Sentença de Julgado de Paz
Acta de Audiência de Julgamento
E
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
E
Sentença
(n.º 1, do art. 26º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Objecto: Responsabilidade Civil.
(alínea h), do n.º 1, do art. 9º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho)
Valor da Acção: € 3.725,00 (três mil setecentos e vinte e cinco euros).
Demandante: A
Mandatário: B
Demandado: C
Mandatário: D
Requerimento inicial:
“1º- A demandante é arrendatária da Loja Direita sita no concelho de Sintra, licenciada para escritórios e clínica médica. ( cfr. contrato de arrendamento e licença de utilização que protesta juntar).
2º- Em Julho de 2007, a firma demandante, aqui representada pela sócia gerente, publicitou o trespasse da clínica supra mencionada.
3º-A agência Imobiliária contratada para o efeito foi a E.
4º-Ainda em .../.../, o demandado dirigiu-se à imobiliária uma vez que pretendia um espaço licenciado para exercer a sua actividade- Medicina Dentária.
5º- Na terceira semana de .../..., o representante legal da imobiliária, acompanhou o demandado numa visita à clínica da demandante.
6º- Desde logo, o demandado manifestou interesse em ficar com aquele espaço. Ficou acordado verbalmente que o valor do trespasse era de 45.000 euros ( quarenta e cinco mil euros). Nessa data solicitou à representante legal da demandante que o espaço ficasse reservado até que tratasse do empréstimo bancário. Provavelmente o banco daria resposta até fim de Agosto de 2007.
7º-Em Setembro de 2007, o representante legal da imobiliária informou a gerente da demandante que o demandado lhe havia comunicado que ia ficar com a clínica.
8º-Ainda em Setembro de 2007, a representante legal da demandante, foi contactada pelo F, que pretendia o trespasse da clínica.
9º- Face ao exposto, a demandante telefonou ao demandado informando-o que tinha outra pessoa interessada no trespasse da clínica, ao que este respondeu que queria ficar com a clínica “era só uma questão de tempo e dinheiro”.
10º- Demandante e demandado acordaram então, que o demandado teria um ano para pagar o valor do trespasse, contudo, iria em finais de Setembro ocupar o espaço, passando a pagar a renda ao senhorio.
11º-Face ao acordo firmado, a demandante encerrou a clínica, tendo sido colocada a seguinte informação na porta “ Reabre brevemente”.
11º- Em finais de Setembro, a representante legal da demandante telefonou ao demandado uma vez que pretendia saber qual o dia “da entrada na clínica”. Acordaram um encontro, para o dia seguinte, nas instalações da demandante.
12º- No dia acordado, compareceram nas instalações da demandante, o demandado e esposa, que referiram existir algumas dúvidas quanto ao contrato de arrendamento, nomeadamente pretendiam saber se o senhorio autorizava a colocação de uma cadeira de dentista e se este iria proceder a aumento de renda.
13º- Com vista ao cabal esclarecimento de todas as dúvidas foi agendada uma reunião com o proprietário/senhorio do espaço, a realizar no início de Outubro de 2007.
14º- Em 29 de Setembro de 2007, realizou-se uma reunião, nos escritórios do senhorio da loja, em Paço de Arcos onde estiveram presentes o sócio da demandante, G, o senhorio do espaço, H, assim como o demando, C, esposa e sogros.
Nesse dia, o senhorio comprometeu-se a efectuar um contrato de arrendamento com o demandado, mantendo-se a renda, tendo autorizado também a colocação de uma cadeira de dentista.
15º- Satisfeito com os esclarecimentos prestados, o demandado deixou a cópia do seu Bilhete de identidade e do seu cartão de contribuinte, assim como deixou cópia dos documentos de identificação da sua esposa, para que o senhorio fizesse a minuta de contrato de arrendamento.
16º- Ficou ainda acordado que, na segunda feira, dia 01 de Outubro/2007, o demandado telefonaria à representante legal da demandante a fim de combinarem datas precisas para a reabertura da clínica com nova gerência.
17º- Acontece que o demandado não telefonou à demandante na data acordada, só tendo telefonado na quarta feira, dia 03 de Outubro de 2007. Foi marcado um almoço para dia 05, sexta feira.
18º- Nesse almoço, a demandante informou o demandado que terias que começar a pagar a renda do espaço ainda em Outubro.
19º- Demandante e demandado acordaram reunir-se na clínica em 08 de Outubro de 2007, com vista à celebração por escrito do contrato de trespasse e entrega das chaves.
