SENTENÇA
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandante: [PES-1], residente na [...], n.º 12, 8º [...], [Cód. Postal-1] [...].
Demandada: Administração do “[...]”, sito na [...], n.º 12 – Vereda 2, em [...], a cargo de [ORG-1] – Gestão e Administração de Condomínios, Lda.”
II - OBJECTO DO LITÍGIO
O Demandante veio propor contra a Demandada a presente acção declarativa, enquadrada na al. c) do n.º 1 do art.º 9º da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, alterada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de Julho, pedindo a condenação desta a emitir os recibos de quitação das mensalidades no valor total de €673,56 (seiscentos e setenta e três euros e cinquenta e seis cêntimos).
Alegou, para tanto, que o Edifício em apreço tem como características arquitetónicas, para além de outras, toldos rígidos em armação metálica e com placas de policarbonato, tanto ao nível do piso 0, como no piso de cobertura, o 8º Andar; segundo relatório técnico elaborado em 12.02.2018 pela empresa [ORG-2], por decisão da Assembleia de Condóminos de 23.10.2017 (correspondente à Acta n.º 18), “o toldo rígido que compõe parte da cobertura ao nível do piso 8 apresenta-se degradado com várias anomalias. Vários painéis estão sujos e outros estão mesmo partidos. Substituir os polímeros termoplásticos (painéis) que se encontrem degradados”; desde há mais de três anos que o Demandante está a pedir intervenção de conservação e reparação no toldo rígido que apresenta deterioração evidente; continuou com a insistência do pedido de reparação, tendo, a certa altura, a resposta sido “na segunda semana de Setembro… iria fazer a manutenção da cobertura”; insistiu e pediu esclarecimentos por email enviado a 16.09.2021, cuja resposta foi “estava tudo apalavrado para 4ª feira, o tempo não ajudou… Na próxima semana reagendamos… Em relação ao orçamento que remete em anexo irá ser colocado à consideração da Assembleia, pretendo reunir no final do mês…”; acontece que na reunião seguinte, correspondente à Acta n.º 20, realizada em 18.03.2022 (não foi no fim do mês de Setembro de 2021 como afirmado pelo Administrador no mail supra referido), este assunto não foi apreciado/apresentado; em 03.11.2021, voltou a pedir esclarecimentos à Administração, desta vez sem qualquer tipo de resposta por parte desta; pediu novamente informação em 24.06.2022, dando um prazo de resposta que não lhe foi dada; face à inércia da Administração, tanto pela falta de resposta, como na convocação de Assembleia, com vista à resolução da situação, comunicou em 20.04.2023 o início da reparação da cobertura; por email de 21.05.2023 inteirou a Administração do Condomínio do desenrolar das obras e pediu a intervenção para a reparação de um cano que há muito estava referenciado e que era uma das causas do agravamento dos problemas; sem resposta, mais uma vez; finda a reparação, enviou email, a 09.06.2023, em que, entre outros, apresentava os valores gastos em material: “O valor gasto nos materiais para esta reparação, no valor de €673,56, serão para amortizar nos meus pagamentos de quotas de condomínio: valor mensal de condomínio: €71,75, 9 mesesx€71,75=645,75, €673,56-€645,75=€27,81, €71,75-€27,81=€43,94, efetuei uma transferência bancária para o Condomínio no valor de €43,94; ficarão assim liquidadas as quotas de condomínio de Maio de 2023 a Fevereiro de 2024; agradeço desde já o envio do(s) respectivo(s) recibo(s)”.
Juntou documentos.
O Demandado, regularmente citado, não contestou.
Ambas as partes participaram na sessão de Pré-Mediação, seguida de Mediação, da qual não resultou acordo.
O Demandado faltou à Audiência de Julgamento, não justificando a sua falta.
Fixo o valor da acção em €673,56 (seiscentos e setenta e três euros e cinquenta e seis cêntimos).
Cumpre apreciar e decidir.
III - FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICA
Atento o disposto no art.º 58.º n.º 2 da LJP, julgo confessados os factos alegados pelo Demandante.
Consideram-se ainda por reproduzidos os documentos de fls. 6 a 36 (IMI da fracção “AQ”; relatório da empresa “[ORG-2]”; emails trocados entre as partes; facturas/recibos de materiais de construção; recibo de pagamento parcial de quota de condomínio).
IV - O DIREITO
Nos termos do disposto no art.1421º, n.º 1, do C.C., são comuns, entre outros, as seguintes partes do Edifício:
“b) - O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
d)- As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.”
A competência para realizar actos conservatórios relativamente às partes comuns é do administrador, mas não existindo administrador e sendo as reparações indispensáveis e urgentes, qualquer condómino pode tomar essa iniciativa.
É o que resulta do disposto no art.º 1427º (reparações indispensáveis e urgentes),
“As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.”
