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(A), melhor identificado a fls. 1, intentou contra (B), melhor identificada a fls. 1, a presente acção declarativa de condenação (a fls. 3, que aqui se dão por reproduzidas), pedindo a condenação desta ao pagamento de € 1721,63 (Mil, setecentos e vinte e um euros e sessenta e três cêntimos), a título de despesas condominiais, que se subdividem da seguinte forma:
- € 331,71 (Trezentos e trinta e um euros e setenta e um cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso respeitantes aos meses de Junho a Dezembro de 1999 (inclusive), com o valor mensal correspondente a € 47,39 (Quarenta e sete euros e trinta e nove cêntimos);
- € 161,59 (Cento e sessenta e um euros e cinquenta e nove cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso relativas a 2000;
- € 329,16 (Trezentos e vinte e nove euros e dezasseis cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2001 (inclusive), com o valor mensal de € 27,43 (Vinte e sete euros e quarenta e três cêntimos);
- € 162,24 (Cento e sessenta e dois euros e vinte e quatro cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2002 (inclusive), com o valor mensal de € 13,52 (Treze euros e cinquenta e dois cêntimos);
- € 162,24 (Cento e sessenta e dois euros e vinte e quatro cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso respeitantes aos meses de Janeiro a Dezembro de 2003 (inclusive), com o valor mensal de € 13,52 (Treze euros e cinquenta e dois cêntimos);
- € 40,56 (Quarenta euros e cinquenta e seis cêntimos), relativos a quotas de condomínio em atraso respeitantes aos meses de Janeiro a Março de 2004 (inclusive), com o valor mensal de € 13,52 (Treze euros e cinquenta e dois cêntimos);
- € 326,07 (Trezentos e vinte e seis euros e sete cêntimos) a título de juros à taxa legal sobre os valores peticionados;
Juntou 03 (três) documentos (a fls. 5 a 12) que aqui se dão por reproduzidos.
Regularmente citada para contestar (a fls. 16 a 21) veio a Demandada a fazê-lo (a fls. 25 a 30, que aqui se dão por reproduzidas), invocando a irregularidade da representação do Condomínio do Prédio sito na Casa do Povo, nº 10, Corroios. Tendo ainda sido invocada a excepção de incompetência em razão do território do Julgado de Paz do Seixal, foi a mesma decidida em despacho de fls. 79.
Juntou 05 documentos (a fls. 31 a 41), que aqui se dão por reproduzidos.
DA LEGITIMIDADE DO DEMANDANTE
Veio a Demandada aos autos, em Douta Contestação (a fls. 25 a 30) alegar a irregularidade da representação do Condomínio do (A).
Resulta dos autos que o Prédio urbano sito na Rua do (A), constituído em propriedade horizontal por escritura pública datada de 10 de Dezembro de 1998, é constituído pelas fracções A a O, que se destinam a comércio, e que se situam nos seus pisos Rés-do-Chão e 1º Andar, e pelas fracções P a V, que se destinam a habitação, e que se situam nos pisos 2º e 3º Andar. A ora Demandada é proprietária da fracção F – Loja 6, que se destina a comércio e que se situa no Rés-do-Chão. Resulta ainda dos autos que existem dois cartões de identificação de pessoa equiparada a pessoa colectiva, um correspondente à Rua (C), e outro correspondente à Rua (D), correspondendo esta última ao ora Demandante, sendo certo que ambas respeitam ao mesmo prédio constituído em propriedade horizontal.
Ora, estando esta última prevista nos arts. 1414º e seguintes do C.C., não encontramos neste Código qualquer alusão ao conceito de Condomínio, apenas se situando no art. 1420º e 1424º, respectivamente, os direitos dos condóminos e os encargos de conservação e fruição. Assim, teremos que recorrer à Doutrina para aferir do seu sentido. Para Aragão Seia (Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios, 2ª Edição Revista e Actualizada, Almedina) é “a situação que existe quando um edifício ou conjunto de edifícios estão divididos em fracções autónomas, quer no plano horizontal quer no plano vertical, pertencentes a diversos contitulares, mas funcionalmente dependentes do uso de áreas comuns ao serviço de outras fracções”. Já Henrique Mesquita define o conceito (A Propriedade Horizontal, no CC, RDES, XXIII, 147) como “a figura definidora da situação em uma coisa materialmente indivisa, ou com estrutura unitária, pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privados ou exclusivos de natureza dominial sobre fracções determinadas”. Ou ainda, “é a comunhão que embora recaia sobre parcelas da mesma unidade, tem por conteúdo isolada ou conjuntamente, direitos exclusivos sobre fracções individualizadas da coisa” (João Melo Franco e Herlander Antunes Martins, Dicionário de Conceitos e Princípios Jurídicos).--------------------------------------
Dizem-nos o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 07.01.1999 (www.dgsi.pt), bem como o Acórdão do mesmo Tribunal, de 05.02.2004 (www.dgsi.pt), que “na propriedade horizontal o condomínio tem personalidade judiciária(...), ou ainda que “o condomínio, isto é, o conjunto dos condóminos, não sendo uma pessoa jurídica, não tendo personalidade jurídica, tem personalidade judiciária”. Dispõe o art. 6º e) do C.P.C. que “o condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador”, tem personalidade judiciária.-
No caso sub judice, resulta dos autos que existem, a partir da mesma propriedade horizontal, duas entidades equiparadas a pessoas colectivas, uma das quais, o ora Demandante, corresponderá, alegadamente, ao nº 10 D, e ao “Centro Comercial de Corroios”, que agruparia as fracções destinadas a comércio, em que integraria a Demandada.