20º-Em 08 de Outubro de 2007, a demandante telefonou para o telemóvel do demandado, a fim de combinar a hora do encontro atrás descrito. Quem atendeu o telemóvel foi a esposa do demandado que insultou a demandante, proibindo-a de falar com o seu marido.
21º.- Em 09 de Outubro de 2007, o demandado telefonou para a representante legal da demandante pedindo desculpa pelas palavras da esposa. Alegou que mantinha o negócio, embora estivesse a ser pressionado pela família, para desistir.
Pediu à demandante para ir passando pelo seu local de trabalho a fim de conversarem, uma vez que estava convicto que haviam de fazer negócio.
22º - Em inicio de Dezembro de 2007, a representante legal da demandante, escreveu uma carta ao demandado acusando-o de lhe ter causado inúmeros prejuízos pelo facto de não cumprido o acordo verbal que tinham estabelecido. Em consequência desse acordo, a demandante encerrou a clínica e não efectuou o seu trespasse ao F.
Os prejuízos patrimoniais foram elevados, uma vez que teve que continuar a pagar a renda ao senhorio, no valor de 750 euros mensais e deixou de facturar. ( cfr. cópia de carta que junta como Doc.1)
23º-Em 05-12-2007, o demandado enviou uma carta à demandante alegando não ter efectuado qualquer acordo, contrato, promessa… ( cfr. cópia de carta que junta como Doc.2), resposta que não é aceite pela demandante
Nestes termos a demandante, reclama do demandado, C, o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados, no valor de 3725 euros ( três mil setecentos e vinte e cinco euros)
Pedido:
Nestes termos a demandante, reclama do demandado, C, o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados, no valor de 3725 euros (três mil setecentos e vinte e cinco euros).
Aceita submeter o diferendo à mediação.”
Pedido:
Nestes termos a demandante, reclama do demandado, C, o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados, no valor de 3725 euros (três mil setecentos e vinte e cinco euros).
Junta: Seis documentos.
Contestação:
A Demandada apresentou contestação com os fundamentos seguintes:
“CONTESTAÇÃO, que apresenta, C, contribuinte n.º x, médico dentista, com domicilio no concelho de Sintra.
Ao Pedido Indemnizatório formulado por A nos termos e com os fundamentos seguintes:
1º - Salvo o devido respeito, o pedido indemnizatório e a causa de pedir formulado pelo A, não é sério, expressa uma falsa realidade, pelo que fica a P.I. totalmente impugnada com as legais consequências, e não poderá proceder.
2º - Sem conceder, como aqui se deixa expresso, que o referido pedido da A, mais parece uma mera ainda que fraca tentativa de obter uma vantagem ilícita à custa da demandada, o que não é legal e fere os princípios da boa fé como adiante também se intui.
3º - Sendo estranho que a demandante A não conte a verdade, designadamente a natureza e o conteúdo do contrato de arrendamento que celebrou com o senhorio em 09/08/2004.
4º - Sendo insólito e muito estranho que a A não diga nos autos e ao Tribunal a verdade, pois o dito contrato de arrendamento que celebrou com o senhorio, é de duração limitada com um prazo de 5 anos, com inicio em 01/11/2004 e termo em 31/10/2009, tendo as suas eventuais renovações a duração de 1 ano, caso não seja denunciado pelo senhorio nos termos legais.
5º - Ora como resulta de lei, se o senhorio assim o desejar, o contrato não é renovado e a consequência é a entrega do locado ao senhorio, o que poderia acontecer logo em 31/10/2009, pelo que a expectativa de duração do contrato fica defraudada e o trespasse em vez de ser a aquisição de um bem (benefício), poderia passar a ser um prejuízo para o demandado que iria perder todo o capital investido.
6º - Todavia, só em fins de Setembro de 2007 e após muitas insistências do demandado é que a A “abriu o jogo” e entregou cópia do dito contrato de arrendamento que tem duração limitada e só a partir desta altura é que esta situação foi levada ao conhecimento do demandado.
7º - Todavia, logo que iniciaram o diálogo para um eventual trespasse do espaço, como lhe foi proposto pela A, o demandado, logo informou a A que só estaria interessado num negócio (trespasse) se obtivesse empréstimo bancário, pois não dispunha de dinheiro próprio para investir, e tinham que existir todas as condições legais designadamente um contrato de arrendamento de duração não limitada.
8º - Assim fica impugnado o falsamente alegado no artigo 1.º da P.I., pois inclusive não são apresentados recibos de rendas e a licença de utilização, etc. e não é feita a descrição pela A do conteúdo do contrato de arrendamento.
