Sentença de Julgado de Paz
Objeto: Arrendamento urbano – estado locado findo o arrendamento.
Demandantes: A. E B.
Demandado: C.
Mandatário: Sr. D.
RELATÓRIO:
Os demandantes, devidamente identificados nos autos, intentaram contra o C. demandado, também devidamente identificado nos autos, a presente ação declarativa de condenação, pedindo que este seja condenado a pagar-lhes a quantia de € 13.254 (treze mil duzentos e cinquenta e quatro euros), acrescidos das “despesas referentes à presente ação”. Para tanto, alegaram os factos constantes do requerimento inicial, de folhas 1 a 3 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, alegando, em síntese, que, por contrato iniciado em 1 de fevereiro de 2004, que juntaram aos autos de fls. 10 a 16, deram de arrendamento ao demandado o ..º andar … do prédio sito na Rua …, n.º … em Lisboa, o qual o demandado, por carta de 1 de agosto de 2017, que também juntaram aos autos, revogou com efeitos a partir de 31 de outubro de 2017. Alegam que as chaves do locado foi entregue no dia 28 de Setembro de 2017, e as partes fizeram vistoria conjunta, tendo o demandante verificado que “o andar arrendado não estava em condições de o receber, dado o grau de má conservação e destruição em que se encontrava, completamente inabitável como descrito na nota de entrega”. Alegam que a demandada não pagou as rendas referentes aos meses de novembro de 2017 a fevereiro de 2018, peticionando a condenação do demandado no seu pagamento, acrescidas de indemnização no montante de 50%. Alegam ainda que “para dar condições de habitabilidade ao andar (…) é necessário fazer obras de recuperação, cujo valor importa € 9.000 (…)”, peticionando a condenação do demandado também no seu pagamento. Juntaram 7 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
***
Regularmente citado, o C. Demandado apresentou a contestação de fls. 40 a 45 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual aceita que o locado apresentada “algumas patologias no momento em que foi restituído”, mas tal facto não impediu a sua entrega no dia 28 de Setembro de 2017, como admitido pelos demandante, pelo que o pedido de condenação no pagamento das rendas referentes aos meses de novembro de 2017 a fevereiro de 2018, acrescidas da respectiva indemnização, deve improceder. Alega que no dia 25 de Setembro de 2017 os serviços do demandado efetuaram uma vistoria ao locado, tendo verificado a existência das seguintes anomalias: pavimento riscado/vincado e a apodrecer; paredes sujas e/ou com humidades; tectos sujos e/ou com humidades; portas e ombreiras sujas e com falta de tinta (8 unidades); caixilharias em madeira com falta de tinta e com madeira a apodrecer (6 unidades); estores avariados (3 unidades); tomadas partidas/soltas/sujas (7 unidades); interruptores partidos/soltos/sujos (7 unidades); armários da cozinha degradados, sem portas e madeiras apodrecidas (4 unidades); caixilharia em ferro suja e/ou com falta de tinta e com três vidros partidos (0,62m* 0,28m); tela numa das varandas, entre pavimento e murete; porta da entrada principal sem tranca vertical e horizontal e puxador solto, tendo sido feita a estimativa orçamental de € 538,50 (trezentos e trinta e oito euros e cinquenta cêntimos), ou seja, montante muito inferior ao peticionado. Acresce que no orçamento junto aos autos encontram-se elencados trabalhos que nada têm a ver com a reparação de anomalias decorrentes de mau uso. Mais alega que tentou, sem sucesso, entrar em contacto com o demandante para acordar data para ir remover os bens e utensílios deixados no locado. Juntou procuração forense e 2 documentos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos. ***
O demandado afastou a mediação, pelo que foi marcada data para realização da audiência de julgamento, tendo as partes, e mandatária, sido devidamente notificadas. ***
Foi realizada a audiência de julgamento, na presença dos demandantes e mandatária do demandado, tendo a Juíza de Paz procurado conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do artº 26.º, da LJP, diligência que não foi bem sucedida. Foi ouvida a parte presente, nos termos do disposto no art.º 57.º da LJP, e realizada a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal, como resulta da respetiva ata, tendo sido ouvida uma testemunha apresentada pelos demandantes.
