Sentença de Julgado de Paz
Proc.º n.º 62/2015-JPSXL
SENTENÇA
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RELATÓRIO:**
A – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., identificada a fls. 1 e 4, veio propor e fazer seguir, em 13 de fevereiro de 2015, contra B e C, melhor identificados a fls. 2 e 4, a presente ação declarativa de condenação pedindo que estes fossem condenados a pagar-lhe a quantia de 5.000,00 € (Cinco mil euros), relativa à comissão devida pela venda do imóvel de que eram proprietários. Mais pediu a condenação dos Demandados no pagamento de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da escritura pública de compra e venda outorgada com D.
Para tanto, alegou os factos constantes do seu Requerimento Inicial de fls. 1 a 11, que se dá por reproduzido.
Juntou 11 documentos que, igualmente, se dão por reproduzidos.
O primeiro Demandado foi pessoal e regularmente citado para contestar, no prazo, querendo, tendo apresentado a contestação de fls. 39 e 40, que se dá por reproduzida, impugnando também a assinatura do documento n.º 6, junto pela Demandada, por não o ter assinado, alegando que a Demandada não tem conhecimento, nem interveio no contrato celebrado, tendo delegado no Demandado as diligências com vista à celebração da venda do imóvel de que eram proprietários. Termina pedindo a sua absolvição do pedido.
Juntou 3 documentos, que igualmente se dão por reproduzidos.
Após algumas vicissitudes com a citação, foi a Demandada, pessoal e regularmente, citada para contestar no prazo, querendo, tendo apresentado a douta contestação de fls. 70 a 86, que se dá por reproduzida, e na qual vem dizer que não celebrou qualquer contrato com a Demandante, questão que a Demandante deveria ter esclarecido porque, se havia dois herdeiros do imóvel, o contrato teria de ser assinado por ambos, pelo que a Demandada é parte ilegítima, e, no mais, impugna os factos alegados pela Demandante.
Deduziu pedido reconvencional, pedindo a condenação da Demandante no pagamento das despesas processuais que causou à Demandada com a interposição da presente ação, bem como os honorários despendidos com a mandatária da Demandada no valor de 750,00 € (Setecentos e cinquenta euros).
Termina pedindo que a ação seja declarada improcedente, por não provada, devendo conhecer-se oficiosamente da exceção dilatória da ilegitimidade da parte, absolvendo-se da instância e condenando-se a Demandante a pagar à Demandada todas as despesas processuais inerentes à presente ação, bem como o pagamento dos honorários da sua mandatária, no valor de 750,00 € (Setecentos e cinquenta euros).
Juntou Nota de Honorários, que se dá por reproduzida.
Os restantes intervenientes processuais foram notificados para exercerem o direito ao contraditório quanto à exceção da ilegitimidade e sobre o pedido Reconvencional, tendo a Demandante juntado aos autos o douto requerimento de fls. 115 a 117, que se dá por reproduzido, e no qual pugna pela legitimidade da Demandada ao abrigo do disposto no art.º 30.º, do Código de Processo Civil (CPC) e quanto qo pedido reconvencional, defende a sua não admissibilidade por não se enquadrar no disposto no n.º 1, do art.º 48.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de julho, com a redação que lhe foi dada pela Lei n.º 54/2013, de 31 de julho (LJP) nem, sequer no disposto no art.º 266.º, n.º 2, do CPC, além de que é pedido sem fundamento fático e jurídico, pelas razões que enumera. Termina pedindo que exceção da ilegitimidade passiva seja declarada improcedente e que o pedido reconvencional seja rejeitado, por inadmissibilidade legal.
Por iniciativa do tribunal foi a empresa intermediária no negócio notificada para juntar aos autos o contrato de Mediação celebrado com as partes; o comprovativo do pagamento da comissão e fornecer as informações sobre as diligências levadas a efeito no sentido da angariação e da celebração do negócio.
Após uma primeira notificação que foi devolvida, por “recusada”, foi a referida empresa novamente notificada, sob pena de aplicação de multa (n.º 1, do art.º 417.º, do CPC) e participação ao INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário, IP.
Veio, então, a notificanda juntar aos autos o Contrato de Mediação Imobiliária que celebrou com o primeiro Demandado; as faturas relativas ao pagamento da comissão e cópia do Contrato de Compra e Venda celebrado, não tendo fornecido mais qualquer outra informação (fls. 161 a 167).
Os intervenientes processuais foram notificados para se pronunciarem quanto aos referidos documentos, querendo, nada tendo dito.