9º - Também fica impugnado o alegado nos artigos 2.º e 3.º da P.I., na medida em que são factos que o demandado não sabe se são verdadeiros ou falsos com as legais consequências.
10º - É em parte verdade, o alegado nos artigos 4.º e 5.º da P.I., pois o demandado de facto no dia 14/07/2007, dirigiu-se com a esposa e a sogra ao local para ver as instalações e se lhe interessava o trespasse, sempre com a condição de obter o empréstimo bancário, o que foi logo transmitido à demandada etc. Sabe apenas que as instalações apresentadas não tinham sala de médico dentista.
11º - É falso o alegado no artigo 6.º da P.I. que fica impugnado. Na verdade, foi dito aos presentes que pretendia obter um empréstimo bancário e que se lhe fosse concedido ficaria com o trespasse, desde que houvessem as demais condições legais e necessárias para o trespasse, sendo que nessa data ainda a A não lhe tinha entregue cópia do contrato de arrendamento e tudo o mais necessário.
12º - É totalmente falso o alegado no artigo 7.º da P.I., pois em Setembro de 2007 não tinha havido resposta do Banco e também não tinha recebido o demandado da A a documentação necessária para saber se estava tudo em ordem para ser efectuado com segurança e de forma legal o trespasse, que repete-se só se concretizaria com a concessão do empréstimo bancário.
13º - E é muito estranha a alegação que a A faz no artigo 8.º da P.I. que fica impugnado, pois se alega ter um comprador do trespasse, então deveria ter imediatamente fechado o negócio, dado que sabia não ter o demandado dinheiro próprio e estar a aguardar uma resposta do Banco para o empréstimo a conceder.
14º - É falso o alegado no artigo 9.º, pois o que aconteceu, foi que ao receber um telefonema a dizer-lhe que havia um interessado o que foi respondido pelo demandado é que podia a A fazer o negócio com esse interessado, pois o Banco não tinha ainda dado resposta positiva, ou seja, não tinha aceite emprestar o dinheiro ao demandado, logo não poderia fazer qualquer negócio com a A.
15º - É também falso o alegado no artigo 10.º da P.I. pois, sem empréstimo bancário não poderia fazer o negócio, sendo falso que tenha havido um acordo para pagar num ano o valor do trespasse, e também falso que iria em fins de Setembro ocupar o espaço e pagar a renda. Trata-se de uma imputação feia e descabida, pois se a A tinha um interessado no trespasse (F), não fazia sentido não fechar o negócio com tal cliente e correr o risco de não ser concedido empréstimo bancário ao demandado como veio a acontecer.
16º - Além de falso, é também muito estranho e duvidoso o alegado no artigo 10.º, pois se a A tinha um “cliente” (F) que lhe pagava logo, que pretendia o trespasse da clínica, como é que a A deixou fugir tal oportunidade e vem propor ao demandado que queria receber o valor do trespasse no prazo de um ano que o demandado não aceitou por aguardar a resposta do Banco quanto ao empréstimo…gato escondido…com rabo de fora…
17º - Totalmente falso o alegado no artigo 11.º, pois se existisse acordo, o mesmo teria que ser formalizado por escrito pelas partes, daí, a A ter uma agência imobiliária a trabalhar para si e não iria deixar escapar esta oportunidade…
18º - Aliás, não faz sentido o que a A diz nos seus dois artigos 11.º, que também ficam impugnados, sobre o encerramento da clínica. É que se foi tomada tal deliberação o que o demandado desconhece e por isso impugna, foi por única e exclusiva vontade da A, tal como o dístico “Reabre Brevemente” que lá colocou, ficando o artigo 11.º totalmente impugnado, nada tendo o demandado a ver com as decisões tomadas pela A notoriamente precipitadas, não prudentes e muito desajeitadas.
19º - Também a versão do artigo 11.º (n.º 2) que é apresentada pela A é algo distraída, pois o que aconteceu foi o demandado ter recebido um telefonema da representante da A a dizer que já tinha uma cópia do arrendamento para mostrar ao demandado para este analisar e nada mais, pelo que fica impugnado por falsa a versão apresentada no artigo 11.º por não corresponder à verdade, todavia mais tarde é verdade que questionou a A sobre as dúvidas do contrato de arrendamento, (agora descoberto ser de duração limitada a cinco anos) e se o senhorio iria aumentar a renda e autorizar a colocação da cadeira para o exercício da medicina dentária, ficando o restante alegado no artigo 12º impugnado por falso.
20º - É também falso o alegado no artigo 13.º da P.I. sendo que nessa ocasião, o representante da A pediu ao demandado para pagar 50% da renda o que este recusou, pois não havia nenhum acordo para o trespasse, e sem o empréstimo bancário não o podia adquirir.
