RELATÓRIO.
Os demandantes, A e B, identificados a fls.1, intentaram uma acção declarativa de condenação contra C, devidamente identificada a fls.1, nos termos da alínea a) do n.º1 do art. 9 da Lei n.º78/2001 de 13/07.
Para tanto, alegam em síntese, serem proprietários de uma fracção autónoma que adquiriram á demandada, conforme consta do requerimento inicial, e concluíram pedindo a condenação da demandada na reparação dos defeitos assinalados no art.2 do requerimento inicial ou a pagar a quantia de 5.000€, acrescida de juros á taxa legal, desde a citação até integral pagamento, para que os demandantes possam contratar um terceiro para proceder as reparações, e juntaram 13 documentos.
A demandada, devidamente citada, contestou impugnando os factos e deduziu a excepção de caducidade do direito da denuncia e de exigir a reparação dos defeitos.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de mediação por recusa da demandada.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes possuem personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem questões prévias, o processo não enferma de qualquer nulidade que obste á apreciação do mérito da causa.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada cumprindo o disposto no n.º1 do art. 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, sem contudo lograr a obtenção de acordo. Prosseguindo para julgamento com respeito pelas devidas formalidades, como das actas a fls. 112 a 120, e 166 e 167, se infere. No decurso das várias sessões de julgamento foi junto aos autos, por cada uma das partes, um relatório pericial.
FACTOS PROVADOS POR ACORDO:
Que os demandantes são os legítimos donos e proprietários da fracção autónoma identificada pela letra A, do edifício constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Funchal, com a inscrição matricial sob o art.x, descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º x.
Que os demandantes denunciaram os defeitos do imóvel em Abril de 2009, por carta registada.
Que os demandantes, como não foi efectuada a devida reparação, enviaram fax em 18/06/2009 para a demandada a solicitar a reparação.
Que os demandantes em 10/07/2009 apresentaram reclamação contra a demandante na defesa do consumidor.
Que o processo foi em 18/01/2010 reencaminhado para o Centro de Conflitos de Consumo (C.C.C.).
Que o C.C.C. contactou em 18/02/2010 a demandada, porém foi informado que o responsável pelo processo (interno) da demandada não se encontrava na Madeira.
Em 2/03/2010 o C.C.C. voltou a contactar a demandada tendo, novamente, sido informada que o responsável não se encontrava na madeira mas que regressaria no dia seguinte.
No dia 3/03/2010 o C.C.C. contactou infrutiferamente, via telefone, a demandada.
Que a demandada foi notificada para a tentativa de conciliação a realizar no dia 18/02/2010 manifestou não estar disponível para comparecer nesse dia.
Foi agendada nova tentativa de conciliação para o dia 5/04/2010 e a demandada devidamente notificada não compareceu.
Posteriormente, o C.C.C. contactou a demandada no sentido de perceber porque não comparecia as tentativas de conciliação e foi informado que o responsável interno da demandada não aderia ao sistema arbitral.
FACTOS PROVADOS:
a)Que o imóvel dos demandantes apresenta vários defeitos de construção.
b)Que os demandantes denunciaram os defeitos á demandada.
c) Que no interior do imóvel há várias fissuras que se verificam em várias divisões, quer no r/c, quer no 1º andar.
d) Que algumas dessas fissuras apresentam alguma dimensão.
e) Que o imóvel apresenta nos muros exteriores tinta a formar bolhas e ferrugem nos pilares junto aos portões de acesso ao exterior.
f) Que o soalho da sala no r/c, bem como no 1º andar junto á varanda está a levantar e tem manchas de humidades.
g)Que a garagem tem nas paredes humidade e a tinta a sair.
h) Que ocorre a queda de terra e pedras no quintal da moradia, vindos da zona de socalcos sita acima da moradia.
i) Que a porta da varanda do 1º andar não abre devido ao soalho levantado.
j) Que os demandantes começaram a notar os defeitos algum tempo antes de os denunciar.
l) Que após as denúncias, foi a casa dos demandantes um funcionário da demandada verificar os defeitos e tirar fotografias aos mesmos.
m) Que os defeitos se agravaram.