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Cabe a este tribunal decidir se a Demandada é parte ilegítima na presente ação e, na negativa, se ambos os Demandados devem ser responsabilizados pelo pagamento da comissão pela atividade da Demandante e, na afirmativa, em que quantia. Cabe, ainda decidir se o pedido reconvencional deduzido pela Demandada é admissível, decidindo-se, depois, em conformidade.
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Tendo a Demandante optado pelo recurso à Mediação para resolução do litígio, foi agendado o dia 27 de fevereiro de 2015 para a realização da sessão de Pré-Mediação (fls. 28), a qual, atenta a posição do Demandado, se realizou apenas com a sua presença, já que a Demandada não se mostrava citada, não tendo as partes presentes aceite prosseguirem para Mediação. A referida sessão não foi reagendada em virtude de a Demandante ter prescindido da mesma (fls. 60), pelo que, não obstante estar a decorrer o prazo para a apresentação da contestação, sem prejuízo do mesmo, foi designado o dia 26 de maio de 2015 para a realização da Audiência de Julgamento e não antes, atento o decurso daquele prazo (fls. 64). **
Aberta a Audiência e estando presente o representante legal da Demandante – Sr. E – acompanhado do seu Ilustre mandatário – Sr. Dr. F –; o Demandado – B – e a Demandada – C -, acompanhada da sua Ilustre mandatária – Sra. Dra. G -, foram ouvidas as partes, nos termos do disposto no Art.º 57.º da LJP, tendo-se explorado todas as possibilidades de acordo, nos termos do disposto no n.º 1 do Art.º 26.º do mesmo diploma legal, o que não logrou conseguir-se, pelo que se procedeu à Audiência de Julgamento, com observância do formalismo legal, conforme da respetiva ata melhor se alcança. Tendo em consideração a necessidade de junção de documentos quer pelo Demandado; quer pela empresa que interveio no negócio e bem assim da inquirição de duas testemunhas (que as partes não conseguiram apresentar, pelo que tiveram de ser convidadas a comparecer), tudo considerado imprescindível à boa decisão da causa, foi a audiência suspensa, designando-se, desde logo, o dia 18 de junho de 2015 e não antes, atentos os prazos concedidos e as notificações a efetuar.
Reaberta a audiência, e estando todos presentes, à exceção da Demandada que, por razões de saúde, foi dispensada, encontrando-se representada pelo seu filho – H – e após explicação sobre as diligências levadas a efeito e do seu resultado, procedeu-se à inquirição da única testemunha presente; foram proferidas breves alegações pelos Ilustres mandatários das partes e comentário final por estas e, atento o facto de a resposta da empresa supra referida ser imprescindível à decisão, foi a audiência novamente suspensa, ordenando-se a repetição da notificação desta, nos termos sobreditos, não se tendo designado data para a sua continuação devido à imprevisibilidade do prazo de cumprimento do despacho proferido.
Junta aos autos a resposta da referida empresa, designou-se a presente data para a continuação da Audiência de Julgamento, com prolação de sentença.
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Cumpre antes de mais, decidir sobre a exceção da ilegitimidade passiva da Demandada e se a Reconvenção deduzida pela Demandada é legalmente admissível, o que faremos de seguida: ---Quanto à exceção da ilegitimidade da Demandada, esta ancora a sua pretensão no facto de não ter tido intervenção na celebração do contrato de Mediação Imobiliária, pelo que não é nem nunca foi cliente da Demandante, desconhecendo, por completo, a sua existência, antes da citação para a presente ação, sendo certo que o Demandado não tinha legitimidade para celebrar o contrato desacompanhado da Demandada.
Salvo o devido respeito, não tem razão a Demandada por, a nosso ver, não se verificar a exceção da sua ilegitimidade, atenta a forma como a Demandante configura a ação.
Efetivamente, dispõe o n.º 1, do art.º 30.º do Código de Processo Civil (CPC) que o réu é parte legitima quando tem interesse direto em contradizer e, nos termos do n.º 2 do mesmo dispositivo legal, o interesse em contradizer exprime-se pelo prejuízo que da procedência da ação advenha.
Mais dispõe o n.º 3 do referido dispositivo legal que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação material controvertida, tal como é configurada pelo autor.
Ora, neste caso, a Demandada é proprietária do imóvel e teve intervenção na sua venda, pelo que, à luz das disposições legais atinentes ao direito de propriedade e bem assim da Mediação Imobiliária, bem como da posição assumida no contrato de compra e venda, não pode deixar de se considerar parte legítima.
