Sentença de Julgado de Paz
I – IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: A
Mandatário:B
Demandada: C
Mandatário: D
II – OBJECTO DO LITÍGIO
Direitos e deveres dos condóminos - alínea c), do nº 1, do artigo 9º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho
Valor da Acção: € 1.550,22 (mil quinhentos e cinquenta euros e vinte e dois cêntimos).
III – TRAMITAÇÃO
O Demandante intentou a presente acção pedindo a condenação da Demandada a pagar a quantia de € 1.550,22 (mil quinhentos e cinquenta euros e vinte e dois cêntimos) referente a quotas de condomínio e penalizações previstas no regulamento no período de Janeiro de 2007 a Março de 2008, bem como as quotas mensais que se vencerem após a data da entrada da presente acção em juízo, no montante mensal de € 32,53 (trinta e dois euros e cinquenta e três cêntimos) e ainda todas as despesas e honorários do mandatário e/ou solicitador constituído por este, no montante que vier a ser apurado à data em que seja proferida sentença. Juntou: 3 documentos e procuração forense.
Procedeu-se à citação da Demandada, que contestou excepcionando a competência territorial do Julgado de Paz, dizendo que o Julgado de Paz territorialmente competente para decidir a presente acção é o Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia. Por outro lado, refere que não aceita pagar as quantias ora cobradas pelo Demandante porque efectuou obras na sua fracção autónoma motivadas por infiltrações provenientes das zonas comuns do edifício, obras essas que lhe custaram € 970 (novecentos e setenta euros), que pretendia ver compensadas com a dívida objecto dos presentes autos, pretendendo intentar acção contra a Administração do Condomínio para reembolsa-la, concluindo o seu pedido com a excepção de incompetência territorial deste Julgado de Paz, e pedindo que a presente acção seja julgada de acordo com a prova produzida. Juntou: 3 documentos e procuração forense.
As partes aderiram à Mediação, não logrando chegar a acordo, tendo nos termos do disposto nos artigos 56º e 57º da Lei 78/2001 de 13 de Julho se procedido à Audiência de Julgamento.
IV – Da Excepção de Incompetência Territorial
A competência territorial dos tribunais afere-se nos termos do pedido formulado pelo Demandante. No caso vertente, o Demandante formula o pedido de condenação da Demandada no pagamento de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
Embora de forma pouco clara, vem o mandatário da Demandada na contestação (fls. 35), deduzir excepção de incompetência territorial do Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, invocando que o imóvel se situa no concelho de Vila Nova de Gaia e que nos termos do disposto nos artigos 73º n.º 1, 74º n.º 1 e 108º do Código de Processo Civil devem ser propostas no Tribunal da situação dos bens, sendo em consequência, territorialmente competente o Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia.
Sucede que, a matéria da competência territorial dos Julgados de Paz se encontra, especialmente, fixada na Lei 78/2001 de 13 de Julho (LJP), nos seus artigos 11º e seguintes, sendo o Código de Processo Civil subsidiariamente aplicável nos Julgados de Paz, no que não seja incompatível com o disposto na referida Lei, com excepção dos artigos 290º e 501º a 512ºA do Código de Processo Civil, o que não é o caso.
A presente acção foi proposta com base na alínea c) da Lei 78/2001 de 13 de Julho “Acções resultantes de direitos e deveres de condóminos…”, destinando-se a exigir o cumprimento de obrigações referentes a direitos reais e pessoais de gozo sobre imóveis, concretamente sobre o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, supra identificado, sito no concelho de Vila Nova de Gaia.
Contudo, não obstante o imóvel se situar em Vila Nova de Gaia, e cada proprietário ser proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, a administração das partes comuns do edifício compete à Assembleia dos Condóminos e a um Administrador, nos termos do disposto nos artigos 1420º e 1430º do C. Civil.
Esclarece a alínea e) do artigo 1436º do C. Civil que compete ao Administrador a função de exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
Dispõe o nº 1 do artigo 12º da Lei 78/2001, citada, que “A acção destinada a exigir o cumprimento de obrigações, a indemnização pelo não cumprimento ou pelo cumprimento defeituoso e a resolução do contrato por falta de cumprimento é proposta, à escolha do credor, no julgado de paz do lugar em que a obrigação devia ser cumprida ou no julgado de paz do domicílio do demandado.” Portanto, o credor pode escolher o Julgado de Paz onde irá propor a acção, dentro dessas duas opções: o Julgado de Paz onde a obrigação deva ser cumprida ou o tribunal do domicílio do Demandado (cfr. Acórdão da Relação do Porto de 13.03.2000, no processo nº 0050071, e de 04.04.2006, no processo nº 0526277, em www.dgsi.pt.).
