Sentença de Julgado de Paz
A, identificada a fls. 1 e 3, intentou, em 29 de Agosto de 2006, contra B, melhor identificada a fls. 2 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 1.022,21 € (Mil e vinte e dois euros e vinte e um cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2004 e Setembro de 2005; semestralidade do seguro multi-riscos habitação; agravamento de 25% da dívida a partir da aprovação do Regulamento Interno em vigor desde 29 de Abril de 2004; honorários de advogado e certificação de fotocópias. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento de juros e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 5, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 9 documentos (fls. 7 a 67) que igualmente se dão por reproduzidos.
Tendo-se frustrado a citação postal e pessoal da Demandada e não se tendo logrado descobrir o seu paradeiro, foi – por despacho de fls. 107 – decidida a nomeação de Defensor Oficioso, tendo sido nomeada a Ilustre Advogada, C, que, regularmente citada, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação da Demandada de pagar as despesas do condomínio, ao incumprimento desta obrigação e ao direito do Demandante de exigir o respectivo pagamento e bem assim o pagamento das despesas ocasionadas com o processo e de juros.
O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa.
Tendo o Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi a sessão de Pré-Mediação agendada para o dia 12 de Setembro de 2006 (fls. 69), não se tendo realizado em virtude da falta da Demandada, que não se encontrava citada, não se tendo remarcado a referida sessão em virtude de ter sido nomeado defensor à ausente, situação incompatível com o processo de Mediação.
Decorrido o prazo para Contestação, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 114).
Aberta a Audiência, e estando presentes a representante da Demandante e a Ilustre Defensora nomeada à Demandada, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, não se tendo efectuado a tentativa de conciliação, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, por tal não se encontrar na disponibilidade da Ilustre Defensora Nomeada, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual selecciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos a fls. 7 a 67 e a ausência de Contestação.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. A Demandante é administradora do prédio sito no Concelho do Seixal, desde 29 de Abril de 2004;
2. A demandada foi condómina do referido prédio, entre .../.../... e .../.../..., na qualidade de legítima proprietária da fracção autónoma, designada pela letra “AL”, correspondente ao segundo andar D e descrita na Conservatória do Registo Predial da Amora sob o n.º x;
3. O Regulamento de Condomínio em vigor no referido prédio foi aprovado em Assembleia Geral de Condóminos, realizada em 29/04/2004 e prevê no seu artigo 10.º, pontos 5 e 6, que os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições, sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento de 25% do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais se houver recurso aos tribunais, incluindo os honorários de advogado;
4. A Demandada teve conhecimento de tais ónus e obrigações pois foi notificada do referido Regulamento Interno e bem assim da acta que o aprovou, por carta registada, com Aviso de Recepção;
5. Na Assembleia Ordinária de Condóminos, realizada em 22 de Fevereiro de 2003, foi aprovado não aumentar da quota de condomínio, que, desde 21 de Janeiro de 2002, se encontrava no valor de 23,00 €;
6. No ano de 2004, a Assembleia de Condóminos, realizada em 29 de Abril, foi deliberada a manutenção do valor da quota de condomínio;
7. Na Assembleia de Condóminos, realizada em 13 de Abril de 2005, foi deliberado aumentar a quota de condomínio para a fracção da Demandada, para o valor de 26,13 €;
8. A Demandada deve, assim, as seguintes quantias: quotas ordinárias de condomínio, vencidas e não pagas, no período compreendido entre os meses de Janeiro de 2004 e Julho de 2005 – 449,52 €; semestralidade do seguro multi-riscos habitação – 20,63; agravamento do valor em dívida – 118,52 €; honorários de advogado – 300,00 € e certificação de fotocópias – 40,00 €;
9. A dívida total ascende a 928,67 €;
10. A Demandada, apesar de interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento dos valores em dívida;
Por outro lado, não resultou provado que:
11. A Demandada deve as quotas ordinárias de condomínio dos meses de Agosto e Setembro de 2005;
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações de condomínio e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas mensais de condomínio e bem assim a quota-parte do seguro multi-riscos habitação.
Ora, resulta provado que a Demandada, na qualidade de condómina, não cumpriu a sua obrigação no período compreendido entre o mês de Janeiro de 2004 e o mês de Julho de 2005, estando em dívida o valor de 449,52 €.
Mais resulta provado que a Demandada não procedeu ao pagamento da semestralidade do seguro multi-riscos habitação, no valor de 20,63 €, o que perfaz a quantia global de 470,15 €.
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor da dívida, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento. Face ao exposto, não pode deixar de proceder parcialmente o pedido formulado pela Demandante, quanto a esta parte.