***
Nos termos do n.º 1 do art.º 306.º do Código de Processo Civil, fixa-se à causa o valor de € 13.254 (treze mil duzentos e cinquenta e quatro euros). O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem nulidades ou exceções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
***
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE FACTO Com interesse para a decisão da causa, ficou provado que:
1 – Em 9 de março de 2009, demandantes e demandado celebraram o contrato de arrendamento a fls. 10 a 16 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, pelos qual os demandantes deram de arrendamento ao C. demandado o .. andar …. do prédio sito na Rua …., em Lisboa.
2 – Por carta de 1 de agosto de 2017, a fls. 18 dos autos, o arrendatário pôs termo ao contrato, com efeitos a partir de 31 de outubro de 2017.
3 – A essa data a renda mensal ascendia a € 709 (setecentos e nove euros).
4 – No dia 28 de setembro de 2017, e as partes fizeram vistoria conjunta ao locado, tendo sido elaborado o auto de entrega a fls. 19 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
5 – Tendo as chaves do locado sido entregues ao demandante marido e o demandado dito que iria proceder, ou ajudar a custear, as obras necessárias realizar.
6 – No dia 25 de setembro de 2017 os serviços do demandado efetuaram uma vistoria ao locado, tendo verificado a existência das seguintes anomalias: pavimento riscado/vincado e a apodrecer; paredes sujas e/ou com humidades; tectos sujos e/ou com humidades; portas e ombreiras sujas e com falta de tinta (8 unidades); caixilharias em madeira com falta de tinta e com madeira a apodrecer (6 unidades); estores avariados (3 unidades); tomadas partidas/soltas/sujas (7 unidades); interruptores partidos/soltos/sujos (7 unidades); armários da cozinha degradados, sem portas e madeiras apodrecidas (4 unidades); caixilharia em ferro suja e/ou com falta de tinta e com três vidros partidos (0,62m* 0,28m); tela numa das varandas, entre pavimento e murete; porta da entrada principal sem tranca vertical e horizontal e puxador solto (Doc. fls. 46).
7 – Tendo sido feita, também pelos serviços do demandado, a estimativa do custo de € 538,50 (trezentos e trinta e oito euros e cinquenta cêntimos) para realização das reparações constantes do documento a fls. 49 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
8 – No dia 2 de outubro de 2017 o demandante remeteu ao demandado a carta a fls. 20 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, a informar o estado em que se encontra o locado e solicitar uma audiência com urgência.
9 – No dia 8 de novembro de 2017 o demandante remeteu ao demandado a carta a fls. 34 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzida, a reiterar a informação sobre o estado do locado, bem como a transmitir que considera que o mesmo não lhe foi entregue por não se encontrar nas condições devidas, sendo assim devidas rendas.
10 – Cartas às quais o demandado não respondeu.
11 – O demandado não efetuou qualquer reparação no locado.
12 – Os demandantes despenderam a quantia de € 12.190 (doze mil cento e noventa euros) na realização das obras descriminadas no orçamento a fls. 36 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido – (Docs. fls.36 e 65).
13 – Os demandantes despenderam a quantia de € 2.423,16 (dois mil quatrocentos e vinte e três euros e dezasseis cêntimos) na compra e montagem de caixilhos em alumínio com vidro duplo e estores – (Doc. fls. 66).
Não ficou provado: Não se provou mais nenhum facto alegado, com interesse para a decisão da causa.
Motivação da matéria fática:
Para fixação da matéria fática dada como provada concorreram os factos admitidos, os documentos juntos aos autos e o depoimento da testemunha apresentada pelos demandantes, já que o demandado prescindiu da audição das suas testemunhas. Quanto ao depoimento da testemunha apresentada pelos demandantes (testemunha que prestou depoimento de modo seguro e convincente, demonstrando ter conhecimento directo dos factos sobre os quais depunha e explicando a sua razão de ciência), disse que entre novembro de 2017 e janeiro de 2018, a pedido do demandante marido, fez as obras de remodelação total (incluindo substituição de canos e electricidade, novo chão, nova cozinha e casa de banho) do … andar …. da Rua …., em Lisboa, obras que descriminou no orçamento que apresentou ao demandante e que confirmou ser o a fls. 36 dos autos. Disse que o chão em corticite estava queimado em alguns sítios e que as paredes da casa estavam sujas e com pregos/marcas de pregos; havia uma porta empenada; a retreta rachada e a banheira com ferrugem no esmalte; na sala havia alguns fios eléctricos arrancados; na cozinha, o móvel estava apodrecido, a porta empenada e a janela da marquise com três vidros partidos e uma não abria. Ao pedido de quanto orçava a realização das obras constantes no ponto 5 de factos provados disse que em cerca de e 3.500.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e do depoimento da testemunha apresentada.
