Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: A e B, casados, residentes ......, Amarante;
Demandada: C, residente na Rua ....., Porto.
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes propuseram contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na alínea i) do nº 1 do art. 9º da Lei nº 78/2001 de 13 de Julho, pedindo a condenação desta a pagar-lhes a quantia de € 3.735,00 (três mil setecentos e trinta e cinco euros), referente ao valor do sinal entregue (€2.500,00), ao pagamento de uma indemnização por danos não patrimoniais (€ 1.200,00), e ainda, as custas com a entrada da presente acção (€ 35,00).
Alegaram, para tanto e em síntese, que no dia 8 de Junho de 2004 a Demandada prometeu vender a fracção “V” da qual foi proprietária, tendo para o efeito celebrado um contrato promessa com os Demandantes.
Ficou estabelecido que a venda se faria por € 100.000,00, tendo sido entregue a quantia de € 2.500,00 a título de sinal e princípio de pagamento e titulada por cheque. A restante quantia seria liquidada no acto da outorga da escritura.
Alegam, também, que após a assinatura do contrato promessa diligenciaram no sentido de obter um empréstimo bancário para pagamento do remanescente.
Para obtenção do referido empréstimo o banco solicitou vários documentos que estavam na posse da Demandada. Esta, até à data não os entregou, mau grado, ter sido interpelada para esse efeito.
Por último, os Demandantes alegam terem perdido o interesse na compra do imóvel, tanto mais que a Demandada já o alienou a terceiros.
Juntaram documentos
A Demandada, devidamente citada, apresentou Contestação, onde pugna pela improcedência da presente acção, alegando em síntese, que foram os Demandantes e não a Demandada que não cumpriram o contrato. Todos os documentos foram entregues aos Demandantes.
Realizada a sessão de Mediação não lograram as partes chegar a Acordo.
A citação foi efectuada regularmente.
O Julgado de Paz é competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor.
O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Não há excepções, nulidades ou quaisquer questões prévias que cumpra conhecer.
Procedeu-se à realização da Audiência de Julgamento com observância do legal formalismo como da acta se infere.
Cumpre apreciar e decidir.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Da prova carreada para os autos, resultaram provados os seguintes factos:
A) Entre Demandantes e Demandada, em 8 de Junho de 2004, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, não tendo as respectivas assinaturas tido reconhecimento presencial pelo notário;
B) Pelo referido contrato, a Demandada prometeu vender aos Demandantes, e estes prometeram comprar o seguinte imóvel:
“ A fracção correspondente à letra “V”, correspondente a uma habitação no terceiro andar direito, do ..., com entrada pelo ...., do prédio urbano sito na ............., Vila Nova de Gaia”.
C) A fracção descrita em B) encontra-se descrita na 1ª Conservatória do Registo Predial, sob o nº ............;
D) O preço acordado de venda da fracção autónoma foi de €100.000,00, conforme resulta da cláusula 3ª daquele contrato;
E) Os Demandantes entregaram à promitente vendedora a quantia de € 2.500,00;
F) A restante parte do preço, ou seja, € 97.500,00 seria paga no acto da celebração da escritura;
G) Os Demandantes recorreram ao crédito bancário, para pagamento do remanescente, ou seja, € 97.500,00;
H) O banco solicitou aos Demandantes os seguintes documentos: planta topográfica, certidão do registo predial e licença da habitabilidade, que se encontrava na posse da Demandada;
I) A escritura pública de compra e venda seria marcada pelos Demandantes, mediante aviso com antecedência mínima de quinze dias à Demandada;
J) Os Demandantes, em 2 de Julho de 2004, por carta registada com A/R enviada à Demandada, davam um prazo de 5 dias para enviar os documentos solicitados pelo banco, para a concessão do empréstimo;
L) No dia 19 de Julho de 2004, Demandantes e Demandada fizeram um aditamento ao contrato referido em A) onde estipularam que “o prazo para a outorga da escritura notarial (60 dias) conta-se a partir da data de envio por esta dos documentos necessários à obtenção de crédito bancário, designadamente a planta topográfica e a certidão do registo predial”;
M) A Demandada, em 26 de Agosto de 2004, por carta registada com A/R enviou aos Demandantes apenas, a certidão do registo predial da fracção “V”;
N) Em 6 de Setembro de 2004 e 25 de Outubro de 2004, por carta registada com A/R, os Demandantes solicitaram, o mais breve possível, o envio dos documentos em falta, ou seja, a planta da fracção “V” e da garagem;
O) A Demandada nunca entregou aos Demandantes toda a documentação necessária para a marcação da escritura de compra e venda;
P) A Demandada em 22 de Novembro de 2004 vendeu a fracção “V” a terceiros.
Motivação dos factos provados:
Os factos dados como provados em A), B), C), D), E) e F) tiverem em conta os documentos de fls. 4 a 6. Para o facto C) também se teve em conta o documento de fls. 14 a 15 e para o E) o de fls. 9.
Para os factos G) e H) teve-se em conta o documento de fls. 35 bem como o depoimento das testemunhas D, pai da Demandante, e E, que disseram ter conhecimento que os Demandantes recorreram ao crédito bancário para pagarem o remanescente do valor da fracção “V”.
