Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Demandada: B
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. h) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 1.400,00 a título de indemnização por incumprimento de contrato, acrescida de juros de mora à taxa legal civil de 4% a contar de 1 de Março de 2006 até ao efectivo e integral pagamento; e ainda as despesas, encargos e honorários orçamentados no montante de € 500,00.
Alegou, para tanto e em síntese, que no exercício da sua actividade de promotor imobiliário, contacta e negoceia, frequentemente, com instituições financeiras a concessão de créditos designadamente para a habitação; que ciente de tal factualidade, a ora Demandada solicitou-lhe que lhe tratasse integralmente das negociações e do processo respectivo de concessão de crédito, no valor de € 140.000,00, para aquisição da fracção que esta havia prometido comprar, sita no concelho de Vila Nova de Gaia; que a concessão efectiva de tal crédito à ora Demandada permitiria ao ora Demandante perceber uma comissão de valor correspondente a 1% do valor do empréstimo a conceder nos termos estabelecidos no contrato de promotoria bancária que o ora Demandado tem celebrado com – ao caso – o Banco Espírito Santo (BES); que a ora Demandada tomou conhecimento integral das condições exaradas no documento referido no número antecedente tendo, por isso, ficado assente entre as partes que a retribuição do ora Demandante pela sua prestação à Demandada, nos termos assinalados, seria constituída pelo valor correspondente ao de tal comissão, nada tendo esta que lhe pagar pela condução das negociações, preparação do processo e conclusão do negócio, desde que aquele viesse a receber da instituição financeira respectiva o valor da referida comissão, no montante de € 1.400,00; que em cumprimento do mandato que lhe havia sido conferido nos termos assinalados nos números antecedentes, o ora Demandante iniciou, manteve e concluiu as negociações respectivas com o Banco Espírito Santo, na sequência das quais veio a ser concedido à ora Demandada um empréstimo naquele valor de € 140.000,00; que a ora Demandada aderiu ao convencionado, aceitou e subscreveu o negócio nos exactos termos negociados pelo ora Demandante, sendo este credor, por via directa disso, de uma comissão no valor de euros (140.000,00 x 1%) = 1.400,00; que o referido banco BES agendou então a marcação da data para formalização, por escritura pública, da hipoteca e mútuo para o dia 17 de Fevereiro de 2006, do que deu conhecimento atempado à ora Demandada; que sucedeu, no entanto, que em tal ocasião a Demandada informou o ora Demandante de já não pretender celebrar aqueles negócio de mútuo, pois preferia fazer uma intervenção estética médico-dentária, o que lhe iria ficar ainda caro, não podendo, portanto, estar-se ora a endividar junto da Banca, tendo-se então comprometido, apesar disso, a pagar a comissão ao ora Demandante; que no entanto, apesar de reiteradamente instada a pagar, a ora Demandada jamais o fez até hoje, pelo que se presume não se predisponha a pagar voluntariamente; que no dia 23 de Fevereiro de 2006, o Demandante endereçou última interpelação à ora Demandada que, porém, veio devolvida ao remetente uma vez que aquela se recusou a recebê-la; que a tíulo de despesas, encargos e honorários judiciais foi já orçamentado ao ora Demandante a quantia de € 500,00, o que o leva a reclamar da ora Demandada, a título de indemnização, o montante global de € 1.900,00; que do exposto resulta ter a Demandada incumbido o Demandante para que, em sua representação e proveito, procurasse junto das instituições bancárias obter mútuo bancário em condições mais favoráveis ao que tinha conseguido até aí, e ao que o segundo anuiu; que celebraram assim os ora litigantes um contrato, que ao caso é de prestação de serviços; que com a obtenção daquelas condições mutuárias mais favoráveis deu-se o cumprimento na íntegra da prestação a que se tinha obrigado o ora Demandante, pelo que a retratação que a ora Demandada faz do referido negócio de mútuo, que inclusive subscreveu, só pode configurar um cumprimento ilícito e que lhe é inteiramente imputável, atentas as razões que invocou; que o acordo da ora Demandada em entregar tal indemnização ao ora Demandante, reassumindo a obrigação que sobre ela já impedia, à qual se furta, implica haver-se aquele incumprimento por definitivo; que actuou assim a ora Demandada de forma voluntária, ilícita e danosa, e cuja culpa se manda presumir (art.º 799º n.º 1 do Código Civil), sendo, por isso, responsável pelos danos causados ao credor/ora Demandante já descriminados (art.º 798º do Código Civil); que recusando a sua interpelação cominatória é a ora Demandada havida em mora a partir da data em que normalmente o teria sido: 1 de Março de 2006; que ainda que assim se não entendesse – o que só por absurdo se pondera – sempre seria a ora Demandada responsável por factos ilícitos, uma vez que a comissão que o ora Demandante reclama, lhe caber por direito em virtude de diligências que empreendeu a mando, representação e proveito da ora Demandada.