21º - É falso o alegado no artigo 14.º, pois tal reunião não se realizou na data indicada, mas sim em 10/11/2007, sendo que o senhorio o que prometeu na altura é que se houvesse acordo para o trespasse lhe telefonassem que iria fazer um novo arrendamento, mas a renda seria aumentada e nada mais, ficando o senhorio a aguardar notícias sobre o acordo que estava pendente de várias coisas designadamente do empréstimo bancário, ou seja não havia acordo.
22º - Sobre o artigo 15.º da P.I. que fica impugnado, apenas é verdade que o demandado deixou os “dados” ao senhorio, que ficou a aguardar notícias da A e do demandado e sobre o eventual acordo destes para fazer ou não um novo contrato de arrendamento.
23º - É falso o alegado nos artigos 16.º,17.º e 18.º pois inclusive a reunião com o senhorio teve lugar no dia 10/11/2007, logo não corresponde à verdade, pois ainda o Banco não tinha dado qualquer resposta positiva e pretendia fiadores para fazer o empréstimo e exigia mudança do crédito da habitação do demandado e só haveria trespasse com o empréstimo bancário. E sobre a nova gerência trata-se de mais um delírio da A na mera tentativa de criar factos para os referidos objectivos esquisitos que expressa nos autos e na sua carta que endereçou ao demandado com ameaças.
24º - Sendo apenas verdade que por várias vezes o representante da A tenha pedido ao demandado, sabe-se lá com que intenção…para pagar a renda… Este sempre respondeu que só após obter empréstimo bancário, haveria a concretização do trespasse, e logicamente começaria a pagar as rendas, após fazer o contrato de arrendamento com o senhorio, que aguardava notícias das partes interessadas.
25º - É falso o alegado no artigo 19.º da P.I., sendo todavia verdade que o representante da A estava sempre a insistir e a pressionar o demandado para assinar um contrato promessa, o que este recusava, pois sem empréstimo bancário não poderia vincular-se ao negócio, receber as chaves, apesar das tentativas desesperadas feitas pela A para entregar o locado ao demandado ainda antes de haver trespasse o que era uma ilegalidade, até passível de despejo pois haveria uma ocupação sem título por parte do demandado.
26º - É falso o alegado nos artigos 20.º e 21.º sendo que a esposa do demandado e este são pessoas de bem, pessoas educadas, nunca perderam o controlo, e tendo percebido o que pretendia a A com tanta “pressão” para fazer o negócio, sempre mantiveram a calma e a prudência necessária, ainda que a sua confiança na A ficasse abalada. Ao contrário do representante da A que, talvez com problemas de organização, tesouraria ou outros, estava sempre a insistir com o demandado para lhe pagar a renda ou parte desta e que assinasse “papéis”, ocupasse o espaço o que o demandado sempre recusou, dizendo-lhe que só após obter o empréstimo bancário já pedido haveria acordo e a formalização legal do mesmo.
27º - Sucede que não foi obtido empréstimo bancário no Banco Caixa Galícia, pois não foram conseguidos fiadores e assim ficou o negócio impedido de se realizar como muito bem sabe a representante legal da A e até a empresa imobiliária, facto transmitido à A e do seu conhecimento, pois inclusive foi a dita empresa imobiliária que tratou da obtenção do empréstimo bancário para o demandado que não foi obtido.
28º - É verdade que o demandado recebeu em Dezembro de 2007 uma carta muito feia enviada pela representante legal da A, onde aliás se obtém a confirmação desta de que a reunião com o senhorio não foi em Setembro de 2007, mas sim em Novembro de 2007, com uma versão Kafkiana, carta que fica impugnada na sua globalidade, atentas as muitas mentiras, falsidades…sendo notoriamente esta carta uma última tentativa desesperada da A para obter vantagens à custa de pessoas sérias e honestas, que não caíram na ratoeira que foi sendo montada ao longo do processo, pelo que fica impugnada a dita carta (doc. 1) tal como o referido artigo 22.º que não corresponde à verdade. Como ali é dito foi feita uma ameaça para o demandado pagar 8 meses de renda, no prazo de três dias úteis, o que denota bem o carácter da representante legal da A em termos de propostas negociais que apresenta que é uma situação inaceitável em qualquer parte do mundo.
