Processo n.º 393/2012-JP
SENTENÇA
RELATÓRIO:
O demandante, A, identificado a fls. 1 intentou ação declarativa condenação contra os demandados, B, C e D, melhor identificados a fls. 1, nos termos da alínea i) do n.º1 do art.º 9 da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alega em síntese que na qualidade de proprietário de um imóvel urbano, sito na freguesia da Sé, arrendou-o para fins comerciais ao primeiro demandado em 12/05/2004, tendo como fiadores e principais pagadores de todas as obrigações, com renuncio ao benefício da excussão o primeiro e segundo demandado. Em 10/08/2011 as partes cessaram por iniciativa do demandado o referido contrato, tendo as chaves do mesmo sido entregues mas ficou por pagar algumas rendas e conclui pedindo que sejam condenados a pagar a quantia de 2.764,84€ referente a renda de julho de 2011 e 1.382,42€ de indemnização por mora, nos termos do art.º 1041 C.C., bem como nas despesas inerentes a ação. Juntando 6 documentos.
Os demandados foram regularmente citados, registos a fls. 34 verso, 37 verso e 40 verso, mas apenas o primeiro contestou atempadamente.
Alega a incompetência do Julgado em razão da matéria por falta de enquadramento, e impugna os fatos uma vez que a cessação do contrato teve por base a revogação do mesmo assinada em 10/08/2011 mas com efeitos retroativos a 01/08/2011, pelo que a indemnização peticionada só faz sentido se o vínculo jurídico se mantivesse; no mesmo sentido alega a ilegitimidade passiva dos segundos e terceiros demandados por extinção do vínculo, além de que as partes ao acordarem cessar o contrato não acordaram prazo para pagamento da obrigação pecuniária, ficando na disponibilidade do demandado o seu cumprimento daí que não haja mora pois não prova a sua interpelação. E, conclui pela improcedência da ação e procedência das exceções.
O demandante respondeu as exceções alegando que estava em causa obrigações constituídas e vencidas no decurso do contrato, pelo que não tinha que interpelar ninguém, sendo aplicável a mora ao caso concreto, alega que não há qualquer incompetência material e que os demandados são partes legitimas pois na qualidade de fiadores da primeira demandada pelas obrigações assumidas por aquela cessa a sua responsabilidade quando cessar a daquela, e conclui pela improcedência das exceções; requerendo ainda o depoimento de parte aos art.º 16 e 17 do requerimento inicial.
O demandado requereu a apensação a esta ação ao processo que corre termos no Julgado sob o n.º 393/2012-J.P.
O Tribunal, por despacho fundamentado, deferiu o requerido, fls.98 e 99.
O Tribunal pronunciou-se em relação a alegada incompetência em razão da matéria, declarando-se competente para apreciar a ação, fls.104 e 105.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem acordo entre as partes.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem exceções, nem questões prévias, de que cumpra conhecer
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
FACTOS ASSENTES (POR ACORDO):
1-Que em 12/05/2004, as partes celebraram, por escrito, um contrato de arrendamento comercial com fiança.
2-Que o contrato tinha por objeto a fração A, sita no r/c, do edifício constituído em propriedade horizontal descrito na conservatória do registo predial do Funchal sob o n.º xxxx e aí inscrito em nome do demandante.
3-Que a fração destinava-se a instalar a atividade de mediação imobiliária exercida pela primeira demandada.
4-Que o contrato foi celebrado por 5 anos e 1 dia, renovável.
5-Que a renda foi acordada na quantia de 2.500€.
6-Que em 12/05/2010, o demandante atualizou a renda passando a ser a quantia de 2.764,84€.
7-Que em 10/08/2010, as partes acordaram, por escrito, cessar o contrato.
8-Que a demandada em 10/8/2010 entregou as chaves do locado.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.º26 da LJP, ressaltando-se a necessidade das partes contribuírem para a pacificação das relações sócio económicas mediante uma solução consensual, que no caso concreto não foi conseguido, pelo que se passou para a produção de prova, ocorrendo a junção de 4 documentos pelo demandante, conforme consta da ata, de fls.119 a 121.
I-FACTO PROVADO:
a)Que em 17/02/2012 o demandante interpelou a demandante.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal firmou a sua convicção nas peças processuais, bem como na análise dos 10 documentos juntos pelo demandante, cujo teor dou por reproduzido.
II-DO DIREITO:
O caso em análise prende-se com o incumprimento de um contrato de arrendamento comercial, entretanto cessado por acordo das partes, estando apenas em causa se é ou não aplicável às rendas vencidas, na vigência deste, a mora legal e a posição dos fiadores.
