Sentença de Julgado de Paz
I - IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
Demandantes: (1) A, solteira, portadora do cartão de cidadão n.º x, contribuinte fiscal n.º x, residente na Avenida x, n.º x, x, x, x, x, xxxx-xxx Lisboa; (2) B, solteiro, portador do cartão de cidadão n.º x, contribuinte fiscal n.º x, residente na Avenida x, x, x, x, x, x, xxxx-xxx Lisboa (3) C, solteiro, portador do bilhete de identidade n.º x, contribuinte fiscal n.º x, residente na Avenida x, n.º x, x, x, x, x, xxxx-xxx Lisboa e (4) D, portadora do cartão de cidadão n.º x, contribuinte fiscal n.º x, residente na Avenida x, x, x, x, x, x, xxxx-xxx Lisboa;
Demandadas: (1) E, Pessoa Colectiva n.º x, com sede na Rua x, x, x, Amadora e (2) F, Pessoa Colectiva n.º x, com sede na estrada x, x, x, xxxx-xxx Amadora.
II - OBJECTO DO LITÍGIO
Os Demandantes intentaram contra as Demandadas uma acção declarativa de condenação, enquadrada na alínea h) e i, do n.º 1, do artigo 9.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, respeitante a responsabilidade civil contratual e a incumprimento contratual, pedindo a condenação das Demandadas na obrigação de efectuarem a obra em falta (delimitação dos terraços dos Demandantes) e, subsidiariamente, no pagamento da quantia de €: 1400,00 a cada um dos Demandantes, e ainda condenadas na indemnização de €:5000,00 na proporção de €: 1000,00 para a primeira Demandante, €:2000,00 para o segundo Demandante, €: 1000,00 para o terceiro Demandante e €: 1000,00 para a quarta Demandante, a título de danos morais.
Alegaram, para tanto e em síntese, que, os demandantes celebraram com a primeira Demandada contratos de compra em venda, nos termos dos quais adquiriram fracções no G correspondente ao prédio sito na Avenida x, x, x, x e, x, em Lisboa, e que aquando da venda das fracções, a Demandada informou os compradores que o terraço dos lofts seria delimitado por divisões laterais em madeira e também divisões de madeira na dianteira ou e por sebes na dianteira, o que não se verificou.
As Demandadas, regularmente citadas, contestaram, alegando, em síntese, que são parte ilegítima, na medida em que o local das obras que se pretendem realizar corresponde a um espaço comum do edifício, legitimidade essa que pertencerá à administração do Condomínio, além de, alegarem, que já caducou o direito dos Demandantes de pedirem a reparação dos defeitos. Alegaram ainda que as vendas dos referidos imóveis foram mediadas pela Sociedade Comercial “H”, não tendo a Demandada informado os compradores que os terraços iriam ser delimitados como alegam os Demandantes, sendo que, inclusivamente, dos anexos aos contratos promessa celebrados com os Demandante constavam plantas de onde não decorria quaisquer delimitações dos terraços/varandas. Alegaram ainda que os referidos terraços são partes comuns do edifício, mas de uso exclusivo das fracções que lhe são adjacentes e nunca esteve prevista qualquer delimitação diferente da existente no local e, por isso, a pretensão dos Demandantes não poderá proceder.
Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo, como da acta se alcança.
Cumpre apreciar e decidir.
Da Ilegitimidade Passiva
As Demandadas alegam que são parte ilegítima para serem demandadas e condenadas na realização de obras em partes comuns, o que não pode proceder, na medida em que as mesmas são Demandadas quer na qualidade de vendedora quer na qualidade de construtora das fracções, pois os Demandantes enquanto compradores foram informados de que as fracções iriam ser vendidas com terraços delimitados por divisões laterais e na dianteira em madeira (ou por sebes na dianteira), o que não veio a acontecer. Por isso, os Demandantes têm interesse direito em demandar nos termos do artigo 30.º, n.º 1 e 2, do Código de Processo Civil, até porque a área dos terraços é de uso exclusivo dos proprietários das fracções, os ora Demandantes, tendo estes a utilidade na procedência da acção, pois só com essa procedência terão efectivamente o uso exclusivo da referida acção.
Da caducidade
As Demandadas vêm invocar a caducidade do direito de denúncia dos defeitos, na medida em que as escrituras de compra e venda foram efectuadas entre Julho de 2009 e Agosto de 2010 e os danos são visíveis e foram conhecidos pelos Demandantes aquando da entrega dos imóveis e, portanto, tinham os Demandantes o ónus de alegar e de denunciar os defeitos no prazo de um ano, o que não ocorreu e, portanto, caducaram os seus direitos de denunciar os mesmos, nos termos do n.º 4, do artigo 1225.º do Código Civil.