Dispõe o artigo 1437º do Código Civil que o Administrador tem legitimidade para agir em juízo na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela Assembleia. Ora nos presentes autos, o Administrador do Condomínio do prédio em causa é a sociedade que representa o Condomínio Demandante, com sede no concelho de Santa Maria da Feira, local onde deveria de ter sido cumprida pela Demandada a obrigação de pagamento da quota-parte nas despesas aprovadas em Assembleia de condóminos (fls. 57). Termos em que andou bem o Demandante ao intentar a acção no Julgado de Paz de Santa Maria da Feira.
Pelo exposto julga-se improcedente a deduzida excepção de incompetência territorial do Julgado de Paz, sendo o mesmo competente em razão da matéria, do objecto, do território e do valor. O processo não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade. As partes gozam de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
Verificando-se os pressupostos processuais de regularidade e validade da instância, não existindo excepções, nulidades ou quaisquer outras questões prévias de que cumpra conhecer, ou que obstem ao conhecimento do mérito da causa, cumpre apreciar e decidir:
IV – FUNDAMENTAÇÃO
Por Acordo das Partes Resultou Provado Que:
1 – Em Assembleia de Condóminos realizada em 15.01.2008, cuja acta corresponde ao número 12 (doze), o Demandante foi nomeado Administrador do condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, edifício sito no concelho de Vila Nova de Gaia (fls. 5 a 11).
2 - A Demandada é proprietária da fracção autónoma para habitação designada pela letra “S” e do lugar de garagem designado pela letra “BA”, do prédio identificado no parágrafo anterior, sendo os pagamentos mensais do condómino efectuado tendo em linha de conta estas duas fracções (fls. 12 a 13V).
3 – A Demandada não contribui com a sua parte nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.
4 - Na assembleia de condóminos realizada em 15.01.2008, foi deliberada e aprovada a cobrança coerciva dos montantes em débito por condóminos do edifício.
5 - Deve a Demandada ao Demandante a quantia de € 1.035,16, respeitante às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, desde Janeiro de 2007 a Janeiro de 2008, conforme resulta da referida acta 12 (fl. 9V).
6 - Débito este que até hoje não foi ainda regularizado pela Demandada.
7 - Atendendo à deliberação que aprovou o orçamento para o ano 2008 e fixou em €32,53 a quota mensal a pagar pela Demandada, deve ainda a Demandada ao Demandante a quantia de €65,06 correspondente às quotas de Fevereiro e Março de 2008, entretanto vencidas.
8 - O que tudo somado perfaz o montante global em dívida pela Demandada de € 1.100,22 (€ 1.035,16 + € 65,06 = € 1.100,22).
Da Prova Produzida (Documental e Testemunhal), Constatou-se ainda que:
9 – A Assembleia de Condóminos, de 15.01.2008, conforme da acta doze, na qual a Demandada não esteve presente, deliberou e aprovado proceder à aplicação de uma pena pecuniária no montante de €450 (quatrocentos e cinquenta euros), relativamente aos condóminos que derem causa à acção judicial, sendo também por esse suportadas todas as despesas, judiciais e extrajudiciais, que a administração tenha para haver a quantia em dívida, nomeadamente, despesas e honorários do advogado, despesas e honorários de solicitador de execução e demais custas judiciais e/ou extrajudiciais (fls. 5 a 11).
10 – A notificação da acta número doze, referida no ponto anterior, foi expedida em 19.03.2008 para a Demandada, ausente na aludida Assembleia de Condóminos, por carta registada com aviso de recepção, e devolvida com a indicação “objecto não reclamado” (fls. 71 e 72).
11 – Em 09.10.2008 (fls. 73) a dívida da Demandada ascendia a €1.813,49 (mil oitocentos e treze euros e quarenta e nove cêntimos).
12 – O prédio tem problemas de construção nas partes comuns, designadamente infiltrações, tendo a actual administração realizado obras de reparação da clarabóia e telas do telhado do edifício, mas que não resolveram todos os problemas existentes.
