, se dão por reproduzidos.
Regularmente citada a Demandada, veio apresentar douta Contestação na qual, além de se defender por impugnação, terminando por requerer a sua absolvição do pedido, se defendeu por excepção, arguindo a ilegitimidade activa do Demandante para deduzir o 1.º pedido e a excepção da caducidade do direito de acção, tudo conforme fls. 34 a 45, que se dão por reproduzidas. Não juntou documentos.
As questões a resolver por este tribunal são as seguintes:
a) Da legitimidade do Demandante para pedir a condenação da Demandada na reparação das paredes exteriores do edifício;
b) Verificação da existência dos defeitos no imóvel;
c) O direito do Demandante à sua eliminação.
d) O direito a ser indemnizado, caso a Demandada não proceda à reparação dos defeitos. – e
e) Da caducidade do direito de acção de denúncia e de acção.
Tendo o Demandante recusado o recurso à Mediação para resolução do litígio (fls. 4) e, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da Contestação, sem prejuízo deste, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 29).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, e, tendo-se verificado a necessidade de ambas as partes fazerem visita à fracção objecto dos presentes autos para apuramento dos alegados defeitos, com vista à discussão de um possível acordo, foi a instância suspensa, pelo período de 20 dias, designando-se, de imediato, data para a continuação da Audiência de Julgamento, caso as partes não chegassem, entretanto, a acordo.
Reaberta a audiência e estando todos presentes, voltaram as partes a ser ouvidas quanto ao desenvolvimento da situação, explorando-se todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, como das respectivas actas se alcança (fls. 74 a 75 e 79 a 81).
Cumpre apreciar e decidir:
Antes de mais importa aferir da legitimidade do Demandante para pedir a condenação da Demandada a impermeabilizar e pintar os revestimentos das paredes exteriores do edifício, incluindo a calafetagem de fissuras.
A legitimidade do autor afere-se pelo seu directo interesse, consubstanciado na utilidade derivada da procedência da acção, em demandar (art.º 26.º do Código de Processo Civil).
A legitimidade é, por conseguinte, um pressuposto processual que visa colocar no processo quem tem interesse no seu desfecho.
O interesse tem de ser directo, no sentido de que não basta um mero interesse indirecto ou reflexo, isto é, não basta que a decisão da causa seja susceptível de afectar, por via da repercussão, uma relação jurídica de que a pessoa seja titular.
No presente caso, estamos em presença de alegados defeitos nas paredes exteriores do edifício.
Ora, nos termos do disposto no art.º 1421.º do Código Civil são imperativamente comuns as paredes mestras de um edifício e é pacificamente aceite que paredes mestras são as paredes interiores que têm a função de suportar cargas e as paredes exteriores, mesmo que estas apenas tenham como finalidade delimitar o perímetro da construção. – (R.C., 24-3-1987: BMJ, 365.º-705).
Por seu turno, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador, cabendo a este último a legitimidade para agir em juízo na execução das funções que lhe pertencem (art.ºs 1430.º e 1437.º, do Código Civil).
E, sobre as partes comuns quem decide é a assembleia de condóminos, sendo função do administrador executar as suas deliberações (al. h) do art.º 1436.º, do Código Civil).
Pelo que fica dito, conclui-se que a legitimidade para pedir a reparação de alegados defeitos das partes comuns não pertence a cada condómino individualmente, o que equivale a dizer que não pertence ao Demandante.
O que resulta com mediana clareza até da própria natureza das coisas porque, a ser assim, cada condómino teria o direito de pedir a reparação da parte do exterior correspondente apenas à sua fracção o que não seria, a nenhum título, viável.
Como assim, não pode deixar de proceder a arguida excepção dilatória da ilegitimidade activa do Demandante para o referido pedido, pelo que, declarando-se a mesma procedente, se absolve a Demandada da instância quanto ao 1.º pedido contra si formulado pelo Demandante (n.º 2, do art.º 493.º do Código de Processo Civil).