A Demandada, regularmente citada, apresentou Contestação, onde alega, em síntese, que a presente acção carece de fundamento legal e moral, dado que é alegada a mediação imobiliária de uma aquisição, quando esta na realidade não existiu; que todo o processo já estava a decorrer quando o A se disponibilizou a ajudar tendo em conta a “amizade” pelos pais da Demandada, não referindo nessa altura a comissão agora exigida; que o processo já estava de tal modo adiantado que o contrato promessa compra e venda já estava redigido e assinado, assim como a avaliação do imóvel a adquirir já estava executada e liquidada; que ao Demandante apenas foi solicitada uma opinião informal acerca dos valores envolvidos no crédito habitação do qual a Demandada já estava a tratar; que o Demandante, na sequência desse pedido de opinião, avançou uma simulação pelo Banco Millennium BCP completamente descabida, que implicava uma prestação mensal rondando os € 750,00 por mês; que tal proposta apenas foi colocada na mesa uma vez que o A tinha (e ainda deve ter) um contrato com o Banco Millennium BCP, não estando, de todo, a defesa dos interesses da Demandada em causa, a qual, por razões óbvias, rejeitou tal proposta; que todo o processo já estava bastante adiantado, restando apenas o Banco informá-la da data dos registos e da escritura; que nunca, em momento algum, estabeleceu um contrato, quer de natureza formal, quer informal com o Demandante.
As partes realizaram sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo, pelo que se determinou a realização da Audiência de Julgamento.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultou provado que:
A) A imobiliária “C “, na qual o Demandante é colaborador, deu entrada, em Outubro de .../ no Banco Espírito Santo, a um processo de crédito à habitação a ser concedido à ora Demandada;
B) O supra referido processo foi aprovado por aquela instituição bancária;
C) O referido banco BES agendou então a marcação da data para formalização, por escritura pública, da hipoteca e mútuo para o dia .../.../..., do que deu conhecimento atempado à ora Demandada;
D) A Demandada informou então o ora Demandante de já não pretender celebrar aquele contrato de mútuo, hipoteca e compra e venda, por, entre outros motivos, carecer de dinheiro para colocar um aparelho dentário;
E) No dia 23 de Fevereiro de 2006, o Demandante endereçou carta à Demandada, com conteúdo desconhecido, a qual foi devolvida ao remetente.
Motivação da matéria de facto provada:
Para os factos A) e B), atendeu-se às informações de fls. 61 prestadas pelo “Banco Espírito Santo”, por solicitação oficiosa e ainda para este último ao documento de fls. 66 a 68.
Para os factos C) e D) revelaram as declarações da Demandada em Audiência de Julgamento, em sede de depoimento de parte, devidamente consignadas em acta.
Para o facto E) atendeu-se ao documento de fls. 4.