Por isso, a Demandada tem interesse direto em contradizer e em que a ação não proceda contra si pelos prejuízos que a procedência da mesma lhe pode trazer.
Se é caso para vir a ser absolvida do pedido, é outra questão que trataremos no momento próprio, mas que é parte legítima, não se pode negar.
Pelo que, sem maiores indagações, porque, a nosso ver, desnecessárias, dúvidas não restam de que o Demandado é parte legítima na presente ação.
Decisão:
Face ao que antecede declaro improcedente a arguida exceção da ilegitimidade passiva da Demandada.
No que ao pedido reconvencional concerne, dispõe o n.º 1, do art.º 48.º , da LJP que: “Não se admite a reconvenção, exceto quando o Demandado se propõe obter a compensação ou tornar efetivo o seu direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega é pedida.”.
Assim sendo, como é, a Reconvenção, no âmbito do Julgado de Paz, só é admissível naqueles dois casos.
Neste caso, a Demandada pede que a Demandante seja condenada a pagar-lhe a quantia relativa a despesas com o processo e a honorários da sua Ilustre mandatária, pretendendo, assim, ser indemnizada por estas alegadas despesas.
Resulta, portanto, claro que não se verifica a compensação por se tratar de obrigações que têm por objeto coisas fungíveis de espécie e qualidade diferentes.
Ao que acresce que nos julgados de Paz – como em vários processos que corram termos nos tribunais comuns - não é obrigatória a constituição de mandatário – sendo, no entanto, sempre desejável – pelo que ao optar por constituir mandatária a Demandada bem sabia que iria ter de pagar-lhe (ou não, se o patrocínio for exercido no regime pro bono) os devidos honorários, os quais não poderão ser imputados à Demandante.
Decisão:
Com os invocados fundamentos, não admito a reconvenção por se tratar de pedido legalmente inadmissível.
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Estando reunidos os pressupostos da estabilidade da instância, cumpre apreciar e decidir:**
FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE FACTOA convicção probatória do Tribunal, de acordo com a qual seleciona a matéria dada como provada ou não provada, ficou a dever-se ao conjunto da prova produzida nos presentes autos, tendo sido tomados em consideração os documentos juntos por ambas as partes e as suas declarações em audiência de julgamento, bem como a falta de impugnação.
Ponderou-se o depoimento da testemunha convidada a comparecer pelo tribunal – D - a qual, aos costumes, declarou ser o comprador do imóvel e ser primo do sócio gerente da empresa que acabou por figurar como intermediária do negócio. A testemunha mostrou-se, no essencial, credível e com conhecimento direto dos factos sobre os quais testemunhou, não obstante o seu discurso – que não a resposta às questões que, ao caso, interessavam – ser apto a convencer o tribunal de que o seu depoimento estava inquinado pela especial relação que tem com o primo, mas tal só se verificou relativamente à compreensão que a testemunha tem do meio da mediação imobiliária, não se mostrando relevante para desconsiderar o depoimento.
Foram, ainda, tomados em consideração os documentos que, a instâncias do tribunal, a empresa que intermediou o negócio juntou aos autos.