O art.º 1427º do C.C. faculta a qualquer condómino a possibilidade de tomar a iniciativa das reparações que o administrador deve executar por força da alínea f) do art.º 1436º do C.C., quando, além de indispensáveis, elas tenham o carácter de urgente, não carecendo o agente de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não necessitaria o administrador até porque a urgência de que elas se revistam não é compatível com a autorização.
As despesas feitas pelo condómino com obras realizadas fora do condicionalismo legal do art.º 1427º do C.C. podem não ser reembolsadas ou quanto muito serem-no através do instituto do enriquecimento sem causa.
No caso, temos que, de acordo com a matéria alegada e tida como provada por confessada, no Edifício em apreço existem toldos rígidos em armação metálica e com placas de policarbonato, tanto ao nível do Piso 0, como no piso de cobertura, ao nível do 8º Andar onde se situa a fracção do aqui Demandante.
Tais toldos que compõem parte da cobertura do Piso 8 apresentam-se degradados com várias anomalias, tendo o ora Demandante vindo há mais de três anos a insistir junto da Administração do Condomínio para que providencie a devida reparação.
No entanto, não obstante as promessas do Condomínio, inicialmente, de que iria iniciar a obra de manutenção já no ano de 2021 e, posteriormente, que iria levar o assunto à Assembleia de Condóminos realizada no ano de 2022, não fez nem uma coisa nem outra.
Até que, em Abril de 2023, o Demandante comunicou à Administração que iria dar início à reparação de parte da cobertura, foi dando conta das intervenções realizadas e solicitou que fosse providenciada a reparação de um cano que há muito estava referenciado e que era uma das causas do agravamento dos problemas nos toldos já que a água desse cano, que se encontrava desencaixado, foi-se infiltrando nos toldos, causando a ferrugem e deterioração da estrutura metálica, escorrendo para o terraço e para a parede da casa.
Ora, a manutenção de tal situação, cuja resolução é da responsabilidade do Condomínio, agravaria os danos e muito provavelmente tornaria mais dispendiosa a intervenção que se viesse a realizar.
Que as obras eram indispensáveis não sobram dúvidas, desde logo porque a manutenção das infiltrações pela cobertura, que deixou de cumprir a sua função, exponenciaria a deterioração dos materiais e potenciaria a degradação do imóvel.
Contudo, não tinham tais obras natureza urgente, pois que a urgência é distinta da necessidade.
O dano a evitar com a reparação indispensável e urgente deve ser iminente e concreto e não eventual e futuro. A obra será urgente se o dano a evitar com a reparação for iminente e se a sua reparação não se harmonizar com delongas temporais.
As patologias que apresentava o imóvel não eram então susceptíveis de constituir risco para a saúde e segurança de qualquer condómino, para além do que nenhum dos factos apurados permite afirmar que o prédio estava em risco de ruína iminente ou de constituir perigo para os prédios vizinhos.
Assim sendo, ainda que se possa questionar o carácter de urgência da intervenção levada a cabo pelo Demandante, certo é que, o art.º 473º do C.C. consagra como fonte autónoma de obrigação de restituir uma cláusula geral que pressupõe um enriquecimento, que esse enriquecimento seja obtido à custa de outrem e ausência de causa justificativa para o enriquecimento.
Assim, o condómino que efectue as obras fora do condicionalismo imposto pelo art.º 1427º do Código Civil poderá obter o seu reembolso - na parte em que exceda a sua quota - através do enriquecimento sem causa.
À luz dos princípios da boa fé, é o que é exigível.
Não nos podemos olvidar que o Condomínio/Administração tem vindo a assumir uma conduta passiva no que toca à problemática em questão, não providenciando a devida reparação, pelo que vai condenado a considerar amortizadas quotas de condomínio relativas à fracção “AQ” no montante de €673,56, que corresponde ao custo dos materiais pelo Demandante adquiridos para intervenção em partes comuns, intervenção essa que caberia ao Condomínio, devendo este emitir os competentes recibos em conformidade.
V – DISPOSITIVO
Face a quanto antecede, julgo procedente a presente acção, e, por consequência, condeno a Demandada Administração do “Condomínio Portobello II”, a considerar amortizadas quotas de condomínio relativas à fracção “AQ” no montante de €673,56 (seiscentos e setenta e três euros e cinquenta e seis cêntimos), devendo emitir os competentes recibos em conformidade.
Custas pela Demandada, a qual deverá efectuar o pagamento das mesmas, no montante de €70,00 (setenta euros), no prazo de três dias úteis a contar da notificação da presente, sob pena de incorrer numa penalização de €10,00 (dez euros) por cada dia de atraso, não podendo exceder a quantia de €140,00, nos termos do n.º 4 do art. 3º da Portaria 342/2019, de 01 de Outubro.
Registe e notifique.
Vila Nova de Gaia, 26 de fevereiro de 2024
A Juiz de Paz
(Paula Portugal)