29º - Sendo certo, que o demandado não fez qualquer acordo com a A, apesar das constantes tentativas desta, o que até abalou muito a confiança do demandado, pois sempre achou não muito normal a demora na exibição do contrato de arrendamento, por um lado, o qual veio a verificar, ser temporário (5 anos) e, por outro lado, dizer a A ter um comprador (F) e não fechar negócio com este que pagaria o preço…e insistir tanto com o demandado para pagar o preço num ano, o que este não aceitou e querer que este pagasse rendas e entregar à pessoa as chaves…etc, etc, bem sabendo que era preciso esperar pela resposta do Banco sobre o empréstimo, e não praticar as ilegalidades como propunha a A ao querer que o demandado ocupasse o locado sem título.
30º - Sendo que se decidiu a A encerrar o estabelecimento, o que se impugna, foi por sua livre vontade e desejo, pois deveria ter tido o cuidado de só o fazer após o negócio fechado, sendo muito estranho e esquisito não ter concluído o negócio com o aludido F que lhe pagava o preço, ao contrário do demandado que desde a primeira hora, como aliás confessa a representante A aguardava empréstimo bancário, que infelizmente não foi concedido.
31º - Se, a A tem prejuízos, a si os deve pois desde a primeira hora, como aliás bem demonstram os autos, e em especial a sua P.I. geria mal as suas expectativas, acumulando erros, asneiras e se tem prejuízos a si os deve, pois é inquilina, não deixou de o ser até agora e se exerceu ou suspendeu os negócios foi por sua livre decisão e não imputável a mais ninguém, não tendo tido os cuidados necessários e a prudência que a situação exige, sendo abuso de direito imputar responsabilidades a outro por situações por si criadas e não imputáveis a mais ninguém.
32º - É pois notório que sempre ao longo das conversações sempre o demandado esteve de boa fé, teve um comportamento honesto, consciencioso, prudente e leal para com a A ao contrário desta que queria impor ao demandado a celebração de um negócio (trespasse) sem que existissem e estivessem preenchidas as condições necessárias, designadamente obtenção de um empréstimo bancário, sem prejuízo de esconder durante muito tempo que o que se dispunha a negociar era o trespasse de um estabelecimento que tinha um arrendamento comercial de duração limitada ao prazo de cinco anos.
33º - É assim evidente que não existe qualquer nexo de causalidade entre a conduta do demandado e os prejuízos alegadamente havidos, que ficam impugnados, pois sempre o demandado teve a prudência necessária, e sempre disse que só haveria negócio com a demandante caso fosse concedido empréstimo bancário, etc., sendo um triste exercício de abuso de direito a conduta da A ao dirigir-se ao Tribunal com o presente pedido, bem sabendo que nada lhe é devido, atenta até a sua prática negocial nada recomendável.
34º - Sendo estranho que ao nível do site na Internet, existem anúncios alusivos à demandante que apenas falam em comércio de produtos naturais, que estejam indicados telefones que há muito estão desactivados….não existem há meses, e não exista qualquer actividade na loja, que está encerrada há muito por desejo ou falta de capacidade ou interesse da A em retomar o seu negócio.
35º - Carece pois de total fundamento o pedido formulado pela demandante que deve ser indeferido liminarmente, sendo fraquíssima a argumentação proferida pela A com inverdades, falsidades, demonstrando que é uma empresa que existe no mercado para fazer negócios algo estranhos, como de querer fazer um trespasse, com base num arrendamento comercial de duração limitada para um médico dentista, sendo que aliás não existia no local qualquer cadeira de dentista, etc bem sabendo além de mais que todo o negócio só se concretizaria se existisse a obtenção do empréstimo concedido pelo Banco, o que também não se concretizou.
Termos em que, com o douto suprimento do Tribunal deverá o demandado ser absolvido do pedido com as legais consequências.
Mais se concorda com a data já fixada, 06/02/2008, pelos Julgados de Paz para a realização da pré mediação.
TESTEMUNHAS:
«I casado, residente em Mem Martins;
J, casada, com domicilio na morada da testemunha anterior;
K, casada com domicilio a indicar oportunamente.
JUNTA: 2 documentos, duplicados legais e procuração forense.
O Advogado.”
Tramitação:
Foi agendada sessão de pré-mediação para o dia 27 de Fevereiro de 2008, à qual compareceram ambas as partes, não tendo aderido à mediação, pelo que foi agendado o dia 07 de Maio de 2008, pelas 14h e 30m, para a audiência de julgamento e as partes devidamente notificadas para o efeito.
Audiência de Julgamento.
Iniciada a audiência, a juíza de paz procurou conciliar as partes, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 1, do art. 26.º, da Lei n.º 78/2001, de 13 de Julho, não tendo esta diligência sido bem sucedida.
Audição das partes.