Constata-se que o contrato em causa foi celebrado entre as partes em 12/05/2004 e na vigência deste ocorreu uma alteração legislativa sobre o regime jurídico do contrato de arrendamento, pelo que em primeiro lugar há que averiguar qual das leis é aplicável ao caso concreto.
A L.6/2006 de 27/02 expressamente no n.º1 do art.º 59 refere que se aplica aos contratos que subsistam a data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos regimes transitórios que institui para algumas situações; ora harmonizando este com o n.º2 do art.º12 do C.C. que refere que sempre que a lei nova dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos fatos que lhe deram origem entende-se que abrange as relações já constituídas; por isso é manifesto que se aplica imediatamente a todos os contratos de arrendamento urbano vigentes a data da entrada em vigor daquela, o que significa que se aplica ao caso concreto, com as exceções previstas no regime transitório para os contratos não habitacionais celebrados após a entrada em vigor do D.L.257/95 de 30/09, mas que no caso concreto não estão em causa.
No que respeita a alegada ilegitimidade passiva dos demandados consubstancia uma exceção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos da alínea e) do art.º 494 e 495, ambos do C.P.C., de cuja verificação impede que o tribunal conheça do mérito da causa, pelo que cumpre apreciar.
O art.º 26º do C.P.C. determina o que se entende por legitimidade processual das partes, que do lado passivo resulta em ser considerado parte quem tenha interesse direto em contradizer.
A legitimidade processual não se confunde com a legitimidade substantiva, requisito da procedência do pedido, afere-se pelo pedido e causa de pedir, tal como o autor/demandado os apresenta, independentemente da prova dos factos que integra esta última, é parte legítima quando admitindo-se que existe a relação material controvertida, ele seja efetivamente seu titular (AC. do STJ Proc. 04B2212 de 14/10/2004 e AC. do STJ Proc. 03B464 de 18/09/2003, in base de dados da www.dgsi.pt).
O caso vertente, no que respeita ao segundo e terceiro demandado, prende-se com a questão de saber se, se mantém adstritos ao cumprimento de obrigações pecuniárias provenientes do contrato de arrendamento comercial em causa nos autos, em virtude de terem afiançado o cumprimento das obrigações da primeira demandada perante o demandante, isto consubstancia uma questão de direito substantivo, ou seja prende-se com a apreciação da causa de pedir, o que implica ter de pronunciar-se sobre o mérito da ação, desta feita cai, assim, por terra o fundamento da exceção invocada que assim improcede.
O arrendamento é um negócio jurídico oneroso que implica sacrifícios para ambas as partes, do lado do senhorio abdica do gozo da coisa locada e do lado do arrendatário abdica-se do correspondente pagamento do preço, sendo por isso um negócio do que resultam sacrifícios equivalentes para as partes, daí deriva o carater sinalagmático na medida em que estão sujeitas a obrigações reciprocas.
O pagamento da renda é a principal obrigação do arrendatário (alínea a) do art.º 1038 C.C) sendo uma obrigação periódica, a que se mantém adstrito enquanto o negócio vigorar.
A renda inicial foi acordada na quantia mensal de 2.500€, vendo-se no oitavo dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito, tendo como lugar do cumprimento da obrigação o domicílio do demandante ou outro local que indique, fls. 9.
No caso concreto ocorreu uma atualização no montante mensal que a demandada devia pagar, passando a ser a quantia de 2.764,84€ conforme documento junto a fls.115, obedecendo esta aos requisitos legais do n.º1 do art.º 9 do NRAU.
Ao porem termo ao contrato, as partes acautelaram as respetivas posições, o que resulta do documento junto de fls.27 e 28.
De acordo com o teor do referido documento acordaram expressamente que: na data (1/08/2011) em que acordaram por termo a relação contratual, existiam rendas vencidas, embora não especificassem quais, nem as quantias; acordaram que o acordo tinha efeito retroativo ao início do mês de agosto de 2011, motivo pelo qual a renda referente a esse mês estaria “perdoada”, isto porque de acordo com o estipulado no contrato a renda referente a esse mês já estaria vencida, atendendo a data em que o mesmo foi acordado; e acordaram também que o demandante não renunciava as rendas vencidas.
