Sentença de Julgado de Paz
Acta de Audiência de Julgamento
E
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
E
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Condomínio.
(alínea c), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Valor da Acção: € 1.974,76 (mil, novecentos e setenta e quatro euros e setenta e seis cêntimos).
Demandantes: 1 - A e 2 - B
Mandatária: C
Demandados: 1 - D; 2 - E e 3 - F
Mandatárias da Segunda Demandada: 1 - G e 2 - H
Requerimento inicial:
“1º - Os demandantes, na qualidade de Administradores do condomínio, foram mandatados em Assembleia Ordinária de Condóminos “… para cobrar judicialmente dívidas de condóminos…” (cfr. doc. 1 - acta nº15 – e doc. 7 – acta n.º 9 - cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais).
Assim,
2º - Os D e C foram proprietários da fracção autónoma designada pela letra “T” correspondente ao 7º andar esquerdo do referido prédio de 06 de Janeiro de 1998 a 28 de Novembro de 2005 – cfr. doc. 2.
3º - Sendo a F sua proprietária desde 29 de Novembro de 2005 – cfr. doc. 2.
4º - Sucede que, relativamente ao que se encontra estipulado ser o proporcionalmente devido pela fracção autónoma em causa (“T”) a título de contribuição para as despesas comuns do condomínio, permanecem até hoje por pagar os seguintes valores:
- de Dezembro de 2003 a Dezembro de 2004, um total de 441,22€, sendo a mensalidade de 33,94€
- de Janeiro de 2005 a Dezembro de 2005, um total de 447,84€, sendo a quota mensal no valor de 37,32€
- de 1 a 13 de Janeiro de 2006, um total de 16,23€
- penalizações, no valor de 970,70€ (cfr. doc. 3 – acta n.º 9, que estabelece “…uma penalização de 0,10€ por dia a partir do dia 8 do mês a que respeita o pagamento…”).
o que totaliza 1.875,98€ €, conforme a acta nº 15 - cfr. doc.1.
5º - Nos termos da alínea a) do n.º2 do artigo 805º do Código Civil, existe mora independente de interpelação porquanto as quotizações têm prazo certo de pagamento. -
6º - Por isso, em resultado da falta de pagamento pontual por parte dos demandados das quotizações a que estavam obrigados, venceram-se juros de mora à taxa legal em vigor de 4%, que desde 13 de Janeiro de 2006 até á presente data totalizam 98,68€.
7º - Apesar de terem perfeito conhecimento da obrigação do pagamento dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do prédio, e apesar de várias vezes instados a fazê-lo – cfr. docs. 4, 5 e 6 -, nenhum dos demandados se prontificou a efectuar tal pagamento.
Ora,
8º - Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1424º do Código Civil, os demandados são responsáveis pelo pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício.
9º - Sendo que existe o entendimento de que “… I - As obrigações a que aludem os n.ºs 1 e 3 do art. 1424º do C C são, tipicamente, “propter rem”. …” (cfr. Acórdão do STJ de 17/04/2007, in www.dgsi.pt), ou seja, obrigações do titular do direito de propriedade, e como tal podendo o cumprimento ser exigido ao actual proprietário.
10º - O tribunal é competente uma vez que a obrigação deve ser cumprida no domicílio do credor (arts. 74º e 94º do Código de Processo Civil e arts 796º do Código Civil e art. 12º da Lei 78/001).
Nestes termos e nos mais que doutamente forem supridos por V. Ex.ª, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e consequentemente, serem os demandados condenados a pagar à A a quantia de 1.875,98€ (mil oitocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos) acrescida de juros de mora vencidos no valor de 98,78€ (noventa e oito euros e setenta e oito cêntimos), bem como de juros vincendos sobre o capital em dívida que à taxa legal em vigor se vençam desde a instauração da presente acção até integral e efectivo pagamento, tudo acrescido de 5 % desde o trânsito em julgado da sentença condenatória por força do nº 4 do art. 829º-A do Código Civil e, ainda, nas custas e procuradoria condigna.”
Pedido:
Nestes termos e nos mais que doutamente forem supridos por V. Ex.ª, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e consequentemente, serem os demandados condenados a pagar à A a quantia de 1.875,98€ (mil oitocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos) acrescida de juros de mora vencidos no valor de 98,78€ (noventa e oito euros e setenta e oito cêntimos), bem como de juros vincendos sobre o capital em dívida que à taxa legal em vigor se vençam desde a instauração da presente acção até integral e efectivo pagamento, tudo acrescido de 5 % desde o trânsito em julgado da sentença condenatória por força do nº 4 do art. 829º-A do Código Civil e, ainda, nas custas e procuradoria condigna.
Junta: Seis documentos.
Contestação:
A Segunda Demandada apresentou contestação com os seguintes fundamentos:
“F, melhor identificada nos autos de processo à margem identificados, doravante designada por Segunda Demandada, notificada nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 45º e 47º, nº 1 da Lei nº 78/2001, vem apresentar a sua
Contestação
O que faz nos termos e pelos fundamentos seguintes:
1º - Antes de mais, cumpre afirmar que não se percebe o motivo pelo qual a Demandante intentou a presente acção contra os antigos proprietários da fracção designada pela letra “T” e contra a actual proprietária.
