SENTENÇA
Processo n.º 34/2015-J.P.
RELATÓRIO:
O demandante, A, representado por mandatário, instaurou a ação declarativa de condenação.
Requerimento Inicial: Alega em síntese que, na qualidade de administradora do referido edifício constata que os demandados são os proprietários da frações autónoma identificada pelas letra P, sito no 1º andar deste edifício, conforme resulta do registo predial junto aos autos. Na qualidade de proprietários estão obrigados a suportar a sua quota-parte nas despesas aprovadas do condomínio. Porém, não tem cumprido com as respetivas obrigações para com o condomínio, encontrando-se em divida quotas ordinárias e extraordinárias vencidas. Conclui pedindo que sejam condenados: A) no pagamento da quantia de 6.940,25€, que inclui as quotas ordinárias e quotas extraordinárias vencidas, desde março de 2006 a dezembro de 2014; B) a quantia de 6970,12€ de multa proveniente do regulamento de condomínio; C) nas quotas que se vencerem na pendência da ação; D) nos juros de mora vencidos, á taxa legal, na quantia de 2.078,32€, até integral e efetivo pagamento; E) no pagamento dos honorários de mandatário constituído na quantia de 1.000€; F) na aplicação da sanção pecuniária compulsória (art.º 829-A, n.º4 do C.C.); G) reconhecer que a sentença constitui título para registo de hipoteca (art.º 710, n.º1 do C.C.). Juntou 5 documentos e requereu o depoimento de parte dos demandados aos factos constantes dos art.º 3 a 54 do r.i.
MATÉRIA: Ação respeitante aos direitos e deveres dos condóminos, enquadrada nos termos do art.º 9, n.º1 alínea C) da LJP.
Os demandados, B, NIF. -------, e C, NIF. -------, com residência em Câmara de Lobos.
Estes foram considerados ausentes (art.º 38, n.º2 da L.J.P.), encontrando-se regularmente representados, por defensores oficiosos.
Contestação: Em suma alegaram que, a maioria das quotas peticionadas já estão prescritas, pois o prazo legal é de 5 anos, que corre de forma independente uma vez que as quotas tem vencimento mensal e periódico e no caso concreto peticionam quotas desde 2006. Para além disso, verifica-se a falta de titulo para o peticionado, pela ausência de atas, a qual é fundamental para apurar a causa de pedir da ação, o que determina a ineptidão do r.i.. Verifica-se, ainda, que embora conste dos autos o regulamento não há ata que comprove que tenha sido aprovado em assembleia, nem os registos comprovativos de ter sido notificados aos demandados para seu conhecimento. Assim sendo, não poderá proceder o pedido de condenação em multa. Impugna, ainda, as alegações proferidas pelo demandante, em especial os honorários peticionados, uma vez que inexiste qualquer acordo e nada foi acordado com os demandados. Conclui pela procedência das exceções e improcedência da ação.
A outra contestação reproduz os termos da primeira mas acrescenta. Relativamente á ata de 2014, junta aos autos não existe qualquer comprovativo de ter sido enviada aos demandados, e estando estes ausentes não podiam ter conhecimento do seu teor. E, ainda em relação a esta ata foram aprovadas quotas extraordinárias que não integravam a ordem de trabalhos daquela assembleia, trata-se de uma irregularidade que se invoca. Quanto aos honorários peticionados não é apresentado qualquer documento que comprove o seu pagamento, nem consta de qualquer ata a sua fixação e o recurso aquele serviço, pelo que se impugna. Concluindo pela improcedência da ação.
O demandante regularmente notificado, apresenta 9 documentos, e responde ás exceções. Quanto a prescrição, alega a interrupção do prazo prescricional, pois foram regularmente convocados para a assembleia de 2011, não tendo recebido apenas por culpa dos mesmos, pois não foram levantar as cartas registadas ao correio. Acrescentando que o prazo prescricional é único, de 5 anos e não de 2. Quanto á falta de causa de pedir a mesma reside nos orçamentos aprovados em assembleia, cujas atas se juntam, e das mesmas é possível comprovar a sua existência. Não obstante em ação declarativa como esta é irrelevante a existência de título, sendo a sentença o próprio título. Quanto ao regulamento do condomínio foi aprovado na assembleia de condóminos realizada a 25/05/2004, o qual está assinado pelos condóminos que nela estiveram presentes, o que corresponderá á lista de presenças da mesma que também junta. Acrescentando que os demandados são os proprietários originais daquela fração, desde 2001, e durante vários anos pagaram atempadamente as respetivas quotas, o que significa que têm conhecimento das suas obrigações, para com o condomínio. Quanto ao alegado pagamento, não é junto qualquer documento que o comprove, o que será necessário para que esta exceção possa proceder. Quanto á inexistência de documentos de notificação das convocatórias e atas são juntas de modo a comprovar a regularidade das mesmas, note-se que foram enviadas para a única morada que possuem a da fração, pois aqueles não lhes forneceram qualquer outro local para onde as possam enviar. Impugnam a exceção em relação aos honorários por falta de fundamento, pois as citações aludem á parte executiva e não á declarativa. Conclui pela procedência da ação.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré mediação ausência dos demandados.