É certo que não estabeleceram prazo de pagamento para as rendas vencidas, mas também não seria necessário, uma vez que este acordo não pode ser dissociado do contrato que lhe deu origem, e de acordo com o alegado pelo demandante, e não contestado, está em causa uma renda vencida no período de vigência do contrato, o mês de julho de 2011, na quantia de 2.764,84€, ou seja já no momento em que as partes subscreveram o acordo que pôs termo ao contrato, a arrendatária já estava em mora. Isto resulta do próprio teor do acordo que refere expressamente a rendas vencidas, fls. 27, sendo este um fato não contestado pela própria demandada; por outro lado a lei no n.º2 do art.º 1014 do C.C. que diz a mora cessa se a renda for paga no prazo de 8 dias a contar do seu começo, ora no caso concreto é mais do que evidente que não cessou, para tanto basta atender ao fato de a própria demandada, a arrendatária, não contestar que de alguma forma tenha cessado, mas mesmo que não se pudesse concluir deste modo não nos podemos esquecer que ocorreu uma interpelação para pagamento da quantia em débito, junta em sede de audiência de julgamento, se bem que o registo tivesse sido junto com o requerimento inicial, fls.29, estando assim reunidas as condições legais para acionar esta faculdade.
O n.º1 do art.º 1041 do C.C. faculta ao senhorio, em caso de mora do arrendatário, exigir as renda em atraso e uma indemnização de 50% do que lhe for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento de rendas; ou seja o direito á indemnização por mora é concedido sob condição resolutiva de o contrato não ser resolvido com base na falta de pagamento, este direito nasce precisamente na pendência do contrato e mantém-se mesmo nos casos em que, voluntariamente, a arrendatária tenha voluntariamente entregue o locado, bem como nos casos em que unilateralmente tenha revogado o contrato, posição igualmente subscrita pelos AC. do STJ de 11/4/1991: AJ,18º-15 e de 22/06/1999: BMJ 488º-345.
No acordo subscrito pelo demandante além de não ter renunciado as rendas vencidas, como já fora referido, também não se verifica que tenha renunciado a respetiva indemnização por mora, sendo esse o momento para o fazer, depreendendo-se que se o não fez foi porque entendeu não prescindir deste.
No que respeita ao segundo e terceiro demandados são chamados a ação na qualidade de fiadores. A fiança é uma garantia pessoal, tendo no caso concreto fonte negocial, o contrato (n.º1 do art.º 624 C.C).
Nos termos em que foi prestada, os demandados assumiram-se como principais pagadores de todas as obrigações assumidas pela arrendatária, quer no período inicial do contrato, quer nas eventuais renovações, documento fls. 10, pelo que afastaram assim a subsidiariedade da fiança, embora se mantenha como acessória da obrigação principal, da arrendatária.
Nos termos do art.º634 C.C. a fiança abrange não só a obrigação principal, como as consequências legais e contratuais; ou seja abrange tudo aquilo a que a devedora/arrendatária está vinculada, o que significa que também são responsáveis pelas consequências contratuais do não cumprimento, incluindo a mora da arrendatária.
A solidariedade entre os demandados, arrendatária e fiadores, é imperfeita, na medida em que assumem no contrato posições distintas, assumindo os fiadores a obrigação da arrendatária e como tal é autónoma destes, no entanto é-lhes aplicável analogicamente as normas das obrigações solidárias (n.º2 do art.512 C.C.) cuja ratio seja extensível às especificidades desta espécie particular de solidariedade.
No caso concreto o acordo que as partes estabeleceram não acautelaram a posição dos fiadores, pelo que se mantém adstritos ao cumprimento da obrigação com todas as demais consequências, nomeadamente o pagamento de indemnização por mora, conforme foi previsto pelo contrato que subscreveram.
DECISÃO:
Nos termos do exposto, julgo totalmente procedente a ação e em consequência condenam-se os demandados a pagar á demandante a quantia total de 4.147,26€, na qual se inclui a renda vencida e a correspondente indemnização legal por mora.
CUSTAS:
São a suportar pelos demandados, por serem considerados parte vencida, na quantia de 35€ (trinta e cinco euros), a efetuar no prazo de 3 dias úteis a partir da notificação da presente sentença, nos termos dos art.º 8 e 10 da Portaria n.º 1456/2001 de 28/12 com a redação dada pela Portaria n.º 209/2005 de 24/02, sob pena de lhes ser aplicado a sobretaxa diária de 10€ (dez euros).
Em relação ao demandante cumpra-se o disposto no art.º 9 da referida portaria.
Funchal, 11 de Setembro de 2012
A Juíza de Paz
(redigido e revisto pela signatária, n.º5 do art.º 138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)