Para os factos provados em I), J), L), M), N), O) e P) teve-se em conta os documentos de fls. 4 a 6, 7, 10 a 15 e o depoimento das testemunhas D e E, que tinham conhecimento que a Demandada nunca entregou toda a documentação necessária para a escritura de compra e venda da fracção “V”.
IV – O DIREITO
As partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos seus contratos – art. 405º, nº 1 do Código Civil, mas uma vez concluído, o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei – art. 406, nº1 do Código Civil.
Estas noções elementares, aplicáveis aos negócios em geral, não podem deixar de ter pleno cabimento no contrato-promessa, pelo que a resolução da promessa e as sanções de perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa.
Atendendo ao efeito ou resultado, existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso.
A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida e por se tornar impossível – arts. 801º e 802º do Código Civil.
O não cumprimento definitivo pode, ainda, resultar da falta irreversível de cumprimento, equiparado por lei à impossibilidade – art. 808º, nº 1 do Código Civil. Tal sucede quando a prestação, sendo materialmente, perdeu o interesse, objectivamente justificado, para o credor.
Existe assim, duas causas de inadimplemento definitivo: quando se verifica perda do interesse do credor na prestação devida, com a demora do devedor e quando o devedor moroso não cumprir no prazo razoável, adicional e peremptório (admonitório), fixado pelo credor.
Pressupõe-se a mora do devedor (art. 804º, nº 2 do CC), convertida em não cumprimento definitivo, equiparando-se este à impossibilidade de cumprimento (art. 801º do CC).
Quanto à causa de falta de cumprimento existem duas modalidades de não cumprimento: inimputável ao devedor e imputável ao devedor.
Só nos casos de não cumprimento imputável ao devedor se pode rigorosamente falar em falta de cumprimento.
In casu, analisado o teor do contrato-promessa e do aditamento ao mesmo e os factos dados como provados, resulta claro, a nosso ver, que a Demandada faltou culposamente ao cumprimento do acordado.
Com efeito, de harmonia com o estabelecido nos arts. 801º, nº 2, 802º e 808º do Código Civil, a lei permite a resolução de contrato bilateral se, objectivamente, o credor perder o interesse que tinha na prestação em consequência de mora culposa do devedor. Esta situação é equiparada ao incumprimento definitivo da obrigação – art. 808º, nº 1 do Código Civil.
Segundo o Prof. Antunes Varela, a perda do interesse tem que resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância.
Verificada a perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa.
Resulta da factualidade dada como assente, várias vezes os Demandantes interpelaram a Demandada para enviar a documentação solicitada pelo banco. Aliás, foi clausulado no aditamento ao contrato promessa, que cabe à Demandada o envio dos documentos necessários à obtenção do crédito bancário pelos Demandantes, designadamente a planta topográfica e a certidão do registo predial.
Contudo, o envio de todos os documentos necessários à obtenção de crédito pelos Demandantes, não chegou a acontecer, à excepção da certidão do registo predial.
Um período superior a 10 meses é considerado um prazo mais que razoável para enviar todos os documentos, tanto mais que os Demandantes deixaram de poder contar com o empréstimo e perderam todo o interesse na compra do referido imóvel. Os Demandantes não podiam esperar eternamente, que a Demandada se dignasse a dizer ou fazer alguma coisa e por outro lado, já tinham vendido a que tinham em Amarante.
Acresce que, a Demandada já alienou o aludido imóvel a terceiros.
Atento o exposto, os Demandantes tinham o direito de haverem o dobro do sinal que prestaram. Como o não o requereram apenas, têm a haver para eles a devolução do montante entregue a título de sinal, tal como foi pedido.
Quanto ao pagamento da quantia de € 1.200,00 a título de danos morais sempre se dirá que os Demandantes enquanto aguardavam pela aquisição da fracção “V”, venderam a que tinham em Amarante.
Por outro lado, resultou da prova produzida em Audiência de Julgamento, que por motivos de saúde, a Demandante mulher tinha necessidade de vir residir para perto do mar e a fracção objecto do contrato prometido, ia de encontro às suas necessidades. Todas as suas expectativas se goraram com o incumprimento do contrato promessa de compra e venda, pela Demandada.
E se o valor formulado pelos Demandantes - € 1.200,00 - se apresenta manifestamente exagerado, a indemnização a atribuir deve ser de um valor que por um lado compense os Demandantes dos transtornos provocados pelo incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da Demandada e, por um lado, recrimine a actuação desta por forma a sentir o erro da sua conduta. Assim, condena-se a Demandada a pagar aos Demandantes a quantia de €500,00.
V – DISPOSITIVO
Face ao quanto antecede, julgo parcialmente procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada a pagar aos Demandantes a quantia total de € 3.000,00 (três mil euros) referente ao valor do sinal entregue (€ 2500,00) e a título de danos morais (€ 500,00).
Custas na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 23 de Setembro de 2005
A Juíz de Paz
(Maria Manuela Freitas)