13 – A Assembleia de Condóminos, de 01.07.2008, conforme consta da acta catorze, na qual a Demandada não esteve presente, deliberou não autorizar o administrador a efectuar o pagamento de todas as despesas apresentadas pela proprietária da fracção “S” e “BA”, C, despesas essas de reparação no interior da sua fracção (fls. 62 a 66).
14 – A notificação da acta número catorze, referida no ponto anterior, foi expedida em 04.07.2008 para a Demandada, ausente na aludida Assembleia de Condóminos, por carta registada com aviso de recepção, e recebida por esta em 09.07.2008 (fls. 69 e 70).
Para fixação da matéria fáctica dada como provada concorreram os factos admitidos, os depoimentos, os testemunhos e os documentos juntos aos autos.
Os depoimentos das testemunhas E e F, respectivamente, vizinha e companheiro da Demandada, não foram claros, tendo-se contradito, quanto à visita do representante da administração do condomínio à fracção da Demandada e ao que o mesmo terá dito àquela para fazer, não tendo quanto a este ponto merecido a credibilidade do Tribunal. Quanto ao mais mereceram a credibilidade do Tribunal, por terem demonstrado ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunham. O depoimento das restantes testemunhas apresentadas mereceram a credibilidade do tribunal, por terem deposto de modo imparcial e credível, demonstrando ter conhecimento directo e pessoal da factualidade sobre a qual depunham.
A fixação da matéria fáctica dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória credível, que permitisse ao Tribunal aferir da veracidade desses factos, após a análise dos documentos juntos aos autos e da inquirição das testemunhas apresentadas.
V - O Direito
Dos factos dados como provados resulta que a relação material controvertida circunscreve-se às relações entre condomínios, mais concretamente à verificação de incumprimento por parte da Demandada das suas obrigações de condómino, pela falta de pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, bem como à verificação da existência de excepção de não cumprimento.
A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação. Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o artigo 1424º do Código Civil, que “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
No regime da propriedade horizontal a administração das partes comuns do edifício compete à Assembleia de Condóminos e a um Administrador (cfr. artigo 1430º, n.º 1 do Código Civil), cabendo a este, entre outras, as funções de cobrar receitas e efectuar despesas comuns, bem como exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas e executar as deliberações da Assembleia (alíneas d), e) e h) do artigo 1436º do Código Civil).
A Assembleia de Condóminos reúne-se ordinária ou extraordinariamente (cfr. artigo 1431º n.ºs 1 e 2 do Código Civil), sendo convocada e funcionando de acordo com as regras constantes do artigo 1432º do Código Civil e o disposto no Decreto-Lei n.º 268/1994 de 25 de Outubro. As suas deliberações, devidamente consignadas em acta, impõem-se aos condóminos e a terceiros titulares de direitos relativos às fracções, tenham-nas aqueles aprovado ou não, conforme dispõe o n.º 2, do artigo 1º, do Decreto-Lei n.º 268/1994 de 25 de Outubro, a não ser que as impugnem com êxito (artigo 1433º do Código Civil).
A eficácia das deliberações, relativamente aos condóminos ausentes da Assembleia, depende da sua comunicação aos mesmos, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias, conforme dispõe o n.º 6 do artigo 1432º do Código Civil, sob pena de ineficácia quanto aos ausentes enquanto não for comunicada aos mesmos.
O previsto no n.º 6 do artigo 1432.º do Código Civil é de ordem geral “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias”, pelo que o do n.º 4 do artigo seguinte tem de com ele se articular “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.”
Quer isto dizer que, as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção, sendo a partir de tal comunicação que se conta o prazo de caducidade do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas.
A referida comunicação visa permitir aos condóminos ausentes dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como pedir ou marcar uma assembleia extraordinária (artigo 1432º n.º 7 e 1433º n.º 2 do Código Civil), sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. artigo 329.º do Código Civil), momento que ocorre quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance do condómino ausente.
Nos presentes autos ficou provado que a Demandada não esteve presente na Assembleia de Condóminos de 15.01.2008, em relação à qual foi elaborada a acta n.º 12, tendo-lhe sido a mesma comunicada, por carta registada com aviso de recepção, expedido em 19.03.2008, objecto não reclamado pela mesma. Ficou ainda provado que a Demandada esteve ausente da Assembleia de Condóminos de 01.07.2008, em relação à qual foi elaborada a acta n.º 14, tendo sido a mesma notificada por carta registada com aviso de recepção, expedida em 04.07.2008 e recepcionada por esta em 09.07.2008.