Não foi provado que:
I. A Demandada, ciente que o Demandante agia no exercício da sua actividade de promotor imobiliário, através da qual contacta e negoceia, frequentemente, com instituições financeiras a concessão de créditos, designadamente para habitação, solicitou-lhe que lhe tratasse integralmente das negociações e do processo respectivo de concessão de crédito, no valor de € 140.000,00, para aquisição da fracção que esta havia prometido comprar, sita no concelho de Vila Nova de Gaia;
II. A concessão efectiva de tal crédito à ora Demandada permitiria ao ora Demandante perceber uma comissão de valor correspondente a 1% do valor do empréstimo a conceder nos termos estabelecidos no contrato de promotoria bancária que o ora Demandado tem celebrado com – ao caso – o Banco Espírito Santo (BES);
III. A ora Demandada tomou conhecimento integral das condições exaradas no documento referido no número antecedente tendo, por isso, ficado assente entre as partes que a retribuição do ora Demandante pela sua prestação à Demandada, nos termos assinalados, seria constituída por valor correspondente ao de tal comissão, nada tendo esta que pagar-lhe pela condução das negociações, preparação do processo e conclusão do negócio, desde que aquele viesse a receber da instituição financeira respectiva o valor da referida comissão, no montante de € 1.400,00;
IV. Apesar da factualidade referida na alínea D) dos factos provados, a Demandada comprometeu-se a pagar a comissão ao ora Demandante;
V. A tíulo de despesas, encargos e honorários judiciais foi já orçamentado ao ora Demandante a quantia de € 500,00.
Motivação da matéria de facto não provada:
Resultou da ausência de mobilização probatória credível que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade dos factos, após a inquirição de todas as testemunhas arroladas e análise dos documentos juntos, na certeza de que o Demandante não arrolou qualquer testemunha.
IV - O DIREITO
No caso vertente, o Demandante alega ter, no âmbito da sua actividade profissional de promotor imobiliário, prestado à Demandada serviços relacionados com a concessão de crédito bancário, o que lhe permitiria perceber uma comissão de valor correspondente a 1% do montante do empréstimo a conceder nos termos estabelecidos no contrato de promotoria bancária que tem celebrado com o Banco Espírito Santo, a qual deixou de receber em virtude de a Demandada ter vindo a desistir do contrato já depois de o crédito bancário ter sido aprovado e marcada data para formalização, por escritura pública, da hipoteca e mútuo.
Ora, dispõe o artigo 227º-1, do Código Civil, que: «Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares, como na formação dele, proceder segundo as regras da boa - fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte».
Temos assim contemplados, como pressupostos essenciais de indemnizabilidade, como exigências do preceito, a actuação em desconformidade com a boa fé e a produção culposa de danos indemnizáveis.
A disposição revela um principio estruturante do direito dos contratos, qual seja, o da lisura, da lealdade e da honradez na relação de negociação, projectando-se na correspondente relação de cumprimento, e em todos os direitos e deveres que lhe estão associados (artigo 762º-2, do Código Civil).
Autores há, que, a este propósito, falam mesmo em cooperação e solidariedade contratual a que as partes reciprocamente se vinculam ou vincularam (ou se vão vincular) e ficam adstritas para dar satisfação ao interesse do credor com o menor sacrifício possível do devedor.
Nem caminho diferente seria de esperar de um direito contratual, eticamente fundado, quer na negociação prévia, na celebração e no cumprimento. A boa-fé reveste isso mesmo, o significado ético, embora afirmado numa expressão objectiva, ou seja, segundo o que é razoável, como regra de conduta, supor da prestação do dever de lealdade geradora de confiança contratual, e não tanto daquilo que qualquer das partes, subjectivamente, quis honrar ou confiar à contraparte.
A propósito da boa fé da negociação, cujo exame está em curso, vamos recuperar da matéria considerada provada, o saldo que releva para a avaliação normativa, neste trajecto, relativamente à legitima confiança depositada reciprocamente pelas partes, na negociação.
Vejamos.
Provou-se apenas que efectivamente o Demandante diligenciou junto do Banco Espírito Santo a concessão de um crédito à Demandante com um spread mais favorável. No entanto, o Demandante não fez prova efectiva da existência de um mínimo acordo consensual entre as partes, sendo certo que a Demandada alega ter sido o próprio Demandante que, por sua iniciativa, e até porque era pessoa de confiança da família, se terá disponibilizado a fazer tais diligências, sem que, alguma vez lhe tenha comunicado que o fazia, agindo na qualidade de promotor imobiliário e muito menos que, caso o empréstimo fosse concedido, auferiria a já mencionada comissão do Banco.