As partes reiteraram o vertido nas respectivas peças processuais.
Audição das testemunhas.
Apresentadas pela demandante:
Primeira: L, residente em Paço D’Arcos;
Segunda: M, residente em Rio de Mouro.
Apresentadas pelo demandado:
Primeira: N, residente na Rinchoa;
Segunda: I, casado, residente em Mem Martins;
Terceira: K, casada com domicilio a indicar oportunamente.
Quarta: J, casada, com domicilio na morada da testemunha anterior;
Depoimentos de Parte: Ambas as partes requereram o depoimento de parte relativamente a toda a matéria.
O demandado, em sede de depoimento de parte, referiu que chegou a reunir-se com o senhorio da clínica com vista a apurar se este mantinha ou não as condições do arrendamento e se autorizava o trespasse. Na altura, deixou cópias do seu bilhete de identidade e cartão de contribuinte porque estava esperançado na atribuição de crédito. Referiu que a O (sócia gerente da demandante) lhe mencionou a possibilidade de ir fazendo pagamentos parciais, tendo recusado esta modalidade, uma vez que para ele o negócio só era concretizado se o crédito bancário lhe fosse atribuído, tal como sempre disse à O. Não sabe a data em que terá feito o telefonema referido pela O, mas sabe que não lhe disse que a família o não deixava avançar com o negócio, sendo que a O é que lhe disse que lhe queria bem e não a sua mulher. A instância do seu advogado, o demandado reiterou que todo o negócio sempre esteve dependente do crédito que acabou por não ser concedido. Mais disse, que só deixou os seus documentos (cópias) no senhorio para que caso lhe fosse concedido o crédito se pudesse avançar mais rapidamente. Deu-se por encerrado o depoimento da parte.
Neste momento o mandatário do demandado prescindiu do depoimento de parte da demandante, pelo que a audiência de julgamento prosseguiu com a audição das testemunhas apresentadas.
As testemunhas, após cumprimento do disposto no n.º 1, do art.559.º e 635.º, ambos do Código de Processo Civil, disseram o seguinte:
A primeira testemunha da demandante referiu que por volta de Agosto de 2007 apreciou a possibilidade de trespasse da clínica da demandante; na altura foi proposta a quantia de quarenta e cinco mil euros a título de trespasse, uma vez que o estabelecimento dispunha de alvarás; o negócio não foi logo para a frente porque o seu sócio, o F, foi para o Algarve, pelo que ficaram de dar uma resposta à O posteriormente. Em Setembro de 2007, entraram em contacto com a O, dizendo-lhe que estavam interessados na concretização do trespasse, contudo nessa altura, a O disse-lhes que já tinha feito o negócio com outra pessoa. Referiu ainda que no presente estão a pensar um negócio similar só que no Algarve. A contra instância referiu que qualquer pessoa pode abrir uma clínica médica desde que haja um responsável clínico; nunca assistiu a quaisquer conversações entre as partes deste processo; entende que no mundo dos negócios “dar a palavra é sagrado”. Mais referiu que também em Setembro de 2007 a O lhe disse que tinha dado a palavra a outra pessoa.
A segunda testemunha da demandante referiu que o seu filho era psicólogo na clínica e que por vezes lhe pediam para lá ir abrir e fechar a porta e atender telefonemas, porque os atendimentos eram feitos mediante marcação. Sabe que a O fechou a clínica em meados ou finais de Setembro de 2007.
A contra instâncias, referiu que ia praticamente todos os dias à clínica, avisando quando não o podia fazer e só ia embora quando chegava a O ou o marido. Nunca lá viu qualquer funcionário.
A primeira testemunha do demandado é sua mulher, tendo declarado pretender depor. Afirmou que na altura estavam interessados em montar um consultório, para o marido (demandado) exercer a sua actividade de médico dentista. Uma imobiliária falou-lhes na clínica em causa, a qual não possuía cadeira de dentista. Tal equipamento é essencial mas de muito elevado custo, pelo que careciam de crédito para o efeito, tendo a mesma imobiliária ficado incumbida de diligenciar no sentido de obtenção do mesmo. Contudo o banco recusou a concessão de crédito. Confirmou que chegaram a falar com o senhorio, tendo inclusivamente deixado cópias de documentos, para ganhar tempo no caso de conseguirem o crédito. Nunca quiseram entrar em qualquer esquema de pagamento parcial ou em prestações. Mais disse que só muito posteriormente aos primeiros contactos é que lhes foi exibido o contrato de arrendamento celebrado entre o senhorio e o demandante, nunca lhes tendo sido dito que tal contrato era de duração limitada. Concluiu afirmando desconhecer se existiam quaisquer outros interessados no trespasse da clínica.
