PROCESSO N.º x
RELATÓRIO:
O demandante, A, melhor identificado a fls.1, intentou uma ação declarativa de condenação contra os demandados, B e C, nos termos do n.º1 da alínea i) do art.º 9 da L.78/2001 de 13/07.
Para tanto, alega em síntese que, no exercício da sua atividade comercial subscreveu com os demandados, um contrato em que se obrigava com regime de exclusividade a promover a venda de um imóvel propriedade destes. Na sequência deste e das diligências que efetuou ocorreu uma permuta, realizada em Cartório Notarial com as devidas formalidades legais, dela constando expressamente a intervenção de mediador imobiliário, pelo que reclama o pagamento pelo serviço prestado. Conclui pedie a condenação dos demandados na quantia de 3.648€, acrescida de juros vencidos na quantia de 228,67€, bem como dos que se vierem a vencer, e na aplicação da sanção pecuniária compulsória nos termos do n.º4 do art.º 829-A do C.C. Juntando 3 documentos.
Os demandados foram regularmente citados, apresentaram contestação atempadamente, alegando efetivamente assinaram um contrato sem que lhes tivesse sido explicado o seu conteúdo, sendo apenas lido de forma rápida, acresce ao fato que foi acordada a venda e não a permuta, o que implicou que tivessem de contrair um empréstimo junto de uma instituição bancária, pelo que requereram junto da demandante uma renegociação do valor a pagar pelo serviço. Concluíram pedindo a improcedência da ação.
TRAMITAÇÃO:
Realizou-se sessão de mediação sem contudo lograr o acordo.
O tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes possuem personalidade e capacidade jurídica e são legítimas.
Não existem questões prévias, nem exceções de natureza processual que obstem ao conhecimento do mérito da causa.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na totalidade.
FACTOS ASSENTES:
1-Que a demandante é uma sociedade comercial que exerce a atividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença x n.º x.
2-Que em .../.../..., no Funchal, foi assinado um contrato de mediação imobiliária entre a demandante e os demandados.
3-Que a demandante assumiu a obrigação de diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda de um imóvel pertencente ao demandado, marido, nomeadamente a fração autónoma em regime de propriedade horizontal, de natureza habitacional, x, sito no concelho Funchal.
4-Que os demandados aderiram ao contrato e nele apuseram as respetivas assinaturas.
5-Que do contrato consta que o contrato é celebrado em regime de exclusividade.
6-Que no Cartório foi celebrado uma escritura de permuta e mútuo com hipoteca.
7-Na qual consta que interveio como mediador imobiliário a sociedade A, com a licença n.º x.
8-Que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no n.º1 do art.º 26 da Lei n.º78/2001 de 13/07, sem contudo lograr o acordo. Seguindo-se para a fase de produção de prova, onde ocorreu a junção de mais 7 documentos pelas partes, com observação das devidas formalidades como da ata de fls. 46 a 51.
I-FACTOS PROVADOS:
a)Que os demandados permutaram o prédio urbano x.
b)Que atribuíram ao mesmo o valor de 80.000€
c)Que não receberam qualquer dinheiro.
d)Que não pagaram a comissão.
e)Que foram interpelados para o fazer.
f)Que a demandante emitiu a fatura n.º880 na quantia de 3.648€.
g)Que a demandante não explicou os termos do contrato.
h)Que a demandante sabia que os demandados queriam vender o imóvel.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal alicerçou a sua convicção nas peças processuais, nos 10 documentos juntos pela demandante, cujo teor considero reproduzido.
A testemunha, D, explicou em que consistia o contrato de mediação, referindo-se que os angariadores recebem formação para poderem exercer esta atividade, porém não acompanhou o caso em questão apenas apoiava pontualmente o angariador que realizou o negócio pois, ainda, era “novo” no ramo. Explicou, também, que a faturação é da competência do dono da empresa, embora caiba ao angariador diligenciar nesse sentido, sob pena de ficar sem a respetiva comissão no negócio em que interveio.
Foi relevante o depoimento das testemunhas, E e F, na sua maioria coincidentes, que explicaram que se realizou uma permuta e não uma venda, com a intervenção do angariador imobiliário que os apresentou mas não explicou os termos do contrato, apenas o aspeto da remuneração. Que receberam menos do que esperavam e do que foi estabelecido no contrato. Que na data da escritura as partes não pagaram a comissão apesar do angariador lhes ter informado que deveriam faze-lo.
II-DO DIREITO:
O caso dos autos prende-se com o contrato de mediação imobiliário, e seus eventuais incumprimentos, mais propriamente saber se o serviço realizado foi efetivamente o contratado, e se há ou não lugar a pagamento.
O contrato de mediação imobiliária é uma modalidade do contrato de prestação de serviços (art.º 1154 C.C.) regulado especificamente pelo D. L. n.º211/2004 de 20/08, atendendo a data da celebração do negócio jurídico em causa (2009). Este consiste na obrigação, por parte da empresa, de diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou a aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse, o arrendamento ou a cessação de posições contratuais, que tenha por objeto um bem imóvel (n.º1 do art.1 do D.L.211/2004 de 20/08).