O Tribunal é competente em razão do valor, do território e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
AUDIÊNCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada sem possibilidade de dar cumprimento ao art.º 26, n.º1 da LJP, uma vez que os demandados estiveram somente representados pelos defensores oficiosos nomeados, que não dispõem de poderes para confessar, nem transigir. Passando-se de imediato a fase de produção de prova, com a junção de 6 documentos: nomeadamente os respetivos registos postais que faltavam, a ata de 2015, e o registo predial atualizado, terminando com alegações finais, conforme ata de fls. 235 a 236.
- FUNDAMENTAÇÃO-
I - FACTOS PROVADOS:
1)Que os demandados foram até 22/02/2015 os proprietários da fração autónoma P, sita ----- no r/c do edifício.
2) Que na assembleia de condóminos realizada a 26/04/2011 deliberaram o orçamento para o ano de 2011.
3) Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde a quantia mensal de 41,06€.
4) Que na assembleia de condóminos realizada 8/08/2011 deliberaram uma quota extra para reparação do edifício.
5)Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde á quantia 1.167,87€
6)Que foi ainda aprovado uma quota extra para reparação dos elevadores.
7) Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde á quantia 180,63€.
8)Que na assembleia de condóminos realizada a 25/01/201 deliberaram orçamento para o ano de 2012.
9) Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde á quantia mensal de 46,68€.
10)Que na assembleia de condóminos realizada a 6/02/2013 deliberaram orçamento para o ano de 2013.
11) Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde á quantia mensal de 49,44€.
12)Que na assembleia de condóminos realizada a 25/02/2014 deliberaram orçamento para o ano de 2014.
13) Que a quota-parte da fração autónoma P corresponde á quantia mensal de 41,20€.
14) Que os demandados não comparecem nas assembleias de condomínio.
15) Que a administração enviou as convocatórias das assembleias a realizar.
16)Que a administração enviou as atas das assembleias de condóminos realizadas.
17)Que os demandados não levantaram as cartas nos correios.
18) Que na assembleia de condóminos realizada a 20/03/2015 deliberaram orçamento para o ano de 2015.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção nos documentos juntos pelo demandante, cujo teor considero reproduzido.
Os factos não provados resultam da ausência de documentos que os comprove.
II - DO DIREITO:
A relação material controvertida dos presentes autos circunscreve-se ao incumprimento de um dos deveres dos condóminos, nos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal, o pagamento das quotas de condomínio.
Questões: prescrição de parte da divida, quotas em divida (ordinárias e extraordinárias), regulamento de condomínio e respetiva multa, horários.
Em relação á primeira questão, a prescrição constitui processualmente uma exceção perentória (art.º 576, n.º3 do C.P.C.), sendo numa causa de extinção da obrigação, pelo não exercício do direito durante um período de tempo (art.º 298, n.º1 do C.C.).
Mas, para que possa ser devidamente analisada era necessário que constasse dos autos as atas das assembleias de condóminos, as quais são a fonte desta obrigação pecuniária, tal como prescreve os art.º 1,n.º2 e 6, n.º1 do D.L. 268/94 de 25/10.
Ora, embora se peticione quotas desde 2006, as quais até certamente estariam prescritas, pois o prazo legal para as quotas ordinárias é de 5 anos (art.º 310, alínea g do C.C.), a falta das atas impede a sua verificação. Estão nestas situações as quotas entre 2006 a 2011, o que corresponde á quantia de 2.254,6€. Assim, esta quantia improcede não pela prescrição mas pela falta de ata que comprove a existência daquela obrigação.
A posição de condómino confere direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação, conforme resulta do art.º 1424, n.º 1 do C.C.
Estamos face a uma obrigação que resulta da própria lei, sendo inerente á qualidade de titular do imóvel, ou seja, são as obrigações cujos sujeitos (ativos e passivos) se determinam em atenção à titularidade de um direito real, que no caso concreto é a propriedade.
No que respeita ao pedido de quotas, são peticionadas dois tipos diferentes, as ordinárias e as extraordinárias.