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou outras questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 5 a 19 e 21 e verso, as declarações das partes nos seus articulados e em Audiência de Julgamento no que lhes era desfavorável e os depoimentos das testemunhas apresentadas por ambas as partes.
Ponderaram-se os depoimentos das testemunhas, as quais prestaram depoimento com isenção, revelando conhecimento directo dos factos sobre os quais testemunharam. Assim:
1.ª- C, que aos costumes, declarou ser mãe do Demandante, conhecendo a Demandada por ter acompanhado o seu filho no processo de aquisição da fracção. A especial qualidade da testemunha não retirou credibilidade ao seu depoimento.
2.ª- D, que, aos costumes, disse amigo do Demandante, não conhecendo a Demandada ou o seu representante legal. Conhecia os factos sobre os quais depôs por ser visita da casa do Demandante e por, em Janeiro/Fevereiro de .../, o ter acompanhado a fazer o levantamento das anomalias de que a mesma padecia.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante adquiriu, à Demandada, em .../.../..., a fracção autónoma correspondente ao nono andar esquerdo, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no Concelho de Seixal (Cfr. Doc. 1);
2. A referida fracção foi-lhe entregue no dia .../.../...;
3. O Demandante começou, logo, a verificar que a fracção adquirida apresentava várias anomalias;
4. Por tal facto contactou a equipa de trabalhadores que se encontrava no prédio, os quais procederam a algumas reparações na fracção;
5. Com o passar do tempo, as mesmas situações, rachas nas paredes e estuques empolados voltaram a surgir;
6. Em Janeiro/Fevereiro de .../, o Demandado acompanhado de um amigo efectuou o levantamento das anomalias que a fracção registava;
7. Em 16 de Maio de .../, o Demandante enviou à Demandada a carta de fls. 17, na qual denunciava várias anomalias, solicitando a reparação das mesmas;
8. Após o envio da carta datada de 16 de Maio de .../, o Demandante falou pessoalmente com o sócio da Demandada, E, que respondeu que não era possível efectuar obras na fracção do Demandante em virtude de dificuldades económicas por que a Demandada estava a passar;
9. O Demandante dirigiu-se à Câmara Municipal do Seixal onde requereu uma vistoria de salubridade;
10. Foi elaborado o Auto de Vistoria n.º x, datado de .../.../... (Cfr. Doc. 4);
11. Do qual consta o seguinte: “ Foi efectuada vistoria de salubridade a esta habitação verificado existirem deficiências nos revestimentos das paredes exteriores que provocam infiltrações pluviais para o seu interior causando a deterioração dos estuques”;
12. E “ …existirem fissuras nos estuques dos tectos e das paredes nas várias divisões da habitação vistoriada”;
13. Preconizando as seguintes obras na fracção vistoriada: “a) Impermeabilização e pintura dos revestimentos das paredes exteriores, incluindo a calafetagem das fissuras existentes; Reparação e pintura dos estuques deteriorados pelas infiltrações pluviais e “Calafetagem e pintura de todos os estuques que apresentam fissuras.”;
14. A fracção apresenta fissuras em várias paredes e tectos;
15. Tais anomalias atingem maiores proporções junto às janelas de todas as divisões e de ambos os lados da fracção;
16. Há mais de dois anos que o estore do quarto, denominado por suite, apenas funciona de vez em quando e o da sala comum funciona com dificuldade;
17. O chão da sala comum, que é flutuante, faz ruído ao ser pisado e tem partes que estão empoladas;
18. As portas dos armários da cozinha estão um pouco descaídas;
19. A única denúncia das anomalias da fracção feita pelo Demandante à Demandada foi a da carta de 16 de Maio de .../; 20. A Demandada, como é usual nestas situações, aproveitou a existência de várias situações a carecerem de correcção, em várias fracções e aproveitou para pôr os seus trabalhadores a trabalharem em várias fracções do prédio na mesma ocasião;
21. A Demandada não visitou a fracção na sequência da carta de 16 de Maio de .../;
22. Porque entendia que não tinha a obrigação legal de proceder a qualquer reparação;
Não resultaram provados quais quer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais com interesse para a decisão.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Importa, antes de mais, qualificar a relação jurídica existente entre o Demandante e a Demandada.