Sendo actualmente o Centro Comercial “um lugar de comércio dos tempos modernos” podemos defini-lo, na sua forma ideal, como “o lugar de comércio integrado, de dimensão relevante, devidamente licenciado, concebido, instalado, gerido e fiscalizado no seu funcionamento em obediência a uma ordem unitária, com insígnia e nome de estabelecimento próprios, dotado de parque de estacionamento de viaturas, de preferência coberto, e composto de um ou vários estabelecimentos de grande superfície e capacidade de atracção de clientela (lojas “âncora”, clientela que só deverá chegar a eles por uma ou várias alamedas (mall) cercadas de galerias compostas de lojas de artigos complementares do mesmo ramo e de estabelecimentos de prestação de serviços (tenant mixt), uns e outros sem acesso directo para a rua”. Sendo certo que nem sempre tais factores se agrupam, colocando-se a questão de se saber se estaremos perante centros comerciais ou simples galerias comerciais, não cabe aqui analisar o estatuto do ora Demandante. No entanto, “inexiste, em Portugal, um regime jurídico sistematizado tendo por objecto os denominados Centros Comerciais. Não é mesmo possível, a partir das escassas referências legais, encontrar um conceito definidor dessa realidade jurídica comercial essencialmente caracterizada pela afectação de um espaço físico, com uma área e um número de lojas mínimos, a ramos de comércio e prestação de serviços diversificados, com serviços comuns às lojas neles instaladas e submetido a uma gestão unitária” (Ac. STJ, 09.07.2003, www.dgsi.pt).
Analisando o caso sub judice, constatamos, como supra referido, que não obstante os termos da escritura de constituição de propriedade horizontal supra referida se procedeu à divisão do condomínio em duas entidades. Ora, nos termos do nº 1 do art. 1419º do C.C. “(...) o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”, o que não resulta dos autos ter sido efectuado. Neste sentido, dispõe Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09.07.2003 (www.dgsi.pt) que “um centro comercial instalado num edifício submetido ao regime de propriedade horizontal não passa, por isso, a constituir um condomínio: - aquele constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa e oponível a terceiros; o edifício, objecto de propriedade horizontal, vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio”.
Também nesta esteira, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09.03.2004 (www.dgsi.pt), que mutatis mutandis, dispõe que “com efeito a divisão do condomínio em três entidades e a alteração das permilagens implica, necessariamente, uma alteração de pontos fundamentais do estatuto que rege o prédio em causa e, por isso, porque não foi observado o formalismo legalmente imposto - a sujeição a escritura pública – viola a norma do art. 1419º do C.C. o que, por força do art. 220º do C.C., determina a sua nulidade”.
Tal justifica que se considere, nos presentes autos, que a legitimidade para demandar pertence ao Condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal, tal como consubstanciado em escritura pública, e que engloba todas as fracções aí descritas, na razão das respectivas permilagens. Ora, tal não acontece, sendo certo que a entidade ora Demandante a tal não corresponde.
Face ao supra mencionado, não estamos perante uma irregularidade de representação, mas antes perante um caso de ilegitimidade, aferindo-se esta, quanto ao Demandante pelo interesse directo que este tem em demandar, que se exprime “pela utilidade derivada da procedência da acção” e, “na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade dos sujeitos da relação controvertida, tal como ela é configurada pelo autor” (art. 26º do C.P.C.).
Configura-se a excepção dilatória da ilegitimidade do Demandante, sendo a mesma de conhecimento oficioso, nos termos do art. 495º do C.P.C.
Em face do exposto e sem necessidade de maiores considerações, declara-se o Demandante Condomínio do Prédio sito na Rua (D), Corroios, parte ilegítima na presente acção, o que constitui uma excepção dilatória, nos termos do disposto no art. 494º e) do C.P.C. Em consequência, não pode este Julgado de Paz conhecer do mérito da causa, pelo que decido absolver da instância a Demandada (B), (art. 493º nºs 1 e 2 do C.P.C. e art. 63º da LJP).
DECISÃO
Custas a cargo do Demandante, nos termos do disposto no art. 8º da Portaria nº 1456/2001, de 28 de Dezembro.
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Seixal, em 04 de Junho de 2004.
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art. 138º nº 5 do C.P.C.)
Ana de Almeida Flausino
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