Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
Processo n.º 128/2023-JPTRF
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: Condomínio do Prédio sito na [...], n.º 18 a 44, [Cód. Postal-1] [...], NIPC n.º [NIPC-1], representado pelo seu administrador [PES-1].
Demandada: [ORG-1], [ORG-2], S.A., NIPC n.º [NIPC-2], com sede na [...], n.º 5, [Cód. Postal-2] [...].
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante propôs contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, alterada e republicada pela Lei n.º 54/2013 de 31 de Julho, pedindo que seja condenada a reconhecer a existência de danos no prédio Demandante, causados por vícios, defeitos e /ou problemas existentes no prédio que é propriedade da Demandada e, ser condenada na realização das obras necessárias à reparação da garagem e elevadores.
Alegou, para tanto e em síntese que, a Demandada é dona e legítima possuidora do prédio melhor identificados nos autos, que fica contíguo ao prédio do Demandante; o prédio da Demandada apresenta sinais evidentes de abandono e de degradação, encontrando-se por concluir e mantendo no mesmo restos de material de construção, entulho e acumulação de água na garagem; alega que, sempre que ocorrem chuvas, em qualquer estação do ano, a água acumulada sobe e causa infiltrações no interior da garagem do prédio Demandante e nos poços dos elevadores; em devido tempo, o Demandante alertou para a necessidade de resolução das infiltrações, mas nenhuma resolução foi tomada pela Demandada, apesar de ter estado um engenheiro no local; devido a estas infiltrações, a garagem do prédio Demandante apresenta várias deteriorações, negando-se a Demandada a Efectuar qualquer reparação, pelo que deve ser condenada nos termos peticionados.
Juntou documentos; prescindiu da fase da mediação.
A Demandada foi regularmente citada e apresentou contestação, que está junta a fls. 34 a 38.
Nesta peça alega ter adquirido a propriedade do prédio no âmbito de um processo de insolvência, em 2018; defende que, desde tal data, tem realizado várias operações de limpeza no interior e exterior do prédio e extração de águas da cave; nunca se recusou a resolver qualquer assunto da sua responsabilidade, tendo havido troca de mensagens e uma visita ao local por parte de um técnico da Demandada; alega que as infiltrações existentes no prédio Demandante são da responsabilidade exclusiva da sua administração e ficaram resolvidas em 2021, após a colocação pela mesma administração, de uma bomba de extração de água no fosso dos elevadores; por outro lado, os senhores mandatários das partes também reuniram no local, concretamente na cave do edifício do Demandante e não foi detetada qualquer anomalia ou necessidade de intervenção/reparação; os estragos nos elevadores reclamados no processo foram resultado da água que surgiu nos mesmos devido a falta de manutenção e extração da mesma, nos anos de 2009 até 2021; na verdade, conclui, o prédio Demandante também esteve cerca de 10 anos sem manutenção e só após a sua habitação, no ano de 2020, foi levantada a questão das infiltrações; conclui pela improcedência da acção, por não provada, e pela consequente absolvição do pedido.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do território e do valor, que se fixa em €5.000,01 – art.º 297.º, n.º 1 do C. P. Civil.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Foi designada data para a realização da audiência de julgamento, que se realizou de acordo com os formalismos legais e deslocação ao local, conforme se afere das respectivas atas.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
De acordo com a prova carreada para os autos e com relevância para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
a) A Demandada é legítima possuidora do prédio urbano sito no [...], descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o número [Nº Identificador-1] da freguesia de [...] e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo [Nº Identificador-2]
b) A Demandada adquiriu o prédio no âmbito do Processo de Insolvência, em 23/02/2018;
c) O prédio da Demandada é contíguo ao prédio do Demandante;
d) O prédio da Demandada encontra-se por concluir, apresentando sinais evidentes de abandono e de degradação;
e) Para além do lixo acumulado, de restos de material de construção espalhados pelo terreno e de entulho acumulado, a garagem do prédio apresenta acumulação de água;
f) Sempre que ocorrem chuvas, em qualquer estação do ano, a água acumulada e estagnada na garagem do prédio, propriedade do Demandado, sobe.