Após a recepção da carta de notificação das deliberações tomadas em Assembleia, os condóminos têm 90 dias para comunicar, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância para com as mesmas, sendo o seu silêncio considerado como aprovação da deliberação comunicada, nos termos do disposto nos nºs 7 e 8 do mencionado artigo 1432º.
Acresce, no que diz respeito à impugnação das deliberações, dispõe o artigo 1433º do Código Civil que, no prazo de 10 dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes; ou no prazo de 30 dias pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. No prazo de 20 dias, sobre a deliberação da Assembleia Extraordinária, caduca o direito de propor acção de anulação.
O aludido formalismo de “comunicação por carta registada com aviso de recepção” pressupõe a garantia de efectiva recepção. Ora, o envio por carta registada exonera o Administrador do dever de comunicar, mas se a mesma não for recebida tal implica apenas a ineficácia da deliberação quanto ao condómino, determinando a sua irresponsabilidade enquanto não tem conhecimento da mesma. Termos em que há que fazer uma interpretação restritiva do artigo 1433º quanto a questões de convocação e deliberações, aplicando-se aos demais a Teoria da Recepção ou do Conhecimento prevista no artigo 224º do Código Civil.
Tendo a Demandada se furtado a receber a carta registada com aviso de recepção, que a notificava da acta número doze, sempre seria de considerar que tomou conhecimento da mesma por interpolação judicial em 23.04.2008, e não antes porque se furtou à mesma, termos em que, no limite, teria tido até 05.05.2008, para impugnar as deliberações aprovadas na aludida acta da Assembleia de Condóminos de 15.01.2008, nos termos previstos no artigo 1433º do Código Civil, o que não aconteceu. Consequentemente, terá de ser considerada intempestiva a impugnação apresentada pela Demandada com a sua contestação.
No entanto, cumpre analisar a aludida ilegalidade da penalização e honorários deliberadas e aprovadas na Assembleia de Condóminos conforme acta número doze, com fundamento em não constar na ordem de trabalhos, bem como no facto de tais deliberações terem de ser aprovadas por maioria absoluta e até qualificada do capital do edifício, não podendo as mesmas ter efeito retroactivo, a fls. 27 dos autos.
O artigo 1433.º do Código Civil traduz-se numa norma especial, consagrando um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (artigos 286.º e 287.º do Código Civil), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal. Neste sentido, esclarece o n.º 4 do artigo 1433º do Código Civil que o direito de propor acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da Assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. Isto é, a convalidação opera rapidamente, não se verificando o prazo de um ano do regime geral previsto no artigo 287º do Código Civil.
Importa distinguir, em sede de deliberações da Assembleia de Condóminos, os vícios que enfermam as deliberações de NULIDADE, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo, daqueles que enfermam as deliberações de ANULABILIDADE, impugnáveis num curto prazo, "sanáveis", cuja invalidade só pode ser invocada no prazo estabelecido no artigo 1433º do Código Civil.
Assim sendo, NULAS serão apenas as deliberações que violem normas de interesse e ordem pública, não produzindo efeitos ab initio, enquanto que, as que violem a lei ou o regulamento, serão, apenas anuláveis, direito esse que respeita unicamente aos condóminos que as não hajam aprovado.
As deliberações tomadas pela Assembleia de Condóminos que violem preceitos de natureza imperativa ou as que tenham por objecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da Assembleia de Condóminos são nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do artigo 286.º do Código Civil.
Tendo a Assembleia de Condóminos, reunido em 15.01.2008, nos termos do disposto no artigo 1431º do Código Civil, a Demandada dispunha de 20 dias sobre a data em que tomou conhecimento da deliberação, ou seja, e no limite, até 13.05.2008 para propor acção de anulação, o que não logrou fazer, designadamente com a sua contestação, apresentada nos autos em 08.05.2008, na qual apenas requer que a presente acção seja julgada de acordo com a prova a produzir, com as legais consequências, não formulando qualquer outro pedido.