Não restam dúvidas de que, atenta a causa de pedir, ou seja, os factos em que o Demandante ancora a sua pretensão, nos conduzem à qualificação jurídica da referida relação como contrato de compra e venda de um imóvel (cfr. Art.ºs 874.º e 879.º do Código Civil).
Com o pedido formulado, o Demandante move-se no âmbito da venda de coisa defeituosa (cfr. Art.º 913.º e seguintes do Cód. Civil).
De facto, a coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda, deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
No mesmo sentido vai a Lei da Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de Junho, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril), resultando da referida Lei os direitos gerais dos consumidores, sendo que, além de outros, o consumidor tem o direito à qualidade dos bens ou dos serviços e o direito à prevenção e à reparação dos prejuízos, quando o bem ou o serviço não respeite aquele outro direito.
Face às profusas disposições legais que disciplinam a matéria, incluindo o Código Civil, tem-se como defeito “…o vício que (…) desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim …” (art.º 913.º do Cód. Civil) e assim, se o objecto da venda puder ser consubstanciado em tal norma, estamos seguramente perante a venda de um bem defeituoso.
Cumpre, ainda, referir que, no caso de imóveis, quando o vendedor foi também o seu construtor, como é o caso dos autos, se aplica o disposto nos art.ºs 1221.º e 1225.º, do Código Civil (art.º 1225.º, n.º 4, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro).
Das disposições supra referidas, resulta, em primeira linha, para o comprador da coisa defeituosa o direito à eliminação do defeito, se este puder ser suprimido.
Feito que está o aresto da legislação aplicável ao caso, cumpre averiguar se existem os alegados defeitos e, caso existam, da possibilidade da sua eliminação.
O Demandante alegou - e provou - que existem fissuras nas paredes e tectos de toda a fracção, situação que se agrava junto das janelas por via de infiltrações existentes nas paredes exteriores, as quais deterioram as paredes interiores da fracção de que é proprietário.
Mais alega e prova que o estore do quarto, que denomina de suite, há mais de dois anos que só funciona de vez em quando e que o da sala funciona mal.
Alega, ainda - e prova - que o chão da sala comum, que é flutuante, tem deficiências, consistentes no empolamento em algumas partes e no ruído anormal que faz quando pisado.
E, finalmente, alega – e prova – que as portas dos armários da cozinha estão descaídas.
Serão tais situações, porque provadas, enquadráveis na noção de defeito que acima se referiu e que é pacificamente aceite quer pela jurisprudência quer pela doutrina?
Averiguemos, então, o caso concreto de que nos ocupamos:
Quanto às fissuras existentes nas paredes e nos tectos da fracção: É certo que toda a construção tem um período de assentamento que provoca pequenas fissuras no seu interior, as quais, em regra desaparecem com a primeira pintura levada a efeito nas paredes e nos tectos, a qual, como é consabido, costuma ser recomendada após os primeiros cinco anos de utilização da construção.
Neste caso, as que foram verificadas com a entrega da fracção foram reparadas, tendo reaparecido algum tempo depois, não se sabe quanto.
O certo é que, conforme consta do Auto de Vistoria, levado a efeito pelo colégio de peritos da Câmara Municipal do Seixal, as fissuras existentes não serão apenas as normais do assentamento do prédio, mas sim deterioração do estuque causada pelas infiltrações advenientes das deficiências de impermeabilização das paredes exteriores do prédio.
Ora, tais deteriorações do estuque das paredes e dos tectos, nomeadamente as que se situam junto às janelas, a nosso ver, devem-se a má execução da construção, pelo que não podem deixar de ser configuradas como defeito.