***
FUNDAMENTAÇÃO – MATÉRIA DE DIREITO O caso em apreço é revelador do espírito de litigância que ainda impera nas relações sociais, avessas à conciliação como modo de resolução amigável dos conflitos. No caso era essa a via indicada para que a justiça fosse feita. Contudo, uma vez que as partes não perfilharam esse caminho há que apreciar a questão que nos é colocada sob o prisma da legalidade. E, neste prisma, não basta alegar: é preciso provar. Debruçando-nos, assim, nesse prisma, sobre o caso em juízo.
Pretendem os demandantes ser indemnizados do custo da reposição do locado no estado em que foi entregue ao inquilino, já que o mesmo foi entregue com várias deteriorações, bem como o pagamento das rendas referentes ao período compreendido entre novembro de 2017 e fevereiro de 2018, acrescidas de indemnização de 50% do seu valor.
Da matéria fáctica provada resulta que, em 9 de março de 2009, os demandantes, na qualidade de senhorios, e o C. demandado, na qualidade de inquilino, celebraram o contrato de arrendamento de fls. 10 a 16 dos autos, que aqui se dá por integralmente reproduzido, nos termos o demandado recebeu de arrendamento o … andar … do prédio sito na Rua …., em Lisboa, contrato que está submetido às disposições previstas no Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado e anexo pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, e que cessou, por iniciativa do inquilino, em 31 de outubro de 2017.
O arrendamento é a locação de uma coisa imóvel, definido no artigo 1022.º, do Código Civil, como “(…) o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. Como negócio bilateral que é, emergem do referido contrato direitos e obrigações para ambas as partes, consistindo uma dessas obrigações, a cargo do locatário (o aqui demandado João Miguel Cavaco Maria), pagar a renda no montante e demais termos acordados, conforme estipulam a alínea a), do artigo 1038.º, e artigo 1039.º, ambos do Código Civil, obrigação esta que, a ser incumprida dá lugar à indemnização prevista no artigo 1041º, do Código Civil. Por sua vez denunciado o contrato pelo inquilino, com observação da antecedência legal da comunicação, o contrato cessa, tornando imediatamente exigível a desocupação do locado com as reparações que incumbam ao arrendatário (cfr. art.º 1081.º mesmo Código). A denúncia opera por mera comunicação à contraparte (art.º 1098.º). E “Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida” e “Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro” (n.ºs 1 e 2 art.º 1045.º do mesmo Código).
Por seu turno, prescreve o n.º 1 do artigo 1043.º, do Código Civil, que “(…) o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”. Semelhante disposição consta da cláusula 5.ª do contrato outorgado entre as partes.
***
Ora, dos factos provados resulta claro que o contrato celebrado entre as partes cessou por denúncia do inquilino. Denúncia que, como dissemos, opera por mera comunicação à contraparte, cessando o contrato e tornando imediatamente exigível a desocupação do locado com as reparações que incumbam ao arrendatário. E cessando o contrato não são devidas rendas, mesmo no caso do inquilino entregar o locado sem as reparações que, por lei, tem de efectuar. E, daqui resulta, que a sorte do pedido da condenação do demandado no pagamento das rendas referentes ao período compreendido entre novembro de 2017 e fevereiro de 2018, acrescidas de indemnização de 50% do seu valor, só pode ser a sua improcedência.