A contra instância adiantou que o senhorio, na altura em que se encontraram com ele, disse-lhes para lhe telefonarem a dizerem se estariam interessados, contudo o negócio dependia de muitas coisas, designadamente a concessão do referido crédito. Em Agosto a clínica estava fechada. Só em Setembro é que pediu o contrato de arrendamento à demandante, tendo então verificado que existiria uma opção de compra no mesmo que já tinha decorrido em 2006, facto que a levou a perguntar ao senhorio, quando com ele falou, se posteriormente também eles poderiam comprar a fracção. Referiu que as negociações não duraram muito tempo uma vez que o banco, ainda em Setembro de 2007, recusou a atribuição de crédito.
A segunda testemunha do demandado é seu sogro, declarou pretender depor. Afirmou que tem um infantário e um casal que lá foi disse-lhe que eram donos de uma agência mobiliária, tendo-lhe ocorrido perguntar se sabiam de um qualquer consultório onde o seu genro se pudesse instalar como médico dentista, ao que lhe informaram de imediato que tinham uma pessoa amiga com uma clínica para arrendar. Afirmou que nunca viu qualquer contrato de arrendamento. O seu genro, ora demandado, fez um pedido de empréstimo, através da própria imobiliária o qual foi recusado. Afirmou que para o seu genro se não houvesse empréstimo não podia haver negócio. Sabe que a sua filha fez telefonemas a informar que o negócio não se concretizaria em virtude da não concessão do crédito. Os telefonemas eram feitos pela filha dado que o genro não domina o português. Não pode precisar a quem eram feitos os telefonemas. Sabe que em dado momento a O propôs o pagamento de uma renda de modo a que os quarenta e cinco mil euros de trespasse fossem sendo pagos a prestações, mas o genro não pretendia assumir responsabilidades sem a concessão do empréstimo, além da ilegalidade perante o senhorio.
A terceira testemunha do demandado, referiu que o demandado é médico dentista encontrando-se em Portugal só desde o ano de 2001 e que andava (e anda) à procura de um consultório mas que qualquer negócio dependia da concessão de um empréstimo. Disse que sabia onde se situa a clínica, uma vez que passou por lá com a mulher do demandado, embora não tenha entrado, mas disseram-lhe que a clínica não tinha cadeira de dentista; sabe que foi pedido um empréstimo bancário e que o mesmo não foi concedido, inviabilizando o negócio.
O técnico que acompanhou as diligências
Dr. Paulo Gomes
Fundamentação Fáctica.
Com relevância para a decisão da causa, dão-se por provados os factos constantes dos artigos 1 a 4, 6 e 8 do requerimento inicial. Ficou ainda provado que o demandado pretendia tomar de trespasse o estabelecimento da demandante pelo valor de
€45.000,00, solicitando à mesma que o espaço ficasse reservado em função do empréstimo bancário.
Ainda com relevância para a decisão da causa, consideram-se provados os factos constantes dos artigos 6, 7, 10, 11 e 12 da contestação. Ficou ainda provado que era do conhecimento da demandante que o negócio em causa nos autos só seria assumido pelo demandado na eventualidade de lhe vir a ser concedido o crédito solicitado a uma instituição bancária. Igualmente com relevância para a decisão da causa, não ficou provado que o demandado se tenha comprometido com a demandante no sentido de pagar o valor do trespasse durante um ano, iniciando a ocupação do espaço a partir de Setembro de 2007.
Para tanto concorreu as declarações e depoimentos das partes em audiência, os depoimentos das testemunhas e os documentos juntos aos autos.
O Direito.
No caso presente, pretende a demandante obter do demandado o pagamento de uma indemnização por alegados prejuízos decorrentes dos factos expostos no requerimento inicial, de acordo com os quais, da descrição feita ao longo dos primeiros 19 pontos, pretende sustentar que havia um contrato, que denomina de trespasse, incumprido pelo demandado. A ser assim, teríamos de ter preenchidos os pressupostos de substância e forma, a saber: declarações de vontade recíprocas e contrapostas, com conteúdo definido claramente, quanto ao preço e condições de pagamento, autorização do senhorio e respectiva formalização. Nada ficou provado. Acresce, relativamente a tal tese, que o mesmo teria de ser analisado enquanto negócio sujeito a uma condição suspensiva, nos termos e com os efeitos previstos nos artigos 270.º e seguintes do Código Civil, na medida em que se considera provado que a concessão de empréstimo era uma condição sine qua non, mau grado, eventuais tentativas de “afastamento desta cláusula”, cuja concretização a demandante não logrou provar, sendo que ela própria afirma, no artigo 6.º do seu requerimento inicial, que o demandante lhe havia pedido “que o espaço ficasse reservado até que tratasse do empréstimo bancário”
Por seu turno, em sede de contestação, alega o demandado que efectivamente manteve negociações com a demandante, mas que sempre colocou como condicionante para a concretização de qualquer negócio, a obtenção de empréstimo bancário e que perante o indeferimento desta pretensão, ficou o mesmo inviabilizado, versão que convenceu este Julgado de Paz. Assim, dúvidas não temos de que entre demandante e demandado existiram negociações, com vista à eventual celebração de negócio jurídico, que tanto poderia vir a ser qualificado de trespasse, quanto de sessão de posição contratual ou outro.