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Com interesse para a decisão, resultaram provados os seguintes factos: 1. A Demandante tem por objeto a atividade de mediação imobiliária, sendo titular da licença n.º I, emitida pelo INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário, IP. (Doc. n.º 1);
2. Os Demandados, na qualidade de únicos herdeiros de J e de L, foram, até 21 de janeiro de 2015, os únicos e legítimos proprietários da moradia sita na Rua de M, n.º ---, freguesia ----, concelho de Almada, descrita na Conservatória do registo Predial de Almada sob o n.º ------------ (Doc. n.º 2);
3. Em 13 de setembro de 2011, o Demandado celebrou com a Demandante, no âmbito do exercício da atividade desta, contrato de mediação imobiliária com o n.º N, que tinha como objeto a angariação de interessado com vista à venda do imóvel supra referido (Doc. n.º 3);
4. Contrato que foi celebrado em regime de não exclusividade (idem);
5. Foi acordada a remuneração a favor da Demandante correspondente a 4% sobre o preço da venda do imóvel, acrescida de IVA (Imposto de Valor Acrescentado) à taxa legal de 23% e que seria devida na eventualidade de se concretizar o negócio visado (idem);
6. Na sequência do referido contrato, a Demandante desenvolveu ações de promoção e divulgação do imóvel, sobretudo no último ano, afixando cartaz no imóvel, tendo também publicado anúncios no Correio da Manhã em 6, 8, 23 e 24 de setembro de 2014 (Docs. 4 e 5);
7. O imóvel foi posto à venda pelo preço de 160.000,00 €, tendo o Demandado reduzido o mesmo para 80.000,00 €, com vista a possibilitar a venda;
8. A Demandante foi contactada pelo D que se mostrou interessado na compra do imóvel, embora não concordasse com o preço, tendo-o visitado por duas vezes (em 26 e 28 de setembro de 2014) na companhia do sócio gerente da Demandante;
9. Em 1 de outubro de 2014, o Demandado informou o representante legal da Demandante que já tinha acertado a venda da moradia com o pai do D;
10. Em 7 de outubro de 2014, a Demandante remeteu ao Demandado carta Registada, com Aviso de Receção na qual expressou a sua disponibilidade para preparar a documentação necessária à escritura de compra e venda e o alertou para o facto de a remuneração acordada ser sempre devida (Doc. n.º 8); ---
11. Carta que foi devolvida à procedência, tendo sido reenviada e rececionada pelo Demandado em 22 de outubro de 2014; ---
12. Os Demandados acabaram por celebrar, em 21 de janeiro de 2015, escritura pública de compra e venda do imóvel, pelo preço de 70.000,00 € (Setenta mil euros), com o D sem a intervenção da Demandante e sem que a esta tivesse sido paga qualquer comissão (Doc. fls. 118 a 124); ---
13. Contrato em que foi consignado que o negócio teve a intervenção da mediadora imobiliária “O – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., titular da Licença n.º ----, registada no INCI (idem);
14. O Demandado respondeu à carta que a Demandante lhe endereçou, dizendo que vendeu o imóvel através de outra imobiliária, que lhe indicou o interessado e que esperou imenso tempo que os interessados que a Demandante dizia ter concretizassem uma proposta, sem sucesso, pelo que fechou o negócio com quem o fez, vindo, depois a descobrir que a pessoa que o contactara era pai da pessoa que contactara a Demandante (Doc. fls. 41);
15. Mais diz que, como o contrato era no regime de não exclusividade, efetuou a venda sem antes ter assumido compromisso com mais ninguém, pelo que considera o assunto arrumado;
16. A Demandada delegou no Demandado a venda do imóvel e que a informasse quando tivesse comprador, o que ocorreu;
17. A Demandante tinha conhecimento que o imóvel era propriedade do Demandado (2/3) e da demandada (1/3), mas nunca a procurou para que formalizasse o contrato;
18. Os Demandados, após chegarem a acordo sobre a venda do imóvel; o valor dessa venda e as condições de venda, celebraram, em 3 de outubro de 2014, no Cartório Notarial um contrato de Promessa de compra e venda do imóvel, com a intervenção da empresa de mediação imobiliária supra referida (Doc. fls. 133 a 136);
19. A Demandada também desconhece a carta que a Demandante enviou ao Demandado;
20. A Demandada acordou com o Demandado o valor liquido que queria receber pela sua parte na propriedade (1/3), ficando este incumbido dos pagamentos a fazer por força da venda do imóvel e da mediação imobiliária;
21. O Demandado pagou à “O”, em 3 de outubro de 2014 e em 23 de dezembro, a comissão no montante total de 5.000,00 € (Cinco mil euros) – Doc. fls. 162 e 163;
22. No dia 2 de setembro de 2014, o Demandado celebrou contrato de Mediação imobiliária com a O – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., com vista à angariação de comprador para o imóvel, pelo preço de 70.000,00 € (Setenta mil euros) - Doc. fls. 161 e verso;
23. O referido contrato foi celebrado em regime de não exclusividade (idem).
24. O comprador do imóvel nunca quis negociar através da Demandante, em virtude de ter um familiar que tinha uma empresa do mesmo ramo e com a qual o Demandado também havia celebrado contrato de mediação;
25. Nunca fez proposta de preço, não tendo aceitado o preço pedido.
Não resultaram provados quaisquer outros factos, alegados pelas partes ou instrumentais, com interesse para a decisão.
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FUNDAMENTAÇÃO - MATÉRIA DE DIREITOA Demandante ancora a sua pretensão no contrato de mediação imobiliária que, com o Demandado, celebrou, com vista à venda de um imóvel de que o Demandado era, à data, comproprietário maioritário.
A atividade de mediação imobiliária encontra-se presentemente regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que conformou o respetivo regime com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006 relativa aos serviços no mercado interno. ---
Nos termos do disposto no art.º 19.º do referido diploma legal “a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”.