As primeiras fazem parte integrante do orçamento que anualmente é aprovado em assembleia de condóminos (art.º 1431, n.º1 do C.C.).
Quanto a estas temos as atas das assembleias realizadas respetivamente a 26/04/2011, 8/08/2011, 25/01/2012, 6/02/2013 e 25/02/2014.
Quer isto dizer que, também, no ano de 2011, apenas a partir de maio existe título, por isso quanto a está ano está em divida a quantia de 328,48€.
Em relação aos restantes anos verifica-se que os orçamentos foram devidamente aprovados em assembleia, por isso nenhum reparo há a fazer, acrescentando apenas que são devidas ao condomínio.
Quanto a quotas extraordinárias, uma vez que não fazem parte do orçamento devem obrigatoriamente constar da ordem de trabalhos, prevista na convocatória que enviam aos condóminos (art.º 1432, n.º 2 do C.C.).
Quanto a estas temos, as quotas para obras de conservação e pinturas, as quotas para reparação dos elevadores e para substituição de bomba trituradora de esgotos.
Quanto a estas há dois reparos a fazer, o primeiro diz respeito ao ano de 2012. Sem que estivesse previsto qualquer quota extraordinária foi colocada á votação nos outros assuntos da ordem do dia, uma quota para reparação das bombas de esgoto. Trata-se de uma deliberação surpresa, pois este ponto: “outros assuntos” é normalmente destinado para os condóminos apresentarem propostas, ou reclamações, ou até para a própria administração informar os condóminos de algum assunto que considere pertinente, não se destina a deliberações que não foram previstas.
O mesmo se passa com as quotas extras de 2014. A quota referente á aquisição de uma bomba trituradora de aspiração, que foi incluída nos outros assuntos.
Mas além disso, é ainda peticionado a quantia de 65,74€ referente á reparação dos elevadores, quando este assunto, nem nos outros assuntos foi incluído. Não podia a administração efetuar qualquer cobrança de quotas, sem previamente a apresentar aos condóminos, pois só estes, enquanto titulares das frações, podem decidir sobre a coisa comum, além de que as quantias que não se encontrem consignadas em atas não são vinculativas (art.º 1, n.º2 do D.L 268/94 de 25/10).
Tratam-se, pois, de quotas que não obedecem aos requisitos legais, pelo que só podiam ser colocadas a votação se, nas referidas assembleias, estivessem presentes, todos os condóminos do edifício, e se ao serem confrontados com as mesmas, decidissem deliberar. Perante estes motivos, entendo que se tratam de deliberações nulas (art.º 286 e 289 do C.C.), por isso improcede a quantia peticionada de 154,14€.
Verifica-se pela lista de presenças anexas às atas das assembleias que os demandados não compareciam às assembleias, pelo que lhes era enviado as atas, conforme registos que apresentou. Com exceção da ata da assembleia de 2013, a qual consta a assinatura da pessoa que assinou o registo de receção, a demandada, a fls. 46 verso.
Nos termos do art.º 224, n.º1 e 2 do C.C. que perfilha a teoria da receção na versão mista, considerando-se que quando haja uma declaração com destinatário certo torna-se eficaz quando só por culpa do destinatário não foi oportunamente recebida.
O que significa que mesmo que não vão aos correios levantar as cartas registadas que lhe sejam endereçadas, não deixam de ficar vinculados ao seu conteúdo. Uma vez que as cartas (contendo as convocatórias e as atas) foram devidamente enviadas pela administração que representa o condomínio, é por esse motivo que vão condenados no respetivo cumprimento, na quantia de 3.277,86€.
No caso concreto foi apresentado o regulamento de condomínio (ar.º 1429-A do C.C). Este é uma das fontes de regulação do condomínio, que visa disciplinar o uso, fruição e conservação das partes comuns.
O referido regulamento, caso não faça parte do próprio título constitutivo, resulta de uma declaração de vontade, que se funda na vontade de um órgão colegial, a assembleia de condóminos.
Na pratica, quer isto dizer que, ou o documento é elaborado na altura da constituição da propriedade horizontal, ficando o documento depositado no cartório notarial, devendo a menção constar do extrato da inscrição no registo predial, e á medida que as frações são vendidas é entregue uma cópia ao seus adquirentes, ou é posteriormente elaborado e discutido numa assembleia de condóminos.
Ora, no caso concreto, resulta das alegações do demandante que o documento provém duma assembleia de condóminos. Assim, era necessário a apresentação desta ata para o comprovar e sem a mesma terá de improceder o pedido de multa, assim como tudo o que o documento contém.