MOTIVAÇÃO:
Além das peças processuais e dos 13 documentos juntos, cujo teor considero reproduzidos, foi ainda, pertinente para formar a convicção do tribunal a deslocação ao local, a fim de visualizar os defeitos referidos pelos demandantes e os quais são notórios, conforme resulta da acta a fls.119 e 120.
Foi relevante o depoimento da testemunha, D, que é visita assídua da casa dos demandantes e constata os vários defeitos que descreveu e que o Tribunal confirmou, explicou ainda que foi o marido desta que incentivou os demandantes a denunciarem os defeitos e os alertou para os prazos legais.
A testemunha, E, ajudou a firmar a convicção na parte dos defeitos que mencionou, especialmente no 1º andar em relação a fissura que vai de um quarto até á casa de banho, bem como os problemas do soalho no 1º andar e na sala no r/c.
A testemunha, F, explicou que os defeitos do soalho são mais recentes e que se agravaram no inverno passado, falou igualmente que há fissuras que tem aumentado de dimensão.
A testemunha, G, confirmou que foi a algumas casas naquela zona, e explicou o procedimento habitual da empresa para a qual trabalhava, na época, esclareceu que foi ele um dos autores dos relatórios de peritagem junto aos autos, entende não haver defeitos estruturais graves no imóvel, que se denotam por fissuras diagonais, não conseguiu precisar mesmo em relação às fissuras maiores quando terão surgido e apontou diferentes soluções para o defeito no jardim da traseira da casa, referiu ainda que o problema do soalho se deve a humidades.
A testemunha, H, responsável pelo outro relatório de peritagem, também não consegue precisar datas para o aparecimento das fissuras, afirmando que podem mesmo surgir com alguma dimensão, referiu que alguns problemas se devem a má aplicação dos materiais e da execução dos trabalhos, e que há alguns problemas estruturais devido a algumas fissuras na diagonal e problemas de impermeabilização, daí o problema do soalho e de algumas paredes onde se nota a humidade.
FACTOS NÃO PROVADOS:
Não se provou a data previsível para o aparecimento dos vários defeitos assinalados.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
O caso dos autos prende-se com a compra e venda de um imóvel urbano (art. 204 alínea a) do C.C.) com defeitos em que a demandada exerceu o papel de vendedora mas não foi a construtora do imóvel, pelo que o regime legal aplicável será o do art. 913º e seguintes do C.C.
A lei apresenta um conceito amplo de defeito, no qual abrange 4 realidades distintas, considerando tudo o que desvalorize ou impeça a realização do fim a que a coisa se destine e ainda os casos em que o vendedor tenha assegurado determinadas qualidades que não se verifiquem ou quando não tenha as qualidades necessárias para realizar o fim a que se destine.
A expressão vícios embora tenha um conteúdo pejorativo, abrange as características da coisa, o que leva a que seja valorada negativamente. A desvalorização da coisa enquadra-se numa concepção objectivista de defeito, o que implica que a coisa valha menos do que sucederia se os não tivesse.
No caso em apreço não existem dúvidas quanto a existência dos vícios que a coisa padece, o que implica uma diminuição da respectiva qualidade e a desvalorização do imóvel, facto que foi verificado pelo Tribunal a quando sua deslocação ao local, conforme consta da acta a fls. 119 e 120. Acresce a este facto, que em sede de contestação também não se impugnaram os defeitos de que padece, aliás a demandada apenas faz alguns reparos ao requerimento inicial, explicitando o que considera defeito, daquilo que é necessário fazer para corrigir os defeitos assinalados, o que são efectivamente realidades distintas.
Assim, só se pode concluir que os defeitos foram detectados por volta do ano de 2009, o que resulta da denúncia efectuada pelos demandantes, por meio de carta registada, conforme consta a fls.27 e 28, e do depoimento de algumas testemunhas que frequentam a casa dos demandantes, contudo não se apurou a data concreta em que terão ocorrido, uma vez que nem os relatórios elaborados pelos engenheiros civis foram conclusivos neste aspecto.
Na sua douta contestação a demanda defendeu-se invocando a excepção peremptória de caducidade do direito de exercer a denúncia dos defeitos e também a de propor a respectiva acção.
Cumpre, assim, em primeiro lugar verificar da procedência ou não das excepções.
A caducidade é uma forma extintiva do direito pelo decurso determinado de um prazo fixado por lei ou até mesmo resultante da vontade das partes, sem que tal direito seja exercido dentro desse prazo, desde que a lei não determine para o facto as regras da prescrição.