O art.º 43.º, alínea a) deste diploma revogou o Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-lei n.º 69/2011, de 15 de junho, que, no entanto, é o aqui aplicável por ser o que vigorava à data da celebração do contrato entre as partes.
Todavia, não existe diferença significativa para o que nos ocupa, entre o art.º 19.º da referida Lei e o art.º 18.º (Remuneração) do diploma anterior que dispunha no mesmo sentido para o que nos interessa.
Portanto, a regra para o recebimento da comissão por parte da empresa mediadora é (e era) a conclusão e perfeição do negócio, excecionando-se apenas os casos em que o contrato celebrado tenha sido celebrado em regime de exclusividade e o negócio não se concretize por facto imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel.
Nos dizeres do douto Acórdão do STJ de 3 de abril de 2008 (www.dgsi.pt) “…a mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado. E celebrado este é devido o pagamento da remuneração acordada com o cliente.”
Os contratos de mediação imobiliária podem ser celebrados em regime de exclusividade e em regime de não exclusividade, sendo certo que o primeiro visa afastar a concorrência, impedindo a celebração de contrato de mediação com outra mediadora.
Já o regime de não exclusividade, como o são os contratos celebrados pelo Demandado, permite que o proprietário do imóvel (o cliente) celebre tantos contratos quantos quiser e com as empresas de mediação imobiliária que entender.
E, nestes casos, terá de se estabelecer o nexo causal existente entre a atividade da empresa de mediação e a concretização do negócio para se aferir se lhe é devida a comissão acordada. ---
E é esse percurso que teremos de fazer para determinar se assiste razão à Demandante e em que medida. Vejamos:
O contrato de mediação imobiliária foi celebrado com o Demandado em 2011, sendo certo que, conforme confessou o representante legal da Demandante ao princípio não se dedicou muito por encontrar um comprador, tendo-o feito ultimamente (leia-se na segunda metade do ano de 2014 (três anos depois da celebração do contrato).
Não foi a Demandante que angariou o potencial comprador, mas sim foi este quem a procurou para saber preços e para visitar o imóvel, o que ocorreu nos finais do mês de setembro de 2014, quando o Demandado havia já celebrado contrato de mediação imobiliária com a empresa que acabou por concretizar o negócio.
Ora para que exista, nesta hipótese, direito à remuneração, é exigível que o negócio esteja não somente perspetivado, mas acertado, isto é que haja um interessado efetivo para o mesmo que aceite as condições do vendedor.
No caso, apenas se fala de um potencial interessado, que não apresentou qualquer proposta e, ademais não aceitava o preço pedido pelo vendedor, tendo a Demandante continuado a realizar o seu trabalho, mas nada é provado quanto à obtenção do cliente.
Aliás, o efetivo comprador – ouvido na qualidade de testemunha - declarou mesmo que nunca quis que a Demandante mediasse o negócio, uma vez que o pretendia concretizar através da empresa do seu primo, aquela que acabou por pôr as partes em contacto; acertou o preço; acompanhou e preparou a celebração de contrato promessa de compra e venda e acompanhou e preparou a celebração da escritura pública de compra e venda.
Por isso, não se compreende como, não tendo o potencial interessado demonstrado disponibilidade para formalizar a compra por intermédio da Demandante, esta envia ao Demandado a carta que enviou, mostrando-se disponível para preparar a documentação necessária à escritura de compra e venda.
É certo que, a forma como as coisas se desenrolaram, inculca a ideia de que houve um coluio para desviar o negócio da esfera de atividade da Demandante e transferi-lo para a “O”, mas esse facto – além de não provado – conduziria, se fosse esse o caso a uma, eventual, queixa por concorrência desleal contra a referida empresa e não à presente ação.
E é certo também que a Demandante alega que contactou o Demandado identificando o interessado e informando que o mesmo pretendia comprar o imóvel nas condições de pagamento que refere no art.º 12.º do seu requerimento Inicial, mas também não é menos certo que tal facto não resulta provado e é refutado por ambos os alegados intervenientes (comprador e vendedor).
Ora, cabia à Demandante provar os factos que levassem à conclusão de que o negócio só se concretizou por força da atividade por si desenvolvida, nos termos do disposto no n.º 1, do art.º 342.º, do Código Civil.
Não foi aqui o caso, muito antes pelo contrário.