A alegação da excepção da caducidade do direito de denúncia dos defeitos em sede de contestação, não pode deixar de se considerar abusiva nos termos do artigo 334.º do Código Civil, na medida em que resultou da prova produzida, que um dos vendedores das Demandadas, informou os compradores que estavam à espera das divisórias para as colocarem e que o encarregado da obra, Senhor I transmitia aos vendedores que todos os lofts iam ter divisórias. Além disso, a testemunha apresentada pelas Demandadas em sede de julgamento não deixou de referir que teve conhecimento que após as vendas foi elaborado um orçamento para se proceder à colocação dos lofts. Apenas em 27 de Agosto de 2012, as Demandadas declararam, que, afinal, apesar do reconhecimento e da vontade manifestada no sentido em que iria colocar as divisórias, tal não iria acontecer (provado por doc. 2, junto com o Requerimento Inicial). Em suma, além de ser abusiva a alegação da excepção nos termos acima explicitados, o prazo de denúncia dos defeitos ainda não tinha terminado, aquando da entrega do requerimento inicial e, por isso, a excepção não poderá proceder.
Verificam-se os pressupostos processuais de legitimidade das partes e de regularidade e validade da instância, não existindo questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
III – FUNDAMENTAÇÃO
Os factos provados resultam, quer do depoimento das testemunhas apresentadas pelas partes, quer dos documentos que se encontram junto aos autos de folhas 18 103, 131 a 254 a 286 a 297 e 298.
O n.º 1, do artigo 60.º da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho refere que da sentença deve constar uma sucinta fundamentação.
Factos essenciais que se consideram provados:
1. Os Demandantes adquiriram fracções autónomas à primeira Demandada, as quais pertenciam à primeira Demandada (provado por docs 131 a 254 juntos com a contestação);
2. A primeira Demandante é proprietária da fracção sita na Avenida x, x, x, x, x, x (provado por doc. 1 junto com o Requerimento Inicial);
3. O segundo Demandante é proprietário de dois lofts no piso – x, do mesmo prédio, concretamente da fracção sita no x x, x, x e da fracção sita no x, x, x, x (provado por docs. 3 a 6 do Requerimento Inicial);
4. O terceiro Demandante é proprietário da fracção sita na Avenida x, x, x, x, x, x (provado por doc. 7 junto com Requerimento Inicial)
5. A quarta Demandante é proprietária da fracção designada pela letra “x” sita na Avenida x, x, x e x, x, x, x (provado por doc. 8 junto com o Requerimento Inicial)
6. A primeira Demandada, na sua qualidade de proprietária, adjudicou junto da Demandada para que a mesma procedesse à construção do G (provado por confissão);
7. Os Demandantes foram informados pelos vendedores mandatados pela primeira Demandada e que procederam à venda das fracções, de que os terraços seriam delimitados com divisões laterais e divisões na sua dianteira (provado por prova testemunhal, depoimento do Senhor J e do Senhor K, que referiram que informavam os potenciais compradores segundo instruções da chefia que iriam ser feitas divisórias, na parte dianteira “até ao joelho” e na parte lateral “até à cintura” e por prova documental, concretamente brochuras a fls. 289, onde são visíveis essas divisórias. A própria testemunha apresentada pela Demandada, Senhor Engenheiro L, admitiu a possibilidade, já em 2010, de ter dito a um comprador que as divisórias estavam a ser executadas);
8. Os demandantes foram igualmente informados dessas divisões pela documentação que acompanhou a venda dos imóveis (provado por documento, brochuras);
9. As Demandadas sempre declararam, através de seus trabalhadores, que as divisórias iriam ser efectuadas, tendo elaborado orçamento para esse efeito (provado por confissão e por doc. a fls. 298);
10. As Demandadas procederam à elaboração de um orçamento para a colocação das divisórias (provado pelo depoimento do Senhor Eng. L)
11. Estava prevista a divisão dos terraços desde o projecto inicial, anterior à construção (provado pelas referidas brochuras e pelo depoimento das testemunhas senhores J e do Senhor K),
12. Nas telas finais não está prevista qualquer divisão dos terraços (provado por doc. a fls. 297).
Factos essenciais que se consideram não provados:
1. Que os Demandantes não convidam os seus familiares devido à não existência de divisórias;
2. Que os demandantes não utilizam os seus terraços para as suas refeições.
A primeira Demandante enquanto vendedora das referidas fracções, quer nas negociações que ocorreram antes da celebração dos contratos de compra e venda quer posteriormente, sempre transmitiu a ideia de que iria proceder à colocação de divisórias nos terraços das fracções, que apesar de serem uma parte comum do edifício são um espaço de uso exclusivo dos Demandantes. Resulta das telas finais que o referido espaço não será delimitado e, portanto, sem o eventual pedido de licenciamento não pode este Tribunal condenar a primeira Demandada a realizar as obras relativas à colocação das divisórias e, por isso, este pedido não poderá proceder. No entanto, os Demandantes pedem subsidiariamente a condenação das Demandadas na quantia de €: 1400,00
Nos termos do artigo 798.º do Código Civil, há lugar a indemnização quando se verifiquem os pressupostos da responsabilidade civil: facto, ilicitude, culpa, o dano e nexo de causalidade entre o facto e o dano.