Acresce que, consta dos autos que aos 15.01.2008 a Assembleia de Condóminos reuniu-se, tendo sido dado inicio à ordem de trabalhos após o Presidente da Assembleia verificar que o quórum perfazia mais de 25%. Neste sentido, dispõe o n.º 4 do artigo 1432º do Código Civil que se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória tiver sido desde logo fixada outra data, pode a Assembleia de Condóminos, em segunda chamada, deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (25%). Termos em que face à prova produzida conclui-se que a deliberação foi tomada com respeito pelo quórum legal, tendo sido comunicada por carta registada com aviso de recepção à Demandada, que se furtou a recebe-la, tendo tomado conhecimento formal da mesma com a citação da presente acção, sendo a mesma, consequentemente, válida e eficaz.
A Demandada não provou que os condóminos, reunidos em Assembleia de Condóminos, tenham violado quaisquer normas de interesse e ordem pública. Portanto, não se provando factos que se enquadrem no regime jurídico da nulidade, a verificarem-se eventuais vícios decorrentes das mencionadas deliberações encontrar-se-iam sanados (n.º 4 do artigo 1433º do Código Civil).
Segundo preceitua o nº 1 do artigo 1424º do Código Civil, “Salvo disposição em contrário as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Assim sendo, concluímos que a deliberação em causa não apresenta desconformidade com a lei, nem qualquer ilegalidade, que pudesse conduzir à declaração da sua nulidade ou à sua anulação, pelo que não pode a Demandante escusar-se, designadamente, ao pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, na medida da sua permilagem.
No caso dos autos, não ocorreu impugnação da deliberação ou deliberações em causa e, na medida em que lhe não é assacada qualquer nulidade, nem qualquer uma se vislumbra, tem de considerar que a mesma é válida e eficaz.
Por último, cumpre analisar a invocada excepção de não cumprimento alegada pela Demandada como justificação para a não liquidação dos valores em dívida que reconhece ter para com o Demandado, não formalizando qualquer pedido de compensação (artigo 847º do Código Civil) na sua contestação. Este facto limita a análise e julgamento deste Tribunal apenas à verificação ou não de causa de excepção de não cumprimento.
A propriedade dos imóveis abrange o espaço aéreo correspondente à superfície, bem como ao subsolo, com tudo o que neles se contém e não esteja desintegrado do domínio por lei ou por negócio jurídico, conforme dispõe o n.º 1 do artigo 1344º do Código Civil. Nos termos do regime de propriedade horizontal, aplicável à relação entre as partes em litigio, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo estas as descritas no artigo 1421º do Código Civil.
Dos factos dados como provados, resulta que a Demandada procedeu a obras no interior da sua fracção, não tendo procedido a qualquer reparação nas partes comuns do edifício.
Dispõe o n.º 1, do artigo 1422.º do Código Civil que “Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.”
A figura jurídica de excepção de não cumprimento, prevista no artigo 428º do Código Civil, constitui um dos traços fundamentais do regime dos contratos bilaterais, consistindo na excepção do não cumprimento do contrato “exceptio non adimpleti contratus”, segundo o qual desde que não haja diferentes para o cumprimento das prestações, qualquer dos contraentes pode recusar a sua prestação (invocando a excepção do não cumprimento do contrato), enquanto o outro não efectuar a que lhe compete ou não o oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428º CC). As obrigações compreendidas no sinalagma devem, em princípio, ser cumpridas simultaneamente.
A excepção do não cumprimento, consiste na faculdade de recusar o cumprimento da obrigação própria, enquanto a outra não cumpra ou não ofereça o cumprimento, quando as obrigações são sinalagmáticas ou não têm prazos diferentes de cumprimento.
Havendo prazos diferentes de um cumprimento, ainda assim a “exceptio” pode ser invocada. E designadamente pode ser invocada, obviamente, por maioria de razão, pelo contraente que está obrigado a cumprir em segundo lugar quando aquele que estava obrigado a cumprir em primeiro lugar o não tenha feito.
Para que a “exceptio” se aplique, não basta que o contrato seja obrigatório, ou crie obrigações para ambas as partes, sendo também necessário que as obrigações sejam correspectivas ou correlativas, ou seja, que uma seja o sinalagma da outra. Dentro dos próprios contratos bilaterais, interessa ver quais são as prestações interdependentes, visto que outras podem existir ao lado delas na relação contratual e a “exceptio” só aproveita às primeiras.
A “exceptio” não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral. Por isso ela vigora, não só quando a outra parte não efectua a sua prestação porque não quer, mas também quando ela a não realiza, ou a não oferece porque não pode. E vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral de boa fé (arts. 227º, 762º/2 CC).