Dizemos parcialmente, uma vez que, por um lado se verifica um lapso no apuramento do valor das quotas relativas ao período compreendido entre os meses de Abril de 2004 e Março de 2005, que é de 276,00 € e não de 317,28, conforme consta do Requerimento Inicial e, por outro lado se a Demandada vendeu a sua fracção em Julho de 2005, não são devidas as quotas relativas aos meses de Agosto e Setembro de 2005, conforme peticionado pela Demandante.
Assim, corrigiu-se o lapso matemático e declara-se improcedente o pedido no que se refere às quotas dos meses de Agosto e Setembro de 2005.
Resulta igualmente provado que o Regulamento de Condomínio em vigor no referido prédio foi aprovado em Assembleia Geral de Condóminos, realizada em 29/04/2004 e prevê no seu artigo 10.º, pontos 5 e 6, que os condóminos que não paguem atempadamente as suas contribuições, sujeitam-se ao pagamento de juros, agravamento de 25% do valor da dívida e ainda a suportar as despesas judiciais e extrajudiciais se houver recurso aos tribunais, incluindo honorários de advogado;
Quer o Regulamento Interno, quer a acta de aprovação foram notificados à Demandada por carta, registada com Aviso de Recepção.
Com base na referida deliberação, a Demandante pede o pagamento da quantia de 118,52 € €, relativa ao agravamento de 25% sobre o total em dívida; a quantia de 300,00 € a título de honorários de advogado e o montante de 40,00 €, pela certificação de cópias.
Vejamos se lhe assiste razão:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que a demandada não pagou as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde aos valores peticionados, ou seja ao valor global de 458.52 €, relativa ao pagamento do agravamento de 25% e das despesas judiciais ou extrajudiciais, havendo recurso aos tribunais, como foi o caso.
De facto, o pedido formulado pela Demandante assenta na deliberação tomada em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via dela, foi estabelecida a forma de indemnização que o devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ora, o exercício desta liberdade, vincula todos aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos resulta provado que a Demandada tomou conhecimento da referida deliberação, não a tendo posto em causa, pelo que o seu silêncio tem de ser interpretado como aceitação.
Cita-se a propósito Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 2ª Edição, Almedina, p. 248: “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. O legislador quis ter a certeza de que o condómino teve conhecimento efectivo da deliberação, por isso se exige o aviso de recepção. (…) Os condóminos (rectius, aqueles que têm o direito de voto) têm 90 dias, após a recepção da carta registada para comunicar por escrito, à assembleia de condóminos, o seu assentimento ou discordância, sendo que o seu silêncio vale como aprovação da deliberação comunicada”.
Procede, assim, na totalidade o pedido formulado pela Demandante quanto a esta parte.
Vem, ainda, a Demandante pedir a condenação do Demandado no pagamento de juros e custas. Vejamos:
Conforme supra se expendeu, o incumprimento de obrigações pecuniárias gera para o faltoso a obrigação de indemnizar o credor e essa indemnização, na falta de convenção em contrário, corresponde aos juros de mora à taxa legalmente fixada.
Neste caso, além do agravamento de 25% sobre o valor em dívida foi convencionado que seriam cobrados juros de mora à taxa legal, sendo que o juro legalmente estabelecido poderá só ser cobrado a partir do momento em que for accionado o processo pela via judicial. E a Demandada aceitou a referida penalização.
A taxa de juro legalmente fixada e aplicável ao caso sub judicie é de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (Art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos.
Assim, os juros são devidos desde a data de vencimento de cada uma das prestações até integral pagamento.
Procede, assim, o pedido da Demandante nesta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – B – a pagar à A do Prédio Sito no concelho do Seixal, a quantia de 928,67 € (Novecentos e vinte e oito euros e sessenta e sete cêntimos), relativa às quotas do condomínio vencidas e não pagas no período compreendido entre o mês de Janeiro de 2004 e Julho de 2005, semestralidade do seguro multi-riscos habitação e às penalizações previstas no Regulamento Interno.
Mais decido condenar a Demandada no pagamento de juros de mora à supra citada taxa legal desde o vencimento de cada uma das prestações, até integral pagamento.
Mais decido, ainda, absolver a Demandada do pedido de pagamento das quotas ordinárias de condomínio relativas aos meses de Agosto e Setembro de 2005.
As custas serão suportadas pela Demandante e pela Demandada, na razão do decaimento e na proporção respectiva de 9% e 91%, declarando-se ambas parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e 446.º, do C.P.C.).
Registe.
Seixal, 11 de Janeiro de 2007
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.)
(Fernanda Carretas