A caducidade é apreciada oficiosamente pelo Tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, conforme dispõe o n.º1 do art. 333º do C.C.
Quer isto dizer que a caducidade é reportada por lei ao próprio direito invocado e não aos factos que a parte invoca como fonte dos mesmos. Aos factos apenas se recorre para efeito de determinação do momento do inicio da contagem do prazo de caducidade.
No caso em apreço a lei impõe ao comprador um ónus, estabelecendo o prazo para denunciar os defeitos que sejam detectados, art. 916º do C.C., e sendo a coisa objecto do contrato um imóvel o prazo para exercer a denúncia é de 1 ano a contar do conhecimento do defeito e devendo o mesmo ser exercido até 5 anos após a entrega da coisa (n.º 3 do art. 916º do C.C.).
No caso concreto verifica-se que em Abril de 2009, facto dado como assente, o demandante marido enviou carta á demandada a denunciar os defeitos do imóvel, após essa data consta, ainda, uma serie de correspondência trocada entre o Centro de Arbitragem de Conflito de Consumo e a demandada, em relação ao imóvel dos demandantes, sendo certo que a lei não impõe qual a forma que deve observar a denúncia podendo assim fazê-lo por qualquer meio adequado (art. 217ºC.C.), pelo que entendo, da conjugação de todos os elementos, que este direito foi exercido adequadamente e no tempo legal, uma vez que os demandantes adquiram a fracção em 31/07/2007, tendo passado cerca de 2 anos desde a respectiva aquisição, pelo que ocorreu a interrupção do prazo de caducidade do exercício da denúncia.
Contudo, os demandantes pedem que a demanda repare os defeitos assinalados ou lhes pague a correspondente quantia para que possam contratar terceiros que efectuem as reparações, tendo a demandada invocado a caducidade do direito de instaurar a acção.
A acção de exigir a reparação dos defeitos da coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Dec. Lei n.º 267/94 de 25/10, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art. 917º do C.C. de 1966, porém esse já não é hoje o entendimento da doutrina, nem é posição unânime da jurisprudência.
Vejamos o art. 917º do C.C. refere-se expressamente a anulação do contrato, facto que nesta acção não foi em momento algum referido. De facto, o que se pede nesta acção é a eliminação dos defeitos da coisa, ou seja, pede-se a reparação da coisa, o que consubstancia um caso de cumprimento defeituoso do contrato e não a sua destruição, não pondo por isso em causa a segurança do comercio jurídico, daí que se entenda não existir identidade ou maioria de razão que justifique a interpretação extensiva do art. 917º do C.C. face ao art. 914º também do C.C. Se o legislador não o disse é porque entendeu não querer limitar o prazo de caducidade, certamente não se “esqueceu” de o fazer, sendo assim, considero que o prazo em causa não é de caducidade como sustenta a demandada na sua douta contestação mas sim o prazo geral constante do art. 309º do C.C. que é de prescrição, decaindo assim os seus argumentos.
No mesmo sentido vem os AC. do STJ: “A acção de reparação ou de substituição da coisa consignada no art. 914º do C.C. não é aplicável o prazo do art. 917º do C.C. mas sim o prazo geral do art. 309º do C.C. (STJ 12/11/1998: CJ/STJ, 1998, 3º - 106)”, bem como o AC. do STJ Proc. n.º 98B831, de 12/11/98, in www. dgsi.pt.
DECISÃO:
Pelo exposto e de acordo com as disposições legais aplicáveis, julgo a presente acção procedente por provada, e em consequência condeno a demandada a reparar os defeitos assinalados no imóvel dos demandantes.
CUSTAS:
Ficam a cargo da demandada, por ser considerada parte vencida (n.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001, de 28/12), devendo ser pagas no prazo de 3 dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10€ por cada dia de atraso no efectivo cumprimento dessa obrigação, conforme dispõe os art. 8º e 10º da Portaria n.º1456/2001, de 28/12, com a redacção dada pela Portaria n.º209/2005 de 24/02.
Em relação aos demandantes cumpra-se o disposto no art. 9º da referida Portaria.
Funchal, 22 de Setembro de 2010
A Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador, nº5 do art. 138 do C.P.C.
(Margarida Simplício)