Ora,
É preciso ter noção do limite que vai entre o imaginário do suposto credor - o ora Demandante - e a realidade contratual na perspectiva da diligência do homem médio, o bónus pater famílias.
O Demandante podia no caso em apreço até ter expectativas mas estas não têm, in casu, qualquer protecção jurídica.
É que não foi apresentado como meio probatório qualquer documento ou feita referência a qualquer conversa que tenha existido entre as partes no sentido da existência de um qualquer acordo consensual.
E,
de acordo com a teoria da impressão do destinatário, a interpretação da declaração negocial deverá ser feita de acordo com o sentido que um declaratário normal - a normalidade que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante - colocado na posição do real declaratário, podia deduzir do comportamento do declarante à luz dos ditames da boa fé e das circunstâncias atendíveis no caso concreto.
O declaratário, devendo proceder de boa fé, é obrigado a investigar, tendo em consideração todas as circunstâncias por ele conhecidas ou cognoscíveis, o que o declarante quis; este, por seu lado, é também obrigado pela boa fé a deixar valer a declaração no sentido que o declaratário, mediante cuidadosa verificação, tinha de atribuir-lhe.
Por isso, é de questionar, que expectativa ou confiança legítima foi criada no Demandante?
De facto, não resulta da matéria provada que a Demandada tenha gerado no Demandante expectativas legítimas de vir a perceber a comissão em causa, pelo que não se poderá dizer que tenha aquela frustrado a confiança que o Demandante tenha nela posto ao encetar as supra referidas diligências.
Assim,
a ausência de lesão do princípio da confiança, já resolveria a questão da não responsabilização da Demandada, dada a relação de prejudicialidade com o segundo aspecto enunciado - o da culpa.
Mais,
nem sequer se verificam os pressupostos do enriquecimento sem causa, cujo princípio geral consta do artigo 473º, do Código Civil, nos seguintes termos:
“1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.
2. A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou.”
Por sua vez o art.º 474º, do Código Civil, assinala o carácter subsidiário da obrigação de restituir com base no enriquecimento sem causa, negando o direito à restituição por enriquecimento quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído ou negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento.
Para que haja obrigação de restituir com base no instituto do enriquecimento sem causa é necessário que se verifiquem três requisitos: a obtenção de um enriquecimento; que tal enriquecimento não tenha qualquer causa que o justifique; que ele tenha sido obtido à custa de quem requer a restituição.
Através do enriquecimento sem causa visa-se a restituição daquilo com que injustamente (sem a isso ter direito) o enriquecido se locupletou.
Reportando-se ao caso dos autos, não foi provado que a Demandada tenha obtido algum enriquecimento à custa do Demandante ou do seu património - a Demandada não celebrou qualquer contrato de mútuo com a entidade bancária referida - ficando assim desde já por demonstrar um dos três requisitos acima enunciados.
Quando muito, poderia haver eventualmente dano de frustração das legítimas expectativas pela ruptura das negociações prévias de um contrato mas, isto, se algo tivesse sido acordado.
Ainda assim, tal indemnização nunca poderia abranger as comissões que deixou de auferir porque a indemnização com base na responsabilidade pré-contratual abarca apenas o chamado interesse contratual negativo ou de confiança. O dano ressarcível por culpa in contrahendo não se identifica com o ganho que derivaria da celebração do contrato. Embora abranja os danos emergentes e os lucros cessantes, estes últimos só compreendem os benefícios que o lesado teria obtido se não houvesse iniciado as negociações frustradas, ou seja, as perdas sofridas por outras
oportunidades que tenham sido rejeitadas por causa das negociações frustradas.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo improcedente a presente acção, absolvendo a Demandada B do pedido.
Custas pelo Demandante. Cumpra-se o disposto nos artigos 8º e 9º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
Registe.
Vila Nova de Gaia, 16 de Maio de 2007
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)
Processado por computador Art.º 138º/5 do C.P.C.
Revisto pelo Signatário. VERSO EM BRANCO
Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia