Sentença de Julgado de Paz
SENTENÇA
RELATÓRIO:
A, identificado a fls. 1 e 3, intentou, em 1 de Outubro de 2010, contra B, melhor identificada, também a fls.1 e 3, a presente acção declarativa de condenação, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de 2.217,55 € (Dois mil duzentos e dezassete euros e cinquenta e cinco cêntimos), relativa às quotas ordinárias de condomínio, vencidas e não pagas nos períodos compreendidos entre os meses de Agosto e Dezembro de 2005; Janeiro a Dezembro de 2007; Maio a Outubro de 2008; Fevereiro a Julho de 2009 e Abril a Setembro de 2010; taxa extra anual, devida pelas despesas com os portões e vídeo porteiro, pena pecuniária dos anos de 2005,2007,2008,2009 e 2010 e pena pecuniária extraordinária pela instauração da acção. Mais pediu a condenação da Demandada no pagamento das mensalidades que se vencerem na pendência da acção, comparticipações extraordinárias, juros e custas.
Para tanto, alegou os factos constantes do Requerimento Inicial de fls. 1 a 7, que aqui se dá por reproduzido.
Juntou 17 documentos (fls. 8 a 53 e 58 a 63 e verso) que igualmente se dão por reproduzidos. Protestou juntar documento comprovativo da notificação da deliberação de 11 de Fevereiro de 2008, o que não fez.
Regularmente citada a Demandada para contestar, querendo, no prazo, veio apresentar douta Contestação, conforme resulta de fls. 68 a 71, que se dão por reproduzidas, insurgindo-se, no essencial, contra o pagamento das despesas com os elevadores pelo facto de a fracção autónoma de que é proprietária se situar no rés-do-chão, nunca os ter utilizado, até Setembro de 2008, porque a sua fracção estava desocupada; que apresentou a questão à funcionária da administradora do condomínio que lhe disse para aguardar a decisão da assembleia de condóminos; que recebeu uma carta a explicar que, como também possui uma arrecadação na cave, podendo utilizar o elevador, também teria de pagar; que pagou as quotas relativas aos meses de Outubro de 2008, Fevereiro de 2009 e Abril de 2009; insurge-se, ainda, contra o pagamento da penalização extraordinária de 1.000,00 €, considerando-a exorbitante e, no mais, refere que teve problemas com uma inundação na sua arrecadação que lhe causou prejuízos elevados e que a administradora, prometendo o ressarcimento dos danos que sofreu, nunca o fez e que o prédio a nível de manutenção, limpeza e lâmpadas deixa muito a desejar. Termina dizendo que pretende o acerto de contas o mais rapidamente possível não considerando justo o pagamento da penalização extraordinária de 1.000,00 €, declarando-se a acção parcialmente improcedente e que seja feito o acerto de contas entre o que deve e o que pagou a mais no que se refere à manutenção dos elevadores.
Juntou 4 documentos (fls. 72 a 75), que, igualmente se dão por reproduzidas.
Na Audiência de Julgamento, veio o Demandante requerer a redução do seu pedido para o valor de 2.174,85 € (Dois mil cento e setenta e quatro euros e oitenta e cinco cêntimos) em virtude de a Demandada ter pago a quantia de 42,70 € (Quarenta e dois euros e setenta cêntimos) relativa à quota de condomínio do mês de Outubro de 2008. Por despacho exarado na respectiva acta foi o requerimento deferido, operando-se a redução requerida (cfr. fls. 91 a 93).
A questão a decidir por este tribunal circunscreve-se à obrigação da Demandada de responder pelo pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio e bem assim pelas penalizações por atraso no pagamento.
Tendo o Demandante aceite o recurso à Mediação para resolução do litigio, foi agendado o dia 19 de Outubro de 2010 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 55), a qual não se realizou por recusa expressa da Demandada, pelo que foi designado o dia 21 de Outubro de 2010 para a realização da Audiência de Julgamento (fls. 80).
Aberta a Audiência, e estando todos presentes foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo sido efectuada a tentativa de conciliação, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, explorando-se todas as possibilidades de acordo o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à realização da Audiência da Julgamento com observância do formalismo legal, conforme da respectiva acta se alcança. Devido ao facto de haver diligências agendadas para a mesma hora e à necessidade de ponderação da prova, foi designado o dia 10 de Novembro para a continuação da Audiência de Julgamento, com leitura de sentença, data que, por impossibilidade do tribunal, foi dada sem efeito, designando-se a presente data para o efeito.
Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTO
A convicção probatória do tribunal, ficou a dever-se ao conjunto de prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos de fls. 8 a 53; 58 a 63 e 72 a 75 e as declarações das partes em audiência de julgamento, no que lhes era desfavorável.
Ponderou-se o depoimento da testemunha apresentada pela Demandada – C – que, aos costumes, declarou ser filha da Demandada e conhecer a representante do Demandante.
Com interesse para a decisão da causa ficaram provados os seguintes factos:
1. O Demandante é representado pela sua administradora eleita – D, a qual, por sua vez, está representada por E;
2. A Demandada é proprietária da fracção autónoma, designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão Direito e arrecadação na cave, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito no concelho do Seixal;
3. Em 11 de Fevereiro de 2008, foi aprovada pela assembleia de condóminos, uma quota extraordinária de 60,00 € (sessenta euros) para fazer face às despesas com os portões e com o vídeo porteiro, a qual seria distribuída pelos 12 meses do orçamento, no valor mensal de 5,00 € (cinco euros);
4. A Demandada não esteve presente nesta assembleia;
5. A quota de condomínio para o ano de 2005, cifrava-se em 42,31 € (quarenta e dois euros e trinta e um cêntimos; para o ano de 2007 em 27,88 € (Vinte e sete euros e oitenta e oito cêntimos); para o ano de 2008, no valor de 37,70 (Trinta e sete euros e setenta cêntimos); para o ano de 2009, no mesmo valor e para o ano de 2010, no valor de 39,91 € (Trinta e nove euros e noventa e um cêntimos);
6. Na assembleia de condóminos de 12 de Junho de 2010, foi deliberado, por unanimidade, aplicar à Demandada uma penalização extraordinária no valor de 1.000,00 € (Mil euros), pela instauração da acção;
7. Não esteve a Demandada na assembleia de condóminos;
8. A demandada tem em dívida as seguintes comparticipações nas despesas do Demandante: quotas ordinárias do período compreendido entre o mês de Agosto a Dezembro de 2005, no valor de 211, 55 € (Duzentos e onze euros e cinquenta e cinco cêntimos); de Janeiro a Dezembro de 2007, no valor de 362,44 € (Trezentos e sessenta e dois euros e quarenta e quatro cêntimos); de Maio a Setembro de 2008, no valor de 108,10 € (Cento e oito euros e dez cêntimos); comparticipação extraordinária anual para despesas com os portões e vídeo porteiro, no valor de 25,00 € (Vinte e cinco euros); quotas ordinárias de Fevereiro a Julho de 2009, no valor de 150,80 € (Cento e cinquenta euros e oitenta cêntimos) e quotas ordinárias de Abril a Setembro de 2010, no valor de 239,46 € (Duzentos e trinta e nove euros e quarenta e seis cêntimos);
9. Está, assim, em dívida pelas quotas ordinárias e extraordinárias, o valor global de 1.097,35 € (Mil e noventa e sete euros e trinta e cinco cêntimos);
10. Não obstante a Demandada ter sido interpelada pelo Demandante, não efectuou o pagamento dos valores em dívida;
11. A Demandada enviou cartas ao Demandante 2 cartas manifestando a sua discordância quanto ao valor a pagar e que está a aguardar o acerto de contas;
12. Na assembleia de 11 de Fevereiro de 2008, foi deliberado, por unanimidade, que, a partir daquela data, as despesas com os elevadores quer a manutenção quer as reparações seriam suportadas por todos os condóminos em partes iguais;
13. A Demandada não esteve presente na referida assembleia;
14. A demandada sempre pagou o condomínio até ao ano de 2005;
15. Apercebendo-se de que as despesas de condomínio que lhe estavam a ser imputadas tinham aumentado muito pediu esclarecimentos à administradora do Demandante, tendo sido informada que a quota também incluía despesas com os elevadores;
16. A demandada demonstrou a sua indignação por estar a pagar despesas com os elevadores, por não os ter utilizado até Setembro de 2008, uma vez que a sua fracção não estava habitada;
17. A demandada foi informada de que a situação seria levada a assembleia de condóminos;
18. A assembleia de condóminos, decidiu, então, que as despesas com elevadores seriam suportadas por todos os condóminos em partes iguais;
19. Até 11 de Fevereiro de 2008, às fracções autónomas correspondentes ao rés-do-chão apenas foram imputadas as despesas com a instalação do pesa cargas, obrigatória por lei
20. A Administradora do Demandante, em 23 de Julho de 2008, enviou à Demandada carta onde lhe era explicado que, conforme deliberado, teria de suportar as despesas de manutenção e reparação dos elevadores por ter a possibilidade de os utilizar para se deslocar à sua arrecadação;
21. A partir de Setembro de 2008, a filha da Demandada foi habitar a fracção autónoma e efectuou os pagamentos das quotas, até Abril de 2010;
22. A situação de incumprimento mantém-se até à presente data.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão da causa.
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITO
A relação material controvertida circunscreve-se às relações condominiais, bastante conturbadas neste caso e ao incumprimento por parte da Demandada, das suas obrigações de condómina, pela falta de pagamento das quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio.
Ora, a posição de condómino, confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício – decidindo tudo o que a elas respeite – e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação.
Quanto à obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação do edifício, dispõe o Art.º 1424.º do C.C. que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.”.
A administração das partes comuns do edifício cabe à Assembleia dos condóminos e a um administrador (cfr. Art.º 1430.º do C.C.).
É função do administrador, entre outras, cobrar as receitas e exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (als. d) e e) do Art.º 1436.º do C.C.), enquadrando-se nessa categoria as quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio a pagar por cada condómino.
Ora, resulta provado que a Demandada é proprietária da fracção autónoma objecto dos presentes autos e que, na qualidade de condómina, deixou de fazer o pagamento das despesas da sua responsabilidade, estando em dívida as quotas referidas em 8 da matéria dada como provada, no valor global de 1.097,35 € (Mil e noventa e sete euros e trinta e cinco cêntimos).
Mais resulta provado que a situação de incumprimento se mantém até à presente data, pelo que a este valor acresce o valor das quotas dos meses de Outubro e Novembro de 2010, entretanto vencidas, no valor global de 79,82 € (Setenta e nove euros e oitenta e dois cêntimos), o que perfaz a quantia total em dívida de 1.177,17 € (Mil cento e setenta e sete euros e dezassete cêntimos).
É inequívoca a responsabilidade da Demandada quanto ao valor em dívida, assistindo ao Demandante o direito de pedir o seu pagamento.
Para esclarecimento da Demandada, sempre se dirá que, tendo a possibilidade de utilizar o elevador, terá de suportar as despesas a ele relativas, pouco importando que não o utilize. Na verdade, mesmo um condómino do terceiro ou do quarto andar poderia – por gostar de exercício físico, por exemplo – decidir não utilizar o elevador que nem por isso deixaria de ser responsável pelas despesas que este ocasionasse. O mesmo se diga quanto ao facto de não ter habitado a fracção porque o pagamento das despesas de condomínio basta-se com a titularidade do direito de propriedade quer a fracção seja usada ou não.
Como é claro, o legislador não quis que o pagamento das despesas necessárias à conservação, manutenção e serviços de interesse comum ficasse na disponibilidade dos condóminos, atentos os efeitos nefastos que a situação teria na vida do condomínio, pelo que, sendo-se proprietário, é-se responsável pelas despesas ocasionadas com aquelas necessidades do condomínio.
Por conseguinte, foi aqui criado um problema que deteriorou as relações da Demandada com os restantes condóminos e com a administração, sem necessidade porque bastava que cada uma das partes se informasse quanto aos seus direitos e obrigações para pôr termo ao litígio.
Acresce que, quando um condómino não concorda com uma deliberação, pode impugná-la, caso esta seja ilegal ou contrária ao Regulamento de Condomínio existente, o que neste caso não aconteceu porque a Demandada se fixou num acerto de contas que não existia e, por isso, foi cumprindo a sua obrigação de forma intermitente, o que não pode aceitar-se.
Como também não pode aceitar-se que, por retaliação, os condóminos tenham deliberado em assembleia que a partir da data da deliberação as fracções correspondentes ao rés-do-chão passassem a pagar todas as despesas relativas aos elevadores em partes iguais.
É um sinal de elevação moral que, quando a lei nos confere um determinado poder, o exerçamos com justiça e equilíbrio e não de forma arbitrária. Aliás, os condóminos adoptaram essa posição até ao dia 11 de Fevereiro de 2008, alterando-a apenas e só porque havia problemas com a Demandada, conforme ficou claro das declarações das partes.
O Demandante pede também a condenação da Demandada no pagamento da quantia de 77,50 € (Setenta e sete euros e cinquenta cêntimos) relativa a penas pecuniárias dos anos de 2005, 2007, 2008, 2009 e 2010, nada alegando quanto à existência de uma eventual deliberação sobre as mesmas nem quanto à forma de a calcular, pelo que nada estando alegado, não resulta provado que a Demandada é devedora desta quantia.
Improcede, pois, o pedido, nesta parte.
Mais resulta provado que, certamente em virtude da deterioração das relações entre a Demandada e os restantes condóminos, na assembleia de condóminos, realizada no dia 12 de Junho de 2010, foi deliberado, por unanimidade, aplicar uma penalização extraordinária no valor de 1.000,00 € (Mil euros) à Demandada, pela instauração da presente acção.
O Demandante pede também a condenação da Demandada no pagamento dessa quantia e de juros. Vejamos se lhe assiste razão nos pedidos que formula:
Em regra, a falta de pagamento de quantias a que o devedor esteja obrigado, dentro do prazo acordado, constitui o faltoso em mora e na obrigação de reparar os danos causados ao credor, verificando-se que a mora se inicia com a interpelação, judicial ou extrajudicial, para cumprimento (artº 804º e 805º do Código Civil). Por seu turno, o artº. 806º do mesmo Código, dispõe que, nas obrigações pecuniárias, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora.
Assim, por força dos citados preceitos, verifica-se que quando ocorre a falta de cumprimento de uma obrigação em dinheiro, o credor desse valor tem direito a receber uma indemnização, para compensar os prejuízos resultantes do atraso (mesmo que, na realidade, não tenha sofrido prejuízos) indemnização essa que é igual aos juros vencidos, calculados à taxa dos juros legais (artº. 559º do Código Civil), desde a constituição em mora até integral e efectivo pagamento.
Só assim não será se as partes, no âmbito da liberdade contratual, tiverem convencionado o vencimento de juros a uma taxa diferente ou se tiverem estabelecido, por acordo entre ambas, uma penalidade diferente para o incumprimento ou atraso (cláusula penal).
Ora, relativamente ao pagamento da penalização extraordinária de 1.00,00 € (Mil euros), sem cuidarmos de saber que critérios presidiram à deliberação e se a penalização se contém nos limites impostos pelo art.º 1434.º, n.º 2 do Código Civi, o que, de resto, não foi alegado, resulta provado que a deliberação sobre esta penalização se dirigiu somente à Demandada. Tal deliberação tem de se considerar nula porque violadora do princípio da igualdade, isto é, a deliberação teria de ser dirigida a todos os condóminos na mesma situação de incumprimento, quando tal se verificasse.
Acresce que o pedido formulado pelo Demandante assenta na deliberação tomada em assembleia pelos condóminos, sendo certo que, por via dela, foi estabelecida a forma de indemnização que a devedor prestaria em caso de incumprimento, no âmbito da liberdade contratual.
Ora, o exercício desta liberdade, apenas pode vincular aqueles que a ela aderiram quer expressa quer tacitamente, sendo certo que da prova carreada para os autos não resulta provado que a Demandada foi notificada da referida deliberação, o que é imprescindível à sua vinculação.
De facto não resulta provado que a acta da assembleia de condóminos, onde foi tomada a deliberação, foi notificada á Demandada, já que não participou na mesma.
Pelo que, tratando-se de indemnização convencional que afasta a regra geral, apenas pode ser aplicada àqueles que a aceitam, carecendo essa aceitação de prova, conforme se referiu.
De referir, ainda, que, a nosso ver, a penalização extraordinária aprovada é manifestamente exagerada, uma vez que representa 50% do valor em dívida, sendo duvidoso que se contenha nos limites legais.
Face ao que antecede, não pode deixar de improceder o pedido do Demandante quanto ao pedido de pagamento da penalização extraordinária.
Já quanto ao pagamento de juros de mora, conforme se referiu esta é a regra geral e, não tendo sido afastada, são devidos juros de mora à taxa legal 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
Resta averiguar a partir de quando são devidos juros de mora. Em regra o devedor constitui-se em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (art.º 805.º, n.º 1, do Código Civil). Todavia, nos termos da al. a), do n.º 2 do mesmo dispositivo há mora do devedor, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo. Que é o caso dos autos.
Assim, os juros são devidos desde a data de vencimento de cada uma das prestações até integral pagamento.
Procede, assim, o pedido do Demandante, também, quanto a esta parte.
DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente acção parcialmente procedente, porque provada, decido condenar a Demandada – a pagar ao Demandante a quantia de 1.177,17 € (Mil cento e setenta e sete euros e dezassete cêntimos), relativa às quotas ordinárias e extraordinárias de condomínio vencidas e não pagas. Condeno, ainda, a Demandada no pagamento de juros de mora, à supracitada taxa legal, desde o vencimento de cada uma das prestações, até integral pagamento.
Mais decido absolver a Demandada dos restantes pedidos contra si formulados pelo Demandante.
As custas serão suportadas pelo Demandante e pela Demandada, na razão do decaimento e na proporção respectiva de 47% e 53 %, declarando-se ambos parte vencida (Art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro e art.º 446.º, n.º 2 do Cód. Processo Civil).
Registe.
Seixal, 11 de Novembro de 2010
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)
Depositada na Secretaria em:(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 138.º/5 do C.P.C.
(Fernanda Carretas)
2010-11-11