É certo, ainda, que, especialmente na segunda metade do ano de 2014, a Demandante fez diligências para encontrar um interessado, mas tais diligências estão compreendidas na aleatoriedade que carateriza o contrato de mediação imobiliária (o medidor só é remunerado se o negócio se concretizar em virtude da sua ação), pelo que correm por conta do mediador as despesas feitas na busca de um interessado no negócio, pelo que, essas despesas, a menos que o contrário tenha sido convencionado, são inerentes ao contrato de mediação celebrado, ainda que o negócio não se venha a concretizar.
A atividade da Demandante foi importante ao dar a conhecer o imóvel o que, aliás se encontra entre as diligências que sempre tem de levar a efeito para encontrar interessados, mas cessou quando da não concretização do negócio.
É que sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato de prestação de serviços não apenas de meios, mas também de resultado, ou seja e conforme já se referiu, tem de haver uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do negócio.
Neste caso tinha, pois, a Demandante que garantir que o interessado havia aceite as condições impostas pelo cliente; que era um efetivo e não potencial interessado, o que não aconteceu.
E, nessa medida, a Demandante não tem direito à remuneração.
Até porque o contrato foi celebrado em regime de não exclusividade, o que sempre dava ao vendedor (cliente da Demandante) uma certa margem de manobra de negociar com quantas empresas de mediação imobiliária quisesse, não podendo aqui ser menosprezado o facto de o negócio se ter concretizado por um preço mais baixo, a que não terá sido alheia a atividade da empresa de mediação imobiliária que mediou o negócio.
Cabe aqui dizer uma última palavra quanto à comissão peticionada que, na procedência da ação, nunca seria no valor que a Demandante se achou no direito de pedir.
Efetivamente, alegando que houve um aditamento ao contrato celebrado, o certo é que o seu cliente nega a assinatura de tal aditamento, sendo certo que existem fortes probabilidades de assim ser, atenta a falta de semelhança das assinaturas.
E, assim sendo, como é, à Demandante apenas seria devida a comissão de 4% sobre o valor da venda.
Este tribunal tem conhecimento que é prática, entre as empresas que se dedicam à mediação imobiliária, estabelecer a comissão de 5.000,00 € no caso do valor da venda ser inferior a 100.000,00 €, ou seja, a comissão nunca é inferior a 5.000,00 €, mas para que assim seja ambas as partes têm de convencionar nesse sentido e, também aqui, a Demandante não logrou provar tal acordo, cabendo-lhe prova-lo.
Não quer o tribunal deixar também de se referir à posição processual assumida pela Demandada que, através da sua Ilustre mandatária, veio invocar uma alegada nulidade do contrato celebrado com a Demandante pelo Demandando, sem a sua intervenção.
Desde logo, não se verifica a alegada nulidade, uma vez que, conforme resulta provado a Demandada incumbiu o Demandado – comproprietário maioritário – de diligenciar no sentido da venda do imóvel o que se compreende, atento o seu estado de saúde.
E também não se verifica a alegada nulidade porque a Demandada teria sempre a faculdade de negar a concretização do negócio acertado pelo Demandado porque, aqui sim, era necessária a intervenção de ambos os proprietários (herdeiros).
A celebração do referido contrato não configura um ato de disposição, o qual sempre seria travado no ato da celebração da escritura de compra e venda, se o demandado pretendesse realizá-la sem a intervenção da Demandada.
Aliás, não se compreende como é que a Demandada se insurgiu tanto quanto ao contrato que o Demandado celebrou com a Demandante e não se insurgiu – muito antes pelo contrário – contra o contrato que aquele celebrou com a empresa de mediação imobiliária que veio a mediar o negócio e que foi celebrado, exatamente, nas mesmas condições: apenas pelo Demandado.
Tal posição processual só se compreende à luz das exigências do dever de patrocínio, até porque a Demandada revelou um enorme respeito por este tribunal, ao deslocar-se nas condições em que se deslocou (com dores e na cadeira de rodas) para participar na Audiência de Julgamento.
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DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos invocados, julgando a presente ação totalmente improcedente, porque não provada, decido absolver os Demandados do pedido contra si formulado pela Demandante. DECISÃO
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Custas a suportar pela Demandante (art.º 8.º da Portaria n.º 1456/2001, de 28 de Dezembro). **
Registe. **
Seixal, 17 de julho de 2015
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
Seixal, 17 de julho de 2015
(Juíza de Paz que redigiu e reviu em computador – Art.º 131.º/5 do C.P.C.)
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(Fernanda Carretas)
(Fernanda Carretas)