2º - Na verdade, não faz sentido serem ambos os Demandados condenados na presente acção, tanto mais que a responsabilidade no caso dos presentes autos nem sequer é solidária.
3º - Por outro lado, a presente acção deveria ter sido intentada apenas contra os Primeiros Demandados pois a dívida reporta-se a um período de tempo em que estes eram os proprietários da referida fracção.
4º - Efectivamente, não corresponde à verdade que a Segunda Demandada tenha adquirido a fracção autónoma designada pela letra “T” em .../.../..., como alega a Demandante.
5º - A Segunda Demandada outorgou a escritura pública de compra e venda, conforme cópia da mesma que ora se junta e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais (doc. nº 1),
6º - sendo que os registos provisórios de aquisição apenas foram convertidos em definitivos em .../.../... .
7º - Ou seja, só a partir da data da outorga da escritura pública de compra e venda é que a Segunda Demandada se tornou proprietária e possuidora da referida fracção autónoma com todos os direitos e deveres daí decorrentes.
8º - A partir do momento em que adquiriu a fracção autónoma, ou seja no dia .../.../... ,
9º - a Segunda Demandada cumpriu com todas as obrigações inerentes ao condómino, liquidando as respectivas quotizações, conforme cópias dos respectivos comprovativos que ora se juntam e se dão por integralmente reproduzidos para todos os efeitos legais (docs. nº 2).
10º - Assim sendo, a Segunda Demandada não poderá ser responsabilizada pelo pagamento de quotizações de condomínio anteriores à data de aquisição da sua fracção autónoma,
11º - sendo este pagamento da responsabilidade exclusiva dos anteriores proprietários, aqui Primeiros Demandados.
12º - Tanto mais que a segunda Demandada celebrou com os anteriores proprietários, aqui Primeiros Demandados, um contrato promessa de compra e venda, no qual aqueles prometiam a venda da referida fracção “T” livre de quaisquer ónus ou encargos, conforme cópia do contrato promessa que ora se junta e se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais (doc. nº 3).
13º - Ora, significa isto que os anteriores proprietários assumiram todo o passivo anterior à data da aquisição da fracção autónoma.
14º - Subsumindo todos estes factos ao direito respectivo, poderá afirmar-se que a Segunda Demandada só adquire a propriedade exclusiva da fracção autónoma com a outorga da escritura pública de compra e venda,
15º - sendo certo que é também nesse momento que adquire a compropriedade das partes comuns do prédio sito no concelho de Sintra.
16º - Concorda-se que as obrigações contidas no disposto no artigo 1424º do Código Civil são obrigações propter rem, ou seja, obrigações do titular do direito de propriedade.
17º - No entanto, não obstante serem obrigações propter rem, não têm como característica a ambulatoriedade (vide, entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 02.02.2006, in www.dgsi.pt).
18º - Efectivamente, neste âmbito há que distinguir dois tipos de obrigações:
19º - as primeiras são as que decorrem do uso normal do bem - por exemplo a quota paga ao condomínio para suportar as despesas com custos de administração e limpeza e manutenção das partes comuns do edifício – que, por não revestirem a característica da ambulatoriedade, não transitam para o novo adquirente (ou seja são da responsabilidade dos anteriores proprietários);
20º - e as segundas dizem respeito às melhorias, alterações, reparações, que por ser o novo proprietário a tirar proveito delas, devem transitar para o novo titular do direito real, acompanhando a fracção autónoma, e integrando o seu património – independentemente do novo proprietário concordar ou não, as mesmas são da sua responsabilidade.
21º - Ora, no caso sub judice, a dívida refere-se a quotizações mensais pelo que, seguindo o critério atrás explanado e adoptado por alguma doutrina e jurisprudência, será da responsabilidade dos Primeiros Demandados e não da Segunda Demandada.
22º - Na verdade, considera Henrique Mesquita (vide “Obrigações Reais e Ónus Reais”, 1990) a ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações propter rem, na medida em que existem obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, e noutras em que o mesmo não deve acontecer, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada.
23º - Um dos casos que este autor considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso.
24º - De facto, tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, já que este não disporia de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas.
25º - Por outro lado, finaliza o referido autor dizendo que tais prestações representam, em regra, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento.
26º - Em sentido convergente a esta opinião, adoptada em absoluto pela Segunda Demandada, vide Aragão Seia, in “Propriedade Horizontal”, 2ª edição,
27º - e, a título meramente exemplificativo, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 06.04.2006 e o Acórdão da Relação de Lisboa de 14.02.2004 (ambos in www.dgsi.pt).
28º - Só a ser considerado desta forma pode ser conferido uma tutela adequada aos interesses da Segunda Demandada.
Nestes termos e nos mais de direito aplicáveis, deve a presente acção ser julgada improcedente e, consequentemente, ser a Segunda Demandada absolvida totalmente do pedido.
