Sentença de Julgado de Paz
CONDOMÍNIO DO A SITO NO CONCELHO DO SEIXAL, NO CONCELHO DO SEIXAL, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 31 de Agosto de 2006, contra B, melhor identificada, também, a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 528,80 € (Quinhentos e vinte e oito euros e oitenta cêntimos), relativa às quotas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, vencidas e não pagas no período compreendido entre os meses de Outubro de 2005 e Agosto de 2006, acrescidas da coima de 10% a 30 dias. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento de juros à taxa legal, até integral pagamento.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 6, que aqui se dá por reproduzido, dizendo, em síntese e no que à presente decisão importa, que: o Demandante é representado pela sua administradora C; a Demandada é proprietária da fracção autónoma, designada pela letra “H”, correspondente ao terceiro andar direito, do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito no, concelho do Seixal; a Demandada não paga as quotas de condomínio desde o mês de Outubro de 2005; situação que se mantém até à data da propositura da acção; a quota mensal, para os anos de 2005 e 2006, por deliberação da assembleia de condóminos é de 25,00 €; em Maio de 2005, foi aprovada pela assembleia de condóminos uma quota extraordinária no valor de 120,00 € por condómino, para fazer face à reparação do elevador; em Janeiro de 2006 foi aprovada pela assembleia de condóminos uma quota extraordinária para fazer face a uma reparação da prumada de águas pluviais, cabendo a cada condómino o valor de 82,15 €; na mesma data, foi aprovada pela assembleia de condóminos uma quota extraordinária no valor de 57,15 € por condómino para dar continuidade ao processo judicial; em Fevereiro de 2002, foi aprovado pela assembleia de condóminos o pagamento de uma coima de 10% a 30 dias, a aplicar a todos os condóminos que se atrasassem com o pagamento da quota de fruição; a Demandada também não efectuou qualquer um destes pagamentos; estando em dívida o valor global de 528,80 € e a Demandada, interpelada por diversas vezes para efectuar o pagamento das quotas em dívida não o fez.
Juntou 12 documentos (fls. 7 a 39) que igualmente se dão por reproduzidos.
Regularmente citada, a Demandada, nada disse.
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação da Demandada de pagar as quotas de condomínio e bem assim as quotas extraordinárias aprovadas, ao incumprimento desta obrigação e às consequências desse incumprimento. O Julgado de Paz é competente em razão do valor, da matéria e do território.
Não existem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem excepções de que cumpra conhecer ou questões prévias que obstem ao conhecimento de mérito da causa. Tendo o Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litigio, foi agendado o dia 18 de Setembro de 2006 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 45), a qual foi dada sem efeito em virtude de a Demandada não se encontrar citada. Citada a Demandada, foi agendado o dia 17 de Outubro para a realização da referida sessão, não se tendo realizado por falta, injustificada desta, pelo que, tendo decorrido o prazo para a apresentação da Contestação, sem que tal se tivesse verificado, foi designada data para a realização da Audiência de Julgamento (Fls.112). Aberta a Audiência e estando apenas presente o representante do Demandante, foi esta suspensa, ficando os autos a aguardar o decurso do prazo para a justificação de falta, por parte da Demandada, nos termos dos n.ºs 2, 3 e 4 do Art.º 58.º da LJP, o que não aconteceu, pelo que se profere sentença. FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomada em consideração a confissão por parte da Demandada, operada pela ausência de Contestação escrita e falta, injustificada, à Audiência de Julgamento e os documentos de Fls. 7 a 39, considerando-se provados todos os factos alegados pelo Demandante.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
Dispõe o Art.º 58.º, n.º 2 da LJP que, se o Demandado, tendo sido regularmente citado, não comparecer, não apresentar contestação escrita nem justificar a falta no prazo de três dias, consideram-se confessados os factos articulados pelo Demandante.
In casu, a Demandada encontra-se regularmente citada, não apresentou contestação escrita, não compareceu à Audiência de Julgamento e não justificou a sua falta.