No que respeita às deficiências evidenciadas pelos estores do quarto, denominado de suite e da sala comum, resulta provado que, desde o início, os mesmos registam problemas no seu funcionamento, o que não pode, obviamente, aceitar-se como normal, pelo que forçoso é concluir pela existência de defeito na sua execução e/ou montagem.
No que concerne ao chão flutuante da sala comum e aos problemas que regista – empolamento em alguns locais e ruído quando pisado – igualmente se nos afigura que a sua aplicação foi deficiente, daí evidenciar os defeitos que evidencia.
E, nem se diga que, precisamente por ser flutuante, tais situações são normais, porque não são.
Na realidade, o facto de o chão ser flutuante apenas significa que adquire maior flexibilidade e, por consequência estará menos sujeito a deteriorações. Mas, nem por sombras, se pode aceitar que seja normal o chão ranger quando pisado por ter essa qualidade.
Este tribunal – porque por várias vezes chamado a decidi-los - conhece bem os problemas que tal tipo de chão tem trazido aos adquirentes de construções onde foi aplicado e as razões que, em regra, são invocadas para os mesmos. Mas ao que não se pode fugir é ao facto de não ser aceitável que um chão – qualquer um – faça ruídos quando pisado e empole sem qualquer razão aparente.
Mas, se por mera hipótese de raciocínio se aceitasse tal circunstância, então o vendedor estava obrigado a informar o comprador de tal circunstância para que este pudesse optar no acto de decidir, o que não é feito nem pelos construtores, nem pelos vendedores.
A verdade é que, na maior parte dos casos, se tenta “tapar o sol com a peneira”, tentando fazer crer que situações de clara má execução ou de deficiência do material são perfeitamente normais pelo tipo de chão aplicado.
Assim, embora o chão flutuante tenha características especiais, essas características não são confundíveis com a existência de defeitos na sua aplicação, como é o caso dos autos.
Pelo que fica dito, está fora de dúvida que o chão flutuante aplicado na sala comum da fracção de que o Demandante é proprietário apresenta defeitos.
Resta-nos apreciar o alegado defeito das portas dos armários da cozinha. Apurou-se que as mesmas estão um pouco descaídas, tal facto consistirá num defeito?
Neste caso afigura-se-nos que estamos em presença de uma mera desafinação, o que sendo esteticamente negativo não pode configurar-se como defeito, sendo a sua solução bastante fácil e barata.
Por consequência e aqui chegados, ao Demandante terá de ser reconhecido o direito à reparação dos supra referidos defeitos.
O ponto é que há prazos para o exercício de direitos e a Demandada arguiu a excepção peremptória da caducidade do direito do Demandante à denúncia dos defeitos (na sua Contestação) e à propositura da acção (após nas suas alegações finais), pelo que, antes de declarar a procedência ou improcedência da acção, terá este tribunal de averiguar se as invocadas excepções se verificam. É o que faremos de seguida:
Da Caducidade do direito de denúncia dos defeitos:
O Demandante adquiriu a sua fracção em meados de .../... . Os defeitos agora alegados surgiram logo no início, isto é, com a entrega do imóvel.
Aproveitando a presença da equipa da Demandada no edifício, o Demandante conseguiu que os seus trabalhadores procedessem a algumas reparações.
O certo é as anomalias reapareceram em data que não foi possível apurar, mas que, no se refere aos estores foi há mais de dois anos, sendo certo que os restantes se verificam também há bastante tempo, resultando claro para o tribunal que existiam há bastante mais de dois anos. Tanto que a própria testemunha, mãe do Demandante, reconheceu que o instou frequentemente a fazer qualquer coisa, sob pena de perder os seus direitos.
O Demandante, não obstante sentir-se prejudicado, nada fez junto da Demandada, ou seja não denunciou os defeitos à construtora/vendedora.