Tramitação:
As partes aderiram à mediação, tendo esta sido realizada em 04 de Julho de 2007, não tendo as partes logrado obtenção de acordo susceptível de por fim ao litígio pelo que foi agendado o dia 26 de Julho de 2007, pelas 11h, para a audiência de julgamento e as partes devidamente notificadas para o efeito. O demandado faltou, justificou a falta, procedendo-se a novo agendamento para o dia 20 de Setembro de 2007, pelas 10h e 30m, procedendo-se á notificação das partes.
Audiência de Julgamento.
O demandado declarou pretender intervir por si e em gestão de negócios da demandada E, sua mulher o que foi aceite pelos restantes intervenientes.
Iniciada a audiência, a juíza de paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do art. 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, tendo esta diligência sido bem sucedida, chegando as partes ao acordo que se transcreve:
1 – O demandado confessa-se devedor da quantia de € 1.875,98 (mil oitocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos):
2 – O demandado compromete-se a liquidar a referida quantia, da seguinte forma:
a) Entrega da quantia de € 475,98 (quatrocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos) no dia 25 de Setembro do corrente ano de 2007;
b) O remanescente será pago em catorze prestações mensais e sucessivas, até ao dia 25 do mês a que se reportarem, de €100,00 (cem euros), com inicio em 25 de Outubro do corrente ano de 2007;
3 – Os demandantes administradores do condomínio aceitam; 4 – Os referidos pagamentos serão efectuados através de transferência bancária para a conta do condomínio aberta no BPI com o NIB n.º x;
5 – A falta de pagamento de uma das prestações referidas implica o vencimento automático de todas as outras.
Na sequência do acordo celebrado, requerem os demandantes a desistência da instância em relação à demandada F, cujo assentimento foi expressamente manifestado.
Fundamentação.
Nos termos dos art.ºs 293.º a 296.º, do Cód. De Proc. Civil, a desistência da instância só depende de aceitação do réu (leia-se demandado, art. 63.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho), quando requerida depois do oferecimento da contestação e pode ter lugar em qualquer altura do processo, com o efeito previsto no art.º 295.º, n.º 2, do mesmo diploma legal, aplicáveis nos termos do já referido art.º 63.º, da LJP.
Decisão:
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Decisão:
Mau grado não ter junto aos autos procuração com poderes especiais, outorgada pela demandada E, admito a intervenção de D por si e a título de gestão de negócios, nos presentes autos (artigo 464.º, e segs., do Código Civil e artigo 301º nº 3, do C.P.C.).
Quanto à desistência, julgo a mesma válida, quer pela qualidade dos desistentes quer pelo objecto da mesma .
Aceita-se o requerido, declarando-se extinta a instância, relativamente à demandada F, nos termos da alínea d), do art. 287.º, do Cód. Proc. Civil, com o efeito previsto no art.º 295, n.º 2, deste mesmo código.
Quanto ao acordo, estando o objecto da acção na disponibilidade das partes e verificada a legalidade do mesmo, quer quanto ao objecto quer quanto ao conteúdo, homologo-o nos seus precisos termos, condenando e absolvendo em conformidade ( n.º 1, do art.º 56.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho).
Custas.
Para efeito de custas e nos termos da Portaria 1456/2001, de 28 de Dezembro, considero o demandado parte vencida pelo que deve pagar a este Julgado de Paz a quantia de €70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis contados da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de 10,00 (dez euros) por cada dia de atraso.
Esta sentença foi proferida e notificada às partes nos termos do art. 60.º, n.º 2, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, ficando as mesmas cientes de tudo quanto antecede.
Cumpra-se o disposto no n.º 9 da referida Portaria em relação aos demandantes administradores do condomínio.
Proceda-se à devolução de €35,00 (trinta e cinco euros) à demandada F. Notifique-se a demandada E do acordo celebrado em sede de audiência de julgamento e da presente sentença, para vir aos autos, no prazo de 10 (dez) dias, ratificar o processado, sob pena de, nada dizendo, se considerar o mesmo ratificado e a nulidade suprida.
Julgado de Paz de Sintra, 20 de Setembro de 2007
A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
TRANSAÇÃO
1 – O demandado confessa-se devedor da quantia de € 1.875,98 (mil oitocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos): A Juíza de Paz
Maria Judite Matias
TRANSAÇÃO
2 – O demandado compromete-se a liquidar a referida quantia, da seguinte forma:
a) Entrega da quantia de € 475,98 (quatrocentos e setenta e cinco euros e noventa e oito cêntimos) no dia 25 de Setembro do corrente ano de 2007;
b) O remanescente será pago em catorze prestações mensais e sucessivas, até ao dia 25 do mês a que se reportarem, de €100,00 (cem euros), com inicio em 25 de Outubro do corrente ano de 2007;
3 – Os demandantes administradores do condomínio aceitam; 4 – Os referidos pagamentos serão efectuados através de transferência bancária para a conta do condomínio aberta no BPI com o NIB n.º x;
5 – A falta de pagamento de uma das prestações referidas implica o vencimento automático de todas as outras.
Julgado de Paz de Sintra em 20 de Setembro de 2007
Demandantes Administradores do condomínio
A
B
Demandado
D