No caso em apreço as fracções foram vendidas como sendo fracções com terraços com divisórias, quando efectivamente, além de não terem divisórias não consta essa divisão de qualquer acto administrativo proferido no âmbito de um procedimento desencadeado pela empreiteira ou pela vendedora para o efeito. Nos termos do artigo 913.º, n.º 1, do Código Civil e do artigo 915.º, do mesmo Código, não sendo a reparação legalmente possível, o vendedor, a ora primeira Demandada, está obrigado a indemnizar os compradores pelos danos que sofreram.
A conduta ilícita da Demandada, ao vender os imoveis em desconformidade com o que tinha ocorrido nas negociações e de acordo com as informações prestadas, é censurável à luz do artigo 487.º, n.º 2, do Código Civil, pois qualquer vendedor médio colocado nas condições em que se encontrava a Demandada não podia deixar de informar que, afinal, os terraços não iriam ter divisórias, o que não ocorreu aquando da celebração dos contratos de compra e venda.
Quanto aos danos, decorre da matéria provada que o custo da colocação das divisórias implicaria para a Demandada vendedora a quantia de €: 22.292,50 (cf. doc. a fls. 298), e que a colocação de tais divisórias permitiria aos proprietários usufruírem dos seus terraços de uso exclusivo de forma mais assídua e mais privada (pois haveria uma delimitação entre o espaço público e a propriedade privada), não sendo possível determinar ao certo o valor desse dano, que sempre estaria limitado ao valor proporcional do custo da colocação, ou seja €: 4458,5 (€: 22292,50: 5), por cada comprador. Tendo presente o princípio do pedido (artigo 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) fixa-se, equitativamente e nos termos do artigo 566.º, n.º 3, do Código Civil, a indemnização a pagar a cada proprietário em €: 1400,00, por ser o valor pedido, pois o Tribunal não pode condenar em valor superior.
Quanto aos danos não patrimoniais, não resultou provado qualquer dano que à luz do artigo 496.º, n.º 1, do Código Civil, fosse susceptível de dar lugar a um pedido de indemnização, ónus que caberia aos Demandantes nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.
A conduta ilícita e culposa da primeira Demandada foi a causa adequada à luz do artigo 563.º do Código Civil, para os danos provados na quantia de €: 7000,00.
Apesar das contradições constantes da contestação e o depoimento das testemunhas, entende-se, após muita ponderação, que as mesmas não são suficientes para considerar que as Demandadas litigaram de má-fé, no entanto, a sua conduta neste processo quase que levou à sua condenação como litigante de má-fé, pois a Demandada não podia deixar de conhecer que as fracções foram vendidas aos Demandantes no pressuposto de que os terraços iriam ter divisórias laterais e na sua dianteira, além de que, a primeira Demandada aquando da compra e venda não alertou os Demandantes para esse facto essencial, conduta que não está em correspondência com os artigos 227.º e n.º 2, do artigo 762.º, ambos do Código Civil
Não resultou provado que a segunda Demandada, F, enquanto empreiteira tenha praticado qualquer facto ilícito, pois a ilicitude que fundamentou a responsabilidade da primeira Demandada apenas teve como fonte a conduta da primeira Demandada, enquanto vendedora do imóvel.
Assim, a primeira, terceiro e quarta Demandantes são credores da primeira Demandada na quantia de €: 1400,00 cada um, enquanto o segundo Demandante é credor da primeira Demandada na quantia de €: 2800,00.
IV- DECISÃO
Consideram-se improcedentes as excepções da ilegitimidade e da caducidade invocadas pelas Demandadas.
Em face da prova produzida, a segunda Demandada, F, é absolvida de todos os pedidos.
Em face da prova produzida, a primeira Demandada, E, é absolvida do pedido de realização da obra em falta (delimitação dos terraços dos Demandantes) e do pedido de indemnização por danos não patrimoniais.
Além disso, a primeira Demandada, E, é condenada na obrigação de pagar:
- À primeira Demandante, A, a quantia de €: 1400,00 (mil e quatrocentos euros);
- Ao segundo Demandante, B, a quantia de €: 2800,00 (dois mil e oitocentos euros);
- Ao terceiro Demandante, C, a quantia de €: 1400,00 (mil e quatrocentos euros);
- À quarta Demandante, D, a quantia de €: 1400,00 (mil e quatrocentos euros),
tudo no total de €: 7000,00 (sete mil euros).
Custas a pagar em partes iguais por Demandantes e primeira Demandada, e já liquidadas, nos termos dos artigos 8.º e 9.º, da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro.
A data da leitura da sentença foi previamente agendada.
Registe e notifique
Arquive, após trânsito em julgado.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2014
Processado por meios informáticos
Revisto pelo signatário. Verso em branco
O Juiz de Paz
(João Chumbinho)