g) Tal como o prédio do Demandante, o prédio da Demandada tem cave e subcave que ficam a um nível muito inferior à rua, pelo que a garagem do prédio da Demandada acumula água proveniente das chuvas e, como o prédio está situado numa zona de terrenos agrícolas, o solo tem grande permeabilidade, o mesmo se passando com o prédio do Demandante;
h) O administrador do Demandante alertou a Demandada para a necessidade de resolução das infiltrações;
i) A Demandada respondeu a um email remetido pelo Demandante, a 11/08/2021, dando conta de que iriam proceder à extração de água na subcave do seu edifício;
j) Face à insistência do Demandante, foi solicitada uma visita de um técnico da Demandada que concluiu que as infiltrações são da responsabilidade da administração do Demandante e ficaram resolvidas em 2021, após a colocação pela Administração de uma bomba de extração no fosso dos elevadores;
k) Em 14/12/2022, a mandatária da Demandada, Dra. [PES-2], esteve no prédio com a Dra. [PES-3], com o administrador do Demandante e ainda com o engenheiro [PES-4], este a mando do prestador de serviços “Equação Gradual” e não foi identificada nenhuma anomalia na garagem do Demandante, nem necessidade de reparação ou intervenção.
l) Nessa data, o senhor administrador [PES-5] confirmou que, desde a colocação da bomba extratora em 2021, não voltou a existir água na garagem;
m) O prédio Demandante tem dois elevadores, estando um deles a funcionar normalmente e o outro parado;
n) Os estragos nos elevadores foram provocados pela água que surgiu no fosso dos mesmos, pelo facto da subcave estar a um nível inferior ao nível freático e por falta de manutenção e extração de água, desde a construção do edifício em 2009 até 2021.
Não resultou provado que:
- A água acumulada e estagnada na subcave no prédio da Demandada causa infiltrações nas garagens do prédio Demandante.
Motivação fáctica:
A convicção probatória do Julgado ficou a dever-se à audição do administrador do Demandante e ao conjunto da prova produzida, nomeadamente da conjugação dos documentos constantes dos autos (de fls. 6 a 11, 76 a 97, 104 a 121), da deslocação ao local e dos depoimentos testemunhais, em função das razões de ciência, das certezas e incertezas decorrentes dos depoimentos, da incompatibilidade lógica entre factos alegados e provados, à luz das regras da experiência e do mais elementar senso comum.
Todas as testemunhas foram ouvidas no local, onde foram recolhidas fotografias que estão juntas e fazem parte do auto de inspecção constante da acta junta.
A testemunha [PES-6], condómino no prédio Demandante, declarou que, aquando da aquisição da sua fração veio visitar o prédio e, nessa altura o fosso de elevador estava cheio de água; declarou saber que no prédio da Demandada foi colocada uma bomba de água para retirar água da subcave, o que aconteceu algumas vezes e que já não tem aparecido água na subcave do prédio Demandante; declarou que a primeira reunião do condomínio foi em 2020, quando adquiriu a fração não havia condomínio formado; nessa altura, nenhum dos elevadores funcionava e, posteriormente, a administração colocou um dos elevadores em funcionamento.
A testemunha [PES-7] disse ser funcionária da Demandada e é que faz o acompanhamento dos imóveis da mesma na zona norte; a partir de cerca de 2021, tentaram perceber a situação do imóvel, designadamente quanto à reclamação das inundações, designadamente após terem recebido emails do administrador do Demandante; nessa altura, o Demandante apresentava orçamentos de reparação dos elevadores de cerca de dois mil euros para cada um; referiu saber que as primeiras licenças de utilização do prédio Demandante foram emitidas em 2013, mas o prédio esteve ao “abandono” e sem ser habitado até cerca de 2020.
A testemunha [PES-4] referiu acompanhar a situação do prédio da Demandada, na qualidade de engenheiro, desde 2022; teve conhecimento de que haviam emails a solicitar intervenção devido a infiltrações por parte da administração do prédio Demandante; sabe que em 2020, já haviam feito duas drenagens na subcave e, em Setembro de 2022 foi solicitada uma maior periodicidade nas mesmas; declarou saber que em 2020 havia água na garagem do prédio Demandante e no fosso dos elevadores; declarou que os prédios são estanques entre si e que, por via disso, não passa água de uma subcave para a outra e que esta se encontra abaixo do nível freático e por isso entra água por afloramento; por estes factos, estes prédios terão sempre que ter bombas de água em funcionamento; refere que a falta de manutenção do prédio Demandante é que levou aos danos reclamados no processo.
A testemunha [PES-8] referiu ser engenheiro civil a prestar serviço para a Demandada e já ter vindo ao edifício por duas vezes; relativamente à origem das infiltrações, refere, à semelhança da testemunha anterior, que a água aflora devido à situação da garagem estar abaixo do nível freático.