Aqui aportados, resta-nos apreciar se a pretendida indemnização poderia ser fundamentada na denominada culpa in contrahendo, ou responsabilidade pré - contratual ou pré-negocial como é vulgarmente conhecido este instituto, consagrado no artigo 227.º do Código Civil, onde se dispõe que “quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. A razão de ser deste instituto está, não só na consideração de interesses particulares mas também de interesses públicos. Nos primeiros visa-se tutelar a confiança, fundada, de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações segundo a boa fé e, por conseguinte, tutelar as expectativas legítimas que a mesma lhe crie, não só quanto à validade do próprio negócio, mas também quanto à sua futura celebração; quanto aos segundos, subjacente aos mesmos está, naturalmente, a preocupação da defesa dos valores sociais da segurança e da facilitação do comércio jurídico. De acordo com a melhor doutrina e jurisprudência consolidada, a boa fé de que fala o supra aludido normativo legal, é, no plano conceptual, marcada por um sentido vincadamente ético das condutas dos agentes envolvidos, que ultrapassa o significado psicológico que normalmente lhe está associado. Acresce que, embora se trate de um conceito indeterminado, deverá ser apreciado e concretizado em relação ao caso concreto à luz de critérios objectivos, na medida em que, importa salientar, que na responsabilidade pré-contratual estão em conflito, clamando ponderação, por um lado a integridade da liberdade negocial, consagrada no artigo 405.º do Código Civil e que é a emanação do princípio constitucional consubstanciado no artigo 61.º da nossa Lei Fundamental e, por outro, a protecção da confiança em face das expectativas criadas durante a fase pré-negocial. Deste modo, para que o primeiro ceda perante o segundo interesse, é necessário que um dos contraentes rompa arbitrariamente as negociações ou não celebre o contrato injustificadamente. Ora, no caso em apreço, se é certo que se encetaram negociações, não é menos certo que há zonas “obscuras” quanto a elementos essênciais para uma eventual concretização, cujo deficit de clareza onera a demandante, tanto mais que negoceia com um estrangeiro que não domina os “costumes” com o mesmo à-vontade que a demandante e que nunca deixou de colocar reservas ao negócio por razões ligadas à concessão do empréstimo, sendo este um facto bastante para que a demandante não devesse, legitimamente, alimentar “grandes expectativas”, tanto mais que sem a “cadeira de dentista” não estavam reunidas as condições para que o demandado pudesse exercer a sua profissão. Face aos factos supra dados por provados,
seria “violento”, até “abusivo”, concluir que a não contratação, ou ruptura das negociações, por parte do demandado foi ilegítima, nomeadamente pela violação culposa de deveres de lealdade, ao ponto de considerar a mesma como arbitrária, intempestiva, sem justa causa, violadora dos mais elementares princípios éticos.
Decisão:
O Julgado de Paz é competente, as partes têm personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas e não se verificam quaisquer outras excepções ou nulidades de que cumpra conhecer.
Em face do exposto, considero esta acção improcedente por não provada e, em consequência, absolvo o demandado do pedido.
Custas:
Custas pela demandante, que deve efectuar o pagamento de €35,00 (trinta e cinco euros), correspondentes à segunda parcela, no prazo de três dias úteis a contar da notificação desta sentença, sob pena do pagamento de uma sobretaxa de dez euros por cada dia de atraso.
Cumpra-se o disposto no n.º 9, da referida Portaria, em relação ao demandado.
Esta sentença foi proferida nos termos do Artigo 60.º n.º 2 da Lei n.º 78/2001 de 13 de Julho, ficando as partes cientes do que antecede.
Julgado de Paz de Sintra, em 03 de Julho de 2008
A Juíza de Paz
Maria Judite MatiasA Juíza de Paz