Pedem também os demandantes que o demandado seja condenado a indemnizá-los do custo da reposição do locado no estado em que foi entregue ao inquilino, que liquida em € 9.000 (nove mil euros). Ora, neste âmbito, resultou provado que o locado foi entregue aos demandantes nas seguintes condições: pavimento riscado/vincado e a apodrecer; paredes sujas e/ou com humidades; tectos sujos e/ou com humidades; portas e ombreiras sujas e com falta de tinta (8 unidades); caixilharias em madeira com falta de tinta e com madeira a apodrecer (6 unidades); estores avariados (3 unidades); tomadas partidas/soltas/sujas (7 unidades); interruptores partidos/soltos/sujos (7 unidades); armários da cozinha degradados, sem portas e madeiras apodrecidas (4 unidades); caixilharia em ferro suja e/ou com falta de tinta e com três vidros partidos (0,62m* 0,28m); tela numa das varandas, entre pavimento e murete; porta da entrada principal sem tranca vertical e horizontal e puxador solto (Doc. fls. 46). Porém, as deteriorações que o inquilino tem a obrigação de reparar com deteriorações são todas as que não decorreram de uma normal e prudente utilização do locado, tendo em consideração o seu fim, no caso habitacional. E, num arrendamento habitacional que teve a duração de treze anos, temos de considerar como lícitas as seguintes deteriorações existentes no locado no momento da sua entrega: paredes e tectos sujos e/ou com humidades; portas e ombreiras sujas e com falta de tinta; caixilharias em madeira com falta de tinta e com madeira a apodrecer (6 unidades); sujidade existente nas tomadas, interruptores, caixilharia em ferro, por tais deteriorações decorrerem de uma utilização do locado durante treze anos, não resultando dos autos qualquer indício que assim não seja.
Por outro lado, sabemos que os serviços do demandado estimaram e reparação de algumas dessas deteriorações (em concreto os estores, tomadas, armários da cozinha e colocação doe um vidro – cfr. Doc. fls. 46), não todas, em € 538,50 (trezentos e trinta e oito euros e cinquenta cêntimos). Mas não incluíram nessa estimativa reparações que, segundo nós, tinham a obrigação de efectuar: reparação do pavimento no que não decorra de uma normal e prudente utilização, pintura das portas e ombreiras no que não decorra de uma normal e prudente utilização, substituição dos três vidros (parece só constar um), reparação da tela numa das varandas e reparação da porta da entrada principal. Ou seja, temos por certo que o orçamento do Município demandado não abrange todas as reparações devidas.
Por sua vez, os demandantes peticionaram a condenação do demandado na quantia de € 9.000 (nove mil euros), tendo junto aos autos orçamento de valor superior (€ 13.579,78), referente a obras de remodelação total da fração, como se afere da leitura do documento a fls. 36 dos autos. Sabemos que os demandantes efetivamente efetuaram essas obras, contudo, não deram a mínima explicação a este Julgado de Paz da razão do montante peticionado e quais os trabalhos de reparação que imputam a esse valor. E, assim sendo, sabemos que os demandantes despenderam a quantia de € 12.190 (doze mil cento e noventa euros) na realização das obras descriminadas no orçamento a fls. 36 dos autos e a quantia de € 2.423,16 (dois mil quatrocentos e vinte e três euros e dezasseis cêntimos) na compra e montagem de caixilhos em alumínio com vidro duplo e estores, ou seja em obras de remodelação total da sua fração, as quais obviamente o C. demandado não tinha a obrigação de realizar, nem os demandantes alegam que tinha.
Na esteira do já referido, a obrigação do C. demandado era de reparar os danos. Porém, tal já não é possível, por os demandantes já terem reparado o locado, pelo que a indemnização deverá ser fixada em dinheiro (nº 3 do artigo 566º do Código Civil), tendo como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos. Dispõe o n.º 3 do artigo 566.º, do Código Civil, que “Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados). Assim, com vista a determinar o montante indemnizatório, justifica-se o recurso à equidade e, tendo em consideração os danos provados, os valores constantes dos dois orçamentos juntos aos autos, os danos não orçamentados no orçamento C., acima referidos, considera-se justo e equitativo fixar em € 1.250 (mil duzentos e cinquenta euros), o montante indemnizatório a ser pago pela C. aos demandantes.
***
DECISÃO Em face do exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada, e consequentemente condeno o C. demandado a pagar ao demandante a quantia de € 1.250 (mil duzentos e cinquenta euros), indo no demais absolvido.
***
CUSTAS Nos termos da Portaria n.º 1.456/2001, de 28 de dezembro, condeno as partes no pagamento das custas em partes iguais, que se encontram integralmente pagas.
***
A presente sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artº 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada à parte demandante, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficou ciente de tudo quanto antecede. Remeta-se cópia ao C. demandado e sua mandatária.
Registe.
Após trânsito, arquivem-se os autos.
Julgado de Paz de Lisboa, 31 de janeiro de 2019
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)
A Juíza de Paz,
(Sofia Campos Coelho)