Face ao exposto, apenas poderia haver lugar à verificação de excepção de não cumprimento, se a Demandada tivesse lançado mão do disposto no artigo 1427º do Código Civil, ou seja, se tivesse tomado a iniciativa, na falta ou impedimento do administrador, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício.
Sendo a lei tão clara como é, facilmente se percebe que um condómino não pode furtar-se ao pagamento das suas responsabilidades sob pretexto de que “está na disposição de cumprir as suas obrigações, desde que a Administração do Condomínio cumpra as suas, com encontro de contas e desde que esta repare não só os danos que a sua fracção actualmente apresenta novamente, mas também se comprometa a efectuar nas partes comuns do edifício as competentes obras de reparação e conservação de que as mesmas carecem de molde a evitar danos futuros.”
É que ao fazer tal alegação, a Demandada pretende desresponsabilizar-se das obrigações de condómino, o que aqui não tem cabimento, porque a despesa apresentada pela Demandada diz respeito a obras efectuadas na sua fracção e não nas partes comuns do edifício. Portanto, não pode a Demandada não cumprir a sua obrigação quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, com pretensas justificações injustificadas, e sem qualquer suporte legal.
Aliás, atentas as relações jurídicas em causa, de compropriedade, deveria a Demandada atender a que os condóminos relapsos no pagamento e renitentes em perceber que devem respeitar as decisões da maioria dos comproprietários, correm o risco de vir a ser responsabilizados por eventuais danos que a sua falta de cumprimento cause nas zonas comuns ou nas zonas privadas do prédio.
Particularmente no caso dos autos, onde é manifesto que o prédio carece com urgência de obras, sobretudo de impermeabilização, afigura-se incompreensível, a atitude da Demandada que, apesar de reconhecer perante o tribunal a sua qualidade de devedor, bem como da necessidade das obras com consequências na sua própria fracção, não se inibe de incumprir a obrigação que reconhece, e mesmo, de declarar que prefere que seja o tribunal a proferir sentença do que efectuar um acordo de pagamento com o Demandante.
Tendo resultado provado que desde Janeiro de 2007 as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, devidamente aprovadas em Assembleia de Condóminos, inerentes à fracção autónoma e lugar de garagem de que a Demandada é proprietária, não foram liquidadas pela mesma. Esta situação mantém-se até à presente data, estando em dívida até à data da propositura da presente acção o valor de €1.100,22 (mil e cem euros e vinte e dois cêntimos), referentes às despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício acrescida da penalização, no montante de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros), deliberada e aprovada em Assembleia Geral de condóminos de 15.01.2008.
Estão também em dívida, nos termos do disposto no artigo 472º do Código de Processo Civil, as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício, referentes aos meses de pendência da acção, à razão mensal de € 32,53 (trinta e dois euros e cinquenta e três cêntimos), acrescido de todas as despesas, judiciais e extrajudiciais, que a administração tenha para haver a quantia em dívida, nomeadamente, despesas e honorários do advogado, despesas e honorários de solicitador de execução e demais custas judiciais e/ou extrajudiciais.
O incumprimento da obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, na proporção legalmente fixada, torna o devedor responsável nos termos do disposto no artigo 798º, do Código Civil.
Assim, à data de 09.10.2008, de acordo com o documento junto a fls. 73 e 74 o total de débitos existente perfaz o valor de € 1.813,49 (mil oitocentos e treze euros e quarenta e nove cêntimos).
VI - Decisão
Em face do exposto, julgo a presente acção procedente, por provada, e consequentemente condeno a Demandada na totalidade do pedido.
Nos termos da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro, a Demandada é condenada nas custas, que ascendem a € 70 (setenta euros), devendo proceder ao seu pagamento, no Julgado de Paz, no prazo de três dias úteis, a contar da data da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa diária de € 10 (dez euros) por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no número 9 da mesma portaria, em relação ao Demandante.
A sentença (processada em computador, revista e impressa pela signatária - artigo 18º da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho) foi proferida e notificada ao Demandante e mandatário, nos termos do artigo 60º, da Lei nº 78/2001, de 13 de Julho, que ficaram cientes de tudo quanto antecede.
Registe e notifique Demandada e seu mandatário.
Julgado de Paz de Santa Maria da Feira, em 28 de Novembro de 2008
A Juiz de Paz
(Dulce Nascimento)
(Dulce Nascimento)