Quanto aos 65€ de carta interpelativa, não foi feita prova da quantia efetivamente despendida pelo condomínio (art.º 342, n.º2 do C.C.), por isso terá de improceder.
Decorre da matéria dada por provada que os demandados incumpriram com a obrigação de pagamento de quotas, que decorre do art.º 1424 C.C. Deste modo, ocorreu a violação do estatuído no referido preceito legal, tornando o devedor responsável nos termos do art.º 798 do C.C., sendo devidos os juros moratórios, á taxa legal, nos termos conjugados dos art.º 804, 805 e 806, todos do C. C., a calcularem desde a citação até integral pagamento da divida.
No que diz respeito ao pedido de quotas vencidas na pendência da ação, foi junto na audiência a ata de 2015 de 20/03/2015, de fls. 238 a 243, assim como a respetiva convocatória e o registo do envio.
Nesta foi deliberado o orçamento anual, e aprovado o valor da quota de cada fração, correspondendo á fração P a quantia mensal de 45,32€. Contudo, e em relação a este verifica-se pelo registo atualizado da fração que a fração passou a ser propriedade de outra entidade, o que sucedeu a 23/02/2015, por isso apenas está em divida a quantia de 90,64€.
Verifica-se a ausência de atas das assembleias de condóminos, e sem elas o Tribunal não pode condenar, até porque o art.º 1, n.º2 do D.L. 268/94 de 25/10, refere que, apenas, é vinculativo para os condóminos as deliberações consignadas em atas, motivo pelo qual se indefere este pedido.
Quanto ao pedido de honorários a mandatário constituído, é certo que nos Julgados de Paz, não é obrigatória a constituição de mandatário, mas também nenhuma parte pode ser obrigada a prescindir de patrocínio destes profissionais.
No caso concreto o demandante está devidamente patrocinado, como aliás resulta de todos os autos, devidamente instruído pelo seu mandatário, que se deslocou ao julgado para a mediação, assim como para a audiência de julgamento.
Contudo, não resulta de nenhuma ata a possibilidade de a administração constituir mandatário para efeitos de cobrança de quotas, nem que esta tivesse efetuado o pagamento da quantia peticionada, provas estas que competia fazer ao demandante (art.º 342, n.º1 do C.C.), por este motivo é indeferida.
Tendo em consideração que as quotas de condomínio são obrigações pecuniárias, e uma vez que foi requerido a aplicação da sanção pecuniária compulsória, prevista no art.º 829-A, n.º4 do C.C., a qual visa compelir o faltoso a cumprir com a sua obrigação, serão os respetivos calculados, até integral cumprimento da sua obrigação.
Por fim, decorre da própria lei que regula a tramitação dos Julgados de Paz (L. 78/2001 de 13/07 com as alterações introduzidas pela L. 54/2013 de 31/07) que as sentenças proferidas por estes Tribunais possuem o mesmo valor das sentenças proferidas no Tribunal Judicial de 1ª instância (art.º 61), as quais uma vez transitadas em julgado, constituem título executivo.
Cabe ao demandante, munido de um titulo judicial, optar pelo que mais lhe convém, nomeadamente será licito fazer registar sobre os bens daquele hipoteca (art.º 710, n.º1 do C.C.), já que o património do demandado é responsável pelo valor da divida reclamada, o que desde já se reconhece.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente. Condenam-se os demandados no pagamento da quantia de 3.368,5€, o que inclui as quotas vencidas (ordinárias e extraordinárias), desde maio de 2011 a fevereiro de 2015, acrescida dos juros, á taxa legal, até efetivo e integral cumprimento da obrigação, bem como os juros da aplicação da sanção pecuniária compulsória (art.º 829-A, n.º4 do C.C.). Reconhecendo-se que poderá fazer registar sobre os bens do demandado hipoteca (art.º 710, n.º1 do C.C.), caso não paguem, voluntariamente, a quantia em que vão condenados.
CUSTAS:
Ficam a cargo dos demandados. Devendo efetuar o pagamento da quantia de 35€ (trinta e cinco euros) a título de custas da sua responsabilidade, num dos 3 dias úteis subsequentes a notificação da presente decisão, sob pena de incorrer na sobretaxa de 10€ (dez euros) por cada dia de atraso no cumprimento desta obrigação legal (art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12, na redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02).
Notificada nos termos do art.º 60, n.º2 da L.J.P.
Cumpra-se o disposto no art.º 60, n.º3 da L.J.P.
Funchal, 29 de fevereiro de 2016
A Juíza de Paz
(Margarida Simplício)