De toda a dinâmica da situação resulta que o Demandante estava preocupado apenas com o decurso do prazo de cinco anos de garantia, tanto que, tendo feito o levantamento das anomalias existentes, desde a aquisição, na fracção, apenas em Maio de .../ (sintomaticamente um mês antes de se perfazerem cinco anos após a aquisição) os denunciou à Demandada, pedindo a sua reparação.
É um raciocínio viciado que se verifica com alguma frequência, isto é, o comprador interioriza que, independentemente da data em que toma conhecimento dos defeitos do imóvel, pode exercer sempre o seu direito à reparação, desde que o faça dentro do período de garantia, o que não corresponde à verdade.
De facto, O artº 916 do Código civil estabelece, claramente, um prazo de caducidade – o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa vendida, no caso de imóveis, no prazo de um ano, após o seu conhecimento.
No caso, os defeitos do imóvel existem e foram detectados pelo Demandante no ano de 2002, vindo a denunciá-los apenas em Maio de .../.
O que quer dizer que não foi feita, em tempo, a denúncia dos defeitos, vindo a ser feita quando já havia caducado o direito do Demandante.
Quanto à caducidade do Direito de acção:
Conquanto esta excepção apenas tenha sido arguida nas alegações finais e vigore o princípio da concentração da defesa na Contestação, após esta, podem ainda ser deduzidas aquelas de que o tribunal deva conhecer oficiosamente (art.º 489.º do Código de Processo Civil).
Ora, a caducidade do direito de accionar é uma excepção peremptória do conhecimento oficioso do tribunal, pelo que nos cumpre averiguar da sua existência no caso em apreço (Ac. , de 28.10.1980:BMJ,300.º-347; A. Dos Reis, CPC anotado, 3.º-88; M. Andrade, Noções, 137).
Ainda que não se tivesse verificado a caducidade do direito do Demandante à denúncia dos defeitos, sempre se verificaria a caducidade do direito de accionar.
De facto, conquanto não se encontre expressamente estabelecido na lei qualquer prazo especial para o exercício desse direito, no caso de denúncia dos defeitos, a orientação dominante, e que colhe o nosso apoio, vai no sentido de ao prazo de caducidade para o exercício do direito de reparação de coisa defeituosa se aplicar, por interpretação extensiva, o disposto no artº 917º do mesmo diploma, ao preceituar que o prazo de caducidade da acção é de seis meses se o comprador tiver feito a denúncia.
Neste sentido os Profs. Mota Pinto e Calvão da Silva assinalam (O Direito, 121-292): “o disposto no artº 917º parece dever aplicar-se extensivamente às acções de reparação ou substituição”.
Na mesma linha de pensamento, escreveram os Ilustres Prof.s Pires de Lima e A. Varela (in Código Civil Anotado, 28 ed., pág. 193): “Será, porém, aplicável este prazo de seis meses, por interpretação extensiva do artigo, às acções que visem obter a reparação ou a substituição da coisa (artº 914º).
Nesse sentido ainda – RL -15-12-1987: CJ, 1978, 5º-145 – “I- O regime de caducidade, na venda de coisa defeituosa, aplica-se tanto no caso de anulação por simples erro como nos da reparação ou substituição de coisa. II – Assim, a acção tem que se ser proposta no prazo de seis meses a contar da denúncia dos vícios.”
Neste caso, o Demandante denunciou os defeitos do imóvel à Demandada em 16 de Maio de .../ e a presente acção foi proposta em 2 de Maio de .../, conforme documento junto a fls. 17, isto é quando o prazo de seis meses se encontrava, há muito, esgotado e o respectivo direito caduco.
Pelo exposto, procedem as excepções de caducidade do direito de denúncia e de acção.
A caducidade é excepção peremptória e determina a absolvição da Demandada do pedido (art.º 493.º, n.º 3, do Código de Processo Civil).
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a excepção da caducidade dos direitos de denúncia e de acção procedente, decido absolver a Demandada do pedido. Custas a suportar pelo Demandante que se declara parte vencida (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro).
Registe.
Seixal, 27 de Junho de 2008
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas)
2008-06-27