IV - O DIREITO
É o Código Civil (CC) que, nos seus artigos 1414º a 1438º-A, desenha o regime jurídico da propriedade horizontal.
A administração das partes comuns do edifício compete, nos termos do n.º 1 do art.º 1430º do CC, à assembleia de condóminos e ao administrador.
Impende, pois, sobre o condomínio o dever de vigilância sobre as partes comuns do edifício, nos termos do n.º 1 do art.º 493º do CC, havendo um dever de realizar as obras necessárias com vista à utilização do prédio.
Veio o Demandante intentar a presente acção contra a Demandada, alegando em suma que, por via do prédio desta estar inacabado e com falta de manutenção, acumula águas pluviais na subcave, águas estas que se infiltram na subcave do prédio Demandante causando-lhe danos que devem por esta, ser reparados.
No domínio da responsabilidade civil extracontratual por actos ilícitos, a regra é de que a obrigação de indemnizar só existe, para além dos restantes pressupostos, quando há culpa do agente, tendo carácter excecional os casos em que dela se prescinde, nos termos do disposto nos n.ºs 1 e 2 do art.º 483º do Código Civil.
São pressupostos deste tipo de responsabilidade: a) a verificação do facto; b) a ilicitude; c) a culpa; d) a existência de danos; e) o nexo de causalidade entre o facto ocorrido e os danos verificados.
O facto terá de ser necessariamente aquele que é dominável e controlável pela vontade humana, a ilicitude traduz a reprovação da conduta do agente refletida na violação do direito de outrem ou de qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios.
De acordo com o art.º 487º do C. Civil, a culpa é apreciada face às circunstâncias concretas de cada caso pela “diligência de um bom pai de família” (critério de diligência abstrata), ou seja, de acordo com a capacidade e diligência do homem médio colocado na mesma situação do agente.
Os danos correspondem ao prejuízo que decorre para quem suporta a actuação ilícita e culposa, ligados pelas regras normais da causalidade.
Salvo havendo presunção legal de culpa, é ao lesado que incumbe provar a culpa do autor da lesão, art.º 487 n.º 1.
Por sua vez, prescreve o nº 1 do art.º 342º do Código Civil, que “Aquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado”, ou seja, é sobre o Demandante que recai o ónus da prova, competindo-lhes provar os factos constitutivos do direito que alega ter, in casu, que as infiltrações e consequentes danos cuja reparação reclama, advieram do prédio da Demandada.
Ora, no caso em apreço e, não obstante todas as diligências probatórias realizadas, designadamente a inspecção ao local, não ficou o tribunal convencido da versão trazida aos autos pelo Demandante.
Na realidade, são, no local, constatáveis danos no equipamento dos elevadores, designadamente ferrugem e marcas de água, estas visíveis também ao nível inferior das paredes, mas não se pode afirmar, com o grau de certeza exigível que é ou foi a água acumulada na subcave do prédio contíguo a causadora de tais danos na sequência de infiltrações.
Isto porque, como foi ressaltado pelas testemunhas da Demandada e até do Demandante, o próprio prédio Demandante esteve “ao abandono” muitos anos, cerca de 2013 até 2020 e com os pisos das garagens inundados, o que terá, também provocado danos nas mesmas e nos equipamentos dos elevadores. Esta situação está até reconhecida na acta elaborada após a primeira reunião realizada com vista à eleição e tomada de posse da administração do condomínio (a 07/10/2020), da qual se leque existe “falta de reparação da degradação provocada pelo abandono a que o prédio esteve sujeito desde a declaração da insolvência da empresa construtora, degradação do equipamento comum, nomeadamente elevadores, falta de certificação do sistema e equipamentos elétricos, ligação elétrica à rede pública, sistemas de protecção e incêndio, bombas de drenagem da cave”.
Também resultou claro que, após a colocação, no prédio Demandante, de uma bomba de extracção de água nas garagens, mormente na subcave, não mais existiram inundações, o que parece corroborar a tese da Demandada de que os prédios são estanques entre si e a água entra nos pisos inferiores por capilaridade, por estarem abaixo do nível freático do local e que obrigará à existência permanente de uma bomba, para garantir a inexistência de inundações no local.
Termos em que, não pode proceder o pedido do Demandante.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, considero a presente acção improcedente, por não provada, absolvendo a Demandada do pedido.
Declaro o Demandante parte vencida, correndo as custas por sua conta.
Registe e notifique.
Arquive após trânsito.”
Trofa, 14 de junho de 2023
A Juíza de Paz,
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(Perpétua Pereira)