Este contrato é obrigatoriamente reduzido a escrito, e dele deve constar a identificação do objeto do contrato, o negocio visado no exercício da mediação, as condições de remuneração e o seguro de responsabilidade civil (n.º 1 e 2 do art.º 19 do supra referido D.L 211/2004).
Para além das menções de carater obrigatório, já referidas, pode, ainda, conter cláusula que preveja a contratação da empresa em regime de exclusividade, e cláusula relativa ao prazo de duração deste, no caso de ser omisso neste aspeto, a lei subentende que terá a duração de 6 meses (n.º3, 4 e 5 do art.º19 do D.L. 211/2004).
No caso em apreço, pela análise do documento junto a fls. 6 e 7, temos um contrato escrito e assinado pelas partes que contem a identificação do imóvel x, a identificação do negócio a realizar pela empresa mediadora (compra) e o valor do mesmo (80.000€), a especificação que sobre o objeto do negocio existe uma hipoteca e respetivo quantitativo, os termos da remuneração devida a mediadora, a cláusula de exclusividade e a apólice de seguro da mediadora. Trata-se, por isso, de um contrato valido e eficaz entre as partes, na medida em que obedece aos requisitos legais obrigatórios.
De acordo com os fatos provados e admitidos pelas partes, conclui-se que o negócio que efetivamente foi realizado foi uma permuta, o que a demandante não nega, juntando documento comprovativo da sua realização (fls. 8 a 16) e do qual consta expressamente a menção de que o contrato em questão teve a intervenção de mediação imobiliária, a ora demandante.
É neste aspeto que existe discordância entre as partes. Vejamos, em termos amplos a mediação consiste na aproximação de 2 ou mais pessoas, de modo que entre elas se estabeleça uma relação de negociação, conducente a realização do negócio definitivo. Em sentido estrito a mediação exige que o mediador não represente nenhuma das partes, não esteja vinculado a faze-lo; sendo também um negócio aleatório, na medida em que só dá direito a retribuição quando tenha êxito, o que se verifica com a concretização do negócio visado (n.º1 do art.º 18 D.L.211/2004).
Para que essa remuneração seja devida é, ainda, necessário que se verifique uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão do negócio, por isso se o negócio não for realizado o mediador não terá direito a remuneração, salvas as exceções previstas no n.º2 do art.º18 do citado diploma, o mesmo sucede se o negócio for realizado por outra pessoa, que não seja o mediador.
Incumbe a mediadora alegar e provar os elementos constitutivos do direito a remuneração, que passa por concretizar as circunstancias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a atividade e a celebração do negócio.
Da prova realizada, resultou que foi a demandante através da sua atividade que colocou os demandados e os outros outorgantes da escritura de permuta em contato, do qual ocorreram negociações entre as partes interessadas na realização dos negócios e delas tivesse resultado a realização da permuta. Todavia, o negócio que estes pretendiam era uma compra e venda, fato que era do perfeito conhecimento da demandante, pois foi isso que se propôs realizar, conforme consta expressamente da cláusula n.º2 do contrato de mediação, a fls. 6.
De facto, em termos jurídicos a permuta e a compra e venda são negócios com algumas semelhanças mas distintos, pois enquanto aquele se carateriza por ser uma transmissão reciproca de coisas pertencentes a proprietários distintos, este carateriza-se por transmitir a propriedade de uma coisa ou de um direito, mediante o pagamento de um preço (art.º 874 C.C.); destas definições resulta que há um elemento essencial que os distingue, na permuta a ausência de objeto que desempenha a função de meio de pagamento e na compra e venda o pagamento é um dos elementos caraterizadores e um dos efeitos jurídicos do próprio contrato.
No caso concreto, os demandantes não receberam qualquer quantitativo monetário pelo imóvel, este serviu como meio para adquirirem outro imóvel, e diga-se que não foi uma simples troca por troca, ou seja os objetos não eram do ponto de vista económico equivalentes, fato que originou a contração de um empréstimo pelos demandados, conforme é visível pela análise da escritura junta aos autos.
Estamos pois face a uma alteração objetiva do negócio visado, pese embora a permuta seja também uma atividade que esteja no âmbito da atividade mediadora, é certo que inicialmente não foi contemplada pelas partes como sendo o objetivo dos respetivos intentos, alteração essa que se traduz na realização de uma prestação que não corresponde a adequada satisfação do interesse do credor, os ora demandados, ou seja, o que a doutrina designa por cumprimento defeituoso da prestação.
Neste contexto, parece-me correto que se reconheça o direito a remuneração do mediador mas não que se lhe atribua a remuneração total, todavia o Tribunal não dispõe de elementos para o calcular, pelo que se remete para execução de sentença, nos termos do n.º2 do art.º 661 do C.P.C.
DECISÃO:
Nos termos expostos, julga-se a ação parcialmente procedente, reconhecendo-se o direito a remuneração da demandante, remetendo-se para execução de sentença, de modo a apurar-se o quantitativo da remuneração devida ao mediador, com o limite de 3.648€.
CUSTAS:
São da responsabilidade de ambas as partes, já completamente satisfeitas.
Funchal, 30 de Março de 2012
A Juíza de Paz
(redigido e revisto em computador, n.º5 do art.º 138 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)