Opera, assim, a cominação prevista no supra mencionado normativo, pelo que se consideram confessados os factos articulados pelo Demandante. ---
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento da quota mensal de condomínio e bem assim das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
Por outro lado, a administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
Sendo certo que a assembleia de condóminos é o órgão deliberativo, o que lhe confere poderes de controlo, de aprovação e de decisão final sobre todos os actos de administração. O mesmo é dizer que a assembleia de condóminos é soberana quanto a tudo o que respeita às partes comuns do edifício e bem assim ao seu estado de conservação e manutenção.
Por seu turno, o administrador é o órgão executivo que tem por função, como o próprio nome indica, executar as deliberações da assembleia, sendo o “rosto visível” desta.
Sendo função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as prestações mensais e bem assim as extraordinárias a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que o valor da quota mensal da responsabilidade da Demandada, para os anos de 2005 e 2006, se cifra em 25,00 € e que, por deliberações de Maio de 2005 e Janeiro de 2006, foi aprovado o pagamento de quotas extraordinárias nos valores de 120,00 €, 82,15 € e 57,15 € para fazer face respectivamente a obras no elevador e na prumada de águas pluviais e para fazer face às despesas de um processo judicial.
A Demandada, na qualidade de condómina, não pagou as quotas mensais de condomínio relativas ao período compreendido entre os meses de Outubro de 2005 e Agosto de 2006, estando em dívida, à data da propositura da acção, o valor de 254,50 €.
Igualmente resultando provado que a Demandada não efectuou o pagamento das quotas extraordinárias aprovadas pela assembleia de condóminos, o que perfaz o valor global de 259,30 €.
Está, assim, em dívida a quantia global de 513,80 €.
A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor da dívida, uma vez que se trata de obrigação legal que não desconhece, assistindo ao Demandante o direito de exigir o seu pagamento.
Mais do que um direito, diríamos que o Demandante tem a obrigação de pedir o pagamento das quotas mensais aos faltosos, sob pena de, generalizando-se o incumprimento, deixar de poder fazer face, sequer, às despesas de manutenção do edifício.
Verificando-se, ademais, que a Demandada revela um desinteresse total pelo cumprimento das suas obrigações, sendo certo que, não só não cumpriu a obrigação que sobre ela impendia de pagar as quotas de sua responsabilidade, como não se dignou vir aos autos para participar civicamente na justa composição do litígio.
A cultura do incumprimento que – temos vindo a constatar – se instalou nos condomínios tem de ser contrariada porque violadora de normas legais e dos interesses dos condóminos.
O Julgado de Paz, pelas suas características, tem, nesse particular, um importante papel a desempenhar, o que sempre faz quer com a presença das partes, promovendo o cumprimento das obrigações voluntariamente, quer coercivamente com as sentenças aí proferidas nos termos da lei vigente.
Face ao exposto, não pode deixar de proceder o pedido formulado pelo Demandante, quanto a esta parte.
Vem o Demandante pedir a condenação da Demandada no pagamento da “coima” de 10% a 30 dias, no valor actual de 15,00 € e bem assim no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento. Vejamos:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que, quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Aplicando os preceitos referidos ao caso dos autos, temos que, existindo deliberações que estabelecem sanção diferente para o incumprimento dos condóminos, assiste ao demandante, por força das referidas deliberações, o direito de ser indemnizado pelos prejuízos sofridos com a falta de pagamento, uma vez que os demandados não pagaram as quotas de condomínio de sua responsabilidade. E, temos também, que essa indemnização corresponde, neste caso, à penalização de 10% a 30 dias, conforme deliberado em assembleia de condóminos na qual a Demandada esteve presente (cfr. fls. 26 a 29).
Procede, assim, o pedido do Demandante também quanto a esta parte.
Quanto à condenação da Demandada no pagamento de juros à taxa legal até integral pagamento, conforme já se viu resulta provado que a assembleia de condóminos quis afastar (e afastou) a regra geral, convencionando outra penalização para os casos de mora.
E, assim sendo, como é, não pode proceder o pedido formulado.
DECISÃO
Mais decido absolver a Demandada do pedido de pagamento de juros, calculados à taxa legal, até integral pagamento. As custas serão suportadas pela Demandada, que se declara parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). Registe.
Seixal, 7 de Novembro de 2006
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)